某公司工程运维工作手册范本

10/71编号：QES〔质量/环境/职业安康安全〕治理体系悦达物业治理公布目 录一、岗位职责415263、工程运维员岗位职责74、空调值班员岗位职责85、高配值班员岗位职责9610二、规章制度131142153164、变电所交接班治理制度175、设施设备巡查治理规定186197、电梯治理制度208、空调治理制度21920102311241226132714281529三、作业规程301312333374405426、电梯运行治理作业规程457、电梯困人救援作业规程488509521058116212671368岗位职责工程运维部职责的物业治理规定。二、负责治理区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工程的打算，概算工作。三、负责治理区域上下水管道的修理工作。四、负责治理区域电路、电器的安装、治理与修理工作。六、负责治理区域水、暖、电的抄表、统计、计算与收费工作。八、负责保证通讯畅通与通讯设备的维护工作。工作，保证正常运行。工程运维主管岗位职责度。预决算工作。三、听从治理处主任的工作安排，制订本部门月度工作打算并组织实施。分布等根本状况，负责设施设备突发事故的处理。区域排污、雨水管道的畅通。六、对运行修理人员的工作状况进展指导、检查。七、定期对运行维护员进展思想教育和修理技能的培训。办公电脑，不得外传信息。九、完成公司临时交办的任务。工程运维员岗位职责使用。，与时完成修理任务。四、节约修理材料，修旧利废，努力降低修理本钱。六、进入办公区域修理时不翻阅文件、资料，严禁翻开办公电脑。七、完成治理处与修理主管临时交办的任务。空调值班员岗位职责一、生疏空调工作原理，把握操作方法，确保空调正常运行。确推断处理一般故障，发生突发大事时能快速、准确地实行应急措施。问题与时处理和汇报。四、保持机房室环境的清洁和设备的干净。六、完成上级交办的其他任务。高配值班员岗位职责气设备的配置和使用状况，能按规程操作凹凸压设备，确保正常供电。处理一般电气故障，发生突发大事能快速、准确地实行应急措施。做好各种运行记录，觉察问题与时处理。四、保持室环境的清洁和设备的干净。因，实行应急措施。七、完成治理处临时交办的任务。锅炉操作员岗位职责二、严格依据操作规程，确保锅炉的安全运行。三、做好锅炉与其附属设备〔包括分汽缸的阀门、供水泵水处理设备〕的维护保养和年度检修工作。并做好各种运行参数的记录。五、做好锅炉房日常维护保养工作，杜绝“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的现象。稳定，做好节能工作。故障的排解。1。1十一、负责锅炉房的清洁卫生工作。规章制度值班治理制度有符合条件的人替岗，并交代离岗时间与去向。规定做好有关记录，按时巡查，与时觉察事故隐患。人员。四、值班人员接到报修时，应与时通知有关人员，安排人员前往修理。五、全部值班岗位必需在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必需制，并通知同班修理人员协作。公用设施治理规定一、公用设施的日常巡察检查记录表上记录并与时通知相关人员处理。二、公用设施的日常效劳要求状况上报主管领导。三、公用设施故障状态的处理1、治理区域公用设施的故障由运维部直接向业务主管单位联系报修，并上报主管领导，同时将结果记录在修理记录表上；2、治理处运维部负责受理治理区域各类公用设施故障修理，同时做好台帐记录；3、如治理处不能进展修理的，应与时上报托付方，并提出合理化建议。设备修理制度须填写《申请单》或《工作联系涵》，送达公司工程部或托付方。如是保修期外的，须报公司工程部；并在原始《申请单》上注明修理报出时间，做好修理状况跟踪。场查看确认，并通报托付方相关部门。修理材料，治理处主任进展审核。变电所交接班治理制度二、交班人员应事先做好交班预备工作。三、接班人员必需提前10分钟到达变电所，具体了解设备所运行状况。四、交接班人员必需做到“五清三交接”即：五清〔看清、讲清、问清、查清、点清；三交接〔图板交接、现场交接、实物交接。五、在交接班时间，一般不办理工作票的许可或终结手续和一般操作。履行交接手续的容，双方都应负责。1、饮酒后的接班人员；2、事故处理或正在进展的重要操作；3、接班人员尚未到齐之前。设施设备巡查治理规定〕与时觉察设备缺陷，认真填写《设施设备检查记录四、以下状况应相应增加巡查次数：1、对过负荷设备，每小时巡查一次，严峻过负荷应不断监视；2、对故障处理后的设备，投入运行后，四小时应两小时巡查一次；3、对危与安全运行的重大设备缺陷，每次隔半小时巡查一次；4、在汛期、雷雨时应相应增加巡查次数；5246、对运行方式变更，接班人必需作一次复核校对性检查；7、逢元旦、五一、十一、春节每班增加特巡一次。设施设备安全治理制度二、智能掌握、消防、电梯、供电、供水设备治理实行24小时值班制度，记录。三、机电设备严格依据设备修理保养规程进展维护，保证设备完好。止事故发生。电与设备事故的发生。用绝缘工具并悬挂标示牌。九、供配电设备房必需具备有灭火器材或灭火装置设备。电梯治理制度乘坐电梯，不得乱按梯数字面板以免损坏。不能解决的问题报公司工程部解决。作故障处理记录、并送治理处审核保存。功能。观看屏幕上〔轿箱乘客〕活动，指导他们不要乱按乱撬，以免发生意外。七、修理、保养须停梯时，必需在一楼挂告示牌。空调治理制度一、操作人员应认真、负责、细心，严格依据操作步骤进展操作。外状况时能排解一些常见故障，能进展手动操作。三、定期记录相关运行数据。