中国房地产行业金融报告

2004中国房地产金融报告央行2005年8月15日发布《2004中国房地产金融报告》，在报告中认为，2004年房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。报告内容提要:2004年，房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场。大量土地已经出让，但开发进度较慢。房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。从对房地产开发商的贷款看，虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款2004年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看，增幅虽缓慢下降，但依然维持高增长。个人购房贷款呈现以下特征，一是集中于少数重点城市和热点地区，二是个人住房公积金贷款快速增长，三是个人购房贷款的不良率较低。在党中央、国务院的正确领导下，中国人民银行依据宏观经济形势的变化，为支持房地产业的持续健康发展，充分发挥信贷政策的作用，灵活调整房地产贷款利率水平，加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理，推进房地产金融产品创新。房地产金融政策对房地产业的支持力度和服务水平得到明显提高和改善。房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节电，在房地产开发和消费过程中注重环境保护。为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。房地产业是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户。近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。第一部分2004年房地产市场和房地产金融形势一、2004年房地产市场的基本情况（一）房地产开发建设增幅回落投资增幅回落。2004年,全国共完成房地产投资13158.3亿元，比2003年增长28.1%，增速高于25.8%的全社会固定资产增长速度，房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。2005年1季度完成房地产开发投资2324亿元，同期比增长26.7%，增幅比上年1季度回落14.4个百分点。图1：中国房地产投资累计同期比增长率（%）资料来源：中经网中国经济统计数据库新购置土地增幅下降较多。2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。1998年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000年至2004年初保持45%以上的增长，2004年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。堪新开寿工面豪积增豆幅下枕降。律20焦05绸年1惠季度腥新开岁工面魄积1牧40货96写万平肯方米姥，同救比增尽长9色.3欣%，金增幅灾同比观下降基13猪.2欲个百寒分点受。菜专栏筑1：读中国浪房地散产市欧场发挽展的副历史社第一隔阶段罪：乘理论裕突破捡与试吓点起沿步阶礼段（聋19蔬78集至1伍99房1年腊）狡19筹78涌年理扶论界辰提出论了住激房商筝品化将、土找地产乞权等惨观点宅。1字98唉0年步9月距北京肌市住丽房统态建办蚂公室卸率先分挂牌眼，成脚立了段北京说市城黄市开状发总膏公司懒，拉懂开了洋房地观产综介合开皇发的刺序幕汁。1误98民2年批国务鬼院在资四个砍城市贡进行锐售房担试点羡。1猎98怎4年产广东辉、重孙庆开扬始征纸收土架地使肿用费霸。1玩98棍7至际19导91拔年是传中国绢房地声产市结场的胜起步叉阶段林。馆19傻87僻年1驻1月省26辈日介，深驼圳市睁政府什首次这公开缘招标签出让顿住房仗用地家。1寻99印0年唯上海示市房游改方右案出鞭台，狡开始冠建立掀住房灾公积培金制煤度。需19缎91晒年开捧始，笑国务叨院先肝后批茫复了鱼24坑个省夫市的倡房改护总体左方案妖。碗第二夫阶段肉：非房理性独炒作叮与调释整推辛进阶仁段（批19男92毯至1芹99栗5年议）宁19幅92壁年房材改全饭面启胸动，者住房淋公积飘金制饭度全者面推旬行。怎19雀93剂年气“逐安居谁工程六”醒开始厘启动发。1粉99趟2年英后，龙房地旗产业义急剧概快速民增长涝，月各投资利最高厘增幅泰曾高耕达1锻46英.9惯%。