万科集团财务

万科企业股份有限公司2012年度财务分析报告小组成员及分工：资料收集：曹清斌、安洁芳财务指标的确定及计算：赵冰资料整合及制作PPT：李毅目录房地产行业相关情况万科简介保利简介万科财务分析万科与保利及行业平均各项指标对比万科SWOT及杜邦体系分析展望未来房地产行业背景：1、市场需求急剧上升。房地产市场存在刚性需求，需求量一直呈上升姿态，由于放房价的居高不下和政府调控等一些因素，持币待购现象严重。2、房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。经济适用房销售价格持平，商品住宅销售价格小幅度下降，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格小幅度下降。二手住宅销售价格上涨，涨幅下降。3、房地产开发量上升。房地产投资额同比增加，房屋施工面积、竣工面积都有所提升。4、直接融资受阻、信贷缩减。房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。5、房地产销售量存在地域性特征。由于政府管制、人们预期、房价等各种因素，造成房地产销量有不稳定趋势，“金九银十”销量涨幅同比降低。总的来说，房地产行业尽管备受争论，但还是国民经济一个重要行业。在城镇化大背景下，房地产行业还有前景。2013年谨慎乐观，短期还要贯彻限购措施，长期要有经济、法律等手段，更多的市场化方式；房地产市场差异性较大，关注市场差异性问题；暴利时代已经过去，今后企业更多要靠内功，靠创新，靠品质；房企和上下游企业要进一步强强联合，城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳的城镇化，提供高性价比的产品。2013中国房地产企业实力排名前十强第01名：万科企业股份有限公司第02名：恒大地产集团第03名：保利房地产（集团）股份有限公司第04名：大连万达集团股份有限公司第05名：中国海外发展有限公司第06名：绿地控股集团有限公司第07名：龙湖地产有限公司第08名：华润置地有限公司第09名：世茂房地产控股有限公司第10名：富力地产股份有限公司万科公司成立于1984年5月,1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。万科简介：万科企业文化主要有四点：1、客户是我们永远的伙伴（服务）2、人才是万科的资本（人力资源）3、“阳光照亮的体制”（简单不复杂、规范不权谋）4、持续的增长和领跑万科发展历程：多元化→专业化→精细化一、万科前十年发展战略：多元化的加法1、1984——1991年：战略混沌期2、1991年——1993年：边缘期，战略初步形成二、万科第二个十年发展战略——专业化的减法

1、诺基亚战略：从多元化转向专业2、从综合商社到专营房地产

①1991年：向综合业务发展

②重组企业业务

③转让怡宝蒸馏水

④转让万佳百货三、万科第三个十年发展战略——精细化的乘法万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略，由“专业化向“精细化”转型。

从加法到减法，从多元化到专业化的回归，使资源得以集中，在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力，最终成就了万科三十多年的持续增长的传奇。

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2011年底，公司总资产突破2000亿元，实现销售认购732亿元。竞争对手——保利简介文化轨理念仁：奋者发向岸上、叫团结榆协作胶、乐恼于奉秒献、步规范盆诚信巨、纪苗律严幕明经营岗理念宅：务犯实（勒立足尿之本拜）；创新争（发井展之诸源）刮；规凭范（引经营狸之道鹿）；档卓越百（追洗求之稿境）企业艺观点弓：人旧才观支（企鲜业即对人，宴企业略为人凳，企您业靠笑人）造；服拼务观桌（您劣的满盏意是令我们饼孜孜膨以求之的目赴标）揉；市盏场观蜻（没窝有饱罢和的牛市场铜，只民有饱轰和的凶产品抢）企业何精神天：团所队精含神，堵敬业括精神胶，创泛新精诉神保利连地产潜：万科险财务仆指标棋分析财务苍指标局分析偿债鸣能力饱指标运营韵能力颂指标获利乡丰能力咏指标发展闲能力僵指标偿债得能力雄指标1、流嫁动比府率会计年度流动比率2012年1.402011年1.412010年1.59流动众比率段反映微企业能短期古偿债腐能力饿的强睡弱。悟万科拼在近盛三年呆流动关比率密逐年奇下降航，企文业偿劲债能脉力变杆弱，徐债权狐人利暴益的殖安全梯程度壶有所衫下降亚。2、速动促比率会计年度速动比率2012年0.412011年0.372010年0.56速动喘比率疗的内贼涵是等每1元流评动负歌债有积多少珍元速妖动资污产作疾为保派障。辩万科正近三熊年速眠动比即率平敌均在0.桑45左右壮，面筹临蛮掠大的讽债务钉风险拘。会计年度资产负债率（%）2012年78.322011年77.102010年74.693、资飞产负倍债率资产鲁负债惧率是宇衡量锯企业悼负债传水平竹及风艳险程较度的民重要伤标志宁。资撒产负甲债率路越小搜，表糊明企睡业偿垦债能橡力越偷强。妨万科溉近三嚷年资缎产负迅债率耐逐年苏提高磨，偿筐债能卸力逐原年变鞭弱。会计年度利息偿付倍数2012年28.552011年32.002010年24.684、利耕息偿顶付倍诸数利息华偿付念倍数资表明傻企业徐一定咱时期距息税前前利瓦润相棍当于给利息致支出享的多垦少倍梳，其症数额样越大贫表明惹企业翻的偿侍债能伶力越雀强。多万科卧近三竭年偿洲债能转力有通所增闪强。运营苦能力剂指标会计年度总资产周转率(次)周转天数(天)2012年0.311161.292011年0.281285.712010年0.291241.381、总资傻产周转率总资换产周奇转率迎越高业，表事明企韵业全翼部资持产的腿使用品效率能越高破。万咏科近追三年维总资手产周站转率健稳定伯在0.面3左右嫁，周泛转率持比较嘴低。会计年度应收账款周转率(次)周转天数(天)2012年60.635.952011年46.187.802010年

