房地产的商业模式冯仑

1房地产的商业模式万通集团的董事主席冯仑主持人：下面要为我们进行讲解的是万通集团的董事主席冯仑先生。冯仑先生毕业于西北大学，并获得西北大学的经济学学士学位，1984天他毕业于中国中央党校，获法学士学位，那么他是万通实业集团董事局主席。下面有请冯总就房地产收购与重组进行讲解。冯仑：刚刚我走到门口，听到介绍，这个介绍就像我来找同方大厦一样，很难找到的，而这个介绍也是曲里拐弯大家都不知道我是干什么的。然后我发现这个介绍也是历史转型时候特殊的介绍方法，要是在二十年以前肯定说我是贫农，二十年以后介绍就是办过什么企业，所以我觉得这个很有意思。今天是跟大家一起分享一下我们的一个研究心得，这个心得和刚刚的介绍也有点不一样，我不是讲企业重组这些事情，是重点介绍一下我们最近的一个研究，就是关于房地产公司的商业模式。为什么要讲这个商业模式呢？大家会理解，地产公司中，大家谈到最多的一个行为方式呢，大概是三个词，第一是时机，这有一块地，这时机好，中国这伟大，那伟大，然后这个也涨价，那个又迁政府，新区又挪到哪儿，这儿又怎么着。第二个词就是关系，我和市长什么姑又有什么关系，他们甚至还有什么暧昧关系，所以这一定能搞定。第三个事就是搞定然后就是利益。那么我们试想在中国目前的地产公司，根本上内心世界都是这样运作和想事情，那么这样是一个什么东西呢？接下来的价值观就是盗贼心态不是阳光心态。因为你首先想到的是时机，时机是公共的，但是关系是私人的，是暧昧的，然后搞定，是不能拿到台面上来的，于是搞定以后的结果，你所挣的钱又没有方法和大家说的，于是外人就认为你道德上有问题，叫做比方说包工头行贿，房地产公司都很黑有暴利，因为你说不清楚你收益额是多少，你净资产是多少，收益率多高，都说不清楚，也不敢说，那么你和谁有什么关系，搞定什么，那么你也不敢说，私下里可以说，那么公开说就把人家卖了，那么公司的价值观就出现了问题。职匹尖那么暖这件泪事情雁又不英可以亲拷贝猎，换广一个涉人就张不对雾了，甩时机筒是公立开的烟，关浙系可穷是私锋人的灰，而甚要把辟这个专关系阅由生浑人变耍成熟信人，舅你才挖能做竹后面帝的交扣易，公所以瓦在中闲国熟俗人之生间才似做交茅易，缘生人辽是不游作，批亲人醒之间康才不益能分泄你我子。所胆以人待家现垒在开厨玩笑育说理赔想和偏米卢驴是零竞距离稼心灵捆对话巩，那闯么零皱距离班怎么劫心灵般对话见，那奖么就皇叫做尊负距氧离心先灵对运话，目那么形就是寨说非创常亲孝密才袍有心贼灵对永话，栗那么掀心灵疤对话亡是包金括利吊益的休交换耕。所派以跨召地区记就得盯死，侨这件怜事情巴今天文这个口人在驶的时离候，事时机弹是相瓣同的盛，关犬系不亭同了慢，你竭这个柔公司牧又死秃了，降于是寇我们欢才会增出现津这么呈多公掠司最捉后公悄司很役难做质大，删然后便很多洁公司症就陷恳入烂帆市里尸面不搭可自驱拔，妹然后羞今天视这个智进去巴了，共明天稳那个驰出来校，然仁后放性人的济捞人溉的，牙就做阅这个深事，誓今天姜谁又始被查鲁了，咏所以绍这就业是我巴们目岁前出筝现的考现象航。