佳兴园号楼项目整体策划报告

佳兴园5号楼项目整体策划报告目录TOC\o"1-3"\h\z一、项目概况 3一、地理位置 3二、交通状况 3三、环境配套 3四、规划方案 4二、市场状况分析 4一、北京市场总体分析 4二、北苑区域市场分析 6三、具体地块市场分析 8三、周边竞争项目分析 9一、简单竞争分析 10二、实地调查情况汇总 16三、竞争分析情况汇总： 19四、分析的初步结论 20五、项目的SWOT分析 20坦四、全目标跃客群倒定位声分析台 牙21仇一、重定位司分析仔 舱21革二、宏目标锄客群颈需求纪分析姐 粪22醋五、拿项目圾竞争其策略黑分析愿 叔23肺一、概竞争骑分析瓦 侄23扫二、雁竞争惭策略问 京24模六、制项目王定位宽 艘24类一、掌价格勤定位瑞 胡24雹二、夺形象浊定位歌 散25花三、螺案名奶建议朵 得25汪四、赏建筑谜细节覆调整饥 厨25疲七、甲项目墓营销饥推广盒思路芬 槐26田一、肚总体同思路最 申26苦二、削巧借醉势牵 绍26般三、俘玩升标级色 饥27骑四、本主打护热销请 蹲27彻五、谁迅速楼清盘松 络28萍六、存入市躬时机夏选择胳 捐28盘八、事销售茧策略床方案检 被28条一、帝销售绣周期丘 茧28枪二、莲价格腹策略喜 现29遣三、以销售极控制励 棚29疑四、淹定价业原则坦 雁29歇五、黑销售脉组织与 虾30庄九、蚂广告驻推广座策略枪 苦30存一、扰广告免策略灶 氏30丛二、井媒体沟选择来 备31贤三、谦推广豆预算掠 散32蛾十、筋结论石 昏32

泳佳兴距园5她号楼的项目莲整体挤策划园报告凳一、兼项目暖概况柏一、有地理膨位置镇位于条北京坦市朝辆阳区溉安外衔北苑裂5号旦院内底，北渠苑宾嫂馆南箱侧，醉北邻章西坡件子路务。皂二、寨交通亲状况吉周边魂环绕阶北苑麻路、爸五环跨路及理城铁垫、地钟铁5蛾号线字等城田市交端通干归线，享80关9、躁9滩41纸、8梨47寸、8共03蔽、8妨58亚、8穿49捐、7擦58波、4词17哗、8可50把、9姐49闸、3必58轧路核等担11黎条公仍交线厕路通原过，迹并紧姥邻城堪铁北厅苑站盟和地刺铁5镜号线半大羊姻坊站舒。惧三、长环境狠配套挑地处茧市区葛北部毛上风俱上水许地段普，给处于娱亚奥怎大商万圈幻内及训北京京市规任划救绿化妙隔离膛带内鹅。西恩眺万锣亩奥师林匹香克国者家森银林公腥园，栗东望宝朝来烧农艺抬园和卧朝来牵森林啊公园困，南病靠北咬湖公迟园和昌高尔泰夫练链习场石。吩周边设配套省较完题善，蒙集中确了普抬尔斯漏马特救、家仆和超窃市、娘东方免家园郊、北校苑建失材城浴等生缓活设树施，宣北苑毕中、里小学拥、航恩空医乌院晒和银瓣行、览邮局雷等文慈教卫叉生设跑施，成以及忍北苑当宾馆毅健身芽房、叔保龄宁球馆井等娱岛乐设蜜施。腰项目弃为佳糟兴园均小区绿（新恐街坊秋项目槽）整歪体规款划中待的一稀部分英。该体小区峰占地芹5.顿97夹公顷俩，规境划总乖建筑掘面积吧约2妈0万报平方店米，路为半质围针合笋式园丧林社警区过。绿厌化率句为3望5%寿，并至在项膜目南如侧规衡划了利近2厘万平贝米的液大型金中心轨花园梳（含乱40给00麻平方喂米的好水面朴、1多70蹈00乡平方孙米庭呼园景菊观和惹20是余个寿功能锻景区蜓）。寿四、蠢规划币方案遣1、鸡主要纠经济研指标舅占地斯面积棵：9语54乔7.淋1平储米小建筑狸规模尿：2辞21忌93丢平米都（其拜中地拔上1蛛94慌47有平米凝、地扁下2暂74堂6平击米）虾建筑难层高快：地聚上1幸4层喊、地额下2坏层浪规划栗户数垮：2脸08酸户始规划示人口控：约糕58墨3人久容积陪率：融2.盟04呈2、文设计吸方案渐项目循分为妈4个英单元悔，均孤设计药为5否4鸦—逐10洁0平窄方米技（套废内建法筑面办积）扑的经边济实治用户岂型。绕其中邀，中筒间两直单元帆还设出计有疮14攀套跃与层二僵室二催厅二符卫户域型。确二、捐市场杏状况央分析行在此航，市剑场仅贵指普弊通商痒品住聚宅市饼场。鹊一、歪北京亩市场盾总体累分析杏警据北压京市集建委茫提供瓜的统恢计资越料显段示，评20汗04习年市巨场的浮总体清情况横如下钳：慨1、遭市场畏供销瓜现房涉：权销售咏面积互22族85碌.8辛万槐㎡识，同庆比增本长铸29订.1浇%射。忠竣工犬面积趴23旬44科.0掘万云㎡就，同迅比增吊长叉12种.6朋%扯。方销售代面积帅/当呜期鸽竣工蛛面积躺为9庆7.廊5%蛋，比降20谨03乔年同廊期高贵12屑.4虫个百眉分点拌。逆期房套：销批准阁预售聋面积创28流62峰.8茄5兵万积㎡较，同侍比增副长湿5孕%；弃预售舱登记讨26肯42弹.1誓万千㎡挣，同冤比增谷长事56焦.5晚%。弃预售财率为泥9皆2.患3烛%，界比2魔00浇3年湖同期茧高睁30隶.4尖个百暮分点锡。爆空置喊：空鄙置一杰年以橡上的畜商品矮房2吩98麦.8奋万㎡贤，同扇比下苏降2嫁0.贯9%屈，其念中，确商品穿住宅拉空置标面积秘同比龄下降店27样%。仿2、市销售增价格慢现房半：均非价亦47创47蹈元/碧㎡快，同裂比上馋涨凡29束1瞎元/创㎡贪，涨学幅效6.虫5栽%爷。狗期房份：均驻价蜡56锋29残元/敏㎡睬，同北比上奔涨蒸37价6强元/瓶㎡倘，涨虚幅为齿7.仇2尚%乎。其屈中，孙价格永低于废70重00粥元适/最㎡的床占期筝房成倾交总径套数扭80食.6倒7%石，低施于5困00挽0元增/蜻㎡的删占5适4.然41改%。积另外支，下条半年鉴北京傻17元区（辜县）翁普通踪住宅笛类项栗目平厦均成两交均毯价6次04惕8元挺/首㎡，汉比2铸00撞3年德同期捏增长毛54五0元旧/泄㎡，着同比条增长庭9.书8%宴。新融建普故通住惩宅价煎格主活要集较中在善低于缎（含初）7笛00誉0元指/秀㎡的勤中低采价位腿，占肌总套宋数7墙8.素0%坦。盾悟3、视户型距结构肺期房连单套些建筑袄面积斑主要舌集中字在8采1－嘱16瓶0㎡给/欧套之左间，州主力扮户型凡为二第居或椒三居肉，占改成交渐总套怎数的超67演.9愚4%抢。其焰中，附下半贴年占驶65女.7狗%。孕经济汁适用显房主供要集尊中在休81核－1极20拜㎡蚊/纱套之看间，偶占经核济适床用房忧成交蓬总套飞数的裕55委.8影8%馒，其拘中，婆下半麻年占乌58专.0挤%。披4、荣市场绢需求筝据调坟查显卵示：咏20坟04感年4蓄季度网的购惧房以惭合理丽化需岛求为奏主；唤居民头收入调水平棚提高穿，购俊房可辆支付劳能力沃增强控，推懂动了风我市主商品况住宅译有效宁需求总增长索。苗购房练对象饺的主榜流趋床势：罩年龄泽趋于毒年轻飘化，葛以4慌0岁仪以下交为主呈。同狱时，蠢21铸－3根0岁沟、3浮1－稠40下岁的观增幅慕居前或，5挎0岁倒以上驱的降糖幅最灯大。族家庭水年收陈入以坑10临万元握以下膏为主坛。同默时，吗家庭诱年收渴入5煎－1渴0万傅元、初10圾－2咳0万荡元的辽增幅繁居前棍，5槽万元削以下殃的降梢幅最基大。呜可支滤付月疮还款泰额以凶20慕00全元以旷下为却主。慕同时播，月妈还款歪额3帽00苏0－寸40迅00奇元、孟20攻00暗－2拖50百0元色的增袖幅居包前，文10馆00挪元以阅下、惊10望00粮－1穿50村0元娃的降逐幅最届大。佣可承妻受价傅位以启70古00李元浸/主㎡以方下为死主。艳同时欢，可话承受游50雅00械－7申00驾0元抵/翅㎡、芳40饰00造－5失00欧0元吸/唐㎡的弹增幅语居前跨，3句00傲0－肢40别00史元的帅降幅刻最大获。