房地产开发成本管理研究

第第页房地产开发成本管理研究关键词:房地产管理本钱掌握

开发本钱管理是开发单位的基本组成部分，对合理使用资金有着确定性作用。但是，由于房地产项目管理本身冗杂和综合，结合工程活动风险的不行预报性，这带来了实际项目开发本钱管理上的困难，如何保证工程质量的前提下，以最低的本钱管理开发本钱是核心内容。鉴于我国房地产项目管理制度尚不完善，本钱管理并没有形成统一的管理，房地产项目管理的施工单位还需要从多方面来改善。笔者认为，房地产开发本钱管理确定基本施工单位的进展方向，对其进行全面的分析具有重要的现实意义。

1房地产开发本钱管理的基本内容

全面分析可能增加开发本钱的各类因素是房地产开发本钱管理的核心任务，并提出了掌握措施。只要能保证工程质量的前提下，可能的话，削减铺张，提高地产项目的利用率，从而有效地供应开发本钱预算和本钱。对于基本的建设单位，房地产开发本钱管理的基本内容，包括以下内容:

(1)对可能会增加开发本钱的各种因素进行综合分析。

(2)当建设单位、客户和工程监理单位有该项目的共同看法时，确定一个具有法律约束力的合同，为后期工程争议供应根据。

(3)假如房地产项目建设过程中需要修改设计方案过大时，就要通过掌握本钱的改变来调整本钱，确保项目投资的使用率最高。

(4)开发本钱需要进行定期核查，确保动态超额现象在本钱支出中不消失。

2房地产开发本钱管理面临的主要问题

(1)预算编制。房地产项目管理过分强调在施工过程中本钱掌握的基本施工单位，而忽视了预算编制工作的重要性，从两个方面导致在预算编制方面问题:一是在预算方面的工程计算预算是不精确的。施工图设计的精确性是工程建设的基础上，由于不精确的预算计算，通常会造成工程建筑材料购置的错误，增加了开发本钱管理损失和负面影响的本钱。二是综合单价表错误。由于我国建筑市场管理混乱，在原材料价格，等级，税金和利润的标准方面是不统一的.，但在预算编制过程中依靠综合单价套用，造成设备价格编译错误。

(2)变更造价掌握。对于房地产项目建设，由于施工条件的限制，估计规划的疏忽，导致施工条件和设计方案的结构，材料，设备和人员编制等内容脱离打算方案，必需进行工程变更，因此开发本钱管理是必要的调整，变更的本钱掌握就是为了解决这样的问题。在掌握本钱的改变现阶段施工单位反应迟钝，不根据房地产项目打算变更准时掌握本钱的改变，甚至还在使用原始资金投资项目变更项目，这将不行避开地导致的资金损失。

(3)签证掌握。首先，签证较弱。依据个人的想法，很多业主干预建设工程中，临时对施工做出改变，而且没有要求改变的手续，也没有签证，它为后期解决纠纷埋下隐患，甚至有的单位甚至不知道哪些是处理与签证必需要收费。其次，缺乏规范的签证要求。现场签证的处理必需得到业主和工程项目业主，监理部门联合签署，才有合法权益。但是在签证办理的实际过程，不是根据相关程序执行。最终，过分强调了签证的作用，而没有依据实际状况敏捷改变。各施工单位严格卡签证办理程序，导致在注册末期严格遵守的原则，对建设项目的优先级不区分，必需等待签证的处理，在漫长的等待的过程中必定铺张钱。

(4)结算掌握。后期结算掌握是房地产开发本钱掌握的重要组成部分，但是，在实际的工程中，由于大部分施工单位认为项目已完成，那么结算掌握可有可无，误以为后期费用结算相当于全部的工程造价的合成，这将会导致失去了应用的开发本钱管理的有效性。此外，工程结算掌握方面由于建设单位的监管力度不够，使其后期结算费用的问题缺乏明确的反馈渠道，简单造成巨大的损失，对本钱管理的进展直接造成的不利影响。

3加强房地产开发本钱管理的措施

3．1制定合理的预算编制

建设单位要加强日常管理，确保全部员工能工作踏实，不会受外部因素影响预算打算。在充分熟识了解配额的内涵，项目进度，帮助工程内容，工程量计算的基础上，还要做深化的市场调查，以把握最精确的材料，设备，主动的探究施工现场条件，掌握施工图预算调整建设内容，以确保数据来源于实践的基础上，以避开全部预算来自理论计算值。由于工程建设都在动态改变过程中的时间，因此，预算必需从实际动身遵守，确保预算以后充分发挥本钱管理的价值。

3．2强化变更造价掌握

(1)设计变更。首先，由于那些设计部门的错误或缺陷引起的变更费，以及实行的补救措施，如修理，加固，拆迁本钱，由监理单位业主和设计部门协商是否赔偿;其次，设计变更应当被视为原施工图的一部分，全部的费用应当是全都的，并依据国家有关政策的承包费调整条款;最终，造成设计变更的延误，由监理工程师根据有关规定办理。

(2)材料变更。首先，按设计变更无论是否已全面实施，以确定是否发生重大改变，假如原设计已经落实，才要转变，应当明确标注，而且对材料本钱做出相应调整;其次，在拆迁，撤除的材料，设备的状况下，或已完成，半成品加工是好的，但没有安装，监督人员负责组织建设单位应当回收利用;最终，材料和选购范围，供应应当完全符合原合同的内容。

3．3健全签证掌握

签证掌握，不仅可以保证本钱掌握是合理的，还可以为以后的纠纷本钱的参考，它是开发本钱管理的重要组成部分。因此，提高了签证掌握具有现实意义。为了保证签证管制表达了有用性和合理性，必需实现以下几点:

(1)签证必需实现书写，全部的程序通过正常渠道获得。

(2)签证内容必需明确，项目必需明确，用量要精确，价格应当是合理。

(3)签证要领先现场施工，保证签证的时效性，避开等待签证而延误项目进度。

(4)签证直接负责人要赐予足够的重视，遇到签证问题要进行协商处理，可以保证签证内容一一落实。

3．4完善结算掌握

(1)检查建设项目竣工后的各项指标是否符合标准的批准文件，任何指标不能满意要求，将导致本钱铺张。(2)检查更改签证。通过对变更签证的检查来明确工程调整后的责任方，避开了建设规模和项目投资的标准，本钱造成的铺张，无法到达的目标。(3)检查隐藏验收资料。隐藏性是工程项目的重点部分，一些建筑单位刻意对其进行隐蔽，隐蔽在购置或建筑材料工程方面的缺陷，增加施工项目本钱。(4)核对单价。工程单位价格确定本钱，严格的审计单价计价的原则，评估方法符合国家标准，全部价格都必需参加实际项目审计，保证规范上市后的项目，使结算掌握发挥更大的价值。

4结语

开发本钱掌握成为房地产企业工作的重心，对房地产的进展以至国民经济的健康进展有重要意义。随着建筑业的不断