尊房地仁产市返场在黑局部印地区浪一度辫呈现贺混乱筒局面献，在拢个别边地区赏出现岭较为喷明显顺的房谈地产制泡沫缝。1艳99不3年树底宏岸观经个济调敢控后委，房衡地产价业投公资增哀长率体普遍国大幅距回落歪。房房地产博市场黎在经棉历一亡段时携间的煎低迷主之后夜开始佩复苏盟。帽第三著阶段甚：相唱对稳浸定协响调发嗓展阶隙段（茫19寸95师至2宅00举2年中）竹随着苗住房谣制度堪改革板不断查深化幻和居呈民收席入水句平的香提高许，住摄房成我为新慢的消住费热然点。秤19奖98川以后腊，随既着住校房实翅物分送配制榆度的驻取消姓和按勺揭政谢策的僵实施务，房跑地产妖投资菊进入扣平稳优快速货发展摸时期田，房薪地产想业成舟为经毁济的率支柱史产业葬之一正。坚第四蚕阶段僵：价长格持值续上迟扬，吗多项怠调控摔措施皱出台凭的新球阶段圆(2液00盈3年堆以来捆)奔20恋03滴年以倦来，珠房屋档价格坟持续感上扬镇，大拉部分吩城市京房屋针销售淘价格颈上涨迷明显默。随图之而趋来出形台了碑多项贿针对钳房地荣产行型业的决调控煎政策昼。回（二撞）房坝地产乐市场腥的供务求关观系得刃到改喷善凭供给钱增速症减缓殖。2壳00分3年炊2月喊份以肿来，涌商品川房和摧住宅郊竣工置面积蔬累计卡增长动率逐敏步桑下降汁，2践00语4年练商品兄房和返住宅珠竣工守面积术增长你率只醒有2饺.1傲％和笑2.纽3％取。肥需求悔增长袄较快凳。2峰00岗4年影全年捆商品清房累垄计销戒售3短.8掘亿平兰方米罢，销溜售面洽积较桨20签03停年增判长1歪3.性7％喷，其情中商赛品住溉宅销孩售3躺.4贺亿平剧方米释，增霜长1亿3.员9％再。肉图2饱:顶商品拍房和达住宅篇竣工摄面积孔增长资率（食累计胁同期监比）团资料送来源欺：中栽经网伙中国悔经济唱统计蛛数据黑库园供给责与需解求趋技于均言衡，盯出现有了供揭需基侨本平赴衡的殊局面呀。商裁品住漂宅竣那工面筋积与骨销售制面积熟之比站由2氏00昨2年警的1征.2英比1接下降布到2谋00吩4年铸的1柜.0株3比毙1，兔供求筛之间拦的差称距持庄续下拍降。者商品予房空串置面仍积得忘到消免化。奉20雷00悄年至麦20喇03屑年，懂全国舍商品怕房空迎置面索积逐苏年增绣加，贱20寺03泻年时焰达到倦1.品28参亿平廉方米燥，2到00倚4年跳该趋西势出跑现了萌逆转题，全产国商辞品房脚空置斥面积爷为1冷.2质3亿皮平方猛米，郊比2尖00亮3年藏下降除了3制.8歪％。骆我国也商品谢房供乖求关关系见乎图3亲。睁图3漠：我欺国商容品房生供求白关系塔（三铅）房划屋销禁售价选格上晴涨较私快份全国旅商品孟房和蛙商品或住宅畏价格减稳中活趋升领，但裕是上休升幅雾度逐万年加鸣快。玩以1纠99割7年判第4暮季度肯为基府期（三19魔97卷年4涌季度笋＝1朽00炊），报可以赛得到点19筹97洋年第稠4季袭度至编20颜04遗年第渗4季启度全离国商滩品房详和商落品住疮宅销敌售价瞒格定驱基比王指数个，见锣图3怀。从魂价格兵指数淋图中禁可以种看出备，全眠国商失品房插和商使品住毒宅的同销售臭价格桑逐年骂上升镇，且冤上升林幅度芒逐年偏加快捐。宵20融05偶年1驾季度焦，全爱国商院品房陈平均堤销售案价格妥同比孔增长葡12跪.5袜%，椒增幅心同比盘提高恋5.滔8个傍百分贿点，酒其中惭住宅连售价危增长肠13蛇.5捐%，盈增幅己提高吨7个闹百分女点。闸国家娇统计花局统朗计的缝全国班35培个大惨中城坛市的伐住宅割销售哀价格予，1露季度练同比害上涨额10框.5限%，毕环比句上涨予2.总8%趟，其瓜中有脚8个设城市来的住订宅销辩售价释格同训比涨换幅超寒过1跳0%匆，分括别是不上海妖19予.9片%，暮厦门课16衣.5梳%，直成都漠14砍.7增%，脂青岛浑13惰.7具%，赞杭州蒜12言.4酒%，剥济南萝11址.9拿%，脖宁波袍11嗓.4丧%，洋南京缓11靠.2砌%。爬房价沉上涨食幅度详明显葵高于矛居民瞒消费构价格衣和住值房租棍赁价赛格的惩涨幅摩，见假图4墓。棕图4膏：商罢品房盆和住代宅销冻售季躲度同够期比假价格另指数怖（上顽年同衣期=着10且0）还（四差）住微宅供挺应结钱构性灯问题裹凸现股中低煌档普徒通商孙品住蛛房供绒应不斩足。货突出撕表现渔为中篇低价尤位、界中小徐套型设住宅悦比例阔偏低办。从残房地派产开另发投素资完傅成额舱来看走，别羽墅和郊高档寒公寓列类住只宅2系00番0年留、2梳00趋1年佳和2伪00乔2年亦投资植增长遥率分吃别为骡51副.2畜%、伟37故.0伤%和盖39撕.7继%车，连剩续三旺年显部著高乔于全岔部住硬宅的虎投资膨增长枣率。蜻从竣骗工套舞数来泪看，乏20柄00志、2朴00母1和脱20呆02您年的刑别墅雾和高捷档公县寓类镰住宅玩竣工盏套数概增速凳分别失为3却6.蓄0%证、2瑞0.极6％妨和3虹5.筑4％轨，而亦同期遭住宅干竣工刃套数券增速惰分别选为9绪.9夹%、剃12幕.8唤％和孝8.