凤以改归善居沾住条饥件和拴解决番基本墨居住吧需求闯为主渣。同邮时，泛改善眼性购俭房、舒投资挽性购膊房的析增幅涂居前陈，考且虑孩漠子上占学、岛解决安基本浸居住核要求晚的购怪房降借幅较翠大。刻汇总湿综合罚各方阿信息枣情况络，对晃北京手市整复体市衔场的缠今后颠发展汪有如协下判身断预龟测：烫1、脚定性斑判断冬北京课房地踩产市丹场还闻处于仁一个锈由过隙去需魔求压碰抑型仗向需拒求开绿放型梁过渡仿的转驼型期永，尚之不是队一个民稳定最市场困。泄目前渡的高兼速增唇长是杀由于幼诸多笨供求洗要素事阶段臭性集剂聚而姨形成倒的，抬随着例需求括的不暂断释屿放，赢加之揭宏观梨调控跪的滞掌后显绢现和柄逐渐矿增强械，增狡速会猾逐渐馆回落器到一渔个相恢对合壮理的矛区间级。因件此，秀未来粪几年惭，供侦求关球系有居可能扬出现堪较大置波动怎，市掏场风接险日祥益增大强。车但是感，综争合诸挽多因喷素考宏虑，鱼至少虏可以斩判断戴，到怠20厦06曾年上符半年残，市域场还颈将处啊于一艘个惯祖性增苗长及失高位届盘升因阶段臂（除争非更遍加严角厉的扩调控嗽政策衫出台盟）。割2、省大致蝴预测损供应绍：规下半倾年下将疑出现扫集中钞放量易，出并将栽持续量到2快00纱6年西上半竖年，构同期阳供应晕量将度有较木大幅扒度增些加。尊需求诸：依幕然旺挺盛，售同时榜一、吧二损级市顺场蝇的联焦动匀会衰进一钉步增香强，歌促使阀市场摸交易瞒量会鸟有所粒上升职。一孝方面掀宏观盘调控轿的影书响滞升后，填另一四方面革诸多恋因素孕还将撤促使浪一部萍分需别求进扬一步灭加速侄集中引释放勇，加颠息、怪调贷爬对需昼求影键响不搜大。性价格耕：稳淡中会改持平离或略竞升，院供需惨结构槐矛盾始会面有所美缓和窜。建保安成顺本的穷刚性随增长批、融脱资成老本的志逐渐顷增大语、土蝴地供板应的良阶段掀断档桃、投闷资增艳速的蒜日益姥放缓鲁、宏应观调盟控的吓全面硬介入疗、购配房对送象的傲惯性末预期纽等因卷素相妇互作林用，蚊都将护制约话价格蝴会在傅一个判较小导范围梅内波就动，沟大致累持平洽或小获幅盘芦升，兆不会秆大起筝大落壮。身另外谣，北幕京市墙总体煤规划捏的修壳编将前进一浊步促镇使房案地产倾格局叙发生惑较大另变化别。能随着瘦城市糕建设技的发冈展海，仆以Ｃ比ＢＤ浊、中辆关村姓和仗亚层奥封地区货为首烤的复八大帝城市货功能践中心营将重窜新标膛定城摊市区盯位价嚷值和纯价格恢定位温，环娱线对吼房价限的影站响减督弱诱。议二、牛北苑模区域吧市场落分析魔1、除市场起现状路20已04翅年下圈半年赴，朝向阳区屯北五跨环外匹区域篇普通流住宅贷供销喉情况师如下屋：耗平均路成交砖均价蒸59畏01瞎元厦/洗㎡，域其中顽最低煎成交未均价稻43我56周元阳/危㎡，健最高赌成交搞均价碑12裁01辟9元定/戴㎡。亦总成绩交面紧积3页14程35古5㎡跃，成役交总尿套数胳24疤71淡套，师套平培均成景交建观筑面倍积1敲27侧㎡，琴套平陪均成压交金衬额7渔50碍72检0元设。睬价格霉同比烫增幅吊18馆.5愁%，巩高出搞全市乘平均仰水平杆（9影.8远%）拳近一絮倍，锯同时凯在奥饮运村有周边校部分怎三个移监测击区域谋（另跪有海熔淀上任地马陵莲洼戒、西尤三旗霉两区巩域）闹中涨以幅最喘高。锐2、醒区域匙价值求项目照所在旅区域智是一燃个新广兴城配市居负住中被心摘目前睡，亚寿奥板疲块内疲仅在允售的鼻住宅味类项纹目就育有朗25湾个左证右，安总规铃模达抱到租84厨0裕多万出平方册米，猪远远驰超过系了望屋京地虏区和诚中关辈村万腿柳地指区，瑞成为伟城北苦最大路的住李宅类墓商品绣房集哪中供赤应区费域。恩奥运悬会的砖举办医不仅敢催生跨了本榴区域逆内的摄市政笛基础息设施落建设祸未来们奥运酱区域揉内吃4慰条地滚铁，波12狠条城效市主越干道铁将构匹成区厨域内抚纵横尚交错甚的交掠通网铃络，鸡四通仰八达厨的公李共交腰通将谢会成帮为这芒个城抚市新张中心镰与外都界联景系的榜主要外纽带稻。据捧有关饮机构事估计则，２勇００详８年注北京王奥运店会的醉相关该投资悦额在淡３０萝００上亿元剥人民伯币左汁右，叠其中辩需要笼北京插市政兆府对对市政层基础前设施拆的投御入达测１８中００您亿元区。１著８０活０亿滚元人咐民币扛当中趣，有圈９０坝０亿尖元用追于修大建地孔铁、镇轻轨鹿、高浴速公测路、老机场送等；缺有４度５０撕亿元厨用于科环境恶治理衰，兑威现外“岔绿色准奥运孩”差的承刻诺；么有３彼００享亿元郑用于声信息朽化建阵设，雹奠定倦“搏数字趋北京运”虏的基黑础，恐初步郊实现遇电子嘱政务使、电心子商绍务、毫信息泊化社央区和端远程耳教育钥，兑抹现傲“茎科技世奥运撇”铲的承畅诺；榆其余洲１５有０亿草元将选用于复水、档电、仅气、吹热等贤生活睛基础驾设施跃的建巩设和董改造蔽。绣整体接有序妖的规臂划发锤展窑奥运鱼板块迟是个交独特奏的区神域，均其独倾特的价内涵俭包含惨了强顺烈的仁文化拖和体拨育色坡彩。浙它是四空间颤范畴评，是增一个炉地域孩生活挽的枢矮纽或爽者是绳扩大走的社佩区。蹦在这阴区域占里面柿，体疾现的差就是鉴大都眯市北绒部中滋心地都，而男在奥犬运区浆域内殃实际荐上还亲存在五着一江个核钱心圈夸，它疤以北彩辰西羽路为柄轴，幸南到亩熊猫低环岛万，北望跨北狂五环寺，奥殃运场拳馆、晶奥运熟中心妈都在刃这个打区域盆里建端设。砖可以肌预见筑，这阵里作惨为北迎京城捷市中策心地真的中健心，薯政府键和企掩业必井将投雁入大血量的床资金虹，把睁这个屯区域锁建成会未来猫20烟08搜年奥霸运会际最耀规眼的这明珠互，从尖产业躁业态世上将没更加乒丰富纱，不腥仅包咽括居竭住、巨体育纱、文去化，旨而且点商务颗、商腿业、残娱乐增业、奴会展吨业，极也最价终形幻成一挽个混志合的倡城市品功能晨区。症多中招心城弦市格备局形颈成，首城市首中心扬因奥躁运北据移精北京顽市新圾的城结市规雹划明译确提伯出多涛中心份的发饭展格睁局，伴奥运坝给北瓣京带随来的道最大爽机遇拦就是稼改变党了北欢京整窃个城质市总叠体规惭划，莲造成醋整个且城市克中心蔽北移暖。颜住宅返发展恰受益馒最大桃，并遣且率蓬先发银展起数来。馆因交节通和住市政朵基础包设施武的改虎善和终地产壶开发串商概猜念的抢炒做滥使住皮宅的挥发展立收益签最大努，价钻格不剩断上棍涨，宅更有患亚运浮村的焦前车莲之鉴寄，使紧得本遮区域玉的住远宅率底先发土展起梳来。童无论遗自住冈或投付资，费区域隔价值蝇都已龟被认培可。恰3、耗市场妹特点乘住宅售项目些日益港显现疗功能箩差别烟的趋探势。睛从南京北向瓦看，降以亚自运村脸为中鉴心落至胶紫玉也山庄悠以南抬日益糊显现摇商住轧特色歼，趟北五申环以覆南日母益显顺现高诵档住弃宅特合色，多北五束环外倘区域去日益吨显现明中高柏档住效宅特备色，料立水蚂桥以型北至吨小汤俗山日罚益显靠现中课低档棍住宅晶特色梨。奥些运中腐心区红未来里将是来该地奴区的骨综合便商务秀区。术从东腾西向阳看，残以奥领运中挠心区裳为中刊心，继离中息心区帖越近巾，项娃目的炉档次糊、价屋位越汽高，男基本驶按别闯墅、隐高档潜住宅舱、中创档住碑宅的机顺序毛向东借西两均侧延龙伸。济相比赶CB霸D、杆中关塞村，例区域堡环境仍、交侨通状满况最刷为看难好，催更适夸于居渗住。语区域公辐射久半径慈不断麻延伸餐，对育于北炒部（桌也包梅括中迁关村店、C吵BD比）的支大部鄙分购颈房群婶体越拍来越种具有采吸引桃力。球价格饰跨度柏大，桨产品盗类型呢多，套购房涝群体想广泛盐。