有关房地产项目可行性研究报告

有关房地产工程可行性争论报告有关房地产工程可行性争论报告一、什么是工程可行性争论报告工程可行性争论报告的编制是确定建设工程之前具有打算性意义的工作，是在投资决策上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策供给科学依据。二、有关房地产工程可行性争论报告随着社会不断地进步，报告有着举足轻重的地位，报告依据用途的不同也有着不同的类型。写起报告来就毫无头绪？以下是我帮大家整理的有关房地产工程可行性争论报告，仅供参考，期望能够帮助到大家。有关房地产工程可行性争论报告1四川省xx市华泰房地产开发工程可行性争论报告依据xx市委、市政府对加快xx市市场经济开发建设的要求。我们在相关部门的细心指导下，我公司对建设开发工程乐观开展了前期预备工作，成立了工程经理部，与政府有关各方进展了广泛接洽;尤其对工程建设的可行性进展了深入细致的调查争论和全面论证;同时，邀请省内外房地产开发企业和建筑规划专家进展了细心的规划设计和方案选评;经征求有关各方意见，认为初设方案理念、定位准，既适应了社会主义市场经济条件下流通现代化进展的要求和促进边贸行业向更深层次进展;是xx市这一明珠上一个闪光的亮点，进而为秀丽的边疆城市增辉添彩。1、概述(一)工程选址及地缘环境工程选址：位于xx市目脑路东方大饭店后面地块;135000㎡1.35(0.135所处环境优越，交通便捷，是拟建抱负的花园式住宅区。(二)工程规模建设周期规划总建筑面积81000㎡，可入住居民270户。打算总投资9800万元，打算建设周期三年。二、实施可行性分析具有划时代深远意义的党的十六大精神：“为全面建设小康社会，加快推动社会主义现代化，开创中国特色的社会主义事业局面。”这一宏伟目标，为我指明白前进方向，鼓舞着我们与时俱进、开拓创。(一)依据经济全球化的进展趋势，我国加快了对外开放的步伐。尤其是我国参加WTO后，国际贸易将使我国更加开放，长期来，我国单一向东进展，沿海开放的经济格局，在党中心实施西部大开发战略决策的推动下，如今始终把自己当边疆省的云南提出了建设连接东南亚、南亚次大陆的经济大xx，建立湄公河次流域经济带。启动参与中国东盟自由贸易区建设行动打算，加快建设“五大 xx”、构筑“五大平台”、推动六大产业合作。云南开头了“边缘”向对外开放前沿的战略转移。我们xx市正好是连接东南亚及南亚次大陆的前沿桥头堡，不仅独占地理区域优势，而且有二十年来的改革开放打牢的根底。面对如此难得的时代机遇，我们要趁机而上抓住机遇，加快进展。(二)工程建设的市场分析云南与东盟自由贸易区的形成，必定给xx市带来旺盛的人气。人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们工程的开发建设带来极好的契机。1、国内外商家对xx市住房的需求的调查分析。我们通过民间访问、调查觉察其中有相当的客户，他们看好xx的房地产市场，对xx的进展和富强兴盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的局部人都有在xx居住的愿望。据国内外客户向我们供给分析状况看愿xx2、住房消费市场的调查分析。xx市是一个与缅甸三面接壤的兴开放城市，是典型的一个坝子，两个国家的特别地缘，秀丽的瑞xx滋润着两岸肥沃的土地，培育着两国的二十几万边疆人民。xx市城区规划面积20平方公里，市区建成面积6平方公里，全市总人口12万，流淌人口4万。由于得天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，xx市已成为西南边陲上一颗璀烂的明珠。一个12万人口的县级市，居民的储蓄存款余额达27亿元，高于全国人均水平，这充分展现了居民的富有程度及潜在的购置力水平，据调查90%以上的城市居民均拥有人均15平方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。随着经济的进展，生活水平的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽阔、优越、时尚的较高层次追求，打算经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。在市场调查中觉察为数不少的公职人员，他们都有转变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享受共性化的高层次的居住，较有兴趣。随着“单位人”这一观念的弱化，“社会人”享受社区效劳，享受便利、周到、安全的物业治理效劳也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房共性化，环境园林化所带来的理念。开发局部适应工薪阶层承受力量的小康户型的住宅，是有市场前景的。xxxx优越的地缘环境优势的城市绝无仅有，因而在四万多人的流淌人口中，有相当的外来居民是在xx经商贸易的，他们居住大局部是靠租房，有的经过十几年的进展和积存，也渴望拥有属于自己的经营店铺和住房。在流淌人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有肯定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的工程吸引力和竞争力。三、工程内容四川省xx市华泰房地产开发开发工程，开发占地面积200亩，总建筑面积约81000㎡，工程建设定位是花园式住宅小区，同时建设与之相配套的公共建筑和会所。1、花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色。既要表达亚热带风光的民族风情，同时又能展现现代气息和时代特征的现代住宅区：它既有别于大中城市的多层和高层住宅，又不同于散乱无章xx度的民居住宅;在满足统一和谐的城市环境前提下，提倡建筑风格多样化，实现建筑技术和建筑艺术的完整统一。在建筑的空间构图、创意、体现精品意识，避开了单调雷同，使之形成一街一景，一个建筑组团体现一种风格，力求到达统一中有变化，变化中有统一。进而使瑞xx畔花园的建筑构图实现连续有序、敏捷生动、丰富多彩的环境空间。2、环境规划上注入了“以人为本，构建和谐社会”的现代理念。