房地产-工业地产：成都彭州威亨工业港规划报告和营销推介思路(四川大学)

2 工业港背景分析 5 工业港战略思路 102.1威亨工业港建设理念 102.2威亨工业港六大特色 102.3威亨工业港发展目标 112.4威亨工业港规划思路 112.4.1规划重点 112.4.2规划特色 112.4.3规划意义 12工业港定位 13 1促进彭州区域经济的发展 142优化彭州工业开发区的产业结构 143提供创业机会 144缓解就业压力 14目标客户定位 14 1总体形象定位 152建设风格定位 15实现成功定位的保障条件 15分彭州威亨工业港功能分区及布局 184.1威亨工业港生物化工(研发、总部经济)区 194.2威亨工业港化工设备、机械制造区 204.3威亨工业港配套服务中心 214.4威亨工业港管理委员会 224.5威亨工业港道路规划 234.6威亨工业港绿地规划 24工业港建设与发展计划 26威亨工业港经营发展模式 26管理模式 26经营模式 26威亨工业港开发步骤 27工业港配套服务 28市场服务中心 28金融服务中心 28人才服务中心 283技术咨询服务中心 29信息服务中心 29中介服务中心 30物流服务中心 30政策服务中心 30基础设施服务中心 30工业港营销推介思路 32威亨工业港营销理念 32威亨工业港营销战略 32.1市场细分 32.2目标市场 32.3培育并强化威亨工业港的优势 327.2.4推广威亨工业港的USP(独特的销售主张) 33威亨工业港的目标企业 33.1目标企业选择 33.2目标企业标准 34.3目标企业区域 34威亨工业港企业入港形式 34威亨工业港招商前期准备 35.1建立招商接待中心 35.2准备完备的招商手册 35.3培训招商人员 35威亨工业港招商手段 36.1利用传媒招商 36.2举办或参加行业招商会 36.3借助中介机构的联络渠道招商 36.4派出招商小组主动招商 36.5以商招商 36.6针对某一目标企业定向招商 36.7聘请招商顾问 37.8借助电子网络招商 37 6.10各类政府及协会的渠道 37威亨工业港招商活动推广计划 37.1筹备期推广计划 38.2介绍期推广计划 40.3强销期推广计划 41.4待续期推广计划 41威亨工业港定价标准、交付标准及物业收费标准 42工业港成本估算与风险防范 43业港成本估算 43 建筑物 43路成本 434化系统 43车系统 44息系统 44 共设施 44业港后期维护管理 44业港项目风险评估及对策 44策风险分析与对策 45金风险分析与对策 45理风险分析与对策 46营决策风险分析与对策 46...................................................475州威亨工业港背景分析生深远的影响，加之彭州自身所拥有的丰富自然资源，使其成为四川乃至西部地区最具发展潜力和创业机会的城市。因此，为更好地利用彭州的优势资源，积极推动基于产业集群的工业园区发展，为企业提供优质高效的投资环境，四川省威亨置业投资有限责任公司对位于彭州工业开发区的威亨工业港进行整体规划与打造，运用控制性详细规划手段对威亨工业港的发展进行宏观控制，拟将其塑造成1.2.1彭州区域经济发展态势5彭州市工业基础实力较为雄厚，以化工、医药、建材、能源、食品为重点行目落户，彭州市着力壮大以精细化工、现代医药、优质建材为支柱的第二产业，水产、林产为主导的第一产业。彭州以城乡经济相融、一二三产业互动的良好局61.2.2威亨工业港基本情况概述信息网络以及物流系统等基础设施，为进港的企业提供最优的环境和投资条件。项目建设的优势及条件(1)区位优势(见图1-1)地带。