断从5驳00窄0元笛到上摇万元捐，别忽墅、达住宅净，高全档、谅中档胶，大稀户型什、小钥户型结，选闪择余顺地大鲜，满颠足了怪购房垫群体理的不添同需区求。姐其中摇，大讯部分照为符纵合市压场主跳流需融求的码中、摇高档肤产品种。缠区域渴市场劣相对基独立漫，受匠宏观样市场晕影响犯相对妹较小孔。痛相对施于整起个北河京市抗场来府讲，娱区域准的供腹应叼量首还是舞很小治的，象因此邪，即黎使今从年项猪目的答集中响入市告，也绪不会晶对现调有市齿场价既格造承成冲弯击和数波动湖。相扁反，味由于睁土地秆资源甲的稀纺缺性埋、区忘域环敏境的望完善截，艘区域寿诸多雨项目洒仍将筝会被慈继续腐看好恐，有韵望在逆两年窄内全者部消模化境。葡新增踩项目虎基本旨以别敌墅和医高档螺住宅蝇为主驾，新患老项挣目的祖差异想性竞砍争日顷益明胖显，双共同魔支撑梢着地矛区市摩场的技繁荣穿。业区域箱开发叔全面积展开登并临肠近完崇成，膏项目条规模外普遍慧不大抬，开区盘均窜价有但整体蜜走高栏的趋就势。恼三、读具体威地块未市场抛分析软北苑墨路是众沿线杏住宅眨发展旷的重箩要支指撑。来北苑降路是怀亚奥视核心败连接拖亚北鄙区域订的交顷通主航干道淹。从蜡南往锻北走舱可以泄看到每沿途章楼盘默有，圣光大营名筑卖、欧财陆经纳典、闲阳光鹊新干废线、叨嘉铭鼻桐城豪、康余斯丹滥郡、谱万科今水榭率花都搞、北壳辰绿柴色阳影光、患北苑惰家园场、领相地、锹时代邪庄园期、塞印纳维怒拉、毙北方直明珠便、天需通苑仰等。抹除经腿济适在用房乐的价烛格在毁每平凭方米灭２６伏５０魔元外怨，一犹般普替通住疯宅每习平方品米的抗均价率在５窑００涨０元轨到７终５０校０元昨。翻实际项上目瓦前北堪苑路忆沿线路楼盘酸正在岛走中阶档路执线，筛以普杆通住牌宅为丧主，抛面积痕适中得的或细者小边户型展、布羡局紧适凑的辰产品休大量脉入市沫，成耕为这海一区住域的侨主流粥产品饲。菠北苑田路周银边的粘交通隙条件鞋在不门断提键升。欺地铁刃五号缓线沿寇着北催苑路竞向北使向南涛延伸口，北转四环悉路、绞北五扩环路和、城与铁删13仅号线步东西炒穿越会，同秩时，精向西吴还有虹大屯趟路、毒科荟分路一孕直通筝到八粉达岭列高速王公路澡，而桥经过向五环涌路和趟四环侮路可景以直扫通到淋京承非高速控路到廊机场繁和京庄顺路船，加恭上目乞前正氧在建蔬设的奸奥运脏村各紧条道挠路，察北苑难路地晶区的吼交通掠条件越在不圣断提干升。编另外轧在该谨地段蚂正在贤建设咏或者齐将要蓝同期荒建设慈的还投有６哈条道趟路，吹包括贪：红敲军营申南路四、安健立路踪至北宣苑路那、西笛坡子彼北路魄艺安立磨路至夏北苑希路、锤北辰午东路盗、北朽辰西岁路、脂辛店朗村路删、白玩庙村收路，府这些糕道路购都会壮陆续识开工取建设裳。而喇四号蔽线、乱十号塘线一走期（苗含奥惰运支慌线）辽将与思现有着地铁亦1赏号线费、环弹线、延城铁声１３翁号线寻以及屋正在炎建设添的五血号线效在多雁个地社点交话叉并树形成最换乘消站，陶建成标通车怠后将偏打通换城区章大部惊分最牲繁华狭的地杆带，汪极大浊地缓酱解这晴一地阿区的书交通氧拥堵债状况塘。澡项目荷地块蔬面积镰较小搜，体端量不朗大，翅属新直街坊评项目闪的整唱体规稼划。红紧临往北苑冷家园刺，各村项市司政配握套非元常完鲁善。泊周边驾环境划有待将改善羞。星某展倾泽羊对市艇场总愚体状强况的摧分析戏表明姓，北比京房私地产侦市场嘱仍将释持续围健康舌的发历展，示无论绕是成蠢交量炭、房拢价、告二手期房市旷场都脊已经演呈现星量升客价涨务的良规好势别头。充随着慎北京竹20样08未年奥蛋运会削的到量来，统竞争足更加助激烈样，区迁域热日点出省现分抹散，肝外地看购房多者逐青渐成偷为购雨房主渗力，辉户型疫面积困需求恭趋向奔合理资。挑项目巷所在进区域霉作为打一个他新兴慌大型效居住捧区，拍受奥原运利刷好消琴息和乎北苑统区域雨整体展交通灿、环颤境的锅改善缩，区英域内卧出现璃了良猜好有泪序的更发展艳规划维。多舞中心英城市彼格局殖逐步渣成熟质，城最市重趣心因灭奥运籍北移皆，住伤宅发谦展率症先收遮益。判项目杜和新啊街坊炕项目银统一眨规划尚，项滤目本妙身体原量较删小，他配套牵极少牺，基轰本上项依靠俊北苑聋家园路的市桃政配场套。旷三、凡周边厦竞争购项目甘分析任地块孝市场唉具体屋范围虏大致俱为：哪城铁盖13侧号线够以南担、安苹立路君以东咬、北贡五环粱以北杀、京格承高幼速以护西。储均为鼠普通腰住宅辆项目期（不刺含公尖寓、脚别墅执）。果在售西项目甲6个衬：新虚街坊捎、润规城、扩北京鸦青年俯城、表傲城兵、领职地、仗北奥抛国际认。战售完少项目插2个喝：取己舍、辅翠堤豆春晓芝。天怡家园领地北京青年城翠堤春晓新街坊润城黄金苑佳运园取舍傲城北奥国际天怡家园领地北京青年城翠堤春晓新街坊润城黄金苑佳运园取舍傲城北奥国际不图例婆：之各己-顿--样-本璃案(煎北苑历·才近邻维)脚展册却赢阁-吴--采-在龄售项冶目菌巨冒仪匠骡欣--腐--胀近期河基本俯售完州项目汪咐买滩环把皂--肾--悔其他踢项目杆一、幸简单朽竞争拣分析消选取阀如下看项目油进行堡简单胃竞争知分析背，主那要包嘉括：斑新街何坊、遥北苑斜家园蔽、北我京青偏年城叉、山柴水奥棚园、询傲城发、取拦舍。丙新街抓坊角1、蝇销售升情况私1晓、帜2释号楼馋基本腊首罄触，带3古号楼西剩余蒙部分荷大户拌型。汗4帐号楼叉已经摔开盘侮。塔赛板结驼合，镰2淋号楼调有部胀分猪40挺——丹70述平米胜小户涝型，厦已经辉全部教首罄泄。其蜡余户插型面拍积从扇80受——烧15何0挪平米乐左右怠。已银开的观1研、幅2粒、酿3纵号楼窝整体势销售绝率已冷经达次到季90教％以钥上，违只剩眨余刚70源多套后房子基。大都部分椅为硬3繁号楼警13漂6声平米卧的三近居室壤。派新街礼坊劲4驼号楼缘目前铃已经告开盘垫，户注型面贺积为刑：一骨居室甘60元平米嫌（少借量）芹、两挣居室尺83恶—1浪20裹平米汉、三叶居室竟13度5张平米惯。目辞前销略售精猾装修药均价肾59躲00幸元，哄80习多平惯米的单两居泥室，悦已经火定出洪30跟多套暖。公新街毯坊椒2拦月份摩销售瞧30稼多套滋，娱3奶月份征销售双60赖多套性。去剂年躁9搁月最际高的祥销售菠90顺多套封。自灵去年妥8析月下碍旬至街12陆月底素，累券计销美售踢1.贤5业个亿郊。照晓目前裁销售赏速度疫，电4劝号楼本4—嫩5孕个月功将很瓣快销第售完吴毕。廉2、乱销售冰思路炭期房久阶段滤主要湖以其刺提倡猪的邻脖里亲治情为挨主线宋，当拒时销戴售状观况并期不理丰想。赤主要怪原因物是邻捆里亲待情没傲有完跑全营悦造出缘来，居客户杆对此室不太群感兴缠趣。页进入夸现房烈销售婶阶段通后，厚迅速锹改变灯销售栋策略塑，主惠打现指房实惰景，凳眼见蜓为实其，在至去年奇3健、爬4拔、东5堪月份古掀起盐了第掘一个年销售管高潮疑。每宰月销久售达尺50潮余套佛。随密后玉6闸、冻7畜月份著因为煤交房柄问题显，影国响了坡销售锤速度趴。直眯到去岁年伯8渗月以殃后，贺以奥矛运和魔亚运像村北阴、精警装现水房系抽列的网广告释推广站，完鲜全摒帐弃了加邻里坡亲情环的宣烦传主槽题。翅销售微状况稀再度亦创新便高，表连续德两月德，每刊月销钳售尽千百套妙。直惭至现埋在仍烈然延位续之创前的社推广恭主题单，在义投入燥极少后的情标况下碗仍然京取得搁了非型常好拐的销兔售业卸绩。郊纵观辱新街每坊整纷个销确售过孩程，志我们苦从中叫得出柄两个促重要因经验痒：毙第一聋、试团图用锄文化添、亲胁情去迫打动衬目标教客户左显得叶曲高沸和寡缩，客沃户并姻不会柄为此靠买帐葵。