寄吓蛇在房愿地产借公司屑里面拦讲得候最多饮的是团时机元、关晕系、指搞定故。然盾后在雹IT牢行业柴讲得肆最多隆的是宽商业碑模式抬、管静理团竟队，城还有否鼓励爽机制芽什么物期权讨，你口会发洒现这膛两件旧事情案为什漠么这房么大纠差异芽呢？篮也就促是说眼为什目么在耳IT额行业梁会出伞现一盖种完佛全靠疏自己揭就能银够拿除到很土多钱粪，一锐个商铁业计松划书痕就可漠以拿际到很式多钱糕，而芽且挣帆了钱盐，田设素宁徐挣的县钱都而是阳轨光状钓态，泰他靠纵的钱宰都是梯公开列的挣亭，那布么网名易有死多少士钱，态张朝到阳有范多少传钱，半王志优东有虚多少障钱，止那么怒大家咬都知辈道。泛那么价最近卷我们折工商旁局查斤中国蜻的首鸡富，剪都是特搞房异地产闪的，雹得出润一个份很不浊愉快移的结凉论，解个人抓都不萌交税辱。于这是有受关领拴导就赏说这透件事对情，豪首富藏里面渐10林0家战有2经5家熟是做鲁房地严产的摄，甚伏至有颜一些备间接童做的原还更航多，毫那也联就是蔬说，袋有很迎多是桨不阳腿光的葛事情腰。所橡以，劫现在针我们霞才看脑出来古这样喘一个久问题武，也灰就是茅说我两们目膜前房蜂地产惩公司侄的营珍销方舟式是钳不可诞能把椒公司企做到榜，你谣想盗余贼能之成为急亿万顿富翁般吗？练能成去为国押际性糖企业身嘛，轰那么我别人丧都不伶能模庙仿和栏拷贝挨的事惧情能给连续混成长珍吗？解成长婆不了怀，所袄以这码些企悬业做堂不大坏，所隐以这舌些企灵业一骂个错烈误犯男了，不结果炸用第径二个绪错误跳掩盖锡，比插如说权工程预套牢合了，图已经第错了尘，然雾后就储上市刘公司漂，然背后上废市公毒司编饺个假化故事币圈钱赠，然肿后这忍个错鞋误不仙行了司，然寨后上弯市公俯司卖认给别炕人，彻再去库骗一敢道。总存厅我最忧后亲哗身经咬历过脉有一扔个朋航友这素样的崇故事阔，所裂以在橡一个海企业伟当中晶，我育认为姐房地严产公隶司，兼商业写模式鞠是一阶个非姿常重夫要的脚问题妥，返如果鲁你不润能有耕一个冰清晰络、健爸康、立成长检、阳收光的纸商业索模式芦，你咽这个坝企业悉不可顽能成卫长，定而这哪个企图业一被定就细像现肺在这晨样，衔很多仙故事哀没有朴意义霜，就理是说暑个人句快活词了，让社会棒也看玻不到庙一个锁很好物的企成业，帝所以厚我今曾天跟策大家遮要分吓享，族就是躬我们召花了并一年好多时傅间，腊包括素和清侄华大贿家做他研究镇的时避候，鲜还有疤国外徒很多伐大的友研究扬机构疤一块凭研究孝的一愧个商愉业模惕式的折问题杏。那劲么，敲时间什关系手，我虹都是请简单啦提示丰一下午。言秀非商业胃模式鸽大概碰分成绒两类条，一索类叫扰做开蚀发的盏模式塞，一熊类就立是非榴开发显模式踩，那摧么开误发的筑模式再呢，击有分碍成三捏种，那那么舅我先理说一怜下，错大家茂谁能业答复顶清楚宅，什魔么叫溉房地虚产开国发？华这五席个字指，我截想所掉有人做想一好句话捞说清跟楚这亮件事果情是滴说不正清楚漏，但嫂是世喝界上颠恰好饭很有瓜意思勾，湖最好舅的公盾司必大须是州自己肝一句鲜话说移清楚夺，别棒人一咸眼看栋得懂搬，但举是用煎我这颈个话转来衡惠量全法世界伏的公酷司就炉是，申联想鱼是一掀句话眠就说岂清楚伶，别紫人都查看得薯懂，栏可口证可乐怠谁不数懂吗孔？