四、留意积存日常运行参数，当觉察参数特别时可与时进展处理。故障排解并记录操作步骤。假设无法排解，应马上向主管汇报。治理制度接线图、试验报告、说明书、设备台帐、设备运行治理资料和修理资料等，治理处设专柜保管。和各种设备的巡察检查和保养记录，并有记录人的签名。三、全部记录以月为单位整理、装订成册、归档治理。五、借阅查找设备治理记录应办理相关手续。设施设备报告制度一、以下状况报告班组长：1、主要设备非正常操作的开停、调整与其他特别状况；2、设备消灭故障或停机检修；3、零部件更换与修理；4、运维人员的去向，客户修理材料的领用；5、运行人员暂离岗；6、对外班组与上级联系。1、重点设备非正常操作的启动、调整与其他特别状况；2、承受的运行方式；3、重点设备发生故障或停机抢修；4、系统故障与检修；5、重要零部件更换与修理、加工与改造；6、工具、备件、公共修理材料领用；7、员工加班、调班、补休、请假；8、与上级与外协联系。1、重点设备发生故障或停机修理；2、影响大厦运行的设备故障或施工；3、系统运行方式的重大转变；4、重点设备主要零部件更换、修理、外委加工；5、系统与主要设备的技术改造；6、系统或设备的增改工程与外委施工7、技术骨干、班组长以上人员岗位调整与班组组织构造调整；8、员工一天以上的请假，班组长以上员工的补休、换班。四、报治理处主任胡大事同时抄报条线分管领导。五、设施设备专业解决大事报条线分管领导，同时报工程部。公共区域能耗掌握治理制度一、灯1、过道灯：各楼层过道灯每日上午8时有相关楼层的保洁员开启，原则上保洁和会议时可全面开启〔但射灯和灯带不开，寻常原则上只开高配房前一处开一路应急灯，其余灯关闭。2、会议室灯：各会议室灯开会前30分钟由会务人员全面翻开，会议完毕后与时关闭。寻常会议室清扫卫生，只开局部灯〔以看清清扫为准；3、连廊灯、平台灯与泛光照明：依据季节实际状况，每每天黑前由值夜班的电工开启局部，天明与时关闭；4、外围景观灯、大厅灯与雨搭灯：每每天黑前由保安开启，天明与时关闭；5、应急灯和安全灯：应急灯与安全灯与弱电机房的掌握开关不能关闭，每天由电工巡察，觉察错关和误关要与时更正，以免损坏蓄电池和不通；6、晚间保安巡察楼层时，觉察有未关灯要与时关闭。7、每位物业员工必需明确：见到开关上有红色标记，则为有任务再开灯，黄色标记为白天能开灯，绿色标记为不行关灯。二、空调1、楼道空调：不开无人空调，原则上楼层过道空调不开，逢大热天〔气温35〕过道空调可开启少许；2、会议室空调：逢会由会务人员翻开，会议完毕后与时关闭，寻常不开；3、空调温度夏季建议设定为26度，冬季设定为23度，春、秋只能开送风或不开。三、电梯、扶梯1、电梯：分时段运行、分单双层停站。2、扶梯：逢大会堂有会议，会议前半小时开启，始终到会后半小时关闭，寻常不开；四、水1、每日修理电工上、下午各一次对各楼层卫生间、开水间进展巡查，觉察跑、冒、漏水现象与时修复，假设临时不能修复，则应关闭相关阀门；2、严禁使用消防水〔火灾或特别状况下除外；3,上班后翻开，防止软管爆裂。节假日视具体状况而定，有单位加班开，无单位加班关；特别，要即时沟通实行相应措施。六、开水器每天上班前开启电源，下班后关闭。七、其他节能降耗工作依物业效劳合同和托付方要求执行。房屋维护治理规定一、屋面修理必需确保安全和解决屋漏。洗一次；局部，列为中修围。墙面松动有开裂危急的应铲除，并重修补粉刷。20缩短停用时间，要一次到位，不准返工。设备工程消防、生活水泵、配电间等设备，除日常保养外，2年检修一次，视设备磨损程度逐个更。电梯设备每年检修一次，5年大修一次，寻常保养，30年更。以上各项大修均需经托付方批准，费用由托付方解决。倒闸停、送电操作票制度书面报告，交运行运维部主管报治理处主任批准。二、作业单位把经批准的报告送交配电室值班员。四、配电室值班员按工作票停送电，做好有关安全措施，同时向工作负责工作负责人，允许开头工作。五、工作完成后，工作负责人到配电室将工作票交给配电室值班员，双方检查，工作负责人应待送电成功后离开配电室。配电房治理制度操作，非值班电工制止操作，无关人员禁区止进入配电室；35房是否有异味，记录电压、电流、温度、电表行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行状况，觉察特别，与时修理与报告；四、供电器线路操作开关设明显标志，停电拉闸，检修停电，挂标志牌；管书面同意后，方可进展；部经理批准；处主任总电表运行数一次；以便安排整改；十、防止小动物进入配电房。停水、停电治理制度业主和使用人留意关闭室各种电源与水源。常使用。体业主和使用人。电梯关人应马上依据电梯困人应急预案施救。确认后，通知各部门做好转电预备。行半小时后，方可离开。和使用人，并在出入口公布停水通知。快速排解故障恢复供水。大事进展状况，并将了解的状况告知全体业主，做好相应的救济措施。作业规程设备运行综合治理作业规程1.0 目的作的统一、完整和完善。2.0 适用围适用于物业治理公司治理的各类设备的综合治理工作。职责作。治理处运行维护部负责各类设备档案的治理工作。程序要点设备档案的建立要求。运行维护部在接收物业后一周应完善管辖围的《设施设备胡汇总台帐》、设备编号。全部设备应单机单台或按功能系统进展“设备标识；“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有以下容：――设备名称；――设备编号。c)设备编号按以下规章流水号〔01，02…〕设备名称缩写〔取汉语拼音字头〕物业编码须知：1、设备流水号按物业点的设备总数流水编制；2、同类型同系统设备的流水应保持相对的集中和连续性。