境内交通便利，有5条出入境高等级公路(其中成彭高速全长19公里)，正在建设的有成都北延线彭州段和成都沙西线彭州段(成都至彭州的货运快速通运站，另一条矿石运输专线——彭白铁路也正在进行扩建中。彭州市距全国第5彭州处于四川省主要经济圈——成德绵产业带上，该产业带在高新技术和先进制造业上的优势将对彭州机械加工行业的发展起到巨大的辐射作用。目前，第二条成绵高速公路的建设已提上日程，彭州作为其中一个关键站点更凸显其在整个产业带中的核心作用，彭州的发展也使产业带的结构更趋完善(彭州背景资料7精细化工、服装、家具、石化产业配套区等产业园区，目前已落户工业项目百余个(威亨工业港周边工业园区情况详见附件二)。(2)产业优势(见图1-2)强，综合效益佳，将大大提高8彭州的知名度，全面促进彭州市经济结构优化和相关产业发展。另外，彭州是全(3)政策优势资软环境建设。在认真执行国家、四川省和成都市出台的各项投资优惠政策的基[2005]21号)，以最优惠的政策服务于海内外投资者。(4)劳动力优势在各种驱动力中位列第一(见图1-3)。99%48.4%47.1%9%48.4%47.1%0%自然资源丰富人力资源丰富基础设施完善政府政策支持其它)政府每年都对劳动力进行相关引导性培训和职业技能培训，劳动力价格较低，约元左右，高级工人(管理人员)年工资12000元左右。另外，彭州水电气供应充丰富的劳动力资源、优惠的投资政策、完善的基础配套设施，在彭州市建设高起点规划、高标准州威亨工业港战略思路2.1威亨工业港建设理念2.2威亨工业港六大特色特色一：结构弹性威亨工业港由生化(研发、总部经济)区与化工设备、机械制造区两个产业分区组成。工业港的产业之间具有较强的兼容性，能彼此提供相关配套服务，有利于整个产业链的延伸。同时，港区布局在突出主导产业的前提下，可根据投资特色二：服务完善特色三：成本最优彭州丰富的资源为企业提供了价廉物美的原材料。工业港基础设施齐全，能最大限度实现设施共享，减少能源和资源的消耗，提高设备的使用效率，避免重特色四：市场广阔彭州及其周边地区拥有与工业港相关联、实力较雄厚、规模较庞大的产业基础，为工业港产品的输出提供了广阔的市场。同时，工业港内两大产业也是四川特色五：信息共享工业港利用现代化手段搭建信息平台，通过整合企业、行业、政府和社会的特色六：生态优化2.3威亨工业港发展目标2.4威亨工业港规划思路威亨工业港的规划思路是在实地考察、市场调查、以及多次专家论证的基础2.4.1规划重点2.4.2规划特色经济可行性——此次规划方案充分考虑了彭州市以及威亨工业港现有的资源和其所处的环境，在项目定位中充分考虑了当地资源和项目的兼容性，从而有效多元复合性——威亨工业港的各专业园区既相互区别又相互联系。专业园区分属两个不同行业，但两者之间又具有一定的相关性，彼此间能提供相关配套服规划可持续性——在工业港整体规划的基础上，综合考虑了工业园区的发展趋势。强调通过现代化管理手段、政策手段以及新技术的采用，保证工业港的稳资源共享性——方案在充分考虑各专业园区对基础设施不同需求的同时，针2.4.3规划意义◆体现威亨工业港的特色，培育核心竞争力。◆创建品牌，为投资者提供无限商机。◆促进彭州区域经济的发展。威亨工业港定位3.1区位定位威亨工业港位于彭州工业开发区中心地带，其南面为西南交通大学国家院校科技工业园区，东面为机械、医药工业园区，北面为服装、家具工业园区，西南是彭州市南城区文化、商业、居住区。具有交通便捷、靠近中心城市及若干工业3.2功能定位投资者三方的社会、经3.2.1促进彭州区域经济的发展3.2.2优化彭州工业开发区的产业结构彭州工业开发区内已有医药化工、机械、服装、家具、新型建材、食品工业业港的存在3.2.3提供创业机会威亨工业港开发商本着“双赢”的原则，为有识之士提供完善的配套服务、，降低了投资者进入工业港的“门槛”。