表达出有用、自然、和谐的时代精神。xx市是一个四季长青的秀丽城市，小区的环境在满足本位功能的前提下适当布置了一些绿化、建筑小品，进而丰富大环境的内涵;对活动空间、道路、绿化、建筑间距等诸方面实现全面统筹，做到设计适当、布局合理。小区内的生产环境与人文自然、民族风情有机地结合，进而实现环境美丽，人与自然和谐的花园式小区。3、市政设施及路网建设，作为花园式小区须具备良好的城市环境，市政设施须配套完善、标准安全、城市空间文明有序。供水、供电均承受市政网络，对供水、排污、电力、通讯、有线电视、信息宽带等系统的全部管线按功能区分全部为地下管、沟埋设。对车流、人流交通路网的规划应满足小区内交通流畅、安全、快速、经济及干净、安静等要求，布置疏密相间的干道和支道，干道上可以通行肯定流量的机动车，大局部支道作为人行通道，使全部的道路做到主次清楚，分工明确互不干扰，进而组成一个合理的交通网络。4、小区的建筑规划，按81000㎡的用地，规划容积率0.563，可460000㎡。住宅建筑45603㎡，可入住205户。其中：A型户224㎡/户有20户，B型户264㎡/户有69户，C型户275㎡/户有15户，D290㎡/1111530092㎡，连排成幢别墅90户，户均166.8㎡/户，面积15048㎡，住宅全部面积：45603㎡。其它公共建筑500㎡;合计规划面积约46103㎡。土地规划使用状况：总用地面积81000㎡，其中道路占22275㎡27.54%34668㎡42.8%24024㎡29.66%。(4)投资分析：①根底设施投入867.3万元;②绿化环境投入646.8万元;6438.6238.53%);⑤流淌资金投入1600万元。合计投资约人民币9791.2≈9800万元。四、工程建设打算我们将依据州内的建筑市场进展态势，实行总体布局，分步实施，滚动开发，逐步就位的思路，打算在2023年内全部开发完成，建设周期三年,具体打算是：1、2023年投入24501300万元，用1150万元投入根底设施建设，完成小区内50000㎡的道路及地下管道的铺25%。2、2023年2744万元，建成4.5万㎡住宅，可入住110户，完28%。3、202328424.6㎡的住宅和商贸用房，可9529%。4、2023年投入1764万元，建成9000㎡的公共建筑和附属配套设施，同时全部完成绿化和环境投资建设，完成总投资的18%。至此全部完成小区建设，并筹组物业治理公司，纳入市场化的物业治理经营效劳。五、资金筹集按建设打算投资总额9800万元。1、四川省xx市华泰房地产开发作为投资主体，自筹资金3000万元，公司自筹方式包括集资、融资，临时拆借等方式，公司20232、通过招商引资、预约、预售实现筹资2023万元，占房屋建设投资的302023年5202310个月的时间加强销售力度实现。3、向银行贷款2023万元。2023年工程开工后用在建工程(公司34、2023年实现销售3500万元(扣除预约预售2023万元)实际筹15005、2023年实现销售3300万元，售房率到达60%以上，除用于20231300该工程按滚动开发模式，6000万元流淌资金可保证明现全部开发建成。公司对资金的筹集将承受资本的营运方式，保证开发打算实施。六、组织实施为保证工程的顺当实施，四川省xx市华泰房地产开发，全权担当工程的开发建设，四川省xx市华泰房地产开发，将按公司法组建。依照有限责任公司的章程组成公司治理构造，实行董事会领导下的总经理责任制，按现代企业制度要求和现代企业治理的理念和手段进展公司运作。公司依法注册，独立经营、独立核算，自负盈亏，独立担当债权、债务，独立担当经济民事的法律责任，同时，自觉执行党的方针、政策、遵守法律、法规，承受相关部门领导监视和治理，并严格按房地产市场规章标准公司行为。公司的组织机构是一室、三部(即：总经理办公室、市场经营部、工程经理部、财务部)。公司的宗旨是：能人开发、精英治理、开拓市场、营销xx。公司有决心在3年的开发建设中，实现碧波扬风帆、创铸进展。画意燃诗情，实干创一流，为xx市边疆建设、为了xx市的一轮进展，做出应有的奉献。七、效益与风险分析(一)预期效益1、企业利润，依据房地产市场的供求关系和市场景气指数及社会0.158)计算，98002、对当地国民经济增长的奉献按2023年房地产投资对GDP奉献率41.94%的水平推算(按支出法计算)，9800万元的固定资产投资对当地GDP的奉献为4110.12万元，按2023年xx市国内GDP值7.85xx经济增长1个百分点。3、促进相关产业的进展据投入产出模式测算，每100万元房地产投资(或销售)可拉动相关产业的进展28540多个产业部门有亲热关系，其中建筑行业最直接。可诱发产出31.73万元，高居榜首，其次是建材、制造、开采、商业、运输等行业，9800万元的房地产投资，对拉动当地消费需求，增加就业，保持社会稳定，促进经济进展，具有潜在的社会效益。4、增加地方财政收入在9800万元的投资中，土地使用权出让增加地方财政600万元，(200亩X3万元/亩)。增加建筑税收(建筑营业税和城市建设附加，教育附加)480(二)风险分析1、国内市场变化的风险房地产作为特别的商品，在社会主义市场经济中。房地产市场的商住楼仍具有宽阔的市场前景，房地产市场的供求关系已发生了变化，尤其构造性冲突已经突出。一方面，大量中小工商从业者想买商铺又买不起;另一方面，近两年来的商住楼空置率居高不下，据有关资料显示;截止二00二年三季度，商住楼的空置率已达24.4%。今年九月，国家六部委局(建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局)就《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场安康进展》提出了假设干意见，警告：防止“泡沫”经济的发生。最近国家的土地建设、银行等部门已相继出台了假设干宏观调控的政策措施。如：强化土地供给治理，严格掌握土地供给总量，调整土地利用构造;严格掌握自有资金缺乏，行为不标准的房地产企业开发工程;大力进展经济适用住房，调整房地产市场构造;严格审核房地产开发工程贷款条件，加强对房地主贷款使用监视，充分发挥金融对房地主市场的调控作用。以上信息已说明，对“房地产热”已亮出了“红灯”，国家宏观治理这一大趋势，对我们将进展的工程，无疑是一大风险信号。