房地产企业财务管理交流讲座

1房地产企业财务管理今天跟大家交流的主要是财务管理方面的问题，安排的内容有八讲：第一讲是房地产开发企业的财务管理框架；第二讲是财务报表的阅读与分析；第三讲是房地产开发企业的资金筹措；第四讲是企业的本钱管理；第五讲是预算管理；第六讲是固定资产管理；第七讲是所得税的纳税与申报，现在的税法改得很多很快，咱们把最新的房地产企业纳税政策给大家讲一下；第八讲是企业内部控制制度与审计；第九讲不准备在这讲了，如果有时间的话，给大家提一下，这是一个备讲材料。第一讲财务管理框架这一讲里给大家介绍的主要有这么几个方面：一是房地产企业的级别划分；二是现在房地产企业的现状以及存在的问题，有问题好分析怎么提升，针对存在的问题提升我们的管理水平，这是现代企业管理的一个需要；三是财务管理框架，房地产企业的财务管理应该从哪几个方面着手。一、房地产开发企业的级别房地产开发企业的级别划分主要是按注册资本、经营期限、竣工面积、质量合格率这四个方面的条件来划分企业的等级。大家可以从表中看到，一级的注册资本金需要到达5千万以上，经营期限起码是五年以上的，还有三年累计竣工面积是30万平米，质量合格率要求连续到达五年100%，其中有一年没到达就要降级。累计竣工面积，我们的企业可能来自不同的管理部门，竣工面积是一个在房地产开发、根本建设、施工等等的一个专用名词，竣工，房子盖完了，各方面通过验收了，包括质量验收、内业资料验收、财务验收等等，才能到达竣工的要求，而不是说施工队盖完就竣工了。黄清移二级芒企业捎注册返资本董是2乒千万刻，三袍级企闷业是测8百惧万，嫁四级碑企业枝是1糠百万寺，其恶他的既指标矛我就奏不再逐说了鼻。语市联这是互企业稍开发罗的等材级划母分，己我们封可以姥衡量姿一下的自己减了，飞我们滥的企称业的淹注册眼资本削金是滔多少麻？不哄算贷爹款，还企业娃开张跟成立游的时尊候拿锋出来渔的钱骗，货拒币和闯实物盼，现直在注厘册主末要是舱货币罪，是急5千晕万？灾还是吧2千兴万？寻到达悼哪个慨级首困要的遣指标穿？我浪们就稿可以筐进入逢哪一卫级了经，当来然其句他的帮指标助也是渔很重偿要的纯。名仇雪1、结房地葛产企给业的瞎资质异等级稼与开泼发工乏作的康范围墙有紧尼密的晓关系革。夫纷塑首先瓶讲一墙级资军质的恋房地焦产企蛙业可弄以承赵建的螺工程御规模龙不受地限制疲，多考大的享都行牛，国贼内的蝶有的独或者葵有能习耐跑滋到国旧外去盾也可及以，锣可以铃在全马国范全围内兄承揽告房地弃产开筝发项脱目，抵还有践基建庭工程熄也是劳如此朝。不躺仅在锅北京受市，格在广座东、徐山东策，哪拦儿招性标都识可以板投标拳。二阿级和共二级舰以下潮的资略质就患不是盐这样公的了莫，承伞担的听面积佳是2泄5万崖平米惭以下茫的开按发项锋目，茅超过嫩25唤万平筒米以叠上的旅资质铺就不惑够了批，只真能看膊着别兴人干安了，宜所以标资质宵等级蹦对于泰能够决参与插开发贿的建填筑面嗓积是湿一个轿很大鉴的约草束，宇承当供的具缘体范巡围由添各省蚀市具唤体确银定，辉反正努在全识国是菜拿不销到，盖在省青内经绞营开荐发工锣作。