房地产开发流程与关键环节

11房地产开发流程与关键环节房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：筹划与决策阶段、规划设计与拆迁融资阶段、开工建设与市场营销阶段、房屋交付与证件办理阶段和售后效劳物业管理阶段。其具体内容和流程如下列图所示：房地产投资工程信息收集工程的分析选择烟〔区颠域经挎济、摇工程贪状况初、投务资规班模、涝预期樱收益复、投照资风挡险〕串斥寺工程刑的初躬步可删行性炕研究淘〔人亲口、养经济乱收入假设、城枝市房生地产受成熟予度、围楼盘纤竞争耀状况违、购冲买能挨力、竹住房婚消费敢变化归趋势势、楼皆市走补势、诉工程聪优势跃、投睬资规轮模、纷融资旱方案活、投穿资风味险〕艳合戏作方犁关于既工程温的初株步谈凶判蒜哄诊岂圾璃〔合挤作方梅式、吵投资腥规模贡、双呢方责浇任和榴权力于、收幅益分债配、熊工程归进度曲〕欺工程承的详茫细可宪行性义分析扭报告薄〔人氧口、定经济庙收入绝、城顾市房煌地产屑成熟氧度、帽楼盘瞒竞争络状况应、购灿买能吩力、蔬物业吗供求禾现状姑分析仁及对课未来兔的趋治势预鼓测、统户型本变化敬趋势宗分析捷、价补格预粥测、个目标矛客户悲定位重、项草目定厅位、许营销矩策略洲规划厌、投事资规厕模、盯本钱岗测算掉、融树资方达案、即收益猴分析饮、敏败感性边分析餐、投怒资风轻险分允析、挡公司哥资源六分配再、项巨目组亡合分震析等反综合寿评价园分析粘、投肃资决既策〕明合作矮方签光订项糖目合迹作协宁议书塘、合绿同书狠向规运划设她计部卡门申仍领规单划设议计要仔点，陵以获醉得规善划设废计要动点通周知书挂编制全工程胜建议米书，亮向计个委申掏报立仅项报忆告；姻锄编制合工程载投资拥分析羊的详塞细可衫研报帽告赵〔项遥目融僚资运制作〕补根据映可研欠批复张文件吼和规绳划设沿计任或务书贤，向件规划贱部门锁呈交霸工程浸选址餐书面贺申请堤领取派工程支选址镇意见飘书，锣申请危规划图设计存要求健忘温委托岔设计歇单位港进行棕方案缠设计筛送审转设计爽方案崭，申久请建尤设用世地规促划许奴可证陵鄙甩删领锡取建涉设用浸地规京划许处可证胳向土蚂地管哲理部本门申蚁请建披设用袭地慈苏考扩大撞初步桌设计拜、施川工图谎设计干巩向房返地产浅主管陡部门守申请商房屋狠拆迁太许可台证蛾狼蒙夹洗办显理土浮地证冰街区杯乡蠢策落嫌考滚射申办秧建筑首工程渣规划致许可亏证钱签订勒拆迁得安置萄补偿天协议盗领取些建设映工程辛规划垄许可既证拆迁橡向建断委领哑取开贵工许辱可证汤，进输行施边工单县位招现标凳袜项请目建销设施似工龟夹吨钞分享公雄杯乎辆税湖帽急冒窜码固闷市烛场营素销策子划上〔质把量、帅供给姥、成勤本的参控制程〕悬告妹号突郊派丰宫盾滩垦稼锄须巡媒男体宣泄传、右现场场包装衔冰项燃富吊凉敏违生趴痒库慧史案慈绣内部梢认购界咳补蛾脾芒欺向房舅地产怕主管泡部门羞申请托预售张许可住证争工程抗验收捉辆役角样端溪捧垃遮击揭徐啊遣光铁总除魄配销售粪与销芝售控疯制钥全部切工程捆竣工阵四方员验收肉住户兆入住痒只崇办认理房浊产证疾等证丝件和即售后社效劳侄纺轿银朽爬镇物业踩管理璃效劳成房地望产开增发投屑资周行期长推、风倚险程券度高针、流牌程环笔节多稻，作颈为高扣级管测理人匙员不固可能敌每一拨环节坛和细将节都炎高度拖关注哀，而部应该框把精故力集单中在额房地源产开卵发过卧程中忙最关孩键的撒环节醒上。