也俭就是期说新楚街坊抗所面桥对的置目标卖客户芹，其徐实是忍更实垃际一鄙些的帝人群息，并货没有庙把住泄房消今费上孔升到努文化总消费而的层欠面上狗。相壶反他霸们更订注重像产品执的实杠际利株益点察。这脏一点趴对我程们操广作本著项目工有非淘常重驰要的召借鉴免作用阁，不限要把鹅我们你的目可标客夺户想即象的功过于庭高大轨。亩第二寒、因观为对蛮精装纸修质邪量控栽制不舱严、愁临时麻水电洋不到哪位引束发的膀交房障危机忙，一荐度影穿响了膝整个草项目刑的开牲发节哭奏，妻有很深多客浆户对卵精装炸修缺昌乏理怪性的色认识袄，也意许他钱们根状本不笋适合弹购买瞒精装忙修的准房屋良。择3、烫客户谨主要酬诉求氏利益捧点律对本阅区域恳比较裕认可胃，包形括未客来区树域发爆展潜密力、半交通躲。愿对户抵型比页较满稻意，馆户型烂相比挡北苑个家园波更丰侍富，轰面积唱合理振。装对价女格比幕较认辉可，疾多数包购房卷者认持为价扯格可维以接当受。皱对园拆林绿被化抱皆有很领大的因期望桑值，守具有卡很大钥吸引骂力。读针对冲以上呆几点斑，新臣街坊闷在后狼来的独推广虑过程浸中，被直接杨点出档亚运摸村北财的地腐段、蜡标出遥户型姿面积菜，提唱出现圈房实上景，盐眼见挎为实手的推警广主棒题，现恰恰东击中练了购遵房者魄最关桌心的亚问题研。因搬此来症电来纯访量鲜非常再好。鹊4、仗简单你分析洒新街淘坊在宣销售宁过程罗中表情现一级个明耽显现淡象是滋：畏80耕—1曾00起平米特的两观居最融为抢估手，暴几乎辣每推系出一盈些新夜房源吵时，兔总是糊两居拆室走勿的最崇快。歇而剩设下的索无一蹈例外瓣全是揭三居撤室。哄因此众当新屡街坊旨4狭号楼割小面容积房哨型很挖快销分售一羡空时幸，本能项目嫁顺利患推出帆全新铺房源虹，将握迅速局吸引械市场义注意岛力。戒而新嗽街坊移若想视销售注大面封积户蝇型，牺势必宵要加塑大广汪告投司入，堆这对油本项颈目极治为有丹利。玉新街跃坊眠4讨号楼功主力笔户型英面积泪从肚83缝—1欺35剃平米脆，与己本项凉目户胸型较状为接嫁近，额同属素于经避济型口户型死，是张本项族目最括大竞贷争对木手，烟其距4弟号楼罢已先捐于本属案开在盘，芝占据畅了有出利的刷市场伪先机奸。但杰本项肚目户孙型面索积更扮合理捡、朝统向更穴好，寿使用防上更浸方便献。户大型的途均好异性优渡于新踢街坊抓4怎号楼敬。武自方5翻月份姐起，股新街班坊为趣推广坊4睡号楼狂，将眉加大详宣传聋力度六，每口月推缓广费矩用将风达到俩80聪多万绘元。厉其黄惑金销洲售季铜节将夸是羽5熊、参6雀、狸7货月份锤。可萍以预时见的毒是，迫到阔8仍月份贡新街纠坊骨4脖号楼温的一奖居室那、两留居室具将会伴基本孔售罄弟，那品么剩厌余的正必然叶是以盈三居怎室为委主的私稍大练户型棒。跑为消竹化大崭户型短，新片街坊葵需要逢继续永投入旧广告那宣传虏费用殖，本孝项目截应及租早抓页住新岗街坊音4悲号楼沉5淹、鸡6线、悲7雕月份炊的黄惊金销塑售季武节，帮搭顺阳风车惭，借奖此完拥成本建项目寄至少拜40裹％的斜客户饱积累扬。待躬到耍7代、店8疏月份董时如社本项抓目销声售许埋可证演办理羽完毕滥时，接顺势投推出嫁全新她的户粗型，斑就可各以达蛋到销毫售良窃好预判期。梁如果席错过嚼了进5普、忠6鲁、咸7警月份宅，则线本项逆目需杰要投蹦入更偿大的杀宣传舞推广浮费用乏，届凝时就哗会变贷成新网街坊拐大户脂型搭桂我们缎的车敢的不米利局胀面。福表面径上看胖起来饮，新叶街坊众4帖号楼慰将与皂本项约目形昂成直才接的剂竞争脚。但头实际胖上，毕我们果只要球在入羽市时晕机和游价格嗓策略休上灵害活掌唤握就碌可以凭完全扁做到拖后发璃制人灰，达剪成共荒赢的乳局面帜。哲另外认从区眼域来葛看，率类似订本案烫的经但济型忧户型尸是本国区域权的主愧要购次买需喇求，苏但供愿应已洽经出情现了裳短缺谣或断知档，宏这对声本项台目更葱为有枕利。绞因此隶我们你认为疑本项侮目的烦机会乳远远阁大于戚竞争么。师北京登青年再城烦1、链项目伸概况乘建设把用地命16雕.5掉万平欣方米参，总执建筑蛙面积悄29钥.5棵万平栗方米猛，容或积率肠1.河78魂，绿霸化率吃41后%却。一素、二定期已榨经入感住。馆三期龟主力岂户型把面积护在焰97紫-1更23疯平米杰的二片居和闷三居困，现吉房均均价伶57斜00仁元（差毛坯暂房）鸦，全蹄部为挂板楼皆。秘社区刺通过日中心滴绿地闯连接贤的两窗个夜犬景走孟廊，耗把整码个小千区分粉为四确大块魔地，揭院落路均向府中心扣绿地可放射用状敞修开，显局部训住宅鄙底层晕架空吴。全舟板式抹设计刷，层桂高姐2.到8秧米。视建筑愈立面拉为表沉达后魔现代习主义兄的银刺灰色毅主调释，黄劫、红敌、蓝市作为沙辅色私；精昂巧法区式阳改台，米立面所处理嘉采用蹈现代钢手法旬，挡霉板设懒计，妥隐藏捎式空景调机险位。校社区悲配套孕有幼居童专慌用游塑泳池乐、沙咬壶球露、乒圾乓球爬、台僵球、匆餐饮悦、超尾市、然网吧傲、泳廉池、芝迪厅屋、酒删吧、宪阅览矮室、厌多功石能教辣室。句24音小时赏保安遍、怀24歇小时效医疗扣服务呆、驱24帝小时闸托幼喷服务弄、伍24啄小时兄洗衣贴服务衬、中文水系忍统、篮采暖栽系统紧、宽隙带网诸络系戴统、员CD骨D柄系统望北京胁青年盲城的饶竞争悬优势招在于浪其低扛密度仙、而雀且全膨部是则板楼碧户型蜂。是玉本区牌域容踏积率白最低卫的产涛品。改其劣云势是残交通森不如炉本项挺目方欺便。兆目前纽在售耐的是扫三期抓，其街多层录已基畜本售词罄，应只有畜少量坐的高炮层户幸型。内其剩浪余户罩型均分为铸11万0—凭—1永20氧平米购左右坏的三亩居室肝为主移，数拿量不脏多。峰2、球简单舒分析纺从可悲售房裂源上夫看，耐青年稠城基各本上颗没有甚多少碰供应顺了。凡其剩趣余户容型，骗相对律单一痕。因狼此，怕我们身认为育青年骆城对晒本项赛目够识不成滥竞争生。相办反，巷因为灾其基懒本进直入清柱盘期混，户协型不戴全，爬尾房宋销售三，反连而会斤给本煤项目融带来散更多蛙的销含售机副会。孕因为渡本项挥目完跌全可背以弥存补青暗年城盈客户牧对馋80葱——顺10泥0庄平米墓两居薄，喊12亮0—倘—1侍30川平米仆三居百的市势场空害缺。总北苑谣家园岛贯1、买项目简概况副占地帖10环4麻公顷裙，总血建筑算面积译23跨0蒸多万谢平米涌，总蔽居住耐人口册5丑万多京人。屈四期毛润城黄总建病筑面毛积吗45吓万平杠米，在18悉栋板夏塔结这合，慢以塔粘为主吩，高锈低错刚落。骄北苑诸家园懒由北示京城嗓建开泄发，帆规模丽巨大智，开构发时吐间长牲，各头种配链套设孟施完阳善。注主要烟卖点抵：交滨通极兽为方曾便、惹配套袄全（割尤其弹是教任育配和套）跃。示润城色打造也了逢70歉00型0魄平米宁的立希体生甘态景榆观园适林，炎户型荒面积龟从一奶居绞50欺——蛾70谎平米坟，二尝居像80艺——企10盯7率平米固，三皇居饥12殃0—技—1姿50谜平米危。户饿型面拐积比贸较合姻理，袍每户跟温泉抽入户鲜，地卧板采惠暖、道外墙保面砖怀。铲早期山以价浑格竞妙争为局主，练品质庙不高湿。后废来完转善的历社区齿配套偷成为岩最主进要的蕉竞争敬优势确。目执前毛鸟坯准柳现房茶均价续在宾56秀00费——妈57伙00锤元，桌销售祥速度筹非常京快。但虽然含润城晃品质壶比早财期有删所提乌高，着但是密给人地的印樱象仍听是大插众化趋的普月通社奸区，押品质塘不高仍。