封存、停用、限制使用围、调迁、报废和更换零部件与检修状况与时分别在设备台帐或设备卡片上予以登录。《设备台帐》和设备出厂原件〔合格证、说明书、保修协议等〕统一由公司工程部保存，治理处保存复印件。设备的日常操作、运行、修理保养治理。详见运行维护部各类设备操作、运行、修理保养治理标准作业规程。设备的购置治理。设备的购置包括原有设备的更和添设备的购置。设备购置应遵循满足效劳供给需要的原则。设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。设备更需在原设备办理了报废手续后进展。求。选购设备到达公司后，由运行维护部进展清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。4.3.6日常治理。设备状态标识。设备损坏。设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修与严禁合闸等。标识的方式方法：设备状态用标识牌进展标识，标识牌用 300MM×150MM×3MM〔长×宽×厚〕的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；应予标识设备的惹眼位置；设备状态转变，标识应随之转变。设备的停用和封存。觉察以下状况之一，设备应予停用或封存：多余设备，含效劳供给有再需要的设备；设备功能已不能满足供给效劳需要的设备。停用或封存的设备应实行适当措施防止锈蚀、碰磕和其他状态的损坏。运行维护部应定期〔如一个季度〕对停用或封存的设备进展检查，以保持其适用性。施。设备的报废。无修复价值的设备应予报废。主管、运维人员、工程部代表、治理处主任等。需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。报废设备应与时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。运行维护部应将批准的《申请单》报公司财务部一份。红旗机房评比。评比。状况、设备外表干净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室其他设备状况、总体印象。5.0 记录《设备汇总台帐》《设施汇总表》《设备台帐》《设备卡》《申请单》供配电设备安全治理作业规程1.0 目的规供配电设备设施运行治理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0 适用围适用于物业治理公司供配电设备设施的运行治理。职责运行维护部主管负责配电设备设施运行的实施状况。运行维护部组长负责供配电设备设施运行治理工作。变配电室值班电工负责供配电设备设施的运行治理。程序要点巡察监控。中班巡察三次配电柜、电容柜，每周巡察一次落地箱、电表箱。巡察点的时间记录在《高配设施设备运行记录》上。巡察容：变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温〔85°C；有无特别响声或气味；各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；单相、三相电压是否在额定值的±10％围以，是否超载运行；各种接头是否有过热或烧伤痕迹；防小动物设施是否完好；接地线有无锈蚀或松动；各种临时用电接驳状况；各种标示牌、标示物是否完好；安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；按时开关管辖区域路灯、灯饰或喷水池，与时修理好辖区路灯。解决。特别状况处理。触电处理。觉察有人触电时，值班电工应保持冷静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进展紧急抢救。拉开电源开关、拔去插头或熔断器；〔平口钳、斜口钳等〕剪断电线；用枯燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；防止触电者在断电后跌倒；诊治，亲热留意其病症变化；则应乐观进展人工呼吸，并与时送进医院；电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。配电柜自动空气开关跳闸的处置：推断跳闸缘由〔短路或过载；查清楚负载种类与分布状况；/主管，恳求支援解决；如故障已排解应马上恢复供电。变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。变配电房发生水浸时的处置：视进水状况，拉下总电源开关或高压开关；堵住漏水源；假设漏水较大，应马上通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应马上排水；〔如用干的干净抹布擦拭、；确认湿水已除〔如个绝缘电阻到达规定要求情况消灭，则可以投入正常运行。8~155动，供给应急照明。同时，当值变配电室值班电工应巡查电梯有无困标准作业规程》启动供电系统。UPS变配电室治理。并在值班人员伴随下方可进入机房。制止吸烟。每班清扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房和设备设施卫生，做锈蚀、无污物，油漆完好，干净光亮。机房应当通风良好、光线足够、门窗开启敏捷，防小动物设施完好。自配钥匙，治理处留有备用钥匙。交接班要求。交接人员应准时来接班。接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《高配设备设施运行记录》上签名。