2023年上海房地产市场分析报告

2023年上海房地产市场分析报告

目录

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宏观经济及房地产行业形势

022022年上海楼市发展特征

032023年市场趋势预判及建议

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宏观经济及房地产行业形势

受疫情冲击，全国及上海经济增长不及预期

2022年，全国疫情多点散发，经济恢复受阻、GDP增速明显回落，预计全年增速低于年初目标（5.5%）。上海受疫

情冲击影响更强，2季度、3季度GDP均负增长，难以达成经济增长目标

全国各季度GDP及累计同比增速上海各季度GDP及累计同比增速

万亿元

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・上海各季度GDP—GDP累计同比增速

数据来源：同策研究院、wind

防疫政策调整，助力经济复苏

2023年1月8日起，解除对新型冠状病毒感染采取的《中华人民共和国传染病防治法》规定的甲类传染病预防、控制措

施，实施"乙类乙管"。未来大范围封控将退出新冠防疫措施，防疫政策的调整将助力2023年经济复苏

《关于对新型冠状病毒感染实施"乙类乙管”的总体方案》

＞根据方案，2023年1月8日起，对新型冠状病毒感染实施

全力做好新型冠状病毒感染疫情防控工作"乙类乙管"。

＞依据传染病防治法，对新冠病毒感染者不再实行隔离措施，

9通知公告

不再判定密切接触者；

公告

＞不再划定高低风险区；

＞对新冠病毒感染者实施分级分类收治并适时调整医疗保障政

2022年第7号

策；

将新型冠状病毒肺炎更名为新型冠状病毒感染。

二、经国务院批准，自2023年1月8日起，解除对新型冠状病毒感染采取的《中华人民共和国传爽＞检测策略调整为“愿检尽检"；

病防治法》规定的甲类传染病预防、控制措施：新型冠状病毒感染不再纳入《中华人民共和国国境卫

生检疫法》规定的检凌传染病管理。＞调整疫情信息发布频次和内容。

特此公告.

＞依据国境卫生检疫法，不再对入境人员和货物等采取检疫传

国家卫生健康委

2022年12月26日染病管理措施。

2023年经济建设以扩大内需为核心

“二十大”后中国经济熠长方式转变为“扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来“。年底的经济工作会

议中同样提出“着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置“，明确支持“住房改善、新能源汽车、养老

服务等消费”

“二十大”后中国经济增长方式2019至2021年最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP的比例

经济实现质的有效提升和量的合理增长

城乡融合发展

区域协调发展

扩大内需

健全社会保障战略

体系

完善分配制度

就业优先战略

应对人口问题

提高全要素

I至齐手＞供给侧改革

提升产业链

供应链韧性

■2019«20202021

数据来源：同策研究院、wind

上海大都市圈战略推动区域发展

2022年9月发布《上海大都市圈空间协同规划》，构建包括上海、无锡、常州、苏州、南通、宁波、湖州、嘉兴、舟

山在内的“1+8”大都市圈。上海定位顶级全球城市，打造国际经济、金融、贸易、航运和科创中心；苏州、宁波、

临港片区承接上海科创成果转移，加速人才引进,促进二产升级

城市定位特点分工上海大都市圈功能体系规划图

顶级全球蜥

/推动国际经济、金融、贸易、航运和科技创新

上海/都市圈引领城市>1个顶级全球城市

临港片区（综合性全球等"五个中心”建设,瘀A3个综合惺诩棉

二1二^，6个专业性全球城市

,与上海联动共生的功能性枢纽城市

,经济体量仅次于上海

苏州综合性全球城市/引进培育世界一流大学，提升原始创新能力，

/创新发展关键时期，12个全球功能性节点

承接上海最新科技成果转移

/国际贸易、国际航运、国际科技创新中心协同

宁波综合性全球城市/港通天下、书藏古今

区

/创新基础深厚的滨湖城市,科技创新、智能制造、文化交流

无锡专业性全球城市

/近30家省级研究机构环太湖布局/汽车全产业链、半导体

/国际化制造名城

/"小尖强"民营制造

常州专业性全球城市/长三角中轴枢纽

/"接地气"创新模式

/新能源汽车产业链

/与上海一江之隔,经济总量不断壮/江苏开放门户

南通专业性全球城市

大/民营经济、建筑业

/"绿水青山就是金山银山"/长三角中心花园

湖州专业性全球城市

,美丽乡村发源地,绿色发展引领区

/毗邻上海和杭州，沪杭联动的重要

节点

嘉兴专业性全球城市/长三角核心区枢纽型中心城市

/G60科创走廊从上海进入浙江的第0|顶级全球城市Lo全球功能支撑性书点

一站P口综合性全球城市不；战略功能节点

/自由贸易先行区

舟山专业性全球城市/路域面积最小，海域面积最广~5~|专业性全球城市I建设用地

/海上花园会客厅

ol全球功能性节点[―r水域

房地产是稳定经济的重要环节

房改之后，中国及上海房地产业增加值稳步上涨，占GDP的比重也稳步提升。房地产是稳定经济的重要环节，2022年

12月，国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”

1998至2021年中国房地产业增加值及占GDP比例1998至2021年上海房地产业增加值及占GDP比例

数据来源：同策研究院、wind

2022年市场下行，房地产业拖累经济增长

2022年，全国房地产行业形势持续下行，1-11月累计同比下跌-23.3%,预计全年销售13.8亿平米（跌至2015年水

平）。全年房地产开发投资负增长，房地产业下行拖累全国经济增长

至2022年11月商品房销售面积累计同比增速全国分季度GDP、房地产开发投资累计同比增速

%

30.0

2022年1-11月累计12.1亿平米

25.02022年房地产开

累计同比

-23.3%发投资快速下

20.0滑，拖累经济增

长

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ZzzZzzzzzZZZ房地产开发投资累计同比一GDP累计同比增速