光9％亦。别律墅和坡高档幼公寓现的竣昆工套双数占质比由锡19叉99察的2别.3绿％上源升到锐20较03密年的繁3.偏6％撑。税（五惰）投突资性蜡购房如需求僵增长飞较快堆尽管悲20抖00别年以矛来房秧屋租惰赁价笔格年柳涨幅至不到榴2%哭，但嗓租金兰收益夸在多裂数地备区仍旷高于唉银行衡存款欢利率腥以及送个人达住房瓜贷款难利率融，在岸其他定投资侦渠道编不畅宅的情氏况下计，特欢别是款面对燥房价非的快倚速上转涨，嚷大量骗社会规资金猜为实钩现保隙值增狠值，彻转向款购房夺投资搁。据臣建设若部2缝00鸭4年简调查盈，北扰京市蚊商品康住宅稿投资游性购耍房比期例约雹17浅%，荐在投狐资购牧房中溪，2舞8.似5%侨在短端期内毁转手赌，2散3.田5%软用于梅出租沸，4瘦8%收空置锤待涨屿价。偷长三轿角主侮要城拼市商起品住袖宅投模资性弯购房翻比例闲在2稠0%海左右乎。雹部分焦城市潜和项切目存熔在一艳定的登投机仅炒作毯现象馆。表节现为镰一些艘楼盘厘短期丝内价悄格上形升较痕快，慕部分窝购房绒者转咐手牟阁利；喝部分暮城市累次新角房（挣购买冰后不饥到两胸年）她短期蝶炒作例现象淋突出乡，如益上海陕市2买00虎4年密次新游房转穷让占炕二手偶房交放易量冷的4此6.幕6%语。盐六）碌境外性资金垂进入框热点份地区王房地证产市淹场益受房岛价快规速上婆涨和战人民羊币升跨值预陶期的只影响释，境盗外资鸽金通役过多国种渠欠道进更入上断海、务北京模等热秋点地糖区房丝地产殿市场未，一邮是直私接设叔立外葵资房素地产妈投资浸公司盗或参锁股境丸内房颂地产享开发去企业鹅，2援00摘4年曲全国桂房地伸产开游发利论用外伍资2哪28桌.2倘亿元鬼，同妻比增赞长3全4.堆2%杰，占饭开发谅资金贫来源勇的1旱.3句%。开二是秀间接码投资悔，购鼻买房键地产悼开发醉企业冤的债竟券或失外资北房地由产中庄介公坦司以变包销逝的方荐式批黑量买保入楼挖盘，帽再进释行商扁业性责销售朗。三基是外绳资银晋行对示房地铺产开煌发企缎业和耀个人抵发放滚贷款海。四沸是非站居民箭外汇懒流入爪，结录汇购抱买房腾产。究据人道民银使行金包融市搞场司麻调查安，上药海境仙外资斥金占奋全部伍购房躁资金古的比载例从屡20毫03嚼年1仪季度劝的8辨.3乖%上蔽升到既20诞04吹年4纯季度唐的2但3.逗2%恨。据因人民糕银行宫上海贫分行李统计派，2重00耻4竹年1碑-1遣1扮月，撇境外鄙资金拍流入誉上海偶房地忘产市抖场的盐总量株超过赶22妖2驼亿元桑，较击20障03较年贯增长像13心.5茄%，驱其中寸用于扮房地蚂产开滔发的殖约1摄50功亿陈元，晋占全宴年房知地产怕开发今总额凝的1柄2.之8%掏；用阵于购救房的套外资塑约7窃0图亿元咸。境挡外资名金购叨房集蚊中于跌别墅延、公傅寓等李高价牢位商身品房遥，2其00柜5年配前两榴月，辨境外答资金背购买亚上海精单价塔11跪00肆0元刚/平胞方米变以上较新建眯商品完住房舱的面埋积和痰金额误同比筋增长看47悬.6港%和锦73援%，略购买桌单价存11完00煤0元再/平艘方米泊以上冷二手滚住房繁面积扮、金点额同玻比增境长2言.8遮倍和罪3.酷1倍哪。秀土地捞价格灾增幅火下降艇。2平00句5年虚1季佛度全循国主覆要城糖市地掩价同循比增多长5察.9狐%，谷增幅距同比华下降在0.活2个眨百分解点。狠19中98播年1谅季度灵至2往00波1年持3季且度，豪土地仍交易犬价格贴较为组平稳量，2莫00凭1年膊4季咬度开继始，晶土地污交易扭价格丙开始翠攀升触，其铅中居筑民住毛宅用永地交扰易价即格在毙20葱02峡年4借季度浴至2尝00脑3年渗4季俭度，确各季全增长群幅度触都在母10温％以露上，叮20液04狂年1奋季度湿增幅去虽稍弱有回躁落，酒但2蚊00此4年鲜2季芒度以嘉后季芹度同吨期比慌增长旗率又吓恢复抽到1组0％路以上拌。守20扩05删年1殊季度克地价卷增幅眠开始巨回落应。呜图5坊：土填地交扁易价仁格指前数（睬季度拒同期喇比，聪上年驰=1滩00陪）柏（七找）已鄙出让捉存量柴土地皮没有辱及时拼得到外开发勉土地绿供应费总量而虽大皱幅下毒降，帽但存箱量用阅地盘玩活力棕度加仙大。亭20垫05她年1叔季度介全国斗建设暴用地奸供应脾总量助为2宅36魂02挑.0酿公顷剥，同基比下萝降2践8%器，其易中新悲增用蛋地占美34樱%，收存量嗓用地宵占6斑6%申。普熊通住展宅用局地供陆应量贡占比默逐步吧加大雪，在躁1季对度7稀87年7.豪9公尤顷房中地产笨开发渗用地门中，启普通羽商品辞住房群等中现低档透普通丘住宅努用地秒57桶06溜.9顷公顷任，占碍房地训产开压发用填地总亩量的谨73眠%。磨开发冬商手言中掌亲握大将量已闭出让蒜土地著，没度有及幻时转鸦化为绞市场币有效熔供应俱。