建奔筑密筑度大智，物排业服乓务差烛，环链境嘈上杂。锐居住债在北闪苑家粪园生吃活是滚很方古便，增但是域不舒刘适，抚品味雾和档馋次不泪高。除从营减销推弹广方跟面来斩看，悬没有孙太多涉的创灵新。决其宣逢传口磨号腥“广新城椅市中幻心，源尽享阶便捷鼓生活吃”酒，形舱象气鱼质就艺是一葵个普围通的阶大众买化的集社区穷。谜现只饺有一冰栋板后楼和焰一栋咏塔楼迷尚未尝开盘葛。目竭前刚贫开盘纹的吴61提9手＃号敞楼，奏毛坯饰均价为56朱00帽元，缺10骄月份牌就可具以入骡住。洲其余往基本烘上已挎经全础部售莫罄，右剩余涌户型谷多为慎朝向塑、层秒次都巾不好似的单警位。归户型席面积健为接67步——拜12繁7割平米怒，一肚居室赌67监平米虫，两质居室元99衫——龙10悄8慨平米类，三姿居室屋12怕7贺平米丙。女2、厉简单您分析塌户型今和本效项目兴户型辽面积争十分肆接近冰，都容属于浸经济迅型户续型。怪但从侮户型感结构头、朝尺向上秘来看民，我富们的饭户型厅要比予北苑雹家园简的户祖型更茶好。要尤其嫌是三普居室扰。纸北苑妙家园秃所拥烦有的右完善必的配抓套、听规模接的优异势，惊特别暖是商弯业和孤学校桶的教规育配恐套，签都是峰本项产目所见不具申备的由。闭我们沈认为抢，本茶项目驼要依平附于婚北苑论家园旬的商尸业和劳教育救配套驼，在言户型铅结构猫上保会持竞架争优释势。椒事实多上从管新街大坊前耻期的墓销售弟来看脱，新位街坊什的客潜户和迁北苑型家园舰的客扯户还揭是有葛所区虑别的剂。新蚕街坊叶的客廉户相稳对层似次更糖高一嘉点，植年龄理更年杯轻一做点。摆山水浸奥园默索1、布项目呼概况搂总占蜡地约编15惜万平物米，在总建敲筑面仁积近悲30站万平蹄米，武绿化漆率4辱0%才左右盯。共健有板尼楼1盘4栋勒，塔姜楼7法栋，妄其中魂板楼本户型晴面积安60阁-2午20崇平米屈左右司，主惕力户否型为镜二居直90蝇平米变左右钳，三南居1师30拐平米玉左右之，使智用率蓄约8糟8%怕。另逝有跃值层户案型三值至五恨居，叔13挺0-悼22秃0平搂米不劣等。姥法式涨风情奶6层寄带电棕梯花融园洋动房，摧法式垒园林叉。现往代舒王适的市生活莫观念毒，欧帖洲传映统符木号结损合，踏形成背了独揭特的后法兰栏西风桂格。屯板式泼建筑灾采用伙观景塞电梯朋，向套西倾杀斜1篮5度鉴，增闹加采思光时园间，而令居短室更子加阳养光明兽媚。制建筑槽材料宴采用剥高档榜仿石证材、代金属抽板外狼立面体，大亏面积者落地孤观景引窗、破3层嚼中空愿充惰棋气玻夺璃断帮桥铝尾合金肢窗，苦与加捷芯保援温墙俩结构馆使户荒内保最温节涌能效湖果更蝶好。雄可视导对讲扭系统凤、红荷外线樱报警访、燃驾气报晓警等约。蜘区内粪设有共幼儿淹园、梦小学世及中千学，氧为小绳业主糟的教誉育提标供了帮便利流。社醉区会筝所、齿塔楼隙底商栽中设盛有球皮类场府馆、婶泳池既、室拦内攀纤岩等怖健身赤设施迷及医捧疗服唯务，拨餐饮招、超熄市、敲娱乐敢类大菜型商当家等困、区饱内地扑上、蛮地下陪车位古可供跪业主荒自由接选择战，闭住路监菠控系爆统及懒红外桑周界望安防队智能搬化管样理，傍温泉催入户翠，物砖业提平供小珍时家珍政、孔宠物辜托管叠、代执购代扩订、贡洗车胖等服轰务，粪为业围主提封供全负面周吼到的欧生活牧服务批。物同业管照理费宏2.躺5台元揭/议平方求米办/计月，薄均价她63怎00帅—疼65须00干元/算平米宝，预园计5袖月份湿开盘奔。轮2、泼营销老思路花山水屠奥园猴开发罢商和帅山水偏文园链是同舍一个谨开发语商，融其操铜盘手愤法肯听定和废山水眉文园锹同出觉一辙健。准益现房不，把吹环境樱样板启区做园足后凉开盘煎，特哪别注球重景挽观的其营造霉。达晒到一嫌开盘烧就引贝起轰逝动的抛效果没。其鞭宣传盼口号膜是居“真亚奥脉板块码的法戒兰西榜风情遭社区停”弦。可龄以预俘见的冻是山帽水奥跳园将辉继承闸山水鲁文园制的市铲场形况象。驳必将坡在区共域价响值和计社区从环境行上大现做文犹章。神3、绢简单数分析魔山水轧奥园懂最主协要竞专争优迅势是点其低效容积统率，争6继层带君电梯剧。法棍式风糕情园舅林、节完善刻的社症区配元套。补其梁90秆平米猴两居滨、杂13脏0抄平米冬三居盏的户丰型也驼非常化经济絮实用宫。式但是喘其开纲盘预苦期价虎格较辨高达虾到减68聚00蛋——秧70岔00严元（僻毛坯狭房）占。附相比孙山水东奥园被，本苦项目杏在规腊模、戚配套街、环漏境上督都不志占优删，但蛛本项伞目具陷有非急常好扮的价惜格优证势，摇总价搜低。吸区域春内以液经济柱型户大型为属主的祸购房淋需求色，对弹总价珠还是暂比较然敏感就的。引山水圾奥园啄的准桐现房虾高价夕入市丢，更彻使得乳本项戒目的越性价溜比优盯势更狭加突齐出。机本项揪目和开山水认奥园蜘本质豆上是舅两个枣不同亭的产木品，涨客群指上也沈有所白区分获。扇可以具说本杀项目宾和山应水奥恼园是胶互补欣的。否对山酒水奥款园价哲格敏奶感的昆客户备必然技会转刑向那洽些性惑价比耐更优淡的项规目。胆如本椒案、桑新街残坊、飘北苑咐家园旦等。侨山水它奥园谊预期比将在棚5蓬月份牛左右身入市雁，其冤强势涛推广游，会厚引起耽客户怎对本朽区域鉴的关盒注，卵这对库提升丛区域什价值弦是有纽利的慎。如涝果我朱们能笔够在弓山水江奥园治附近猜的交辅通要腥道设刑置显秀眼的哗指路程牌、罩引导重牌必再然会废吸引矩部分输客户辨。应宪该做揉到让石凡是卵到山拼水奥旱园看狸房的丝客户豪都会艺留意科到本岩项目肉的存裤在。款因此尚我们慢认为伟从某抗种程魂度上阿讲山荐水奥挣园的袍入市疾推广巩，将愿会对悄本项组目的为销售孝形成胁促进杠作用而。傲城归酬1、妹项目举概况钓北辰啄绿色湾家园画总建规筑面仔积1脂80疲万平汗米，靠三期述傲城志住宅戴面积阳7万画多平悔米，港由7梯栋板牌楼组须成。愁主要公卖点镇：双读公园担（国竞家森鉴林公碍园和灾社区挨休闲惊体育郊公园淋），赔社区奔规模棉配套亚，温专泉入趁户，私社区拿会所甲，全堵功能涨商业昨中心纵。惯户型子面积件：一友居室都80域—1别00普平米膨，两拦居室葱12医0—涂13备0辈平米巴，三疤居室令14课0—叹16锣0平膏米，涨均价执67浙00柜元。久傲城争从包很装和弦销售存上都励非常下成功缓，其决宣传唐口号箭是倦“骑双公老园新仔生态暴生活吗圈，票亚奥螺荣耀马，信融心之职城微”监。其瞎极具攻特色票的售候搂处霉让人油印象宽深刻懂。进膨入之陆后会命立刻笑对整娃个项乐目产稻生兴艰趣和由信心比。袜剩何叔口傲城昌户型宫面积但比本阁项目党大，撑单价你高、赵总价玉也高孔。而刊且傲亚城所绝剩房龙源不昂多，壁基本狼上为跳大户起型。炊因此划我们树认为归从规耻模、互地段庄、产绪品形臭态、验客户甜构成斥上，洪本项号目和要傲城债没有头太多芽竞争马。玻有实贫力购性买傲临城的穿客户系有可施能会弓购买煮本项厕目，粉但有赌实力滨购买短本项惊目的涝客户辟却不贵一定睛会购量买傲寨城，雄因为母其总怨价相育对较误高。劳取舍近19忌6刊1、疫项目乖概况肢位于议北五剖环沿烂线绿病化隔肾离带减之内鸟，由鲜三栋大板式亚带电值梯多挑层及忍小高杨层组肺成，侄约3鹊万平策方米僚、总双户数江：1火96扶户、扇容积能率：环1.讯6、逃绿化钱率：毯30夹1%动。颂取舍劈19揭6的俩规模谢非常杜小，闪项目悔地块尤本身完的条鞋件同兽样不急太好岭，户匠型面虑积以移大户继型居虽多。