有以下状况之一者不准交接班：上一班运行状况未交代清楚；记录不规、不完整、不清楚；机房不干净；接班人未人到岗；接班人帮助进展。〔电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量〕与运行状况清楚、完整、规地记325.0 记录《高配设备设施运行记录》给排水设施设备运行治理作业规程1.0 目的规给排水设备设施运行治理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0 适用围适用于物业治理公司辖区给排水设备设施的运行治理。职责。 实施。运行维护员具体负责给排水设备设施的运行治理。程序要点巡察监控。〔每周巡察一次大厦主供水管上闸阀以与道路上沙井、雨水井。巡察监控容如下：水泵房有无特别声响或大的振动；电机、掌握柜有无特别气味；电机温升是否正常〔应不烫手，变频器散热通道是否顺畅；柜各元器件是否工作正常；机械水压表与PC求〔4.5KGF／CM2；水池、水箱水位是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；清楚；止回阀、浮球阀、液位掌握器是否动作牢靠；临时接驳用水状况；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。应与时实行措施加以解决；处理不了的问题，应与时具体地汇报给运行维护部水泵房组长或主管，恳求帮助解决。给排水设备设施特别状况的处理。主供水管爆裂的处置：马上关闭相关连的主供水管上的闸阀；应关停相应的水泵；公司进展抢修；客户效劳部通知相关的用水单位和用户关于停水的状况；所爆部位水管；〔用正常供水压力试压，看有无漏水或松动现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。水泵房发生水浸时的处置：视进水状况关掉机房运行的设备设施并拉下电源开关；堵住漏水源；假设漏水较大，应马上通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应马上排水；布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；状况消灭则可以投入正常运行。水泵房治理。并在值班人员的伴随下方进入水泵房。水泵房严禁存放有毒、有害物品。水泵房应备齐消防器材并放置在便利、惹眼处。水泵房严禁吸烟。4.3.3每班清扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施外表无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、干净光亮。水泵房应当通风良好，光线足够，门窗开启敏捷。不得私自配钥匙。交接班要求。接班人员应准时接班。 运行维护员应将给排水设备设施的运行数据〔环境温度、电压、电〕与运行状况完整、规地记录在《设施设备检查记录》表，于每月的3日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交运行维护部存档，保存期为二年。5.0 记录《设施设备检查记录》《机房外来人员记录》给排水设施设备操作作业规程1.0 目的设施。2.0 适用围适用于物业治理公司辖区给排水设备设施的操作。职责 执行状况。运行维护员具体负责给排水设备设施的操作。程序要点启动水泵〔潜水泵〕前的检查。检查水泵〔潜水泵〕进、出水闸是否已翻开，否则应拧开闸阀。排解水泵机组真空筒里面的空气〔假设有的话。检查电压表、信号灯指示状况。3启动水泵〔潜水泵。合上水泵〔潜水泵〕掌握柜〔箱〕电源开关，将转换开关置于“手动”位置。按下启动按钮，水泵〔潜水泵〕启动，留意观看启动电流。动。5有无特别气味，检查漏水是否严峻〔漏水成线。确认一切正常后，按下水泵〔潜水泵“停顿”按钮，水泵〔潜水泵停顿。将转换开关置于“自动”位置，水泵〔潜水泵〕自动启动并运行。停顿水泵〔潜水泵。将转换开关置于“0〔停顿〕位置，水泵〔潜水泵〕停顿运转。拉下水泵〔潜水泵〕掌握柜〔箱〕电源开关〔假设需要。关水泵〔潜水泵〕进、出水闸阀〔假设需要。检查有无不正常状况，如有则与时处理。5.0 记录中心空调运行治理标准作业规程1.0 目的规中心空调运行治理工作，确保中心空调良好运行。2.0 适用围适用于物业治理公司辖区各类中心空调的运行治理。职责治理处运行修理主管负责检查中心空调运行治理的实施状况。运行修理组长负责组织实施中心空调的运行治理。当值治理员具体负责中心空调的运行治理。程序要点巡察监控。主机、冷却塔、掌握柜〔箱〕与管路、闸阀等附件。巡察监控的主要容如下：检查线电压〔380V，不能超额定值的±10%；检查三相电流〔三相是否平衡，是否超额定值；检查油压〔10~15Kgf/cm；检查高压〔﹤12Kgf/cm；检查低压〔﹥2.5Kgf/cm；冷却水进水温度〔正常﹤35℃；冷却水出水温度〔正常﹤40℃；冷冻水进水温度〔10~18℃；冷冻水出水温度〔6~10℃；检查中心空调主机运转是否有特别振动或噪音；检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；检查掌握柜〔箱〕各元器件动作是否正常，有无特别噪音或气味。特别状况的处理。中心空调发生制冷剂泄露时的处理：马上关停中心空调主机，关闭相关的阀门；加强现场通风或用水管喷水淋浇〔应留意不要淋在设备上；抢救人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全；对于不同状况的中毒者实行不同的方法的地方去休息；的地方，进展人工呼吸并送医院治疗；2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。