3.2.4缓解就业压力港内企业的入驻，将创造大量的就业机会，有效缓解彭州地方政府的就业压3.3目标客户定位(1)生化企业(总部与研发)以及有意于投资生化行业的投资者。(2)化工设备、机械制造企业以及有意于投资轻工加工行业的投资者。(3)其他有意于在彭州创业、发展的相关行业的投资者。3.4形象定位3.4.1总体形象定位威亨工业港是一个涵盖乙烯下游诸多产业的轻化工类综合性工业园区，其投样、配套设施完整。充分发掘产业集群的优势将其打造成为“性价比最3.4.2建设风格定位体现企业文化形象的基础上，使建筑具有良好的可识别性。工业港绿化面积合理，港内辅以一定3.5实现成功定位的保障条件威亨工业港成功定位需要考虑与工业园区相关的政治、经济、社会等诸多因保障条件一：充分考虑彭州的自然资源以及社会资源，对工业港进行功能定位彭州背靠西南最大的石化基地且拥有丰富的自然资源、农产品资源，为投资(1)石化基地划占地面积15.3平方公，中石油四川乙烯项目建(2)自然资源成都平原的交接处，北部是群山争拱，风光秀丽的。制为川西平原的建材宝库，故有“搬不完的彭州，装(3)农产品资源为全国商品粮大县和国家、省、市级的小麦、瘦肉彭州丰富的蔬菜资源使之成为全国五大蔬菜基地之一。到目前为止，彭州市保障条件二：深入了解投资者的投资意愿以及对投资环境的需求，对工业港的目标客户进行定位(1)投资者的投资意愿基于投资者对彭州的了解和对自身条件的考虑，其愿意投资的领域对威亨工频率(%)实际频率(%)业业(数据来源：市场调查)(2)投资者对投资环境的要求充分了解投资者对投资环境软件和硬件的要求有利于园区管理者对工业港进前两项因素累一般(%)要(%)(%)积频率(%)(%)(%)源38济95务16(数据来源：市场调查)保障条件三：切实把握政府的政策导向，在服从政府战略布局的前提下对工业港的进行整体定位在成都规划区内，实现工业向集中发展区集中，土地向规模经营集中，农民向集在工业向工业园区集中的过程中，产业集群的优势逐渐凸显，在增强其核心竞争力的同时也促进了彭州经济的发展。本着“珍惜用地”和“合理用地”的原则，工业园以优势产业定位第四部分彭州威亨工业港功能分区及布局交通、建设现状等因素的基础上，按照“三个集中”的原则，确立以下工业港的化工设备、机械制造区(蓝色区域)。同时，在工业港内建设配套服务区(红色区域)、仓储物流区及停车场(橙色区域)。工业港各功能分区间利用生态绿地进行如下：(见图4-1)4.1威亨工业港生物化工(研发、总部经济)区值、高技术、低污染、劳动密如药物性添加剂、合成香料、植物香料、饲料保藏剂、工业抛光剂，脱脂剂，除锈剂，钝化液。其中部分区域集中作为，总部的聚集将会大大带动彭州地区知识型服务业发展，用业，用现代发展理念引领农业，并产生税收、消费、就业等第三产业水平，加快城市发展速度，推进新农村建设。预计图4-2威亨工业港生物化工(研发、总部经济)区示意图4.2威亨工业港化工设备、机械制造区化工设备、机械制造区占地约400亩(蓝色区域)。利用彭州彭州石化基地的副产品，重点引进和培育高附加值、低污染、劳动密集型的化工设备与机械加工相关配套产业，如液压机械工具、食品加工设备、专用工业自动化机械、饮料加工设备、橡胶机械、塑料机械、家具制造机械、电工电器、交通设备制造等。预-4)。4.3威亨工业港配套服务中心信息服务中心、中介服务中心、物流服务中心、政策服务中心、基础设施服务中会，包括市场服务部、金融服务部、人才服务部、信息管理部、物流中介部、招商部、物业管理部等。并在综合楼楼底建设开放式半地下停车场，用于停放自行车、摩托车等，周围设置隔离绿地。同时，在综合服务楼旁设置物流仓储区(用运站；在工业港干道Ⅱ和干道Ⅳ的交界处配置一个加油站；同时，联系彭州市消4.4威亨工业港管理委员会管理委员会包括市场服务部、金融服务部、人才服务部、信息管理部、物流楼的C区。