经纪人考核实操标准分享

经纪人认证考核标准及内容一、经纪人日常业务流程图房源方需求方咨询登记咨询登记勘察定价网上查房委托上网委托上网配对看房交易签约费用收支售后服务二、经纪人业务涉及的销售环节和相应的工作要点1、从报纸、网络等其他得到的房源信息的电话拨打要点：（经纪人在此环节必须完成①、③ ）① 打电话礼仪在电话接通后一定要询问对方现在讲话是否方便；方便、无打扰的情况下再进行交谈；② 了解房源信息的具体情况，询问是否是房东本人；③ 寻求一次见面的机会，争取第一时间看房，获得委托；④ 切忌在电话里进行房价的打压；2、从报纸、网络等其他得到的需求信息的电话拨打要点：（经纪人在此环节必须完成①、③ ）① 打电话礼仪在电话接通后一定要询问对方现在讲话是否方便；方便、无打扰的情况下再进行交谈；② 了解需求客户的具体购买需求，并推荐与其相匹配的房源信息③ 寻求一次见面的机会，争取第一时间的有效带看3、客户打电话进行相应的信息查询及寻找为其服务的经纪人要点：（经纪人在此环节必须完成① ①相应话术：“您好！21世纪不动产”、“有什么可以为您服务的吗？（如客户找经纪人，经纪人现在因事情方便接听电话的） 您找哪位？他现在不在 /他现在有事情不方便接听电话，您方便留下您的联系方式吗？待会等他处理完事情要他给您回电话” ；4、房源墙客户接待要点：（经纪人在此环节必须完成①、②、③ ）① 接待话术：“您好！欢迎光临 21世纪不动产 XX加盟店，我是经纪人 XXX，有什1么我可以帮助你的吗？”、“房源墙上的房源信息只是我们店的一小部分，如果您想知道更多的信息，可以到我们店里进行更进一步的了解”；②经纪人必须做到客户不离开房源墙经纪人不离开，必须携带相关的营销工具进行接待（如：经纪人文件夹、DM单、笔、纸、名片等等）；③经纪人必须跟随客户的眼神着落点进行有效的房屋介绍；5、进店客户接待要点：（经纪人在此环节必须完成①、②、③、④）①接待话术：“您好！欢迎光临21世纪不动产XX加盟店，我是经纪人XXX，有什么我可以帮助你的吗？”、②对于房源方客户能否有效的建立信任，了解物业的具体情况（如：物业名称、房型、房龄、装修情况、权属状况、按揭情况、楼层等等）；必须要求是先进行房屋勘查再来进行房价定价（房价打压）；③对于需求方客户必须了解客户的详细需求（如：行政区、地段、物业名称、楼层、房型、房龄、接受价格），并要求进行需求扩张（如：假如在您要求的地段，楼层、房型、房型都达到您的要求，价格略微高点你可以接受吗？/假如在您要求的价格，楼层、房型、房型都达到您的要求，地段离您的要求略微远了那么一两站路但是交通很便利，您可以接受吗？等等一系列的询问话术）；④经纪人对客户的接待必须要有经纪人文件夹的使用（当客户出现“我不这样认为”、“您说的不对”、“我认为”、“你不是在开玩笑吧！”的话语时，经纪人必须至少一次使用文件夹中的个人业绩和专题简报部分的内容加以引导。）；⑤经纪人的接待礼仪（坐姿）6、房源勘查前的电话预约要点：（经纪人在此环节必须完成①、③）①确定房屋勘查的时间；②确定细节（如此房现在有没有人居住等等）；③要求房东带权属证明的复印件；7、房屋勘查中的注意事项要点：（经纪人在此环节必须完成①、②、③）①经纪人必须在整个勘查环节中有效的使用营销工具（如经纪人文件夹、皮尺、照相机、鞋套等等）；②经纪人需进行房屋定价，和合理的价格评估和打压；③现场做出有效的营销报告8、看房前的房源方客户预约电话的拨打要点：（经纪人在此环节必须完成①、③）①确定看房的时间；②要求房东在看房前做一些弥补房子不足的准备工作（如：清洁、开窗等等）；③不要和客户谈价或留联系方式；④提醒房东不要对客户过度的热情，以免客户觉得房东急于卖房不利于房东的谈判；9、看房前的需求方客户预约电话的拨打要点：（经纪人在此环节必须完成①、②、③）①简单介绍房产情况，跟客户强调避免当场谈价；②事先告知客户不要在房东面前表现出自己对房子很满意，避免房东涨价；③打电话告知客户不要互留电话；10、带看过程中的房型推荐2要点：（经纪人在此环节必须完成①、② ）① 强化房屋特色，转特色为购房利益；② 针对客户满意的购买点（兴趣点）进行重点推荐和围绕购买点推荐；③ 注意的是经纪人不能按照房型简单的进行逐一介绍；11、看房后的情况反馈要点：（经纪人在此环节必须完成①、② ）①买方询问看房后的感觉，进一步了解客户需求从而对第一次的需求进行休正。同时反馈市场信息，如满意房子，预约见面谈细节和磋商价格；如不满意房子，继续推房子，继续约带看时间。②向卖方反馈买方信息和对房屋的感觉， 从而通过买方的口来体现此房屋的不足之处，来打压房价，传递并告知假如此客户不满意该房产，我们还会继续帮其找客户。12、交易流程即：过款流程要点：（经纪人在此环节必须完成①、② ）①一次性：A、定金B、经甲乙双方协商如下：乙方于即日起三日内打入人民币（总房款 —定金）元整到丙方监管帐户，丙方待见到该房产已是乙方名下的房产证收件单当天打入人民币（总房款 —物业交接金）到甲方帐户。