必我认蓬为最盼关键贯的环域节是廉前期扛筹划竿、规凝划设寄计和物营销兵筹划降及销财售控陡制这举三个窜方面藏。丹前期估筹划崇是房唉地产闷工程岔成败睁的最辅关键浓因素六。裤房地凳产开醋发的判前期云筹划遗，通司过市访场调准查，语工程训地块答的优捉区域迫环境集分析盆，结疑合企擦业自掌身资蚀源优库势，心确定介开发革工程破的物新业业轨态，秆界定止和研连究目笨标客上户群锐体，斯挖掘载和分昏析目奉标客君户群客体的肌现实妨需求热和潜吃在需元求，津运用竞创造网性思缘维对嘴工程拢进行脉市场询定位啄，拟欧定初痛步开怖发方茎案，役进行框投资捞风险燕收益定分析喜，整棍合企捞业资拳源，相决定悉最终芬开发悲方案鲁和开挎发模炉式。皇高超蓄的前写期策竖划能征为后笼期的名营销砖筹划永预埋棕大量赔管线云，使间销售涝成为役轻而俗易举景之事妄。崖房地洞产开颤发命工程梯的市纽场定吸位是旱前期虏筹划懒的核南心内炎容，俭是整铁个房膊地产锹工程环开发箭的灵老魂。广市场统定位抚不能汗“拍死脑袋盾〞，腊要学调会运职用科姐学的井思维算方式灾和全雷面、敬立体瓣的眼液光，忧即由终静态侨的思耕维方猜式转叔变为兔动态浅的思榨维方赛式，骡由线引性的唉思维蜂方式芦转变傻为复首合的固思维桂方式野，由疗封闭灶的思答维方左式转路变为跟发散础的思添维方股式，供才能奋找到拴准确袖的定洗位。帽定位客，就缘是充递分挖侍掘团工程榜的各耐种资录源，拣按照粮惟一袄性、素排他马性和琴权威环性的扇原那么批，找志到宴工程冷的个斥性、篮灵魂却。没扯有个主性的俩工程劲就没输有差丧异化但竞争寒的优恩势创。项煌目警的个观性越讽突出埋，影锁响的垂区域绒就越迫广，悲潜在译优势们也就雕越大禾。佩市场伴定位恼不能飞脱离夜所在支城市养的经拘济环笛境胸、文位化环判境、睡自然细资源故，杂也不绸能光娱看到摩工程爬的显均性资门源，哑而忽讨视了干那些像珍贵施的隐婶性资俗源消，要尖对托工程芒资源味和企举业自池身的冤各种熊资源愧进行砍统一疗梳理胀、整牌合贩，扬式长避治短，挠才能符找到逼准确衣的抛市场落定位毒，并寺借此胁制定蔑出行巷之有进效的稼工程杨开发矩策略赔。赌房地腹产开么发项泼目的除市场寻定位太的内捧容主蚕要包脊括以责下几警个方止面：总理念徒定位乔。誓基于旋企业吹的价睡值观抽，为辰表达限企业适文化孙，发牛挥企浙业的肤竞争州优势症，确扶定开顽发的懒指导秒思想便和经束营模冲式，熄使得怨工程蓝定位裕有利哈于企必业的毫长久俩开展衣，有伙利于顺品牌滥建设杀。云功能揉定位铃。在慰市场仿定位龄时应妨根据大城市避规划场限制粥条件饼，按激照最似佳最描优利垫用原驾那么确队定开副发类悲型，盾对土胳地资扩源进柄行综刚合利昼用，希充分剃挖掘币土地惰潜能材。絮目标决客户朋定位府。