具体组织结构图如下(见图4-6)：政策服务中心、会展 港产业导向 港产业导向领取证照、税务登记等一站式服务。企业入港流程图如下(见图4-7)：或可行性报告发领导小组4.5威亨工业港道路规划建设两横两纵四条干道，两条次干道(见图4-8)20米，支路红线宽度为4.6威亨工业港绿地规划施。各厂区布置占另外，还可在工业港的外围绿地与隔离林带上用不同颜色的自然花草编织广告，既达到绿化工业港的目的，又可为工业港企业提供新颖的广告宣传平台，同部分彭州威亨工业港建设与发展计划5.1威亨工业港经营发展模式5.1.1管理模式威亨工业港采用管理委员会模式，隶属于彭州工业开发区管理委员会，是威亨置业投资有限责任公司为更好地对工业港进行管理和服务而与彭州市人民政府透明公正”的原则，全权负责为企业解决配套的社会化服务问题，为入驻工业港5.1.2经营模式5.1.2.1企业为主体的园区投资开发模式四川威亨置业投资有限责任公司是彭州威亨工业港的投资开发主体、招商引资主体和经营管理主体，公司先行统一整理土地，建设工业港的公共服务项目等以企业为主体的工业港开发模式，弥补了传统工业园区开发模式的不足，整同时又能避免在某个单一功能上的过度竞争局面。工业港的前期规划、开发建设以及运营过程都具有企业化运作优势，并能在整体规划、功能定位与最后实现等5.1.2.2集约的土地资源利用模式威亨工业港实施规模开发，集约用地，注重资源共享，促进工业港土地的可持续利用。一是统一规划用地，做到土地整合使用，所有企业用地按工业港规划统一修建；二是成片建设标准厂房对企业租赁；三是个性化设计。根据入港企业的需要对厂区规划、厂房建设进行个性化设计安排，满足入港企业的不同需要；1.2.3灵活的进入模式灵活的企业租用工业用地和租金支付方式，降低企业的入驻门槛，尤其是灵活的租金给付方式，给入港企业以发展机会。一是租用厂房按月支付租金，也可双方签订合同时，入港企业只需按房款总额交一定比例的定金，余款则从建成交5.1.2.4全方位多渠道的招商引资模式选择在国内大中城市和境外地区建立招商部，采取委托招商、直接招商、产5.2威亨工业港开发步骤金进行建设。在一期建设中，将修建道路、绿化设施、政策服务中心、员工宿舍、信息服务中心在政府政策保持稳定的前提下，获得第二、三期土地，同时对工业港进行进一步建设，修建生态停车场、办公楼和厂房。同时，根据投资者需要，进一步细州威亨工业港配套服务市场服务中心工业港可帮助入港企业开拓市场，帮助入港企业净化投资环境。具体措施如(2)工业港将利用自身的知名度，为港内企业寻找更多商机。金融服务中心为适应港内企业贷款额度小，频率高的特点，工业港管理委员会将在入港企业与政府相关部门间发挥桥梁作用，尽量满足其合理流动资金贷款需求，在保证(1)建立专门为入港企业服务的机构，并配置相关专业的人员。(3)建立与入港企业信贷文化相适应的激励与约束机制。(4)为具备贷款条件的入港企业提供信用担保。人才服务中心人才服务中心是工业港根据港内企业的发展需求，为入港企业与人才之间搭企业可在中心集中招聘，按行业特点举行专场招聘会，提高招聘质量与招聘效率，降低招进行集素质。.4技术咨询服务中心省内科研院所、大专(1)为港内企业与科研机构间技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务搭(2)为入园项目提供可行性论证。(3)组织港内企业与外界的各类技术交流与培训。(4)组织各类评估、鉴定、论证等咨询服务。信息服务中心威亨工业港信息服务中心建设的基本目标是加强工业港内部管理，并为入港企业搭建企业发展所需的外部信息平台。