份如按跟照常咱规的冠操作顺手法假，该改项目段非常鹊被动毫，但疤是该泛项目悔反其机道而潮行，旬借助蹄项目践细节疾，诉寻求宁猪静的岛取舍梁态度兼，一饺下子劝就和绩其它穴项目缓划清霸了界呀限。冲同时款，取光舍1社96哑表明蜓了一慧种选捞择居匠住方牛式的稼态度的，用沾19难6户链的取及舍态侵度来倘聚拢找一群而特立谢独行腾，达拴到社息区的查均质些和单闲纯。缸而非打大众摊化社丧区。相取舍更19迈6基阵本上斥以大谊户型脑为主速。炭2、全简单很分析柏取舍身19逮6基龙本上牲全部躁售空累。因胀此取标舍对短本项割目没好有竞蜘争可弯言。听相反奴，取督舍逆向向的劈包装耕方法毛，剑赌走偏贤锋。此值得急借鉴浸和思界考。匙另外唱从更凡大的警范围央来看巴，整她个奥瓣运板颤块将使有以鼓下的捐项目脱供应把：贡清河锅新城倒：位先于清洲河桥赔的西茧北角匆，此阿项目王应该弟值得茫关注距。其义户型脱面积鉴为一完居室除50蝇多平屋米，遥两居凯室9裳0多铃平米羞，三痰居室您12投0—走—抵13冈0平挡米左伏右，酒均为过经济弃型户塔型。弟此项颂目已预经运拘作两堆年以淘上，践吸引强了很台多人酬的关环注。钉但迟幼迟未修能入纷市，底现在游正在筑进行态户型付微调贫，预项计一血期4品栋楼斯约1落0万勿平米储将在协下半捕年开捆盘，拨价格激为6糟00确0元榆（精抽装修肺）。糠此项牲目具明有较榴高的提性价母比，叉会吸义引很乒多中野关村骡、各圣大学娃院的韵客户颤。但轧是此窑项目搅面临赏拆迁金问题跪，预医期其削开发薯速度殊不会少太快慎，目多前施饮工队瞒尚未桑进场价。彻清河棕新城迁的出佣现会遇对本燕项目折形成包一定针的压船力，伏但其咸交通风条件绣不如阿本项嗽目，早距离仓本项燃目相章对较询远。营因此遵它并圣不会言对本潮项目睬形成够致命因的威皮胁。棵世茂积奥林霸花园院（翠州堤春滚晓二糖三期兼）：做位于稍北五多环仰薪山桥丑西北狗，是掘世茂吨集团个整合沫之后变在北喇京的疗第一窄个项彻目，散预计歼下半基年开命盘。喝项目亏占地老11清公顷姓，产闭品以稻高层尸板楼朵为主溜，主狡力户公型为蓄15返0-范17数0㎡碑，精们装开筛盘均册价超雹过1讯00鸽00形元。梅世贸幕奥林管花园嗓走的跑是高棉端产溪品的末路线极和本维项目邮不具辨有可秩比性桑。独华源轿•咳冠军运城蒙：位底于奥烟运中誉心区径西侧阀清华锹东路茶南，箭预计凤上半鸣年开蛾盘。涉项目惹占地培3.俊56虽公顷惩，建尚筑面沫积1敲4.财2万抚㎡，滨为中躬高层咳板型流塔楼鬼。主部力户殃型为览14六0㎡杨和1晌70玩㎡的逝三居泊、四钢居，驱精装盘开盘叼均价醋为9组00渐0元酿。腊融域坏：位衡于奥直运中颈心区您西侧滥花虎转沟，疾由北孤京建汇工地钉产开缩发，篇预计刘上半特年开隐盘。灵项目棕占地偷5.琴74政公顷木，建拒筑面显积1些6.疑3万斥㎡，滨由6芝栋板伶式小势高层胆组合渐而成数，此腿外小丢区配呆有3练00棵0平度米会奔所、敏25阀00终平米浆幼儿稻园和介20纱00婚平米裳底商假。户备型面筛积在岗69偶平方汇米-压17壶5平军方米律。主衬力户萄型为昆二居增、三洲居，躲精装福开盘千均价钢82刮00捧元。王融域亦相对活较高子的价任格和权本项奔目没匀有可突比性贯。压澳景魔花庭景畅清莫园二系期顺，位投于奥伤运中铅心区皮西侧攻，8塘万㎡掌，均咸价7扔20努0元胆。至闻涛础苑扶五期农奥林姨PA卸RK渡，位坟于奥针运中蛛心区遮西侧银，5客万㎡罚。岩懿品魄阁矮，位斥于奥柜运中缎心区箭西侧宿胜利膝饭店惰，精做装小性户型秀，4倾.2策万㎡更。阻澳立舱国际絮，位六于奥距运中遥心区保西侧驼北洼隙里乡颂，3假.2兰万㎡趋。拘以上悟项目推和本鞠案没丰有太也多的慎竞争云可言张。雅二、疤实地良调查序情况念汇总逼1、共项目嫁概况板(按任建筑砍规模央排序惊)袄项目兄用途紫建筑院形式寿建筑爪规模堂容积蒸率代房屋年现状士开发王商就入住你时间季傲城住居住震板楼架14悠0万贪2.茶17井现房董北辰侮置地稼入住易北奥记国际蜂居住至塔楼召30雨万糖2.鲁4惜准现茂房这北京摸万科渴20永05谣-6萄润城从居住怠塔板药结合出45控万务2牙准现饼房的城建绍兴华搬20断05久-4格北京养青年华城揉居住粪板楼登35辣万络1.懒56剩现房孙新华赞联井入住归佳运裹园亮居住激板楼铃27记万颈2.偏2杰现房察北京班裕发仪入住勺新街骗坊裤居住啦板塔絮结合半20膝万地2.由98兆现房坐首佳把兴叙入住门领地色商住唱板、霜塔羞8.咳2万矩3.晋4合准现仙房急北京珍城建乡20卷05坐-1茶2印取舍脾居住嘱板楼堆2.旅8万锹1.辩6上现房搬华经页地产屡入住加翠堤暖春晓数居住绵板楼吩2.塌28趴现房终世纪印龙祥鹿入住钩分析代：做项目拴以板睁楼为呆主、满塔楼左为辅拣，且撕容积漫率基带本在家1.拒5雹—鸣3之退间，脱属中责、低喂密度灾项目僵。竭项目忌同期鸦销售财规模车基本营维持谅在1握0万跳以下犁，属奇中小佛规模烂。虽大然项旗目规哈模跨复度较典大，背但由妖于大颗部分匪项目伏(尤膛其是脆大规公模项供目)卖均采隶用了宰分区挂开工丘、分虫栋开邪盘的筐形式或，加幕之，申出于沸市场云预期揉的惜膀售心物理，并有的脸项目火进行学了销瘦控，弯因此庆，我做们认独为，腿区域助项目销的同婆期销竞售规坡模都茅不大挠。怒项目战均度乞过了蜓强销木、热骑销期承，基垂本处骆于现危房、谜准现斗房的右尾盘赌销售册阶段被。船2、渠销售锡均价铅(按锐20炉05的年3校月排勾序)风项目需装修摆状况晃开盘呼时间窗开盘婶价告20林04泄-3玉20辅05救-3奇累计友涨幅息一年返涨幅止北奥番国际辨毛坯吧精装蛙20翁04逝-3质64啄00法64那00位83桂00杂19赠00灶19潮00父傲城潮毛坯田20间04手-3由65坟00蛛65眠00吃70晃00风50旬0衬50碑0拿翠堤哥春晓涂简装星20谜03妄-1双2吉51芽00志53浩00春64珠00可13腊00叛11疗00葡新街凑坊缴精装或20苍03佩-4筑48盖00所51杀00犬59斯00活11酒00披80坡0螺领地瓣毛坯厨20永03拍-1准0载44炼00榜46清50幕57脏00益13浮00够10欺50挠北京臭青年拍城龟毛坯汽20忠03仇-1锦0串50蔽00侨52门00防56盛50式65战0励45粮0挪润城童简装缩20宝03蝴-1经0怕40听50纸46皱00罩56唱00亲15伍50今10唉00啦取舍匹毛坯指20户04瓜-8席48撒71河54非00搂52蒸9雹52先9挥黄金客苑狡精装躺未知防45房00证53撞00寿80罗0井佳运便园背毛坯恐20公03泡-7们36日50插38适00适44涂60五81封0辉66割0农天怡侵家园兄毛坯姨39眉60乐39创60烤分析逼：非1、辞价格俭分布训：总谷体上到功能队差别攻的趋丑势明共显，煌但北仙苑路课东的衡项目夹售价好区间搭集中东。说著明：桂北苑割路东仰的项赵目均绵整体脖受惠挎于奥弟运概读念，进但与告距离留奥运摇中心保区的侨远近女基本绣无关陵。怠从东宴西向技看，摇基本枣呈现驳“奔西高不东低却”贺的态责势。煌以北名苑路秤为界绩，西秀侧越城靠近施奥运坛中心男区，慢项目么售价叠越高疤，除坦领地雄外，筐其它柔项目伴售价俱均高危于东精侧至峰少5覆00孙元以剑上。蝶东侧油项目距售价长相对恨集中眨，基锤本持崭平。少领地伤由于化紧临挤北苑图路，站且为烟商住虫混合塔社区腥，售伯价与密东侧会项目企在同伴一水勿平。醋从南蛾北向泥看，退基本所呈现箭“展南高胡北低吨”纯的态厘势。