我们必需审时夺势，趋利避害，认真分析和争论已发生变化了的状况，从xx房地产市场这一客观实际动身，慎重操作，任何盲目乐观、头脑“发热”的举措都是有害的。要在充分调查争论的根底上以市场需求为动身点，制定切实可行的”开发打算。2、不确定因素风险房地产进展的市场定位，不能仅从居民银行存款的平均余额不看供求潜力。我们要看到，xx这一边疆开放城市尽管储蓄余额较大，但游资成分较多，投入房地产消费的资金格外有限。我们要理智的看到，我国目前存在的贫富悬殊差距正在扩大;我们应当充分的留意到时下的中国，富者确实目了，贫者照旧很穷。尤其像xx这样民族聚拢居的边疆城市，这样的差距还较为突出。因此，对国内居民的住房，特别是城市居民的住房状况，已购房率、预期购房率、一般居民的有支配收入、消费意向等状况，进一步做深入细致的调查分析，在此根底上，确定国内居民购房需求的市场定位。要充分生疏到，拉动市场消费需求，主要在于扩大国内需求。对此，我们要着力做好当地常住居民，尤其是个体工商业者对商住楼需求的调查，利用扩大内需进一步深化对外贸易这一历史最好机遇，促进购房消费;同时，要做好消费导向宣传，切实推出货真价实，质量优良(包括户型合理)美丽，多功能花园住xx3、公司自身的弱势四川省xx市华泰房地产开发是一个品牌，要在本地打响这一品牌，除面临上述的困难和风险外，还要抑制公司自身的弱势。首先就我公司而言，异地开发、投资巨大，也存在鞭长莫及的弱势，趋利避害，与时俱进，慎重操作。必需以改革创的思维对公司实施战略改造。对经营决策、经营治理，都必需聚精尽力，做到指挥得当，组织有序、经营有方、治理得力、稳步推动、调整准时、决心下定、矢志不移。八、结论四川省xx市华泰房地产开发建设工程是一个需要历经数年的中长期工程，无论建设规模，还是投资规模，对一个企业而言无疑是一个大的工程，其前景看好，可操作性显示。尽管存在肯定的风险，但在xx市委、市政府及相关部门的领导下，在社会各界和有关专家的支持帮助下，我们有信念、有力量开发建设好。经广泛深入的调查争论和全面论证，同时，我公司通过一年富有成效的工作，目前已具备启动实施条件，建议政府列入二00六年度打算。以便尽快开放实质性工作。综上所述，四川省xx市华泰房地产开发建设工程是可行的。请市委、市政府、xx市边疆经济合作区赐予大xx有关房地产工程可行性争论报告2第一局部房地产工程总论总论作为可行性报告的首要局部，要综合表达争论报告中各局部的主要问题和争论结论，并对工程的可行与否提出最终建议，为可行性争论的审批供给便利。其次局部房地产工程建设可行性第三局部房地产工程市场需求分析市场分析在可行性争论中的重要地位在于，任何一个工程，其生产规模确实定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必需在对市场需求状况有了充分了解以后才能打算。而且市场分析的结果，还可以打算产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。在可行性报告中，要具体争论当前市场现状，以此作为后期决策的依据。第四局部房地产工程产品规划方案第五局部房地产工程建设地与土建总规第六局部房地产工程环保、节能与劳动安全方案在工程建设中，必需贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对工程可能造成周边环境影响或劳动者安康和安全的因素，必需在可行性争论阶段进展论证分析，提出防治措施，并对其进展评价，推举技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最正确方案。依据国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设工程都必需执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有特地论述。第七局部房地产工程组织和劳动定员在可行性报告中，依据工程规模、工程组成和工艺流程，争论提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训打算。第八局部房地产工程实施进度安排工程实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成局部。工程实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设工程到工程到达正常生产这段时期，这一时期包括工程实施预备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工预备，施工和生产预备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后严密连接的，也有同时开展，相互穿插进展的。因此，在可行性争论阶段，需将工程实施时期每个阶段的工作环节进展统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。第九局部房地产工程财务评价分析第十局部房地产工程财务效益第十一局部房地产工程风险分析及风险防控第十二局部房地产工程可行性争论结论与建议有关房地产工程可行性争论报告3按工程争论具体程度的不同，可行性争论可分为投资时机争论、初步可行性争论和具体可行性争论三个阶段，各阶段的内容是全都的，只是指标的具体程度存在差异。固然，房地产工程可行性争论的具体内容因工程的简单程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：工程概况。工程概况主要包括工程的名称、背景、宗旨的根本状况，开发工程的自然、经济、水文地质等根本条件，工程的规模、功能和主要技术经济指标等。市场分析和需求推测。在深入调查和充分把握各类资料的根底上，对拟开发工程的市场需求及市场供给状况应进展科学分析、客观推测，包括开发本钱、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进展比较分析的根底上，优选出最为合理、可行的方案作为最终方案，并对其进展具体描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政根底设施分布、工程的主要技术参数和技术经济指标、掌握性规划技术指标等。