1阀99忌7年治以来桌，全久国土何地开罢发面僻积占毁全国漆土地柿购置歼面积爸的比辜例持扯续降络低，幅20礼00服至2烧00释4年素一直梢维持培在6刚0％威-7揪0%轰的水耳平，热20伪04争年该壳比值项降到匹50线%以广下，匙已完尿成土厅地开翁发面裳积绝裤对数攻比2羽00茄3年担有所树下降酬。全宇国土反地购脖置面扮积和延土地孔开发险面积麻的差孤额也迟逐年驳增大汪，2杏00签4年猜该差先额达宴到2埋00辅44旱.5且万平惕方米隔，这渴意味贿着仅智20锣04刑年全姐年就辽形成茶了两搜亿平认方米荷的土丸地等妖待开拔发商滋开发最或继毕续开肠发。震从全绝国待卵开发另土地稼面积梳来看集，1倍99航9年酬以来氧，该定指标熊呈持认续增美长趋白势（梳除2侮00枝1年冠比2欧00圈0年欢小幅仅下降备以外删），姥20草03狠年全兽国待份开发萌土地芽面积笛为2缴17认82员.6赤万平草方米滔。参农见图症6：冰图6期：全溪国土惹地开板发情幸况橡专栏班2：烘土地牢政策希是调数控房杏地产朴开发吴的重颂要手泄段脖20砌02络年5随月9披日晨，国施土资厉源部修签发性11助号文晓件《尚招标山拍卖城挂牌狂出让胖国有秃土地砌使用番权规馒定》喜，要搁求从沙20悦02啊年7梳月1类日娃起，厅商业巨、旅台游、珠娱乐个和商再品住众宅等其各类典经营潮性用的地，泛必须盛以招始标、丝拍卖蔽或者需挂牌紧方式柔进行形公开马交易隆。招离、拍博、挂努制度纸实施蒜使得皱开发腥商基台于对诉土地甲价格鹅上升搁的预管期加浇快土乓地储疤备。期20拳04唉年3庸月3律1日叠，国秘土资雅源部心、监陆察部慨联合功下发秘了《述关于咐继续虫开展婶经营销性土惹地使料用权稍招标叮拍卖胸挂牌仍出让纱情况鸽执法溜监察言工作覆的通大知》咽(即总71值号令愚)，膛从严浪查处执20够04心年8编月3铲1日境后仍耍以历堤史遗悔留问态题为翁由，佣采用攀协议禁方式域出让残经营馆性土缺地使消用权粒的行改为。厘20推04钓年4计月2调9日猎国务锈院办饶公厅赴发布姿《关吸于深到入开爹展土堪地市帐场治滑理整诵顿严基格土陵地管伙理的扭紧急巨通知崖》，雕用半剖年的系时间号治理御整顿损，整浮顿期牙间暂妨停审避批农封用地损转非坟农建警设用宾地，她暂停撑涉及庄基本著农田屋保护体区调拿整的社各类篮规划懂修改吧。对右新批正的县闪改市乳（区划）和笑乡改见镇，誉要暂咐停修做改涉雹及土桑地利鞠用的欢各类鞭规划葱。帝20购04浮年6笛月6形日嫩国务传院下柄发《掌关于仓控制蜻城镇融房屋俗拆迁梅规模算严格蜂拆迁释管理析的通达知》倾，严顿格控山制房分屋拆匪迁面太积，租凡拆核迁矛钳盾和虏纠纷亡比较以集中拒的地狮区，休除保恋证重稀点建锋设项毅目，伏以及加重大狠社会条发展义项目耍、危疮房改诱造、烘经济涂适用辅房和舅廉租线房项促目之波外，术一律旧停止伟拆迁冰。欲这些捏措施肤停止摩了已住沿用董多年厦的土胸地协薯议出茫让方砍式，爱据国湖土资厕源部浅统计慈，2漫00尺2、娘20罚03掩年全境国出纷让土炉地总旁面积带12粮.4均和1丸9.忧4公浓顷，涌分别漫增长筹37膊％和早56释％，镜20痰04验年出小让土视地面樱积1疤7.内9万扔公顷乎，比派20诚03封年下阴降7骄.7愿％。竞二、疾20阶04降年房缝地产无金融住的基桐本情虽况滋（一才）房姿地产商投资毛到位远资金脑增幅弦下降似据国珠家统伸计局尿统计小，2愿00舰4年州房地烘产开昌发资电金共握筹措抗17标16庸8.关8亿挠元，限其中挎第一印大资厕金来脆源为搅“公定金嫌和预绑收款情”骑，达雨到7血39看5.肺3亿富元，鸣比上礼年增楚长4罩4.浇4%故，占千房地喘产开辱发投倒资资济金来瑞源的临43敌.1婆%；南第二亲大资搭金来爪源是翅房地滴产开甘发企删业自姑筹资迈金，港为5树20魄7.降6亿期元，余增长触了3膏8%里，占湖全部买资金字来源眼的3弄0.削3%匹；第日三大治资金滚来源妈是银汤行贷着款，叉为3桑15忙8.母4亿细元，爸增长担了0央.5访%，纵占资文金来格源的着18锻.4手%。野图7吨：1糠99绳7年赌以来绝房地文产开魔发企菠业资齐金来晕源构娃成（红亿元外，%略）板资料熟来源正：根增据国插家统块计局郊的统捆计数畏计算抢但实抓际上蓝，房恰地产木开发摆资金薯来源寻中，叫自筹萝资金吼主要朱由商苹品房跃销售造收入前转变院而来己，大影部分俘来自爷购房贺者的夫银行兄按揭询贷款滤，按屯首付栽30蚀%计型算，耕企业远自筹凝资金虏中有酷大约演70悟%来轿自银床行贷技款；合“相定金仇和预与收款割”愚也有两30嚷%的衰资金厘来自戒银行厦贷款钱，以除此计童算房达地产传开发哀中使百用银陈行贷正款的划比重涝在5亚5%检以上仪，见不图7匪。课（二沃）房罚地产壁贷款谎增幅荡较高场20五04背年底棵，房孩地产体贷款尝余额副达到粗26逐30吊6.刘3亿炼元人捏民币研，比殖上年点同比翁增长衫22肯.8挎%。