挪北苑侵路西批项目丽显现饲的最笑为明俯显，啄价格集高低株依次淘为北辅奥国颜际、州傲城阔、翠牢堤春浊晓、雹领地赌、黄饶金苑遍、佳吼运园饿。而锋路东欣项目车则表融现的尊不太弟明显妥。柴2、预价格刑区间隙：北昂苑路章西项搅目价论格跨伞度较贪大，抗但目骂前在若售项跌目均捐价以牢70王00伤元以兽上的午为主想。北储苑路浙东项韵目价圆格集敞中在禽56架00准—挥59取00蒙元之学间，盈若剔约除装爬修因赌素影协响(顾按精贞装4准00畅元、运简装挨20带0元醒估算蔑)，狭项目微毛坯伟售价哗集中勾在5科40国0宿—喂57计00蜡元之雕间。快3、盾价格就涨幅兆：飘“朝低开缺高走据”晃的态陡势明灭显，逮且涨惹幅基翻本集千中在慰由期字房到龄准现铁房、竟现房舞的一松年时名间内救。自葱开盘相以来诸，项皮目累进计涨民幅在步50援0蹈—封19讯00乐元之袍间，护一年蹄涨幅期在4隆50贯—叨19棋00挑元之状间，撕整体离上看腐，西劫侧项河目涨链幅较狡东侧司明显终。随放着项眠目的科交付狐入住箩、进架入尾垂盘销老售阶探段，茄预计疯今后止的价衔格涨皱幅不察会太异大。赠3、街平面飞户型补(按珠面积率实用巩率排攀序)冠项目槐实用仗率榴主力阶户型粒主力拆面积涨一居寇二居码三居腊领地中1号桌塔浑82赞%裁一、速二居辛80喜-1使36受80乌95坝西贱2号亿板舰86扩%涉10程0北远、1祸36梳通赚15舞9跃拉通关傲城押北区母84往%爷一、非二居吗77滚-1召28铸77姓-9笔5通纹12唉2-膛12筝8通铜13愈5-棵16交8通手新街择坊鼓2号紫81圈%途二、对三居浇86穿-1滚50创售完抓86文北、讯13免2南告12饲3跃炕北奉13岔6通民15询0南滨3号心84饲%押北奥智国际岂4、猫5号狼83塑%奏二、碌三居辛90顿-1拒50被65苦西客97杨东、拦西乒13拾3北债、1固48坏南绵6、梅7号好81渗%锹91酷北葡12岭5南夸北京弓青年挺城浮82要%忍二、眨三居滥12拳0-惊16粮0脚99石北、精11相1南数、1滋12际通汗12膜3通盏润城题61尺9号鞋79弟%滥二居激99今-1徒08雕68蔬东荷99揭-1涨06待西北啄东雹12虫8丸本案僚82摸%咸一、烘二居贞63符-1铲15遗63拐南北以88肤南、技91亦西、爆96许通、亚11税5跃妖通狡12编0通会说明井：本脉案实惜用率钻按8深2%修估算钥。互分析汁：分实用恳率在雹79牺%-须-8辞6%很之间疤，相狮对集基中在救81杆%-宾-8对4%失之间梯。缎主力积户型哥主要刘为二肆、三凳居，拨其次估为一沉居，女主力兴面积橡在7韵0妖—零16秩0馒㎡。晓区域屿经济巾实用带户型委的供妨给缺算口较愚大。故从销司售反参馈情蛮况看假，各紧在售睡项目利面积率80哑㎡浸以下龟户型榜基本枣都已悄售完渔，刮10融0使㎡外左右滤的户渐型持列续热喊销，君说明泪市场耻对经雀济实歉用户路型的鼠需求懒十分仪旺盛青，随修着在棉售项跳目接化近收腿盘，范区域名供应宝缺口协凸显达。凝部分讨项目星仍有译少量缴的经灵济实舌用户幅型在病售，喷但均粘有设虎计上冒问题罢。如踏北奥竟国际剪65胖㎡旋一居酷和润蚊城6正8杂㎡厅一居快，朝不向不牧好。尝傲城掠、领辨地8粪0-描90夹㎡性的一幸居，惩面积废明显伟偏大耳。同再样，屑在售酿的少稻量二卡居也弯存在肿如上霸因素乌而有环所滞衣销。兵据伟吴业前筛一阶矮段的制调查辟，闹亚奥贱地区渠普通腹住宅呜需求利主要泉以二裳居、皮三居时为主考，分宅别占泼37贿.6阅3%叹、打34陡.6覆%，仍其次甘为一抹居，键占1枣4.日49赛%惑。目滴前，假60榆㎡宴左右怜一居值、1备00密㎡规以下痰二居塞和1卸20句㎡颠左右堆的三裤居最重受市候场欢坦迎，幸需求纺量较踪大。送4、敌市场况营销灿(排肺除区送位因刃素)谎项目伯推广登重点蜓客户摔定位设定价祥策略次优惠跌措施跪销售共率暂领地移新亚买北：体新锐卡商圈呈置业柴升级酿者莫房产锈投资捕者粘商务鲁人士疫由低念到高垫每层拌加价崇30厨-8释0爷元从一次宽性付康款袍97大折，每按揭典99初折矿95阀%弱新街至坊蜘围合开式布驾局酸超大酸楼间胃距傍大型确中心究园林匙三代序同堂姿置业云升级名者衡年轻淋白领重低起昌价(剪51痕88盼)，哗高均罪价。关定金原2万左元，相不退谦。纷2则层以持上每面2从层加异50歉元毙9年层以沾上每紫3纵层加漠50因元虫80辨-1田00流㎡尸98辆折馒10河0-督14化0似㎡捷97翼折招14隙0叉㎡且以上迷96厉折肆84训%更青年臭城鹿健康歼自然运低密睬度且大型较会所勒青年振精英获高尚打阶层挤最低他54凭00宅，最虽高6流00曲0大定金巨2万告元，设不退还部分抗户型互99顾折街80倦%目润城缩61宏9且大社淹区配父套妻温泉宗水及葱中水庙置业精升级让者毙城市恩中坚铸年轻虎白领微定金分50房00棉元，猴不退何1-餐6薯层为酒统一匙价格羞，杆6破层以虑上每慕3错层一祸个价畜格济部分霜户型混98况折犬3月搅19盛日开挽盘热卷销鞠傲城浙大社遇区配狮套殖纯板涉一梯经两户春温泉寿入户都城市艇中坚益置业疑升级奸年轻守白领旁平开揪平走垦，最钞低价团63再66忧每层储加价钱50拔-1厕00隶元艘/m药2圣部分垄户型窜98采折喜70笋%母北奥和国际乓万科趣品牌俩国际搬住区耽标准帆城市攻中坚择成功放人士利层差沫30逼-5怒0胶元刚65付%膀说明秘：难销售仰率主模要依剂据项虑目网劣上交勒易公剃示而玻得，蛛尚未惭在网视上公穷示的姑项目糖销售吊率主屑要通锅过实愉地了漆解而头得。晋网上相公示香数量店基本夏显示滴的是稳已签财订合策同数熔量，文未包奉括预则订数捏量。忍若考速虑预脏订数裙量，谨则各支项目甲的销途售率善还应禽有所商上升必。梳分析瓣：叫差异介性竞侍争不苦明显枣，推亮广重商点基丽本趋宰同，档表明家区域们市场货仍属往于卖酬方市香场，价各项硬目相革互响闻应配题合，扑共同今提升膨了区己域价好值，爆并进针一步茧加深氧了市走场的堵认同贞度。匀客户抽定位笋实际笛上主德要是苹经济钱收入此较稳定定和燕预期江收入趋较高墨的城见市中奴产阶乔层，拣这也携是目膨前市宗场需仰求的绵主流取。魔影响康范围货基本拍涵盖役了市趴区整筝个北辆部地火区，伴对于壳中关误村和症CB闯D的使年轻汽白领颈，吸舰引力燃越来干越大贿。同掠时，鹊外地虹在此奖置业走者也趟逐渐脑增加乡。摆基本浪为自垄住型约需求塔，主虏要是齿首次钉置业绢和升喘级改离善型比需求棉，完尖全的崇投资勺型需点求比抬例很泪小。嚼5、认环境饱配套兆(按幸绿化因率排求序)土项目烂绿化念率侧物业袄费台供暖劲方式劈供暖父费芬热水辩、中文水、榴温泉答配套话北奥牙国际广62善%取2.妇95蔑分户慰燃气歼自供团热水答周边无傲城控58己%芒2.筹7-比2.匀9杜分户加地板迅电采惯暖疼温泉淋10鲁元步/t愁自有测、齐片全荷润城众38伙%急板2肌.1踪塔1达.3晓8计集中狗供暖婚30蹲中水驾1宏元齿/t猛，温宋泉水励12四元充/t稳自有屯、齐漫全瓦新街芳坊跑30虚%丈1.齐75绘集中岔供暖沈30玻周边轧北京素青年巨城肆30瓶%四1.鬼98平集中蔽供暖香30可周边镰领地支30门%鞋1.警8狗集中乎供暖顷30敌周边筝分析拣：龟大的氏区域软环境堂较好亿、交扁通便混捷度嚷较高刚、周索边配当套较仓齐备透完善狠，决屑定了奸区域控各项圾目的闪环境尽配套聪都较竖优。懂较大评规模乏项目嫂均规屈划有抬相应耀齐全兼的小唯区配铁套，馆且都萍已初令步建年成或朗投入再使用捡。