31.8111.322、应忙收账坐款周违转率应收便账款蠢周转排率是际指企米业一惠定时所期的屠营业仗收入系与平途均应挪收账殿款余效额的柳比值峰。万圆科近畜三年跪应收饥张款旬周转款率逐怒年提腰高，觉表明挥万科林应收财账款世的回访收速缩慧度变熟快，惰应收蠢账款拿管理厅效率驰变高巷，资抵产流呀动性锁变强狭，短扣期偿食债能定力也得变强攀。会计年度存货周转率(次)周转天数(天)2012年0.281275.242011年0.251422.922010年0.271333.333、存棚货周汽转率一般疏来讲搞，存矛货周缓转率瞧越高临越好竟。万寒科近积三年窗存货刷周转睛率比偶较低堂，变牧现速阅度慢翻，周矿转额丝式变小坝，资松源占赠用水款平高策。获利忌能力请指标1、营绣业利喂润率会计年度营业利润率（%）2012年15.192011年16.162010年17.43营业挺利润夜率是划企业隶一定育时期没营业返利润切与营病业收乡丰入的辰比率吐。万慕科近锄三年黑营业葡利润炉率逐译年下桑降，东表明鞋其市鹅场竞可争力超变弱屿，发蠢展潜肥力变却小，勾获利美能力嗽变弱怪。会计年度总资产报酬率（%）2012年4.292011年4.092010年5.012、总捷资产邪报酬吼率（RO移A）总资讲产报企酬率拣是衡衬量企肺业一幕定时手期内探获得达的报岂酬总进额与急平均派资产域总额训的比姜率。吗万科砖近三混年总分资产刚报酬陪率有恋所下街降，饱表明信其资谢源利晌用效诞益变树差，命获利要能力顿变差倦。会计年度净资产报酬率（%）2012年19.802011年17.872010年16.473、净开资产继报酬箩率（RO吗E）净资点产报遮酬率锤是企甚业一漏定时核期内定获得宜净利唇润与渗平均喷净资斯产的扶比率摩。万崭科近魔三年允净资效产报冶酬率凤逐年老提高活，表后明其项自有木资产菊获取夕收益掌的能欲力变炭强，惹运营翻效益凭变好汤，对蚁企业辉投资浅人和见企业蜓债权绝人权孟益保就障程兄度越谁高会计年度营业利润增长率（%）2012年46.492011年31.042010年23.45发展邀能力救指标1、营愁业利愿润增佣长率营业乔利润显增长践率是泊企业鼻本年虎营业搞利润美增长脖额与励上年顿营业拢利润殿总额验的比孔率，惕反映恒企业僵营业筋利润半的增锡减变跟化情投况。攀万科让近三犹年营蜻业利简润增忘长率古逐年爽提高股，获困利能册力变醋强。会计年度总资产增长率（%）2012年27.882011年37.362010年56.702、总颠资产别增长榨率总资源产增圾长率蒜是企曾业资窝产总赖量扩损张方驰面衡仁量企勇业的柳发展膀能力盈。近酷三年股，万户科总幻玉资产薪增长宁率逐接年降沟低，宋表明荣其一浸定时勿期内泛资产缺经营锋规模闯扩张盼的速子度变苹慢。万科20墨12年度魄与竞这争对汪手保子利及行筒业平凑均各检项指刮标对犹比各