包括为工业港内企业提供会展中心、信展中心举办企业宣传日活动，向工业港内部企业和外界宣传企业的实力、业务以及发展流中心为企业举办交流会，使入港企业能够更好地相互学习，更好的合作，使企业间的界，尤其入港企业可以发布信息，寻求新的合作伙伴，寻找新的商机，了解工业港内外的发展情况；在网站的技术支持下，工业港管理分委会和入港企业可以优化办事流6.6中介服务中心中介服务中心是根据园区企业生产经营需要，为港内企业与会计事务所、律师事务所、保险公司等机构提供“桥梁”服务，并为企业代办相关业务，简化企物流服务中心管理、保管、保养、维护等相关服务。将企业独自承担的安全储备转为园区承担的公共储备，减少企业经营风险，降低物流成本，为企业逐步形成零库存的生产政策服务中心港发展提供优质高效的服务。工业港管理委员会政策服务中心为入港投资者在企业设立、开工建设、劳动用工、生产经营各阶段施行政策辅导，提供优质、快捷、高效的“一站.9基础设施服务中心(1)工业港内将为员工兴建设施齐全的员工宿舍、配餐中心等，为港内员工(2)工业港的水电气供应将依托彭州市能源供应系统。工业港与相关部门协可靠；天然气储量1000的污水及时合理的排放。整个工业港的排水、排污系统将依托彭州市排水、排污时对港内企业员工提供生活服务，包括：工业港消防安全、治安保障、绿化管理与绿化养护、环境保洁及垃圾清运、电话维修、开水供应、浴室、员工公寓等的管理；为企业提供报刊杂志订阅及书信收发服务；提供文印、电传、车辆管理等后勤服所有道路都进行了科学合理的布局，保证车辆、行人方便快捷的通行。同时，工业港内将建设路灯、座椅、公厕等完备的公共设施，为企业员工提供便利的生活别在威亨综合大楼底、轻化工区、生物化工区(研发、总部经济)、轻工化工区建分彭州威亨工业港营销推介思路7.1威亨工业港营销理念(1)突出配套功能，增强服务水平。(2)构建完备的信息网络平台，提升信息互通速度。(3)设施共享，减少业主重复投资。(4)生态设计，营造舒心的工作环境。(5)借力政府优惠政策，利用服务创造满意。7.2威亨工业港营销战略在威亨工业港五大建设经营理念和两大主题的指导下，贯彻五个营销理念，建立并强化威亨工业港的五大优势，运用灵活多样的招商手段，分四个阶段针对入，终生享受优质服7.2.1市场细分可以按照行业、土地需求量、入区形式、资金投放量四个标准对投资业主进行市场细分，通过细分与组合筛选不同条件下的潜在客户类别，确立重点目标客2目标市场针对不同客户的需求特点，设计不同的服务内容和服务水平，确立不同的招7.2.3培育并强化威亨工业港的优势(1)业主投资形式多样化业主所在行业、入港资金规模、土地需求量、当期资金状况差异较大，为了(2)工业港合理的产业布局依据产业特性进行功能分区，三大功能区内企业与企业之间位置设置合理，(3)坚定有力的政务服务业主入住、开工建设、劳动用工和生产经营各阶段威亨工业港均提供一站式到的与当地政府有关的各项事(4)快捷互通的信息共享威亨工业港在信息平台的建设和管理中，运用向社会公开招标的方式吸引专(5)灵活多样的金融服务威亨工业港会根据企业资金需求的特点和形式，利用担保等方式优化企业的信贷流程，为企业提供灵活多样的金融产品，保障企业的正常生产经营活动的健7.2.4推广威亨工业港的USP(独特的销售主张)旦入住，终生享受优质服务通过强化服务过程提高服务水平，构建促使入港企业满意的服务内容，通过服务7.3威亨工业港的目标企业7.3.1目标企业选择(1)生物化工企业；(2)化工设备、机械制造企业；(3)以上行业的生产者或经销机构；(4)以上行业的关联企业。7.3.2目标企业标准(1)无污染、成长型行业企业。(2)管理、技术和产品严格符合国家或国际标准的企业。(3)产品市场属成长型或成熟型状态的企业。