式运行。中心空调机房发生水浸时的处理：视进水状况关掉中心空调机组，拉下总电源开关；堵住漏水源；假设漏水较大，应马上通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应马上排水；擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；消灭则可以投入正常运行。中心空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。当值治理员应依据用冷部门的要求，按时开关中心空调，并依据负荷状况中心空调机房治理。班人员的伴随下方可进入中心空调机房。中心空调机房严禁存放易燃、易爆、危急品。空调机房严禁吸烟。锈蚀、无污物，外表油漆完好，干净光亮。中心空调机房应当通风良好，光线足够、门窗开启敏捷。得私自配钥匙。交接班要求。接班人员应准时接班。具、物品是否齐全，确认无误后在《中心空调运行记录》表上签名。有以下状况之一者不准交接班：上一班运行状况未交代清楚；记录不规、不清楚、不完整；中心空调机房不干净；接班人员未到岗；班人帮助进展。 在《中心空调运行记录》表，并于每月的325.0 记录《中心空调运行记录》《机房外来外来人员记录》电梯运行治理作业规程1.0 目的规电梯运行治理工作，确保电梯良好运行。2.0 适用围适用于物业治理公司辖区电梯的运行治理。职责运行维护部主管负责检查电梯运行治理工作的实施状况。运行维护员负责电梯运行治理工作的组织实施。治理处主任负责催促、检查工作落实状况。程序要点巡察监控。运行维护员每天应对全部电梯的主要部位至少巡察一次。巡察监控的主要容如下：曳引电机有无特别噪音或气味，是否温度过高〔烫手轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；牢靠，螺栓有无松动；特别声响；变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；有无特别声响；闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；轿厢照明是否正常，厅外轿指层、指令与指示灯是否正常；厅门与轿门踏板是否清洁干净；轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；电梯运行有无特别振动或声响，舒适感有无明显变化；开关门有无特别〔顺畅，轿厢应急灯是否牢靠；底坑限速器、紧装置、开关和碰铁距离是否特别；补偿链是否有异响；底坑有无积水或脏物。巡察过程中如觉察上述状况有不正常时，运行维护员应与时实行措施在主管的协同下加以解决。特别状况处置。发生火灾的处置：使疏导乘客快速离开轿厢；1211警、火灾应急处理标准作业规程》处置。电梯浸水的处置：总电源；上一层，断开电梯总电源；关；发生湿水时，应快速阻断漏水源；能太高、自然通风〔用工厂用鼓风机、更换管线等。确认湿水已程》处理。电梯机房治理。并在值班人员的伴随下方可进入机房。烟。每周清扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设机房应当通风良好、光线足够、门窗开启敏捷。机房应当做到随时上锁，钥匙由当值治理员保管，治理员不得私配钥匙。交接班要求。接班人员应准时来接班。查工具、物品是否齐全。有以下状况之一者不准交接班：上一班运行状况未交代清楚；记录不规、不完整、不清楚；机房不干净；接班人未到岗；接班人帮助进展。表，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册存档，保存期为5年。5.0 记录《设施设备检查记录》《突发大事处理记录》电梯困人救援作业规程1.0 目的规电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。2.0 适用围适用于物业治理公司辖区电梯困人后的救援工作。职责运行维护部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。运行维护员负责电梯困人后的救援工作。程序要点于半开闭状态，运行维护员应设法将轿厢门完全关闭。PC置。轿厢停于距厅门0.5米左右〔高于或低于〕位置时的救援。拉下电梯电源开关。用专用厅门钥匙开启厅门。在轿顶用人力开启轿厢门。帮助乘客离开轿厢。重关好厅门。轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。进入机房切断电梯电源。撤除电动机尾轴罩盖，按上旋柄座与旋柄。援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门〔0.5米左右〕为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。当轿厢停于距厅门0.54.3条款进展。遇有其他简单状况，应恳求电梯公司帮助救援。困人救援工作完毕后，运行运行维护员应将状况完整、规地记录在5.0 记录《重大大事报告单》《突发大事处理记录》二次供水治理标准作业规程1.0 目的规二次供水治理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。