项指标万科保利行业平均指标偿债能力流动比率1.41.672.11速动比率0.410.380.4资产负债率78.32%78.19%81.25%利息偿付倍数28.5516.1721.3力指标运营能总资产周转率0.310.270.28应收账款周转率60.6346.9180.12存货周转率0.280.261.1力指标获利能营业利润率15.19%14.50%6.80%总资产报酬率4.29%4.11%3.11%净资产收益率19.80%6.47%5.04%指标能力发展营业利润增长率46.49%35.02%23.15%总资产增长率27.88%28.79%36.41%从上隔述数镰据中敌我们疏可以争看到装，万绒科和眨保利趋的短董期偿坝债指筑标都浮低于孝行业饥平均鄙，同狐时反子映了斜万科父的短惜期偿蚂债能形力比悟保利允地产胀要弱绒。长冰期负屡债方局面，岔万科臣要高候于保肯利和冲行业押平均障，表偏明其召长期浊负债每能力低差。在总拌资产佛周转睬率和衰存货要周转甲率方薄面，找万科漫、保阴利和抽行业型平均州基本绝持衡架。在艳应收凶账款牌周转创率上具，万页科要拳高于撤保利纯，低问于行井业平晚均，睁表明锻其变拜现能丽力要吹高于门保利痒，但耽低于鼻行业聚平均填；资斥源占恒用率脆上要拴要低纤于保圾利，屠高于千行业佛平均时。在营耽业利身润率猎上，暗万科出要高励于保缸利和已行业应平均排，发殿展潜昏力和击获利馅能力笨要高闯于保丸利和迹行业叫平均门；在迟总资辈产报轧酬率皆上，败保利派要高著于万袜科和禁行业破平均嫩，表运明其理资产合利用贞效果避要好伍；在浓净资舒产报宰酬率芒上，杯万科老的自懂有资伸本获颠益能丛力和天运营挣效益逃要高埋于保诉利和各行业汤平均谎。在营斥业利容润增折长率贱上，否万科歉要高有于保带利和革行业妨平均桃，表椒明其还获利愚能力烤较好机；在呀总资还产增脉长率跨上，颗万科乏要低灶于保导利和射行业连平均患，表慌明其粱一定辽时期还内资辆产经肿营规搭模扩迈张速塑度慢月。万科SW无OT分析

优势——S1.品牌效应2.技术3.管理4.现金流量充足弱点——W1.土地存储不足2.融资困难3.营销能力欠缺4.毛利率偏低机会——O

⒈收入逐年增加2.中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。3.沿海地带很多还有的地方有待开发，商机无限。4.中国有能力购房者日益增加SO战略利用品牌、管理优势，扩大规模，提高市场占有率WO战略提高资金周转率，进一步提高管理水平，有针对性的进行营销培训威胁——T1.与中国海外在品牌方面竞争性太强2.品牌缺乏核心的问题3.消费者队产品的设计要求也有所提高4.竞争对手发展也比较迅速ST战略提高产品质含量，严格控制成本WT战略谨慎买地，提高对市场的洞察力O钳TS宪W万科20隔12年度及杜邦醋财务支分析杜邦篮体系罚分析罢：1.从数龙据中央可看解到，束万科推的净辆资产仗收益疲率在利逐年星降低支，行蒜业平意均也聋在降利低，赶不过申万科快仍高贩于行冷业平蛇均值斧。反险映了仪近几松年的颤行业设和公到司的划盈利许能力员在减轧弱。2.万科勇权益疫乘数裹在逐队年地刘增高嫂，且虑其值逼在行佛业平饺均值展之上刘。说岭明了惠公司眨的负江债的氧比率图变大幸了，径给企麦业带桂来了皮较多孤的杠陈杆利鹅益，纵同时锯也给凶企业素带来轻较大堂的风宿险。3.总资税产周丝式转率粉在逐筋年降膜低，浸反应团了全导部资贷产的条利用餐效率吩较差梅，最阵终会加影响宿到公桶司的赢获利劣能力嚷降低苏。4.在发耍展能泉力上已，说荣明了烛万科低在房诵地产非行业那环境选发展好越来唇越严剖峻的勒形势培下，揪仍能护维持惧盈利色的状干态，翅可是肿发展区的空倦间缩弓小了券。综合允分析万科勺的资秤产负拐债结咬构尚纽奉为合闸理，凉偿债劣能力型较强荒。目子前各敬项经卸营性恳资产阻运营近情况铅良好蜂，盈乎利能亮力逐路年增科强，舰各项倦财务湾指标斗也是愤高于委或相颜近。永所以至，万尚科在挂规模敬不断天扩大陷的同兰时，梢万科搭具有东较强寇的市诉场竞程争力钟。如果峡银行色收缩斧贷款屿，保释利地临产不桑能持虽续从枝银行着借款久，则获现金拼流压湿力会嫂非常老大，张可能盗需要富降价违售房嫂，消轻除库支存，丧回笼呜资金瞎，解虫决现谱金流隐问题楼。对企稠业发赚展前穴景的升预测辱单从循近年寸的财漆务报蚁表看扎万科竟的状烟况并哑不是写很好界，现丝式