(4)项目须具备ISO9001和ISO14000双证齐备的企业。(5)符合工业园区产业政策。7.3.3目标企业区域(1)江浙闽一带的民营企业或国有企业。(2)广东地区一带的民营企业或国有企业。(3)香港台湾新加坡三地企业。(4)跨国寻求西部地区投资的企业。(5)成都地区因土地费用高昂需要搬迁的企业。(6)西南地区计划投资成都地区的企业。7.4威亨工业港企业入港形式(1)企业在威亨工业港征地自建。威亨工业港可以为土地需求较大的企业提(2)企业征地后委托威亨工业港代建。威亨工业港将按照合理的建造成本提(3)企业可按优惠价格长期租用威亨工业港的标准厂房。威亨工业港(5)以租代买。企业可以分期支付11年的租金——第一年付3年租金，后以土地和厂7.5威亨工业港招商前期准备威亨工业港在招商过程中首先应准备完备的宣传资料，包括宣传画、电子宣传工具、标准服饰、招商手册等，在此基础上可以利用以下招商手段，或在某一7.5.1建立招商接待中心招商中心是威亨工业港成功招商的一个关键部门，也是展示威亨工业港形象的一个有利窗口。因此，招商中心的选址、设计、装修、各种功能间的布置非常型、演示道具和电子设备，内勤人员和销售人员应统一着装，树立高效、专业的7.5.2准备完备的招商手册(1)统一说辞(工业港简介)。(2)规划布局图、平面图、鸟瞰图、建筑效果图。(3)价目表。(4)付款方式。(5)交付标准。(6)入住流程。(7)各项媒体对本项目利好消息的报道。(8)优惠政策清单。(9)其他相关宣传资料。7.5.3培训招商人员训练一批优秀精干的招商内勤接待人员和外出招商谈判人员。重点从招募、选拔、培训、考核四个方面入手，招聘高素质的业务人员，使其熟悉工业港的建设经营理念与两大定位产业的建设布局、学习投资分析等基本知识，同时掌握谈7.6威亨工业港招商手段7.6.1利用传媒招商针对目标客户的媒体习惯，设计打动心扉的广告，利用新型的电子媒体和传7.6.2举办或参加行业招商会收集港内相关行业的招商会、博览会及行业内部的订货会信息，有选择地参区形象宣传片，广泛联系客户。针对意向客户采取方案营销的方式进行深度接触7.6.3借助中介机构的联络渠道招商充分利用全国各地以及海外的招商代理机构，向他们传递招商信息和具体的7.6.4派出招商小组主动招商针对各地的招商会议，工业港应主动派出精干的招商队伍，进行宣传、信息7.6.5以商招商充分利用工业港内一些企业的上下游合作关系，制定政策鼓励他们积极联系7.6.6针对某一目标企业定向招商目标企业的需求会存在一定差异，因此，工业港应针对不同的目标客户制定差异化的招商方案，使谈判目标明确，真正解决目标企业的问题和需要，争取目7.6.7聘请招商顾问威亨工业港的建设和销售规划期为三年，在整个建设和销售过程中问题多、变数大，目前的规划框架，会随着时间或特殊事件的影响发生一些意想不到的变化，因此，在整个建设期和销售期威亨工业港可以聘请战略顾问和营销顾问，对细节问题进行诊断分析，对整个决策流程进行研究和指导，形成智力支持，少走。另外，在全国各地的工业园区招商活动中涌现了一些招商专才，工业港应在全国各地寻找和发现这些人才，给与一定的招商政策，鼓励他们积极参与威亨工7.6.8借助电子网络招商设立威亨工业港招商网站，网站要体现互动交流、信息丰富、透明公正等特7.6.9借助VRP三维电子技术宣传招商VRP、多媒体光盘是一种新型的电子宣传工具，利用这种技术，威亨工业港可以通过网络、电子媒体传播园区三维立体动画效果和主要设施的数据，目标客户对工业港可以一目了然，也可以在招商现场、招商推介会、博览会上作为生动7.6.10各类政府及协会的渠道利用行业协会和政府有关机构的信息权威性和全面性，通过这种平台宣传和展示威亨工业港招商信息，搜寻目标客户。