深20南03千和2微00脱4两顺年房维地产党贷款陆的增嫌幅呈晓下降距的走俩势，盛但2颤00兽5年冠一季耽度房森地产辈贷款柔余额僚达到械27杰65黑0.劫6亿锡元，盟余额冰同比虑增长抽25虏.7鄙%，踪增幅然比上王年末扶提高拨2.再9个仆百分位点。利台房地图产贷屋款增钟长率息继续精高于专全部底金融都机构奋人民伸币贷拖款增土长率靠。2高00役3年熔底房漏地产问贷款断增长滔率比廊金融戚机构告全部成人民绒币贷鹅款增雅长率毯高2者0.当1个循百分预点，馆20冬04层年这高个差秒距有嚼所减香小，弯但仍略高1蚊1.廉3个牙百分荷点，绕20尚05牌年1伴季度牙房地宇产贷非款增技长率多与全坝部人袜民币汗贷款辨增长倍率的驾差距恼为1穴4.壮9个歼百分宋点。溪20绝03玩年以荒来各炸季度遵金融朽机构洞房地醋产贷轧款余蔬额同败期比挎增长母率和产金融歼机构若全部暮人民修币贷受款余辽额同挨期比证增长怖率的寇对比向见图要8：怒图8引：驳房地搅产贷锋款与碰金融尽机构散人民赵币贷干款的客对比五（余荣额亿累元,反同炸期比派增长括率）歉资料淘来源肯：中搜国人役民银烟行调掏查统区计司清离0.胶01差0.悠02秆0困.0亮30腔.0什40烧.0旧50界.0脖60衔.0斗70怠.0披19仰98涨19顽99肯20串00楚20左01紫20击02谊20何03片.0稼32围00遵3.刘06犁20衡03辆.0衣92敲00班3.般12听20逗04啄.0岁32咬00蛾4.亏06定20氧04税.0芬92意00浩4.弄12相20倾05范.0睁3金递融机旗构人暖民币越贷款治余额婆增长跑率房绘地产国贷款够余额轨同期朗比增和长率披房地谜产贷肤款占缴金融溜机构边中长摩期贷疗款的滑份额样逐步真增加呢。2袍00忽2年雅3月赞末，晨这一惠份额劝为2贸7.薪2%恢，2铁00铅3年杜6月说底达石到3梅2.录1%剪，2赤00裳4年致底达腰到3雪4.蹈3%我，2益00射5年啊3月炊底上潮升到掉34励.5柏%,泛见沸图8叨。广（三坚）房拘地产缺开发姨商贷奇款增方幅减最缓蛋20次04让年底修房地索产开势发商气贷款是为7备81劲0.崭9亿资元，贼20农05穷年1台季度弄末达真到8胀17浩7.蓄5亿攻元。陶从增贿长速膜度看询，2疑00拳4年般3月登份以罢前，然房地练产开街发商膏贷款惹增长航速度锋在4攻0%为以上狱。2决00雀4年赚4季万度开焦始房盐地产刃开发结商贷写款增什长速未度下捏降到东20冶%以萌下，踏20毫04妖年底赌增速征降低昼到1消7.用3%杠，2符00柿5年冰1季坛度增摸速进志一步男下降料到1嘱5%猜，与尖金融嫌机构脏全部枕人民更币贷扭款的纱增长异速度床靠近熊，房滋地产突开发腰商贷躁款增当长得胸到了缓初步计控制槐。贴图9呜：放对房微地产岂开发生商的摔贷款骂增长论率（栏余额淘同期羞比，砖%）置20拉05污年1弊季度童末8牌17缸7.斧5亿唇元房船地产纸开发城商贷胶款包苦括：芳（1蜂）住层房开泼发贷证款4达60息1.厉8亿劲元，库占5稻6.勺3%朱，其屿中经城济适景用房溜开发活贷款罪14鞋68限.3工亿元既，占旱房地幅产开手发商婚贷款高的1宁7.盟9%校；（狠2）支房地骗产开蜻发企太业流弹动资滤金贷柏款1拣60骂5.努4亿披元，盗占1份9.脑6%携；（吵3）女地产检开发虑贷款塑15醉86涨.4衣亿元刚，占辟19认.4纹%，惯其中南政府汉土地往储备衰机构弓贷款老95资0.乞2亿废元，柳占房种地产侮开发组商贷湖款的贿11钳.6先%；枯（4词）商发业用裂房开扯发贷粘款3哪83脉.9晃亿元桨，占祥4.鹊7%拐。剥1、蜜住房狐开发渠贷款臭扭转丸了2互00蚕3年努快速眉增长子的势梯头，搁20根04墨年以魔来增蜘幅连挂续回洒落泳住房艰开发热贷款办占房渠地产位开发赏商贷基款的烦比重王最大扮，住屋房开睁发贷厚款2拔00征3年晌快速邀增长侦，2赚00愿3年割底余桥额同扯比增狠长率滑超过鸣了1奴00逆%，寇20御04辅年之霸后开找始下森降，孩到2将00凝4年毒底增右长率碎下降和到2柔2.乒2%丈，2微00秘5年皱1季标度末牢增长画率进性一步和下降票到1白9.讽3%激。在斥住房升开发充贷款析中约宽有三巴分之弄一的亦贷款壳用于持经济担适用匆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鸦严，助对明叛显存敌在疑涝点的歪资料撞不深步入调廉查核回实。饭二是鹊抵押让物管航理不称规范偶，办携理抵肤押的怨相关夹职能过部门凉协调虾配合白不力坐，不穿按程水序操守作，白或过绳分依盐赖中农介机呜构的察评估挑结果氏，造幸成抵钻押品聚贬值墓或抵景押无西效。亚三是酒个别哭基层率行贷孔后管桐理混傻乱，布个人港贷款筋客户醋资料丸不够球全面截和连牢续，摄缺少均相关班的风拖险预渔警措供施。更（五班）土浪地开腹发贷哲款有盯较大瑞信用碌风险策我国虚土地脖储备拜贷款葵20牛04粮年底墙余额采为8寿28埋.4点亿元黎，综榜合授慎信额哭度更止大。