误胆百2、秧注册豪资本敏金与饲企业权运作吼的关狐系。印它献企业虏注册缺资本堵金对孝企业伙的招齿投标胶工作辉有很直大的促关系渡，一诱级资城质的降参加粉哪个宁范围死的招坡投标富工作悼，有驴招标蹈的任央务、颠工程动，我迎们就愧有投复标的详可能待。银奸行贷氧款也娱要看骗企业玩资质深，企宽业资蚊质够石了，亮信用况高，硬贷款可的数浪额就扣大，余反之交你注命册资景本金卷就是捉一百镜万，悬你说朝贷两圈千万袍咱们昌得商画量商循量，丽你以零什么缠做抵荷押呢炎？以竹公司踩全部筒财产倡做抵锋押也拴不行盆，你患的注阿册资祖本金剃才一扎百万海，你城要两驴千万赛的贷狡款银啄行不炎给，亏不可缝能的旺。所蚕以企卸业的竖注册托资本讲金、全等级纺、资的质的刊认定锐，决等定了悉你的匆开发绍范围麦、运萝作的丘能力戏还有炊具体咽和银假设行各狂方面邻的信闭贷关确系。屑伴身刚刚段讲了氏5千推万的孙注册脉资本芳金就闲可以挤到达圾一级短，但地是5扭千万扑的资疏本金冶够不乌够呢救？我立这开半发项马目往朝往是唇一个牛亿、婶两个重亿，爹肯定泪离不素开银挪行贷奴款，逢比方泄我手时里有色一个虑亿的涛资金袍全注爬册进修来好胜不好寄呢？筹也不居好，找因为喘咱们扩是有五限公销司，衣注册尖资本叮金有凯一个归管理叙赔偿垮的范乎围，聋比方叔有一换个亿巾要全章部投内入到苗企业祝的运开作中管来，转可以他5千涉万作砖为注寻册资敬本金残到达妄一级叛标准坟了，掀另外商这5永千万本可以桨做我当的资蚊本公落积等悦等，浴就从茄另外唇一个妥角度吩进入加企业蒙进行伏运作僻，当勒然这床个如它果是写大家蔬兜里摧有钱迅的话家可以蕉这样植做，蜻如果粒不够习限定泼于注乐册资略本金码拿来等，有坛时候康还会薯出现陕什么环情况毒呢？浩实际薪我兜愉里就突2千宿万，哨但是旷我要矛到达疫一级峡企业烈的水健平，膜注册犬资本屋金就拖要5铺千万圆，怎赶么办榴了？抓借3驴千万途，借杂3千有万都开打到摸银行典里面邀，首继先在某验资闲的时滥候，冈打到页验资俘的账村户里三面，返到达疤这个戚标准毕就给方你注羞册。桐但是芦债主猫逼着孙你要朵还，兴所以性作为询企业累来讲址，往盼往还厦得倒盼出去可，今穿天借叉给你老了注骡册用私，明捆天你过就得庄给我魂，甚悦至于块下午偏你就脉得给孝我，五我给疗你用协四个勒小时包，有处的用助两天难，有仆的或赠者时忌间更求长一别点，耽看约要定了惨。现梦在有典一些抖验资剪的时孝候，究专门遗有这普么一普种公朱司，淋大家蛮感兴群趣的搜话，朵必要哑的时届候也扇可以魔用上众，比熟如我舟注册团资本械我准等备2骑千万纸，实嗽际我搅手里四就一脚百万愚，那大我也弹要做练事，夜怎么导办呢豪？那辞就有扎一些甚验资匆公司塘，他吨本身辉就带户资给型你验虏资，慈我遇卡到这者种情雕况也茶不少耐，我胞先借扬你，谋你有诚1百陪万，兰我借规你1串90箩0万控，我育也给洋你验锯资，码他借扩给你甘的钱昼，他渐控制畜，然带后验浆完资映以后牢马上滔把1出90钞0万概抽回翁来了肌，那雪作为搅企业芒来讲泻，注催册资主金肯姻定是面不够淘的，桑然后逆就出昨现了只筹资捏、集吗资、吊贷款塞等等窃一系忌列的糕问题去和事惹项。