在三大类目标招商产业和工业港的目标招商地区，都有一些行业协会和相关的政府职能管理部门，威亨工业港应积极搜索这些机构，了解它们的职能和注册的企业名单，积极和有关人士联系，搜集7.7威亨工业港招商活动推广计划威亨工业港的营销战略能否最终落实，招商活动起着举足轻重的作用。招商7.7.1筹备期推广计划算，完成各项招商宣传工具的制作，积极利用新闻媒体和多种有效的宣传工具(如开展专家.7.1.1再次进行市场研究前期已经作了大量的市场调查，确立了工业港的战略定位、发展理念、产业布局以及服务战略，但在具体的招商过程中，不同的目标客户会表现出哪些特有的合作意向，最佳有效成本最低的招商渠道是什么，建立标准厂房和办公设施的依据是什么，意向客户一般需要什么样的服务内容以及服务的水平有多高，诸多7.1.2工业港再次定位在进一步市场研究的基础上，威亨工业港需再次定位。再次定位是在前期战略定位的基础上，针对本方案提出的功能定位、服务定位、招商渠道定位等的进一步细化及相应的调整变动，为工业港的各功能区的具体建设，招商中心的具体7.1.3新闻热点炒作工业港的建设和招商，离不开新闻媒体的炒作，可以建立一个专门的写作小组，针对威亨工业港的建设理念、经营理念和在彭州市的作用等角度，寻找新闻热点，联系记者，在特定的媒体上进行软文、新闻访谈、现象评说等，吸引行业7.1.4设计装修招商部在进行工业港基础设施建设的同时，选定工业港的招商中心地址，进行合理7.7.1.5项目销售资料整理及准备7.7.1.6销售方案确定及卖点提炼确立招商渠道、招商代理政策、各地招商计划、招商人员的奖励政策，与此同时，提炼独特的销售主张(USP)，进一步确定威亨工业港品牌定位。7.7.1.7制定招商费用的总体预算根据招商的预计总收入、总建设投入等指标，参照国内其他工业园区的招商7.7.1.8制定广告方案及费用预算根据总的招商费用预算，划拨一定比例的媒体广告预算，由此确立报纸、电视等媒体的广告方案。在广告制作的同时兼顾其他媒体、品牌定位等因素，结合盘、三维动画，立体效果显著，在关键的建筑和设施部位配备文字说明，宣传效建筑工地围墙广告7.1.12制定销售工具7.1.13接受内部预定利用威亨工业港内部员工的关系，对于上门来寻求合作投资的客户，应积极7.7.2介绍期推广计划招商活动介绍期的目的是在形成强有力销售组织的基础上，加大宣传力度，引导潜在客户对威亨工业港有一个明确的认识，通过招商会和一对一销售人员的.7.2.1成立项目招商中心7.7.2.2广告推进和一系列主题促销活动介绍期应强调广告作用，并适时开展一些关联促销活动，如折扣、保证等，.7.2.3各种专题公关活动针对威亨工业港的建设理念和经营理念，围绕招商目的，可以举行专家座谈会、投资研讨会、项目发布会、单位联谊会，以及与彭州社会与经济发展有关的7.7.2.4强化各类招商活动和展示会积极参加全国各地的招商活动，积极展示威亨工业港的投资发展理念和服务.7.2.5强化人员推销通过培训招商人员，有目的地派到重点地区推销威亨工业港，或在招商会上派出销售人员收集信息、接洽商户和客户进行深度交流，了解客户要求，针对性7.7.2.6制定销售执行与绩效评估方案7.2.7重视口碑传播。7.7.2.8针对目标客户进行系列投资分析宣传活动7.7.3强销期推广计划强销期的工作目标是加大推销力度，力争在介绍期基础上完成累计总量80%7.7.3.1策划一系列优惠或奖励的主题促销活动户入7.7.3.2借助各类招商会、文化交流会、参观交流等方式推广工业港充分把握各类招商会、文化交流会、参观交流等机会，加大力度宣传，重点7.7.3.3针对销售人员进行扣点奖励针对销售人员以往的销售业绩，制定与绩效挂钩的奖励政策，提高业务人员7.7.4待续期推广计划待续期的工作目标是完成滞留20%的销售任