本银行爽土地风开发看贷款宴面临耳四方蔬面风附险。疗一是乱土地俯储备梨中心陵资产萍负债役率较健高。梁虽然丽各地敞土地泡储备侧机构宪均由倍政府茎全额羽拨款泪组建翼，但鉴目前败一部超分地讲区存呢在政纺府投勒入的管注册痕资本道金过恒少、丹注册复资金灰不到概位等抵问题悔，造劳成其奴对银暂行资阶金过拴分依湿赖，够抵御训风险近的能暮力极船低。嚷二是驻银行锡难以区对土圈地储倍备中叨心进企行有哭效监蔽管。骗各地装土地厚储备腥机构唱大都标实行胃财政奇收支丑两条势线，外土地恨出让斗金上抄缴财苏政专动户，租各银蝶行对洗其资佳金使穴用很坏难监邪管。朱在地焦方政括府资汽金紧尸张的夜情况院下，要土地箭储备槐机构甜极可挑能成矿为财璃政融剩资渠券道，垂出让包土地找的收胃入有斗可能路被挪筝作他路用，会甚至仅受地训方利名益驱祝使而压悬空残逃废颂银行评债务爷。三侄是银辆行向出土地禽整理热储备柔中心洽发放往的贷赠款没味有有裹效的采担保条措施芬。当逼前土律地储袜备机愤构向麻商业逃银行纳贷款前的担疯保主娇要采记用政破府保震证和禾土地慨使用漂权质抢押两羞种方就式，债这两成种方虑式的辟合法瓦性尚熔存在趟问题避。从岭《担炉保法枝》的驶规定状来看浆，政劝府及住以公肢益为古目的教的事删业单托位不逼能作狡为保灵证人女。土搞地储饶备中律心只庭是代清行政径府部萌分职帜权的家代理缝机构沉，并勿不是腥实质庸意义帝上的小土地脆使用乐者，气因而焦对其捉储备熟的土穴地也柏就谈钱不上真拥有拔真正静意义川的使钢用权姜。可限见，料对于遇银行提来说柱，土醉地质秤押并栏未落括到实年处。丈四是县土地粘储备疯中心雾的运遵营风朋险。殊土地冶市场特价格纹有很漫大的撒不确答定性舰，譬融如受相政策再影响观土地腊价格裙可能物大幅誉下滑烦，拍锐卖中酿土地蓝流拍执或中圣标人没违约还，都泊可导篮致土绿地出朋让的唇收入归低于暮土地族收购棍价格此，形寇成银迫行信忽贷风各险。粒（六监）房卫地产杨贷款背法律违风险雄加大企新法州律法旋规可滥能限醋制贷似款抵哗押品身的执曲行。抚最高快人民禾法院柄20椒04梯年1贤0月敌26局日袖发布宇了《立最高奶人民贼法院海关于吓人民币法院清民事青执行杰中查脖封、喝扣押势、冻衰结财萝产的挺规定么》，满宣布挠自戚20呆05糠年1做月1子日掌起施领行。梁该规揉定第心六条才“秋对被筐执行裳人及吗其所纳抚养圣家属秤生活阶所必座需的事居住浙房屋泻，人是民法燃院可华以查丈封，卫但不滋得拍杆卖、窜变卖袭或者隙抵债屈”壳，意筋味着保如果抓贷款鸽买房赔者拒快不还贴款，菠银行网也不厨能将抽其居愈住的销房屋卧变卖尝以回嗽收贷闷款，圈增大液了商酬业银裳行的队房贷钩风险旗。哭第三减部分环房据地产乔业和叼房地扛产金猾融的陷趋势承分析扁一、羡房地剂产市挨场和喝房地笑产金誉融发忙展趋右势平（一晋）对辱商品止住房祝需求求、供悦给的责预测斜1、临人均川居住收条件类的改充善和窝房屋饼的自桑然折熊旧是详影响暮住房旷需求代的主恐要因渣素。默人均巧居住理条件拐的改统善是粥决定趋住房丧需求骗的重变要因蛇素，辛我国利人均办居住朽面积叮虽然凑低于丢西方台发达天国家涝，但勿却超朋过了骨中等驻收入费国家假的水名平。派据建糟设部网统计限，2枕00顽3和筝20予04狮年底字，我努国城轰镇人际均住贡宅建竟筑面沙积分滴别达稻到2趁3.休7和易24竞.9商7平摆方米叮，超待过了烂90悲年代亚初期安中等狭收入输国家设平均本20娇.1索平方堵米的烤水平呈，参无见图抓14贱。春图1闯4：训人均婆居住虚面积浮的国血际比篇较隐注：做国外尺数据纸为9逮0年膏代初驾人均查居住网面积杆，我冷国数耗据为探20漠04茶年的前水平赤。慧来源醒：中擦金公荒司研歪究报勤告和基建设布部《者20锅04加年城蹈镇房跨屋概河况统迅计公邪报》斯2、仿商品复住房秀供给谋、需升求预徒测。毯从供示给面合看，以住宅依施工脉面积美是住惕宅竣牛工面搏积的忙先行贺指标吹，根挽据住伯宅施酿工面诞积预镜测2伴00咸5年陆和2犹00压6年螺住宅标竣工哄面积袭的增堤长率录分别照为2秩8.恐8％羞和2怜3.芦1％绕，年散新增摘住宅铁竣工熊面积熄分别让达到浙4.投5亿百平方吹米和楚5.沸5亿透平方钢米。优在综河合考谈虑人锦均住晴房面妄积改孙善和歇住房刮自然罩折旧妨两个烈因素举的情竿况下隶，2它00清5年渐和2笛00罗6年栽全国奋商品等住宅柱市场柳将会病出现牌供给拌和需惠求大妖体平际衡（胞供给阔略大虎于需咏求）尽的局鸽面，交假定颤住宅妻竣工幸面积张20厦05愁和2丈00醒6年级分别茅增长拿28窜.8模％和丰23拌.1盲％，穷在人疤均居蚊住面京积年劝增加雁0.总4平阀方米冰的假传定下替，2纵00蚕5年渐商品羡住宅氏供给撑大于悔有效款需求币约1绳.3蒸千万酬平方怪米，填供给疫大于妹有效态需求缓2.篇9％砖。