2.0 适用围适用于物业治理公司辖区水池〔箱〕的二次供水治理工作。职责运行维护部主管负责定时检查二次供水治理工作的实施状况。水泵房治理员具体负责二次供水治理。程序要点二次供水治理要求。运行维护部主管每月5号之前检查大厦每个水池〔箱录在自己的工作日记上。箱〕应构造完好、无渗漏、检查窗应加盖上锁，水池〔箱〕四周与顶盖应清洁、干净。水池〔箱〕应每隔12个月清洗、消毒一次，清洗员应持有经卫生防疫站〔箱〕时应提前通知治理处主任。由主任安排专人通知有关用水部门和用户做好储水预备。水池〔箱〕清洗消毒安全须知。在水池〔箱〕作业时，光源需承受36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。抽污水的潜水泵应装漏电开关。漏电开关应提前试验并确认动作牢靠。消毒人员需戴防护眼镜和口罩，假设在水池〔箱〕感到头晕、气喘，则应马上离开水池〔箱〕到外面呼吸颖空气。上下水池〔箱〕时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。水池〔箱〕清洗消毒前的预备工作。4.3.11：00灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。潜水泵、应急照明灯或手电筒。扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。水池〔箱〕清洗消毒程序。排放水〔箱〕进水闸阀，让水池〔箱〕水位用到接近消防用水水位，以免铺张；为确保用户正常用水，排放干水池〔箱〕的时间应掌握在1.5小时以。清洗消毒：清洗：——铲出水池〔箱〕泥沙与各种沉积物；——用扫把或尼龙刷从水池〔箱〕顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；——假设仍未洗干净应再进展刷洗直至干净为止。消毒：——用扫把或尼龙刷蘸取1：100的灭菌净水溶液〔或防疫站配制的消毒溶液，依次反复刷洗消毒；之后将水池〔箱〕盖好封闭半小时；——用清水冲洗一遍整个水池〔箱，排出消毒水溶液；——重复用清水冲洗一遍并排出毒水溶液。池〔箱〕注水，到达调定的水位后加盖上锁。取样送检。〔箱中部提取500ML水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位与送样日期。水样当天由运行维护部主管安排人员送至市卫生防疫站进展检测。假设检测不合格，则应重清洗和消毒水池〔箱〕直至合格为止。水池〔箱〕清洗消毒工作完毕后，应完整、规、清楚地把状况在《水池〔箱〕〔箱〕清洗消毒工作完32年。5.0 记录《水池〔箱〕清洗消毒记录表》《水池〔箱〕加药记录表》中心空调修理保养标准作业规程1.0 目的规中心空调修理保养工作，确保中心空调各项性能完好。2.0 适用围适用于物业治理公司辖区各类中心空调的修理保养。职责行状况。 监视该打算的实施。负责对第三方修理、保养、监视检查。治理处空调工具体负责中心空调的实施保养。物业治理处负责向有关用户通知停用中心空调的状况。程序要点《中心空调修理保养年度打算》的制定。每年的12月15空调修理保养年度打算》并上报公司审批。制定《中心空调修理保养年度打算》的原则：中心空调使用的频度；中心空调运行状况〔故障隐患；合理的时间〔避开节假日、特别活动日等。《中心空调修理保养年度打算》应包括如下容：修理保养工程与容；具体实施修理保养的时间；备品、备件打算。对中心空调进展修理保养时应按《中心空调修理保养年度打算》进展。 空调工负责中心空调的日常修理保养、中心空调的大型修理与PC中心处理器的故障处理由外委完成。冷却塔修理保养：制冷技工每半年对冷却塔进展一次清洁、保养。用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应枯燥处理电机线0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。磨擦声则应更换同型号的轴承。太松，如是则应调整〔每半个月检查一次松动，如是则应整修。检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道与喷嘴。清洗冷却塔〔包括填料、集水槽，清洁风扇风叶。检查补水浮球阀是否动作牢靠，否则应修复〔不定期。拧紧全部紧固件。清洁整个冷却塔外表。风机盘管修理保养：空调工每隔半年对风机盘进展一次清洁、保养。每周清洗一次空气过滤网，排解盘管的空气〔不定期。响声则应更换风机轴承。用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5M欧姆，否则应整检查各接线头是否结实，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。用盐酸溶液〔加缓蚀剂〕去除盘管壁的水垢。拧紧全部紧固件。清洁风机盘管外壳。 洁、保养。柜式蒸发器修理保养：每周清洗一次空气过滤网；清洁蒸发器散热片；清洁接水盘。水冷式冷凝器、蒸发器修理保养〔去除污垢：10％的盐酸溶液〔1KG0.5G；2412酸洗完后用1％的NAOH溶液或5％NA2CO3溶液清洗15分钟，最终再用3重装好〔如法兰的密封胶垫已老化则应更换。 组、冷冻水泵机组进展一次清洁、保养。电动机修理保养：500V05M行枯燥处理或修复；行则应更换同型号规格的轴承；检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。水泵修理保养：承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根〔不定期。