如庙果说赏难得副，穆禾随中跪做的式公司融，那蝴么他叠做了升半天恢没有折说清好楚，唐那么体别人骡也看康不懂朋。那氧么房猜地产撒公司源大家景知道矮的是典时机锄、关湿系他议们搞粘定了刮，那段么这京些东随西等册于你闸不可钱能有猎好公毕司出祖现。嚷涝钞那么派从文击字上贺来看碎，房郑地产位开发康，房甩产还诞是地浆产？馒你也猾不知宣道，驻方正虾是房找中有创地，霸地中案有房绑，房道离不礼开地枪，地笼中长岸房子冤。但千是实辅际上睡我们巾很多享房地鹊产开豪发公矿司大测量的留利润泛根本樱是来俘自于蔬房子跪，大柿量的膝利润兵是搞绑定和采利用羊土地示制度清的缺驱陷，饲拿到较的，搞比方株说这普块地功现在副是协谢议转焦让，滚你又批认识乘某领姨导，念现在解地价看比拟形廉价鸽，你顺交一坑点钱音，然艳后占顾住了疯，然尖后耗宴了三争年没冈开发结，土衣地增起值了坑，要驴么你限卖给狗下面泛炒家斩，然毕后你扔自己巨开发塌赚税短收，奖那么用实际临上你叉最后寺赚了毕是地灾钱，丝你一绞没有谋品牌弟，二订没有庸固定棕客户键，房约子是鸽没有煌增值处的，孩而且消建安茅本钱耀大家堆是固胶定的娘，差美距就汗是在铃土地揪的利思润上森。轻络犁现在失土地赔的制厅度是迫国家玻所有惹、单棍位支跌配、扇台下嫌交易厕，那捆么基狂本上伐台下复交易谷就是渐解决摩利润惹的问哥题，婶所以僚你的礼利润喘大量务的来舌自于平地，朝所以皇所谓汽房地拢产开翁发实蒜际上需就是裙一个王公关蚀公司户去拿仆土地帮就能肿赚钱好。冠捞障那么滑什么供叫开假设发呢钥？谁励用一坦句话央可以桂说清振楚何债为开奸发？牛问世榆间何他为开匠发，迹直叫沸人生喇死相受许，窄大家锻都天照天开偶发，幼大到急西部跌开发晚，小臣到科壁研开坊发，云什么房脑力喷开发坝，实慕际上斗开发惰也是丈个含甲糊的肆概念抬，开镇发不柔是制压造，葱制造郊是按价照一滨种固施定的溉流程提、标找准的稼尺寸凯重复老拷贝惭，连降续成兆为，香大规拣模成肌为，怖所以突批量亚越大渗，单雕价越奏低，艺那么颤开发烫是什果么呢次？西勺部大奋开发支，美乏国中舰部开虫发，汽现在小中国矛西部蛾开发窃，开叛发就软是由裁无值庙到有杆值的坚惊险碧跳跃崇，由设无到关有，仙由未阵知到果口，现问在开亩发房巧地产炎的现况状都朝是由打无知岩到有母知，霜就是易赌博较，老罗百姓悦简单夹理解岸就是绢开发泡，所物以房超地产退开发驳本身五商业介模式慨这5陆个字斯就注衔定了敏你自词己是爆糊里堂糊涂倦的事泥，每判件事判都瞎烘赌，推那么叛在这吨里面纸我们灭细分悦看出跌规律挠来，本我们冠就看教出有经三种墙模式咱，把叨它看滤得清镜楚一房点：颜第一窗种模表式就晕是沃赞尔玛赢的模偏式，啊就是被在城扬乡结见合部爬标准饼化的抵拷贝未、作冈业、努扩张故，这猫个我珍估计帅昨天术王石鸣王总愁不知肉道讲鲜的什堵么话珠题，蜜大家尸我想回万科固就是贸这种接模式禁，所及以也不可以桃叫万懒科模姑式。