同功时由奥于国夜家近句期出讲台了呆一系展列调惰控房颈价政周策，禾一定伙程度消上遏即制了蒜对商种品房狸的投理机行畏为，赔20往05禾年、虫20暑06周年全崖国商粥品住打宅价源格增退幅将歌会有敌所减画缓。亭（二尾）房斗地产牺信贷做将继集续较赶快增寨长酱20飞04短年底肃全部践金融卵机构供人民请币贷域款余各额为庄17快.7河万亿懒元，咬20此05拐年预奥计增书加2中.5谊万亿尘元，大则2邪00吼5年句底全槽部金叠融机柳构人馅民币忘贷款柏可能侮达到腿20裁.2旋万亿臣元。尾假定只房地煎产贷揪款余勺额和称个人政购房乒贷款惰余额鼠占全浙部金盏融机阻构人志民币凑贷款创余额它的比秀例维袜持在敢20滴02假年以锤来的创趋势尖线的陶水平补上，笑则2林00朴5年良底全饿部房匀地产垫贷款客余额眉将达杏到3至.1箩万亿锋元，绪个人帅购房餐贷款雕（不考含公匀积金厌贷款厅）将满达到敞1.颂9万汗亿元泄，分殖别比换20谣04衰年底权增加摧50熄00隶亿元羽和3束40税0亿感元，搁房地倒产贷珍款和吩个人脏购房躺贷款痒分别赵增长左20袄%和饼22素%。是专栏玻5：飞影响核我国暂房地袭产业悦和房强地产适金融甚发展铜的制钱度性凯因素到目前姐部分妖地区串房价霞上涨若较快粪等问君题与预我国洋住房暑制度风改革议和房这地产戒市场罚发展雄中的告制度赢缺陷辨有十皂分密温切的章关系丧。则一是痰住房炭制度驱改革止衔接志不好带诱发探新的逮住房选需求元。停巩止福乌利分赴房后卧，部驶分单废位依嗓然向汁职工绸提供奥低于政市场洗价格挎的单高位内抱部购远房，竟形成伐新的睁单位笋住房忘需求脾，推补动房童价上季涨。渐二是困对地猎方政革府经款营土楼地缺顽乏有况效制贿约。旧地方苍政府壮以地知生财脖，土惑地出壳让金获是其鸭重要潮的资纷金来酱源，勺七十毙年住直宅土场地收怀益由离一届瞎政府坡占用宋的制藏度安沙排，盼使地撤方政扫府成但为房雪地产里市场肿膨胀匹的直歌接受车益者限。地吓方政壳府并独不十服分在替意土丽地利滔用的竖长期窝规划侍，更吉乐见律房价零、地盆价的线上涨营。彼三是偷缺乏须有效驴控制量土地糊供应痛结构佣的开仆发规冰划制凳度。遗虽然肉我国妈也建沃立了蛇开发逝规划轮审批触制度差，但重这些撞审批不制度虏还存赠在缺轰陷，斯主要别表现惑在：凝①帽土地稻规划贞缺乏守严肃总性，杰没有雅认真谷执行哨；须②烟土地券开发渐缺少矮应有容的指松导；近③转土地哭供应难中，养用于欺高档服商品勿房和授普通叠商品引房建社设的获土地郊比例眨不合界理，宰高档惠商品允房占贿地过达多；房对解既决低愈收入贫人群鸟住房地问题辛的廉捆租房交建设搬，土叼地供烦应很贺少。俱四是宫缺乏果合理雀引导具居民里住房拖需求饿，有型效调李控投脆资、精投机储行为车的税货收政面策。笋由于露目前匪没有劲对房隙产征宰收房孩地产锈税，屈助长姜了居漂民对航大户卫型、雨高档午房的招需求乌。房号地产萍交易财缺乏租合理场水平嫌的税遇收制搞约，驳住宅呢投资遭交易捉成本肯较低遥，刺语激了融住房姐投机嫁行为复。果五是院缺乏延发达踏的多朗层次弄房地农产融挖资市尸场。搜我国创目前率大部碰分房榆地产亿开发故企业刷股本尤不足方，融丹资渠宫道狭饼窄，疼经营弦资金仅过分勺依赖茫银行假贷款创；房械地产妙开发采商因塞为较赌高的副资本孕回报位率，宰也不跟愿让因利从勉事股嫌本融芦资。退房地砖产融戚资对钓银行替贷款管的过败分依贿赖，妻可能波危及珠金融查体系六的安谁全运届行。流二、国促进纺房地约产业寻和房誓地产化金融区的健宴康发浴展歼（一登）继用续支柱持房购地产梨业的璃健康毛发展午房地昂产业饼是拉信动中峡国经朴济增殖长的况支柱蚂产业远。1酱99众8年疲以来疼，房摔地产秆业的剃兴起存和住喷房消站费的往升温屑，带目动中叮国经承济强忘劲增张长。退房地脱产业蒸产业古链条古长，界可以姥带动腔原材搅料、栽家用久电器正等耐通用消省费品杏、住胆宅装傲修业段、服袋务业姿等一拼系列肯产业敏的发筋展，辽其促麻进经电济全尾面发蒸展的厌重要只作用狡，是眉其他赔产业伸无法狡比拟螺的。艺发展周房地催产业件可以另拉动皂内需叹，扩欧大消呀费，炸加速船实现理城镇洗化，扰有利向于全精面建温设小讨康社智会。婆发展雅房地抖产金妇融还尸可以嫂降低秆金融城风险燕。从化19恼98捆年开妄始到钢现在初，居焰民住肆房按修揭贷表款迅井速增除加，串对商黎业银屈行而阅言，眨居民蚁按揭跳贷款郑的资科产质奶量很所高，挽是商仪业银厌行的手黄金狼资产衰，金偏融业素在支蜘持房喊地产负业发颈展的荐同时金，自蓄身资壮产质驱量和蔽收息灯率都蓄得以防提升蚂。因膏此，置金融阔业要鼓继续湾支持盗房地怪产业灾的发励展，吐使其喂支柱赢产业瞒的功币能得请到充啊分发淡挥。救（二驶）提急倡节萌约使渗用住傍房的慎消费窝理念暂在住榆房消担费上价应提悼倡节修约的幼理念崭。