物业管理审计实施细则

物业治理审计实施细则第一章总则第一条为了标准物业治理内部审计的内容、程序，依据《内部审计根本准则》及石家庄市物业效劳收费治理实施方法制定本实施细则。Z其次条本细则所称物业治理内部审计,是指集团审计监察部对各物业公司工程在财务收支、物业治理与效劳的独立监视和评价活动。第三条物业治理审计的范围包括财务收支的真实性、完整性及合规性以及物业治理与效劳内容、标准和质量。其次章财务收支审计第四条收入审计(-)物业费收入审计1、检查物业费收费标准是否符合地方政府及公司制度规定，收费标准是否公示；2、检查物业收费系统中的应收费面积与测绘、办证面积是否全都；3、检查物业费收缴率,物业公司是否对拖欠缘由进展调查，并制订解决方案,是否认期进展催要；4、了解物业公司对空置房的收费政策,检查空置房的真实性及是否按规定进展收费。56、物业费收入是否按权责发生制进展核算，按月摊确认；财务应收物业费总帐与物业收费系统是否全都-7-7-(二)经营类收入1(1)查询场地租赁台帐,了解整体租赁状况;(2实地走访观看核对检查与租赁台帐记载是否全都,有无实际已出租Z房屋未登记的情形；(3调阅建筑图纸,检查图纸中记载的房屋与实地走访的场地建筑是否全都,是否有临建、改建的建筑未纳入治理收取租金及费用的情形；(4检查租金收取标准是否符合公司规定与周边场地租金水平是否相Z当；(5检查场地租赁是否签订合同，租赁合同是否经审批检查合同规定是Z否可转租,租赁期限多长是否固定租金收费模式。Z(6)租赁合同是否商定收取押金，押金的收取标准是否合理。(7检查场地租赁费是否有拖欠的状况,了解租金拖欠金额及缘由实行Z的措施等。租赁收入是否准时入帐，按权责发生制进展分摊。2了解小区地上及地下车位数量及收费标准与收费系统中的收费金额Z比照是否全都；(2)现场盘点车位数量与系统数量是否全都利用停车场IC卡系统生成Z的业主信息清单对应检查车位费收入是否完整；检查车位租赁协议Z与系统信息是否全都检查是否有人长期占用车位不交租金及费用的状况,是否有减免审批手续；3、广告收入现场查看小区内的广告投放状况,检查是否签订合同并经授权审批;广告收入是否准时完整入帐；广告收入与其他小区水平是否相当。4(1)审查小区装修治理是否标准，业主装修是否按规定标准缴纳装修保证金和装修垃圾清运费是否办理了装修治理出入证并按标准缴纳了办证费用Z(2代收水电暖气费检查物业公司代收费用标准与合同商定及公示标准Z是否全都；客户效劳中心是否依表计量，统计数据是否准确，业主应交费用是否按公司规定足额上缴财务。(3)检查是否有为业主供给修理应收未收费用的情形，收入与修理配件的支出是否配比5检查各项收入是否开具收据，收据内容是否具体记载业主信息及收费明细；检查是否有开票员以外的第三人对收入进展核对；检查是否存在现金收费，现金是否坐支或挪用，是否准时存入银行,进展盘点现金查证。第五条支出审计(—)人力与劳务夕卜包本钱审计1、 分析物业公司人员构造，比照其他小区分析劳务人员数量的合理性；2、 全部员工是否签订劳动合同，是否缴纳工伤保险；是否有对聘请人员的年纪、身体安康状况的要求与检查；3、员工打卡记录与工资表是否相符；4、承受劳务外包方式的，检查外包单位的选择是否符合规定，劳务外包费用标准是否与市场水平全都；〔二〕物资选购与治理审计1、物资选购是否制定全年打算，选购是否在打算内实施；2、非消耗类物资是否大量频繁选购选购价格与市场价格比照是否有异常;3、对物资的治理是否建立相关制度，建立物品台帐,标准入库、领用、4、修理类物资领用是否有报修记录，是否应收取业主费用，收取的费〔三〕能耗支出审计1、检查物业公司是否建立能耗支出台帐，每月对各公共部位能耗进展2、通过对公摊局部的能耗进展测算，比照实际支出，审查是否有人3、检查物业公司是否制订节能降耗打算及有效的措施。〔四〕公共设施修理保养费用审计1、检查修理保养供给商的选择是否通过招标询价方式；是否签订合同；对合同金额、付款、发票等进展核对；2、检查供给商与物业公司员工是否有关联方关系；3、检查大额设施修理的申请与批复手续,是否在预算金额之内。第三章物业效劳审计第六条公共秩序维护1、检查小区主出入口是否有保安24小时值勤、出入登记，是否有交接班记录；2、检查保安是否在规定时间和路线内进展巡逻，是否有巡查记录；3、公共活动区域、健身消遣设施等部位是否设置安全警示标志；4、监控室是否24小时有人值守,检查值班记录；5、机动车是否实施证、卡治理,机动车、非机动车停放是否有序;第七条共用部位养护1、是否建立修理养护制度，是否在工作场所公示工作标准及岗位责任2、小区单元、楼号等标识是否有缺损、更换；3、检查楼梯扶手、门窗、楼内地面、墙面、顶棚、道路、场地、停车第八条共用设施设备修理养护1、检查是否建立共用设施设备运行养护工作标准及岗位责任制度；23、对重点设备突然故瞳是否有应急方案；第九条安防智能化系统维护1、检查监控系统设备是否2430天；2、检查门禁系统是否准时保养，工作正常；3、监控掌握系统主机、对讲门口机、图像采集设备、摄像机是否每月4、是否每年对安全监控智能化系统进展一次检测和调试；第十条保洁绿化1、检查是否建立保洁人员工作标准及标准；2、检查楼内公共区域、楼外公共区域，是否有清洁不到位不彻底的情况；3、是否建立消杀工作制度，在蚊虫孳生季每月进展消杀；4、是否编制绿化养护工作打算，制订养护措施；5、检查小区内花草树木是否生长正常，有无枯死；6、草坪是否准时修剪,生长是否整齐；7、是否认期组织病虫害预防；&绿化垃圾是否准时清理第十一条二次供水治理效劳1、24小时运行；2、检查对二次供水设备设施的巡查记录；3、是否建立二次供水加压设备的修理保养打算，检查修理保养记录；4、检查是否每半年对蓄水设施进展一次清洗消毒，是否每年对水质进展5、操作人员是否捋上岗证第十二条电梯运行治理1、电梯维保是否选聘有资质的专业电梯维保单位；2、是否按规定进展电梯强制检测；3、是否建立电梯档案资料包括但不限于购置合同、安装调试合同、保同、i己录、修理记录、年检资料等。4、是否设置电梯安全治理员,并捋证上岗；5对讲、摄像头等是否完好；6、电梯安全员是否认期进展巡查第十三条综合效劳1、客户效劳人员是否认期培训,按岗位统一看装并佩戴标识；2、客户效劳场所工作时间是否少于8小时,其他时间是否有