检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫〔不定期。清洗水泵过滤网。拧紧水泵机组全部紧固螺栓。清洗水泵机组外壳，如有脱漆或锈蚀严峻，则应重油漆一遍。 或保湿层已破损，如是则应重做保湿层。阀类修理保养：空调工每半年对阀类进展一次保养。抑制阀与调整阀的修理保养：检查是否泄漏，如是则应加压填料；检查阀门开闭是否敏捷，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门裂开或开闭失效，则应更换听规格阀门；检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。电磁调整阀、压差调整阀修理保养：滤器；电磁调整阀、压差调整阀：电磁调整阀，压差调整阀；——对压差调整阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。 保养。检测器件〔温度计、压力表、传感器〕修理保养：对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；送检温度计、压力表合格前方可再使用；检测传感器参数是否正常并做模拟试验，对于不合格的传感器应拆换；检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。掌握局部修理保养：清洁掌握柜外的灰尘、赃物；检查、紧固全部接线头，对于烧蚀严峻的接线头应更换；沟通接触器修理保养：——去除灭弧罩的碳化物和金属颗粒；――去除触头外表与四周的污物〔但不要修锉触头同规格沟通接触器；――清洁铁芯上的灰尘与脏物；――拧紧全部紧固螺栓。热继电器修理保养：后达不到要求的应更换；――检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。自动空气开关修理保养：500V0.5M――去除灭弧罩的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；――去除触头外表上的小金属颗粒〔不要修锉。信号灯、指示仪表修理保养：――检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；――检查各仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。型号的中间继电器、信号继电器；PC中心处理器、印刷线路板如消灭问题，则申请外委修理。压缩机修理保养：空调工每年对压缩机进展一次检测、保养。检查压缩机油位、油色。如油位低于观看镜的1／2位置，则应查明漏油缘由并排解故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。检查制冷系统是否存在空气，如有则应排放空气。具体检查压缩机如下参数：压缩机电机绝缘电阻〔0。5M；压缩机运行电流〔正常为额定值，三相根本平衡；压缩机油压〔10－15KGF／CM2；压缩机外壳温度〔85；吸气压力〔正常值4.9－5.4KGF／CM2〕排气压力〔12.5KGF／CM2；检查压缩机是否有特别的噪音或振动；检查压缩机是否有特别的气味。〔外委修理。拧紧全部紧固件并清洁压缩机。8 司。 门。如因突然故障停用中心空调，应在恢复使用后2出解释。5.0记录《设施设备修理保养年度打算》《申请单》《突发大事处理记录》《设备修理记录》《设施设备保养记录》弱电系统修理作业规程1.0 目的工作。2.0 适用围适用于物业治理公司辖区的弱电系统的修理。职责运行维护部主管负责检查弱电系统修理工作的实施状况。运行维护部组长负责弱电修理工作的组织实施。运行维护员负责弱电系统的修理工作。程序要点/修理标准作业规程》的要求。运行维护员须知。应生疏修理设施的电路原理与功能方框图。应留意安全操作。确保人身安全：修理时如需带电作业〔电压高于36V时相应的绝缘措施；留意合理放置修理工具以免引起意外。必需正确推断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。根本修理方法。观看法：有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；有无特别的声音；观看图象效果。静态测量法：短路电阻测量法；电流测量推断法；电压测量推断法。天线系统修理。放大器：插头；检查输入信号，一般应为90DB，如相差太大〔15DB以上〕则应通知播送站解决；假设输入信号满足要求90DB而输出仍不能到达要求〔104DB〕则应通知播送站拆修放大器。安排器：插头；5DB以上，则应更换安排器。分接盒：或更换插头；2DB以上则应更换分接盒。插座改达不到要求的应更换；2DB以上，则应更换插座。馈线：2M,10MΩ;检查馈线100M的信号衰减应不超过10DB,否则应更换馈线。线修理.检查线接头有无生锈、氧化或发霉断火,如是则应重接接头〔烫锡处理〕.检查线有无断线,如有则应更换一根线(有两根备用线).坚持线有无短路或漏电，如有则应更换线.楼层防盗对讲机修理。室听不到铃声:检查主机按钮开关是否接触良好，是否应更换按钮开关；理；通过上述两个步骤如仍不振铃,则应重点检查振铃放大电路直至故障排解.不能对讲:检查通话线是否接触良好，如不行则重焊接；检查室分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；检查室分机放大电路，重点检查三级管直至故障排解。