我皇国人众多地羽少、挑水资柏源缺脏乏，逃是资黎源、阁能源本消费窝大国寸，对碧能源畜的过兽度消蛛耗形椅成了扭较为吩严重粱的空旷气污锻染和遗酸雨五等环竟境问股题。蚕要引谎导以五中小胞户型仍为主皂的住住房消中费，签满足厨绝大勒多数缎居民烛的基毫本居牌住需员要。伞要提慢倡人最人首拢先有粥房住排，而宴不是臭少数租人有黄多个客房屋赖产权船。我漂国城搭镇人攀均居厉住面疤积已扮达到敬了中废等收吉入国朝家的犬平均被水平互，不长应鼓款励大贵户型童住宅披的发全展，孕应从塌保护蛾耕地哗出发健，充显分利寇用现棍有非活耕地刷。小胸型舒腊适型究住房膊的建扑设不舞仅节除能、全环保绢、省邀地、滤长期敲可持汁续，月而且肃可以宜节约辈使用紧银行殃信贷导资金今，降时低不急良资游产比晴率。核我国熟东部蚂沿海冻地区沙和超骨大城热市，帝虽然井人多搭地少酷，但绢人均雨居住钢面积谢比东旋京、财香港日居民边的居偿住面神积还拾多。困20著04富年底养，上初海市点市区翅人均蓝住房佩使用庙面积友为2售0.笋4平打方米驻，江捏苏省呈、浙阵江省估、福出建省燥城镇码居民烤人均政住宅催使用章面积拘分别庆为2咏0.叮4、紫23跟.9怠和2观4.屯5平境方米登，北逆京市堆20湾03饿年底丸城镇记居民蚕人均刑住房克使用声面积全为1模8.称7平圣方米障，2柴00头4年益有望应达到哨19基平方文米。磨而上陈世纪志90龄年代罚初期箭，人吸多地横少的富香港村和东到京，汗人均明住房汇使用摆面积坝分别症只有躬7.吹1平臣方米寨和1笨5.爱8平郑方米杜。携发展尼房地岩产业演要走度节约迎型道放路，电注意材节能语、节盏水、蜂节电凯、省课地。搬超大掘住房策配备惜的暖牛气、地空调狼等设稼备，疤不仅读消耗乐电力酷、煤便炭等柳能源柏，而渐且还棉造成蝴环境且污染炎。为牛应对踩资源星短缺谊的制镇约，北在建磨筑过凶程中糟要推岁广使惊用新抬材料袋，防鉴止资累源的勤不合冶理消违耗，统做到否节约短能源触、环功保，愤建设氧节约界型城些市。征要提朽倡节坊约使梢用土拣地，麦合理号控制恰房地泰产开神发用印地的嘱规模晌和节罗奏，挠保证鼓土地速开发鬼的长悬期可府持续絮发展愤。侨（三吹）加育强城浓镇廉承租住峰房制优度建沫设纤要全暮面掌咽握廉拳租住艳房需穷求情峰况，沟根据系廉租势住房驶需求熟情况芹，以写财政泻预算际安排传为主闹，多坑渠道孔筹措货廉租狠住房连资金狐，着好力扩长大廉秆租住市房制厨度覆塘盖面扶，加升快解塌决最怜低收犬入家胸庭基叨本住杏房需遗要。扮城镇巾廉租禁住房倍制度闸建设脱还要龙支持瓜城市藏化，饶帮助蛇解决驱“抱三农璃”姻问题映。要北支持便农民俭进城获居住简，为钳进城傻农民池全家弊提供投廉租椒住房卡，使盲进城先务工军农民专的子木女获灯得在址城市嘱受教贩育的罚机会亿，以哲利于号农民劲逐步豆摆脱袄贫困祥。青要加第大普蓄通商阻品房炎的建腰设力泡度，怨抑制轧高档泉房建建设。脆在政烫府的虽土地间、建梢设规救划中振切实后提高轨普通怕住房身的建呜设比邪例。肌进一陪步完来善住散房公竹积金避制度跨，提站高中盏低收蓄入者劈的购盗房能聪力。洗逐步床做到摔所有恩居民薪都能扰上缴催住房涉公积捉金，剧提高畅中低搞收入芳者的艺住房胸购买扰力；鞠成立纱专门漆机构田加强束公积苦金监深管；胁允许错发达拉地区层优先奥提高订个人工公积妙金缴合存比绢例。循（四叨）坚萄持区杆别对仔待、视有保晋有压削的调艰控原割则安要严赶格区层分居羊民房兵改住辰房、侦居民但居住厅购房悲需求尚与投获机性狂购房吓行为智，对苹第一应套住坊房和锐第二细套住弦房采瞎取差详别性浴的税瓜收政僵策和欧房屋哑贷款辱利率区政策席，提械高第断二套亡住房浙贷款贵首付音的比干率。在对普盾通商史品住院房和凭高档驰商品绿房实促行差喂别政粮策，骡促进歼普通成商品花住房伏的供慕给与楚销售窝，在公土地艇和信关贷、鱼税收断几方相面控等制高郑档商嚷品房纠建设目的规石模。仆促进窑中西赶部地衬区房挪地产毅业的垄发展汽，适喇度调背控东昨部发亩达地尚区和生中心裹城市炒的房驾地产饿市场稀。法（五惰）依既法制竖止炒烦买炒永卖和夏囤积砍土地负的行缎为静土地厅出让区合同蜓要明揉确开捐工与蚊竣工截的条正件和许时间披要求热，严醋格土左地转卸让管球理，局对不舌符合懂法律败规定双条件稠的房坟地产园开发轻项目叶用地撤，严园禁转拼让。固要加素大对征闲置妇土地享的清愤理力匆度，鞠严格劲执行璃土地抬出让胆合同费约定冷期限肯届满变1年娃不动浴工开辣发的祸土地段收取在闲置挠费、和满两拔年不必动工淡开发圾的无亡偿收必回土授地使滨用权记的法砖律规妻定，宪制止假囤积再土地钱行为口。加里强房争地产驼开发顿用地枕供后排监管爷，保胶证开奔发商兵按土逝地出替让合缘同约具定或碧国有悬土地议划拨包决定若书的士规定谣开工卧建设件和竣粒工验叙收，课并遵安守套停型面撇积、梢销售酒价格机等控诞制性棉规定记。屿（六叹）利损用税霜收手狭段限勿制投搅机性暗购房鞭和短幼期炒甜作俘认真赛落实重20免05当年七视