行大家奸仔细糊看，粘万科啦差不慧多走袋了1怪9年名的历吗史，溜万科束地产饲的历布史是哪第一阔阶段摸跟咱码们在江座现墨在很宜多公傻司一赌样，浆叫做感全国添、全势方位杏、各族品种歼全面关开发进，有勒写字圾楼、狮有商绝场，滤锦州批有、芳北海述有、愈上海册有，荡一共渔14烟个城已市，闪北京溉有，磁然后晓有写吹字楼技、有赏宾馆屑、有陡住宅预，这绳是第碗一阶震段。竭这一闷阶段钻，后狱来调爱整，廉调整眉收缩吼到4竿个城墙市，炎品种姓就调汁整成姻城乡辨结合脑部，遵城市艳花园班，这侵一段奥调整绣也花铁了五窜六年听时间碎，以帅至于婶到现察在，倘比方建说武摩汉原择来的规商场椒，现担在又亲在把击它拆飞了，纷重新网做成渡公寓朝了，挑这还绩在调缓整，纠包括怀俊园险原来秧是写伞字楼外又调象成公异寓等肚等，袋这个哨调整朴到现恐在，瓶呖呖约拉拉晨的，四90饮％已味经结自束了况，但坟还有谦一点浊还在园做，轨这就宰是调证整到戚单一仗产品府、固抚定区懂位、装目标贸客户间群非厚常集区中韵，中联产阶再级，贿这是浓他的颂调整瑞。从堪去年红开始描，这罢个商瑞业模锻式成冲熟了流，开猎始大能规模胳的拷捆贝，已那么站我最击近也歇看了墓万科喉的一锈些项垄目，荣我认新为他葵已经幸非常鹅成熟姻的一么个模荒式，凡就是新目标瞒人群骗是中诚产阶垦级，舅然后红城乡浓结合年部成信片规慈模的添住宅诸，新楼的市钻区、愉市镇乎，然刃后产片品一轰级一厨级升艺级换骄代，股内部从的资育源控涉制到油全部扮都是蛋独资些，没番有合磁资企抽业，殊总部闷控制战所有袍的规日划、排财务治、人宾力资稠源，罗土地尽的获备得一塌律市误场化宇。病雪战所以限大家嫁老是沉在想粘，你输们光亭看到兆王石均在潇滋洒，筝我不寸知道接大家柿研究该过没残有，稍为什蛇么他醋能这计样？荒为什献么他做这样执子企乔业的种房子弦买的乘还哄志抢，覆他也绿不搞押定，崇我跟素他接鲜触非校常多瓶，他贼不搞朱定，百他跟兰我们拉在一嘱起从宇来没境有说喊搞定处谁，猫跟银燥行吃毯饭非望要什粥么，海他也非没有希什么盲特权么背景院，他意也没酱有什下么特俱殊关科系，庆说跟艺谁又象怎么蜓着，棉但是宅你想泥他怎饮么能退做的姻，而贼且他泄去年偷做成伯了中猫国第难一，乌去年胀卖了姐30苏多亿敏，最爷后你雁发现公出现贸一种齿状况动，不耀搞定裳，不迁通过略这个盖最后胞反而介做成均了大酿企业栗了，登为什罚么？伍就是坑因为迷他商缝业模浆式非辆常清楚晰，倒已经庭跟类亿似I冒T行丹业一蚊样，淋目标芝客户恰群很剂清楚骡，做抹的产烧品非肚常单顷一，狼资源幅非常查集中字在那劲地方含，然杰后土敬地获着得是回投标立拍卖辫，用朵不着典搞这秀些，顽然后麻产品贩靠自份己的健研发鸦，销翁售靠斜品牌积，他煌搞定分谁？惹然后受的他籍一切悄都市盖场化横，那冒么成取为市莲场上椒的最昨受欢物迎的正公司扎，那步么需霜要钱脊我就阴增发请新股俘，那暂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