房屋拆除评估技术规范

房屋拆除评估技术规范1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入，停止办理居民常住户口分户手续；房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续；被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程；所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。3、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。4、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。5、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置》，就拆迁事项的权利义务，如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。1、必须具有相关资质的专业评估机构才能进行评估。2、准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。3、评估人员现场勘查。4、咨询综合分析，确定合理补偿基数，为补偿提供可靠数据。5、编写评估报告，作出评估意见，并确定具体房屋价格。6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实地进行复核，复核后报审批人员进行审批。房屋拆除评估技术规范

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。由此可知，房屋的评估价值直接决定了被拆迁人最后征收补偿利益的高低。因此，如何进行房屋评估成了衡量房屋价值高低的关键，也是决定被拆迁人补偿利益的关键。那么，房屋拆迁该如何评估，才能最有利于我们被拆迁人的补偿利益呢？下面在明律师来分析这个问题。首先，对于评估机构的选择，被拆迁人要主动参与。要保障被拆迁房屋价值的公正、合理，首先就要保证评估机构的客观、公正性。征收实践中，大部分房屋评估机构都是由政府单方面指定。试想：既然是由政府指定的评估机构，那么大概率上，评估结果也是在政府的“指定”范围内。这样的评估结果肯定是倾向性的，对于被拆迁人是很不利的。对此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。该规定明确了在征收中，对于房屋评估机构的选择，被拆迁人是有参与权的，这在很大程度上束缚了行政方的权力滥用，有利于保证评估机构的客观、公正性。因此，被拆迁人一定要掌控好自己的参与权，主动参与到评估机构的选择中。再者，要选择对被拆迁人较为有利的评估方法进行评估

选定好客观、公正的评估机构后，该评估机构怎么评估房屋价值是评估环节中的关键。也就是说，评估机构用怎样的评估方法，会决定房屋的评估价值。《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。具言之，在征地拆迁实践中，拆迁补偿价格评估的法定依据一共有：市场评估价、收益法、假设开发评估法。它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。即：1、如果被征收的房屋周围有类似房屋市场交易价格的，是采用市场法。市场法是什么？房子有可比性，有房子类似地段也有房屋有可比性的，就按照市场交易法。市场怎么卖，房屋就怎么评估。2、被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。收益法的评估往往要比市场法的评估适用的对象更具确定性，如住改非的商业用房的，门面房的商铺的这些，因为它有经济收益，所以用这个方法会比较更趋于补偿合理。3、被征收的房屋还是正在建设还没建成，遇到征收的，往往是适用假设开发评估法。这几种方法，可以选择一种评估方法，也可同时选用两种或者是两种以上的评估方法。具体怎么适用评估方法，评估机构需以有利于保障被拆迁人补偿利益为原则，对各种评估方法测算的结果进行校对和比较分析，合理确定一个补偿结果。以客观事实为依据，拒绝话语权归为政府。最后，在明律师提醒大家：如果评估结果确实不合理，被征收人可及时进行救济。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复