捷庙沫3、麻房地汉产开焰发企色业为币什么胸要不净断提净升自称己的械管理潮水平凑？狱呢非当然驱，这山对企椅业管大理的味效益麻有很家大的桶关系讲，管阴理好弦效益挠就高际，管盛理不估好效醉益就支低。嘴另一赞方面速从社商会上池反映颜出来苗的问序题来抛看，假设也要萄提升辨我们叠自己狐的管园理水竹平是渐企业堵开展去的自饺身需召要，腊否那么屋就要刺受到牢制约留，受田到社顾会上谁的或挥者是谁政府畅部门够的干和预了线。发敢现有奖这么用几个繁问题东和事译项，母对某齐市2间2家工整改辫之中脾发现序的问刃题有讯这么惊四个物方面笔：寒棋研一是艘恶意塔拖欠肤工程添款，后盖完晴房了关不给违施工第队钱涌，施蹲工队每围着倾要钱匙，闹装得社枝会上播很不职安定已，所京以前胀一些惨日子口我到际湛江脉去，垃监督裁一个章奥运少会的螺国家宣场馆崖比赛辨训练概的项京目，础我到凤那去舍以后器，除庆了把稳资产挪管理翠的运唱作搞射好以镇后，率一条奥特殊失的要搁求就恭是你蚁的工费程款绳绝对招不能忠拖欠易民工玻，奥扩运无至小事薄，着司把火悟不行宽，农知民工值坐着折示威畅行吗闻？也蔽不行必。所类以搞全房地顽产开传发，甜对于尼民工败工资粘的拖饿欠问耍题，渐过去隔有，菜还是烤比拟缝厉害拨的，阳近几坊年从榨各方剑面的件要求嫌、管尘理逐混渐严田格起华来，火这方平面的帖问题逐少了级，但耗是还竭有。耐有时花候自朋己都嗓顾不墨过来诵了，言拖欠楼一点虑工资屯也是闲很自第然的讽问题惩了。甜不过政大家辩以后鹅再搞络企业四管理缓的时捆候，宿民工姨工资挣的问对题要你注意朋，不芳要造枪成社读会不情安定歪因素长。迟喉鲜二是招售房链的手写续不供全，蔬没有岭预售翻证的柴情况种下，皂就开份始售咱房子驶了。导在税豆法里朋面我鱼还要惑讲，桌怎么霜样才三能达汗到预商售的悲标准厌，达卡不到贪预售忍的标滩准你持不能师销售肚，过楚去卖艘楼花钳大家午知抱歉，我科也曾盈经参疯与过宰，不柏是卖黎楼花扯，是佛抢那记楼花罢，一两个开悼发项泳目，萌我去铃买房盐了，诸我以韵为有瘦房子裤弄好仅了呢碑，到盆那一矮看就浸是楼忆花，故在墙虹上画降一张破图，见在什驶么地霜方，喊我这甲小区店是什合么模递样，韵几单动元几莫号都湾给你魔划上桐格，坐你要躺哪儿蝶呢？酱我要倡4单桶元4故层1亏号，升就办无手续痕，你逝交定橡金，掘也不奉多，贤几千甲块钱晴就可务以了必，然兴后给待你插银一个牧小红桐旗，芳插上妥就算丝卖出煎去了醒，定感金收葬了，政过几柿天以捎后就额要受泊你的洽预售犹款了类，这袭种情报况过歉去很爽多，向你还朗真抢徒，因玻为这堤个小辈区位瓜置很挣好，租就这垮么几仍套房慨子，遮我不图想要姐顶层触的，扭我就先想要花三层赠的，得金三源银四歼嘛，换我赶地紧抢号那个早三层负的，连结果铜没排诵好，杠别人码谈好料了小痕红旗夕插上扣了，选所以犹北京圾人冬聪季有速抢大预白菜堵的情冈况，梯50勾岁以险上的蛇人都狠知道还，冬吵储大栋白菜应，抢欧啊，源10能月7混号的膜时候仆要下慕霜了仇，每日年的沉10寺月6旧月到济11藏月初酿这个达阶段炉，一砖定要单把大掀白菜乱搬回去家去跌做冬暮天储拖藏的为主要圾菜品队，就贡抢，卵夜里亏排队冤去。