在声市场毛调查鼓的基讨础上捷，以讯有效旨需求淡为导尺向，铸初步挺确定作工程恼的目浆标客辫户，蚕分析摔其消迅费能李力，浆为产委品定捧位和养价格早定位伯做好糊根底乘工作丰。男文化嘴定位药。在贴充分快理解舌工程汪区域侵的文隙化底亩蕴的敏前提赌下，迷结合滩工程苹的理展念定己位、房目标扰客户涝定位序，进轰行房最地产干工程裳的文灶化定跑位，猫为营产销策哈划选圆定主软题。户定位矮必须伏要具威有唯智一性胡、权叙威性黎和顾耗客价妻值特六性。尽前期岂筹划削应该纤按照徐从定乒位、城定性效到定腊量三笨个步工骤进善行。析定位截就是旁寻找薪工程贞所具受有独守特的寸、有称价值工的资劈源与扫目标汪客户币群利窃益的析直接贸相关糕性，围从而彩确定晓该项领目应再该是狮什么挪，解伪决了堡“败我是联谁输〞留的问膏题；张定性盲就是绸确定静空间滨布局厚、项摸目品伶位、乱建筑娱风格井、价拌格面宴积变磁动范物围、政优势帝资源折如何狭整合枯等，烤解决阻“苍我的务性格循是什袄么贯〞蹲的问畜题；拾定量绣就是高细化拨户型狸比例反、容涂积率哪、建击筑密院度、天利润毒等指痰标，巨解决痛细节然的问樱题。肢第二意个关睬键环休节是剃规划船设计揪。规昏划设孝计是碎在前胃期策天划关驼于项色目定裁位、利定性胶和定箭量的庆根底加上，售进行图建筑素风格槽、空鉴间布弓局、炸房型平设计补。恒规划驾设计地的第牵一个脾关键拼，是物要把特前期尾筹划推的理纽念、蚕顾客河价值蜜创造贺性的矮表达塌出来舱，并性真正粪有所济创新悔；规滤划设芹计的沫第二芹个关钩键，膛是充葬分利满用规订划的握各项弱指标裂，使柄工程寇资源打利用将最大谣化；熔规划脾设计尖的第养三个比关键忌，是凝科学剥合理归的规甜划设炭计，销保证阿工程群本钱镜得到闷有效蹲的控妄制，讲工程燃高效课科学贪的施农工；寄规划鲁设计笼的第笑四个神关键业，使丰工程肝拥有牧根据害市场貌变化担做出锄灵活奥调整浩的空叮间范衬围。泰第三渐个关宾键环颠节是高营销仁筹划垦与销岂售控恼制。纱销售路控制谊是实收现项尼目利元润最极大化嫩的一赔个很峰好的蜡途径凭。营才销策贯划与眉销售励控制覆可以篇在一齿定程锐度上冲弥补趟在前依期策弃划和迷规划仇设计吉、施竖工质兰量所滴产生炊的缺化憾。桌影响会房地紧产价侍格和咸需求它的因受素很饺多，异市场闭的把宾握也孝不可阁能恨警精确钱，因酬此营厌销策轧划与哲销售括控制辱也就渗成为晚房地嫌产开吵发的西关键阿环节秋。侨营销曲筹划心的关拼键是只将项萌目的蓬顾客粥核心熄价值丘定位维以创域造性叠的传挂播沟萌通手愈法，近使其昌在目蜡标顾幅客群烫体心座目中脊形成俭相应敌的定抬位，馒是一犯个双丽方互件动的页过程践。营丝销策护划要自有很仿强的街造势志、蓄皮势、该运势仿和借朋势的上过程移控制裕和运呈用能轻力。诞销售匀控制揭是关黑键是斤掌握面好销茫售的搬节奏描，再使先导够期、佣开盘怎期、赵强销血期个旷安排坚合理辰的供兔给比扭例，今并且贝，每玻个销环售期彩内所盼供给鲜的商蝴品房随再面顺积、鸣朝向猎、楼乖层重旧要保矿持一胳定大成小、恋好坏益、高孟低的筐比例信，实呈现均线衡销貌售。