数据来源：同策研究院、wind

房地产调控政策风向逆转

十九大后坚持“房住不炒"，至2022年“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，背后是房地产调控针对的核心

问题：房地产风险已经发生变化，金融泡沫化风险已经扭转，房地产调控政策风向逆转具有实施的基础

国新办新闻发布会：郭树清提到"房

地产的问题应该说现在金融化、泡银保监会相关部门负责人表

银保监会系统大会：郭树清表示遏

沫化倾向还比较强"，"房地产金示：’房地产金融化泡沫化

制房地产金融化泡沫化倾向，

2020年9月14曰融化泡沫化势头得到遏制“2022年3月2曰势头得到实质性扭转”

守住不发生系统性风险的底线

・

银保监会新闻通气会：房地

2019年9月3曰2021年3月2曰国新办新闻发布会：郭树清2022年9月23曰

产金融化、泡沫化倾向得到提到“房地产泡沫化金融

有效遏制化势头得到根本扭转"

分

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高压调控阶段脩

2023年将推进购房需求端的刺激政策

12月中央层面多次发声，支持刚性和改善性住房需求，重申房地产国民经济支柱产业的地位，预计2023年将推进购房

需求端的刺激政策，帮助经济整体性好转

刘鹤：对于明年中国经济实现整体性好转极有信心

财联社12月15日电,国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞.

刘鹤表示，习近平主席多次指出，中欧是维护世界和平的两大力,，促进共同发展的两大市场，推动

人类遇步的两大文明.当前，国际政治经济形势正在发生深刻复杂变化，不稔定、不确定、不安全因

中共中央国务院印发《扩大内需战略规划纲要

素显著增多.在这样的特殊背景下,中欧关系事要性尤为凸显.

（2022-2035年）》

刘鹤强调，贸窈投资合作是中欧之间最紧密的利密纽带.中方愿与欧方积极拓展在经贸、绿色、数

字、金歌、科技等领域合作，共同维护以世贸组织为核心的多边贸易体制.今年7月第九次中欧经贸高

层对话成功举行,在诸多领域达成重要共识，双方正在共同积极推动落实，力争抓住机会取得更多实

（皿MW1».鼻箴出■知.««实在在的成果.中欧投资协定历时7年完成谈判，成罢来之不易，相信双方有足够的督海找到维续推进

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刘鹤指出，对于明年中国经济实现整分性好转,我们极有信心.房地产是国民经济的支柱产业，针对

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■傅十《个玄与观atmu评at・Hwmr».N£*«MMI.当前出现的下行风勤，我们巳出台一些政策，正在考虑新的举指，努力改善行业的资产负债状况,引

--turn*导市场预期和信心回暖.未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足修需求空间为房地产

业崔定发展提供支撑.

12月15曰至16曰中央经济工作会议扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）12月15曰刘鹤书面致辞

＞要因城施策，支持刚性和改善性住房需求,解决好新＞促进居住消费健康发展。支持居民合理自住需求，遏＞房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风

市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改

＞要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房＞推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

地产业向新发展模式平稳过渡。家电消费，推动数字家庭发展。＞未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足

够需求空间为房地产业隐定发展提供支撑.

上海目前尚未出台实质性放松政策

2022年全国超200个省市出台楼市调控政策，调控范围广且从低能级城市向高能级城市传导。从结果来看，虽然三四

线域市放松力度更大、覆盖群体范围更广，但市场没有明显起色。一线城市主要对人才政策加码，以上海为例，没有

出现实质性的放松政策(如降低首付、显著降低贷款利率等)

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三种类型花式放松限购银行、公积金贷款放松✓

Z

限购✓以限购政策为例

(1)直接取消限购限贷(1)商业贷款利率降低/

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放松(2)增加名额上限放松(2)商业贷款审批流程加快

(3)针对特定群体腾挪资格：(3)公积金贷款磁增加一线城市未调整限购，仅释放更多购房资

一线城市

如成都房产用于保障租赁增加1(4)部分城市针对改善购房放格，如上海8月定向优化临港人才购房，

套购房资格宽使用条件

购

官方、民间共同操作房巧用政策发放补贴

降低二线城市以缩小限购范围、放松特定人群为主

贴

(1)部分城市政府发布公告降补(1)结合人才引进政策，针对

二线城市如青岛9月开始仅对一环以内的历卜区、市中区限

首付低首付比例符合条件的特定人才发放补贴

购；成都6月对二孩及以上家庭新增1套购房资格

(2)开发商通过垫资、首付分(2)给多孩家庭发放补贴

期、打折促销等方式

新房、二手房限价放松二四线城市全面放开限购

限价政府回购三四线城市

政府如衢州月全面取消限购，非本地户籍家庭可直接购房

(1)新房备案价放松苏州、郑州、济南、湖州4

放松、

(2)二手房核验价等蜘回购Z

等城市前回购商品房♦

短期上海市场下行，但无需过度悲观

短期看，4季度无论新房还是二手房，成交量相比3季度均出现明显回落，上海进入短期下行状态。但对2023年的市场

行情无需过度悲观，一方面政策端调整空间大且出现放松趋势，另一方面，上海房地产市场的资产属性强，需求更加

旺盛，在全国仍有标杆效应

2022年上海商品住宅供求量价