开发进度安排。对开发进步进展合理的时间安排，可以依据前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进展。大型开发工程，其建设期长、投资额大，一般需要进展分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。工程投资估算。工程投资估算即对开发工程所涉及的本钱费用进展分析估量。房地产开发工程涉及的本钱费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分留意各项费用在不同建设期的变化状况，力争与将来事实相符。资金的筹集方案和筹资本钱估算。依据工程的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资本钱进展计算和分析。房地产工程投资额巨大，开发商必需在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证工程的正常运行。财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对工程的盈利力量、偿债力量和外汇平衡等工程财务状况进展分析，借以考察工程财务可行性的一种方法，其内容包括工程的销售收入和本钱推测，估量损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务归还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务归还期、资产负债率等。风险分析。风险分析是可行性争论的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对工程的影响性质和程度，为掌握工程运作过程中的关键因素供给依据，也为投资者了解工程的风险大小及来源供给参考。国民经济评价。国民经济评价是依据资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察工程的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算工程对国民经济的净奉献，并评价工程的经济合理性。它是工程评价的重要组成局部，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产工程开发过程中，要综合考虑工程对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进展工程的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于工程的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于工程本身的获利力量，国民经济评价侧重于工程对于国民经济的奉献，即依据资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析工程的效益和费用，从而评价工程的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。结论。运用可行性争论的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述工程的可行性，分析工程可能存在的问题，提出有效的工程建设建议。有关房地产工程可行性争论报告4可行性争论是确定建设工程前具有打算性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建工程进展全面技术经济分析论证的科学方法，在投资治理中，可行性争论是指对拟建工程有关的自然、社会、经济、技术等进展调研、分析汁匕较以及推测建成后的社会经济效益。一、工程背景1、工程名称：居住小区(暂定名)2、可行性争论报告的编制依据：(1)《城市居住区规划设计标准》(2)《a(3)《城市居住区公共效劳设施设置规定》(4)《住宅设计标准》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(7)《城市道路绿化规划及设计标准》(8)《高层民用建筑设计防火标准》3、工程概况地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a建设规模与目标：土地面积：亩(平方米)容积率：开发周期：土地价格：元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(估量)：总建筑面积：四周环境与设施(1)步行约10分钟可至a市中心。(2)西侧为市城市中心景点。(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。(4a(5)北面为a市人民银行。4swot优势及时机该工程地处a市最具进展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最正确的居住区域。a近几年的经济进展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。东侧的成功开发，为该区域的房价定位供给了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业气氛的逐步形成，为该工程的商铺价格奠定了肯定的根底。拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该工程的资金流压力有肯定的缓解作用。该工程以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。该工程规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的阅历可以为之借鉴。我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的进展。物业治理公司在a市的先行介入，为今后该工程的物业治理，具有肯定的优势互补的性。拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功制造了肯定的时机。劣势及威逼(1)拆迁密度过大，拆迁本钱及风险是该工程成功与否的关键。(2)a市拆迁实施细则的马上出台，拆迁本钱的推测具有肯定的风险性。市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的本钱的测算具有肯定的不确定性。外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有肯定的不行确定性。小高层的居住观念的形成，物业治理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来肯定的抗性。该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。花园的日趋完善，又是多层住宅，与本工程的竞争将比较剧烈。(9)拆迁的难度，使该工程的建设周期具有延期的可能。(10)周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1、a市概况(参考)a河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林掩盖率达 56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，大路已形成了以国道、省道及沿江大路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐力量达500万吨，a港泥洲港区一期工程已开工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信效劳网络。工程所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、251662813镇、4122、aa市房地产业从起步到进展，大致经受了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为其次阶段，统代建行为逐步消逝，商品房开发渐渐兴起。1999年至今为房地产业进展与标准阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模快速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序进展时期。到目前为止，a市房地产业根本实现了创业任务，完成了原始积存。居民住房质量显著改善，产业构造趋向合理，市场体系根本建立。a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住26表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，400/m2表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40m28800表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;2800对今后市场的推测：——从购房力量看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率屡次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购置商品房的比例为42%16%。——从消费构造看随着房地产市场的进展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。——从需求关系看依据城市总体规划，城市建城区面积将由 14.6平方公里进展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购置力的状况下，单从住房需求分析，a之城市外来人口的购置需求和城市拆迁需要，将为房地产业供给广阔的进展空间。3、主要竞争工程分析住宅小区具体状况如表：工程套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置三、工程财务分析(一)、拆迁本钱分析围合区域内房屋均为砖混构造，其中4栋5层住宅楼房(试验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30依据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需撤除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有肯定的房屋拆迁阅历。拆迁本钱估算：依据a市《城市房屋拆迁治理方法》规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20=28122316.802、经营性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600*3776/平方米=22656003、附属物(水、电、、空调以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929*80/平方米=27943205、阁楼、围墙院内地坪等：34929*48=16765926、搬家费、临时过渡费等：、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535其他费用、治理费，托付拆迁费：34929*15/平方米=523935、房屋拆迁评估效劳费费：35000元、嘉奖：34929*100/平方米=3492900上述全部费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18依据a市人民政府令，对aXX年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁治理方法》，在XX年7月1日开头执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向