纳现在嗓房地逢产开消发这因块，叛前几题年也娱出现锈了这纤样的浸情况昨，兜毙里揣昆着一惕点定壮金就租去了锹。这惑几年步由于榨市场搭情况优的变雕化，除人们腔消费肠水平矮的情笛况不得同了吨，饱萝和情替况不符同了驼，这汽种情份况少洪了。予所以军预售堂的时押候一荐定要怜到达分预售齿的水着平才础可以漆。坐交赴三是表开发轨行为悠的不硬标准职，引很起很滩多投码诉。敞一些罩房地夹产开押发企识业的并信誉古不好墓，说敲有什教么没绩有什耳么，乡说有奉停车妨位结撕果都跟盖了议房了径，说洞有游泼泳池喂，结退果场头馆的插面积嗽被压桑缩了柏，也斯盖上趴房了哄。有篮的在炼工程摄质量挺上受食到影吼响了殃。赤单焰四是权工程她质量妨较差配，出论现漏录水、郊墙体暮裂缝大等等怠。旋馅尝这是贷我前紫两天冠看电度视看里到的搂，我三觉得熊这还游是小呜事，踏楼房尾倒了亩这是苦大事容，幸知亏还龙没交居工，传在施胆工的撕过程状中，柄有几顾个民呈工受胆伤死鸭了。嚼请问驴如果预这个催房子恼要是毫交付疤使用朝了，剪通过桶验收晶了，牛它再师晚倒必几个拣月的唯话，牌我们挣的住椅户搬极进去检的时呢候它胞再倒伐怎么病办？亩这个砍损失鞭就惨状了。洗所以盯我们玩搞房辛地产暮开发议的工低程质神量绝功对是单首要只问题独，买支房的云人也照很注李意这予个问绍题，薪首先熄看你姻房子糠的质游量行怒不行雁？能弯抗几它级地都震？壳尤其瞎在北谱京地傅区唐牙山有锄一个堪八级捉地震匹，北处京震换感很叶大，我那会近儿都锅到大弃街外枕面去夫睡觉技去了鸦，不田敢进爸楼房殊，平抛房还这好一无点，央能够层在桌筛子底码下藏彼，所牲以抗宇震的亭级度稀、施暗工的授质量居，是洞现浇励的？牲钢筋蝴混凝笋土全浮现浇涂的一别般质镇量是疲有保忧障的递，比源较高兆，因口为它评是一仪层一日层码尊上去途的，歼比方耗13反楼或每者2洁1楼拳，一窑层一劳层浇范铸，走就把塞你的匆房子豪变成否一个讲钢筋抢水泥绳的整各体建房筑了弦，这粥种房疫子倒根了也机不怕盈，即奋便是糟倒也有不是偏一下亲全倒馆了，笼像多薄米诺借骨牌宴一样斜。所枯以抗针震的厌强度止要够且，施俗工质煮量要祝保证超，这隔是我瓣们开躲发企张业一象定要傲注意禽的问惧题。幅有这助种情滥况不没断地信发生狡，而案且1球3层港的楼猎房倒头了，骑可以屑说是凳对我鼻们房芒地产秒企业趟根本耻建设躁单位会和施花工队仗单位询是一照个严胸重的去启示川和教冤训，膛百年草大计般，质种量第肥一，模不能语忘记确。晃版终二、鸣房地魂产开室发企彩业的印财务凯诚信导度受哈到威惧胁拼歼粥这句民话怎甜么讲赌？老解百姓淹一般健都认茄为你激们是墨暴利离，房锯地产皮开发请企业湿挣了努一半绕钱，尽现在腾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