中房地笋产企肺业只冠要把颗握好姓前期耍筹划叙、规滚划设傅计和繁销售亏这三让个关样键环滔节的耍关键解之处饱，应注该能日有较栗好的南业绩巡表现翻，这称需要烧企业陷同时芒具备钩高超幸创新设的能侮力和对整合匪能力及。难房企酷亟须公构建望核心迎竞争润力桨房地线产开楼发企闹业核映心竞往争力边的内租涵与堡特性责冈房地凉产开皇发企枣业的氧核心鼠竞争重力就堤是房格地产雁开发嘴企业态在开剥发、婚经营遮过程询中形辱成的钳不易古被竞脖争对旷手效宴仿的壁能带弦来超依额利独润的边独特要的资承源、疮知识校和能路力。沸诊房地符产开纷发企燕业的加核心方竞争狡力具守备以闯下四宝个特采性：处用户踏价值饶性，肾主要炎表达泪在房授地产青开发双企业伐在保寸证用煤户对俘房地款产的停适用全性、孔平安位性、既卫生鄙性和段经济伤性要张求的事前提为下，纳产品宏在房度型、到环境打、配盟套设她施等赛方面东具有誉超前渠性和静性价手比优矛势，读产品胞价值搬在一其定时黑期内病会增揪值或俯具有你一定胶的增炊值空恐间；玉延展贪性，国指房柳地产工开发辅企业届为满狐足客姿户的厉要求讽，提伞供的忽物业僻管理站、中调介服吉务和太社区些效劳起等衍准生服幸务；腐独特芦性，瞒指企伙业所才特有琴的，垫没有粪被当岭前和崖潜在疤的竞相争对惰手所裤拥有氧的，阵如土馒地储印备、虽地段陪、资挺源整党合等族方面鹅的独香特优锈势；单动态攻性，草企业途核心刺竞争蝇力是中在长溜期的花经营膛实践润中逐腐步积遇累形滩成的打，它躺作为恳支撑疑企业糖长期稠开展搜的主反动力筹，具埋有较涂强的萍稳定科性，恳其生芬命周任期也尽远远特超过册房地蛙产开祥发的独生命晴周期搏构建孕核心衰竞争咐力的合途径侵庆房地足产开它发激乓烈的临竞争弓已迫法使开叹发商应从理刃念开胆发、冒规划霜设计供到单锅体建靠筑、腐社区煮配套侧，从昼整体究到局氏部，暴无不痰处心涨积虑啦，谋决求人守无我晴有、钻人有皮我新说、人龙新我钓变的查竞争奴优势书。不奋同的就开发辆模式群，其辞核心渣竞争中力的寸构建移途径阳是不仅同的捡，主轨要有元以下兽几种雕：认第一亮，集摸中公鬼司资阻源从残事专拼业化桂开发顽经营卡，在摊这一旱过程筑中逐集步形磨成自线己在造经营除管理础、技争术、敬产品塔、销棵售、宿效劳释等诸界多方毫面与扰同行港的差伟异，站形成羊核心签竞争捡力。愁如万贴科从酱19截97乳年进株行经仓营策境略的侍调整顶，主绑要体钉现在梯三个恩方面准，一生是从洞多元狐化经交营向物专营仔房地察产集下中，液二是怕从多掘品种丹经营复向住段宅集滴中；废三是定投放复的资勉源由详12笑个城度市向光北京熊、深揪圳、窃上海鉴和天跃津集厦中。侮这些丽调整似逐步椒形成距了专拨营中甩档住仁宅的晓“万所科开叫发模妖式〞闪，构波成了计公司招核心果竞争破力的棵重要目要素永，进引一步矩稳固楚了万肿科在奔房地宝产界颂的领练军位葱置。情摆第二胞，抓停住理秀念创狮新—扛—核袭心竞辉争力农的关蛙键点爹。为太了保迎证竞滑争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翻

姐

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