同贿时，菌由于给项目懂的相腔对集犁中，震小区东配套延也相申应地缘受惠俘了较音小规读模项酸目。躬三、荷竞争剃分析友情况防汇总塔：稀供应搂方面秀：2企00蛾5-弟-2天00河6年友供应兔量有岛限，节特别秃是中恶低档中住宅童供应盆量较颤少。东老项宾目进岩入尾欢盘销摆售阶询段，殿新项芬目又鹿多定寇位于塌高档填住宅稍，2认00忙5年耻底至题20异06毛年初蛾，除额本案轨外，妨在区翅域市倾场上抽，新茄增中宴、低珍档项贸目基丝本没游有。凶需求践方面誉：需壳求持质续旺交盛，称并且舞随着鸣区域环环境乏、市铺政配调套建粥设的竟基本报完成蚊和交惩通状剪况的狐极大申改善伙，预竟计需软求还巷会增猪加。按其中腊，对该经济棋实用幼型住顶宅项例目的伤需求运依然委很大蹄，幻60阅㎡左芹右一宝居、耐10摔0㎡谜以下戒二居散和1钓20澡㎡左喜右三揭居最哑受市窗场欢俯迎。忙价格思方面比：北纸苑路暂东项跳目毛璃坯售句价集挺中在橡54战00纠—滴57指00芬元之虎间，谷且项违目重“建低开赔高走迎”盏的态秒势明岭显，饿涨幅惜基本要集中鲁在由贱期房云到准乳现房惧、现习房的幕短期拌内，准一年派涨幅趟在4软50菜-1船00君0元持之间租。经户型握方面快：主牵力户遗型主哲要为倡二、震三居稍，其胜次为叹一居禾，主要力面勾积在裙70鄙—费16象0㎡币，但左现有暮在售皱项目目的面怜积基处本都判处于返经济竟实用鼓户型肚面积磁的上专限区鉴域，动也就排是说自各个竹户型绳的面险积都菠有一翅定程室度的牺偏大初。熔营销森方面悦：差脏异性拖竞争弃不明技显，鲁营销涛方式亮基本途趋同篮，共坝同提搂升了所区域梁价值父，并方进一开步加疲深了冰市场话的认甲同度软。铲客户巾定位雄：市瑞场主嘉流需陡求，息主要鞭是经班济收防入较妙稳定圾和预留期收峡入较菜高的纠城市溪中产栏阶层泼。董辐射璃范围烟：基梁本涵住盖了贤市区歉整个吉北部次地区款，包咱括中词关村勒和C黑BD荣，同乞时，钉对外蹄地在蜘京置兰业者招也有湿较大究的吸纽引力距。孕需求征类型狭：主超要为之首次损置业航和升刑级改徒善型轧的自趣住需息求，剃完全练的投尿资型删需求太比例叛很小以。此四、械分析跨的初享步结肆论拳结合鹊本案护的设淹计方产案，蜡初步壶可以瞒看出辅，数本案热拥有余一定订的市斧场空案间，镇并对巷购房海者具塌有一猫定的馆吸引惠力。短本案睛恰好毒弥补劲了区起域市竟场的稻供应圣空白段，若额项目预运作盛顺利栽，2钟00简5年曾底或关20乳06丑年初派开盘秆，入寇市时格机也颗较为祝合适娃。展本案势户型朴也较辱为经副济实去用，豪面积羊适中庆，很迈好地闲符合是了区厌域市扯场的貌主流津需求屈。路五、肤项目扯的S久WO渔T分号析坛优势吨：狐1、轰区域恩优势忠。本凤项目爷具有权奥运躁板块撕题材熊和北甜苑地哪区长来期发懒展，缠厚积煤薄发写的优男势。果2、挪交通凳优势迅。地杆铁5贫号线贩、城愁铁1土3号排线、家北苑气路、较五环献路，萄多条把公交漠线路怖直达焰中关叛村、践亚运溜村、渠望京亭。障3、斩成熟肆社区紫。新尸街坊只1、段2号巧楼已晋经入革住，纲经过鬼尽1呼年多蹲的推碑广，沾新街肢坊已车为本泉项目那打好压了市阅场基谎础。坦4、椒户型贯均好萍，面衣积合尾理。爪本项象目板胡塔结妖合户那型设郊计非孝常不袭错，锡面积斤控制祝的非社常合捆理，异正是台本区扮域客蹲户的全主要全需求挖面积析。逼5、跌本项惧目南守边正忽对新槐街坊茅规划深中的量40族00河平米追湖面浪，景膜观条民件优庸越。绵劣势驰：凑1、哑项目余体量内较小楚，推倡广费郊用有贴限，御形不培成规冻模和图品牌盛效应泄。围2、衡项目彻自身聚的配苹套较玉少，是主要谨是和劣新街脊坊依斤托北效苑家畜园的兄商业舍和教漠育配抚套。蹄机会饶：协1、蓄区域虽内整婶体市照场状惑况很宁好，爷许多议项目孟都取柳得了醉不错史的销尤售业膀绩。站2、压隶属捏于新卸街坊躬的统铺一规威划，勇可以堤借力偶于新班街坊尘的推甜广，刮以逸忧待劳决。帝威胁债：早1、醒国家紧对期俱房销喉售越浩来越牲严格类，如作网上抚公示沿，启佳用新浇版合铅同、赠提高麻首付妇比例欢，严鞭格房吓贷审谷查等缘都会漫影响览到销济售回害款，蜻增加趣开发芒商的堂资金冠压力究。邻2、胡对销晃售时挡机的茄把握辞非常岂重要兄，能瓦尽早传开始愉销售沉就尽询早开筑始，表如不沉能很遭快办辜理预乐售许贿可证火，也拼一定厕要先火把现姓场、现售楼忙处做辰起来体。野四、膝目标睛客群榴定位蒜分析赔一、嫁定位亿分析份1、狸新街球坊的煮客户舅分析藏从新懒街坊陈的客叹户构负成来民看，傅多数婶来自苦于中斧关村寒、亚争运村医和部枣分望艰京区驴域的替客户虹。肺其工贿作地龄点距美离新伐街坊亮都不洞远，个通常沿采用应的交坏通工筋具是块公交黄车，孙其次庄是私愈家车荡。较客户吸大多奶数是核工薪昨阶层驾，也库有部岭分是饥私企慎老板盐。粪客户塔年龄踩在过25秘——禾30平岁之弃间的擦占多剪数，却其次惠是塞35俭——循40渡岁。愁了解且项目毫信息雪的途顽径多步一般宏来自晓报纸筐和网缎络。脆新街狭坊的索客户拾中，借经老袍客户辽介绍汇成交停的也渗非常牺普遍仗。果他们摊在的贸焦点搅业主途社区晒网上狠的交河流非劈常活沉跃，哈经常纸自发垃的组毁织各森种聚腐会活馆动。时早先尚期房胞阶段袖，新申街坊坟曾经拐组织交过业贸主临怨时监撞督委镜员会劈，但骄碰到丽交房西问题灰后，溪没有猴再继越续深寺入下妥去。掉2、聚本项裂目的听客户胁定位库本项直目和廉新街查坊项事目属逃于统卧一规琴划，烟许多涝园林喊、配粪套均帽为共添享。轻所以壮客户你群也毯基本眠上是苦以上令的一吗些人外群。成以工的薪阶唐层为牵主，生在亚瓦运村荡、中瞧关村贝区域亭上班馅的年五龄在干25斩——粥35菊岁之法间职他们输虽然替有追雁求生柄活格挪调、淋浪漫仓的一虹面，匙但是摊限于雷经济呜实力房有限恐，暂圈时无析法实吹现。厕所以裙他们趋其实劫仍然鹿是比岁较关伶注实威际利宿益的症。过二、盛目标译客群骆需求倾分析俯1、怠使用弄功能买需要土对于葬已经抓结婚妥或已诸经有剃小孩根的家搅庭，掉其主说要需诊求是怎两居衡室，政而非辫一居辆室。旷家庭秧结构转在三次代以此上，歼如父美母同油住，烛则其肯主要赞需求污是一赢个三预居室息。驴目标产客群荒非常文实际哨，即僻使是劈两居期室、异三居袭室也合不会当需要杠太大员的。驻80序——刺10件0平枝米之牧间的伟两居别室，茫13少0平丧米左叔右的畜三居佳室基扮本上迷可以逃满足救他们姿的使奇用功非能需理要。业2、氏交通扩需要扭目标看客群图多一敬般是厉工薪慨阶层煌，需某要按婚时上坝下班俘，而宰且不党愿意玉花费胳太多贿的时巡间在到交通抓上。螺他们叛首选畜的交第通工杆具当徐然是捆私家听车，躬不过六对于教那些蛇没有咐私家罗车的钻客户滴，只督好选茶择城售铁或厦公交农车了御。北悄苑地腥区的括总体社交通劫状况吨还不屯错，愉无论牢到达做中关杨村、锈亚运袋村、拆望京华都很鸣方便集。而俭且奥蓬运会屯给区悠域的让交通递升级悔带来晶更大躲的动属力。用这些战都基满本可蜘以满桐足客木户的野交通絮需要锁。姜3、挥生活味配套犁需要侍新街怎坊的桨客群让相对比北苑栗家园流比较悬年轻转一点员，更疤喜欢皂热闹桨和繁概华。击特别现是对狠体育卸锻炼春、休劝闲健稳身、辛购物怕的需垂要比旨较多腔。他揭们经逢常自稍发组该织足花球队酬、篮屡球队信等进泳行比鸽赛。唉组织稳出外种郊游墓、烧袭烤等亿。他照们的坚业余屡生活饺非常型的丰