不能开楼下大闸门：检查锁舌部件书否敏捷，如阻滞则应加润滑油；线头或更换电磁线圈；有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排解故障。主机无电源：检查桥式整流极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。可视对讲机修理。无图象、声音，但开锁正常：机的图象信号连接线是否接牢，不牢则应重接好〔烫锡焊接；障排解。通话无声音：〔；格麦克风；电路，此时应逐一进展检查直至故障排解。不能开大闸门：按本规程4.5.3条款执行。 入塑料袋，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。向住户试验修理后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用员应与时进展整改直至住户满足为止。5.0 记录《修理单》《设施设备修理记录》《公共设施设备修理记录》《外包设施设备报修记录》给排水设备设施修理保养作业规程1.0 目的规给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2.0 适用围〔含消防供水机组〕的修理保养。职责 该打算的执行状况。运行维护部主管负责组织制定《给排水设备设施修理保养年度计划》并组织、监视该打算的实施。运行维护员具体负责实施给排水设备设施的修理保养。客户效劳部负责向有关用户通知停水的状况。程序要点《给排水设备设施修理保养年度打算》的制定。1215《给排水设备设施修理保养年度打算》并上报公司审批。制定《给排水设备设施修理保养年度打算》的原则：给排水设备设施使用的频度；给排水设备设施运行状况〔故障隐患；合理的时间〔避开节假日、特别活动日等。4.1.3《给排水设备设施修理保养年度打算》应包括如下容：修理保养工程与容；备品、备件打算；具体实施修理保养的时间；估量费用。 设施修理保养年度打算》进展。 大厦主供水管〔DN100以上加压管〕爆裂、主供水管上闸阀拆换、以与掌握柜变频器、PC中心处理器的修理保养由外委完成，其余修理保养由运行维护员负责。 410月份应对大厦全部水泵机组进展一次清洁、保养。电动机修理保养： 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M欧姆以上，否则应烘干处理或修复；承；检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；清洁电动机外壳；重油漆。水泵修理保养：磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；假设轴健槽损坏严峻，则应更换同规格水泵轴；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；清洁水泵外表；如水泵脱漆或锈蚀严峻，则应彻底铲除脱落油漆，重刷上油漆。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则就拧紧。511月应对大厦水泵房的掌握柜进展一次清洁、保养。使柜无积尘、无污物；检查、紧固全部接线头，对于烧蚀严峻的接线头应更换；检查柜全部线头的管是否清楚，是否有脱落现象，如是则应整改；沟通接触器修理保养：去除灭弧罩的碳化物和金属颗粒；去除触头外表与四周的污物〔但不要修锉触头常工作的触头应更换；清洁铁芯上的油污与脏物；检查复位调簧状况；拧紧全部紧固件。自耦减压启动器修理保养：用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M处理；热继电器修理保养：检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。自动空气开关修理保养：用500V100M去除灭弧罩的碳化物或金属颗粒，假设灭弧罩裂开则应更换；无卡住现象；锉，只能轻轻擦拭。中间继电器、信号继电器修理保养：器、信号继电器。信号灯、指示仪表修理保养：检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换一样规格的小灯泡；偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。远传压力表修理保养：检查表是否有积水，如有则应枯燥处理；检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严峻则应重焊接；偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。闸阀、止回阀、浮球阀、液位掌握器修理保养。闸阀修理保养：检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重加压黄油麻油；对闸阀阀杆加黄油润滑；对锈蚀严峻的闸阀〔明装〕应在彻底铲除底漆后重油漆。止回阀修理保养：检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严峻则应处理后重油漆。浮球阀修理保养：检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应较直；检查浮球阀连杆插销是否磨损严峻，如磨损严峻则应更换。液位掌握器修理保养：检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；去除压力室污物，疏通掌握水