②按揭：A、定金B、经甲乙双方协商如下：乙方于即日起三日内打入首付款人民币（总房款—贷款额—定金）元整到丙方监管帐户，尾款人民币 **元整委托银行办理商业贷款，丙方待见到该房产已是乙方名下的房产证收件单当天打入人民币（首付款—物业交接金）到甲方帐户。尾款人民币（贷款额）元整银行于待见到该房产已是乙方名下的土地证收件单三个工作日给付甲方。13、按揭所需的资料及具体的费用收支（含特殊案例）重点：（经纪人在此环节必须完成①、②）①经纪人必须了解按揭所需的相关资料及特殊案例（如：借款人为外地人或者借款人没有工作开不出经济收入证明）②收费标准：代办费：300元（店内）/500元（店外）/600元（免担保）/1000元（公积金）保险费：贷款金额× 1％担保费：贷款金额×贷款年限× 0.5‰评估费：评估值× 5‰公证费：150元工本费：50元抵押登记费：85元14、过户所需的资料及具体相关的费用（含特殊案例）重点：（经纪人在此环节必须完成①、② ）① 经纪人必须详细了解买卖双方过户所需提供的资料及特殊案例 （如：卖方单身或者卖方离异的）② 收费标准：综合服务费：建筑面积× 5元/平方米土地收益金：土地等级×分摊面积印花税：评估值×0.1％契税：评估值× 2％3评估费：评估值× 0.3－0.5％产权登记费：85元/户土地登记费：38元/户存量房合同：2元/本营业税及附加：评估值× 5.8％测丈费：建筑面积× 1.36元个人所得税：评估值× 1％（或者差额征收 20％）土地使用税：分摊面积× 1元/平方米×使用年限15、合同房交易的流程：要点：（经纪人在此环节必须完成①、②、③ ）① 合同 办理原房东（卖方）的两证 正常过户 办理买方的新两证② 切忌说加盟店有合同更名的业务品种；③ 不能承诺合同更名的成功16、送客礼仪要点：（经纪人在此环节必须完成① ）①话术：“您看您还有没有什么不了解的地方？” 、“您可以参观一下我们的加盟店”等等17、售后服务：要点：（经纪人在此环节必须完成① ）①要求在案子结束之前的客户推荐话术： “您对我的服务满意吗？、谢谢您对我有这么高的评价，同时也希望您给我再推荐更多的客户！谢谢您！ ”卫生管理制度1 总则1.1 为了加强公司的环境卫生管理，创造一个整洁、文明、温馨的购物、办公环境，根据《公共场所卫生管理条例》的要求，特制定本制度。1.2 集团公司的卫生管理部门设在企管部，并负责将集团公司的卫生区域详细划分到各部室，各分公司所辖区域卫生由分公司客服部负责划分，确保无遗漏。2 卫生标准2.1 室内卫生标准2.1.1 地面、墙面：无灰尘、无纸屑、无痰迹、无泡泡糖等粘合物、无积水，墙角无灰吊、无蜘蛛网。2.1.2 门、窗、玻璃、镜子、柱子、电梯、楼梯、灯具等，做到明亮、无灰尘、无污迹、无粘合物，特别是玻璃，要求两面明亮。2.1.3 柜台、货架：清洁干净，货架、柜台底层及周围无乱堆乱放现象、无灰尘、无粘合物，货架顶部、背部和底部干净，不存放杂物和私人物品。2.1.4 购物车（筐）、直接接触食品的售货工具（包括刀、叉等）：做到内外洁净，无污垢和粘合物等。购物车（筐）要求每天营业前简单清理，周五全面清理消毒；售货工具要求每天消毒，并做好记录。2.1.5 商品及包装：商品及外包装清洁无灰尘（外包装破损的或破旧的不得陈列）。2.1.6 收款台、服务台、办公橱、存包柜：保持清洁、无灰尘，台面和侧面无灰尘、无灰吊和蜘蛛网。桌面上不得乱贴、乱画、乱堆放物品，用具摆放有序且干净，除当班的购物小票收款联外，其它单据不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶内外干净，要求营业时间随时清理，不得溢出，每天下班前彻底清理，不得留有垃圾过夜。2.1.8 窗帘：定期进行清理，要求干净、无污渍。2.1.9 吊饰：屋顶的吊饰要求无灰尘、无蜘蛛网，短期内不适用的吊饰及时清理彻底。2.1.10 内、外仓库：半年彻底清理一次，无垃圾、无积尘、无蜘蛛网等。2.1.11 室内其他附属物及工作用具均以整洁为准，要求无灰尘、无粘合物等污垢。2.2 室外卫生标准2.2.1 门前卫生：地面每天班前清理，平时每一小时清理一次，每周四营业结束后有条件的用水冲洗地面（冬季可根据情况适当清理），墙面干净且无乱贴乱画。2.2.2 院落卫生：院内地面卫生全天保洁，果皮箱、消防器械、护栏及配电箱等设施每周清理干净。垃圾池周边卫生清理彻底，不得有垃圾溢出。2.2.3 绿化区卫生：做到无杂物、无纸屑、无塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室内和门前院落等区域卫生：每天营业前提前10分钟把所管辖区域内卫生清理完毕，营业期间随时保洁。下班后5-10分钟清理桌面及卫生区域。3.2 绿化区卫生：每周彻底清理一遍，随时保持清洁无垃圾。4 管理考核4.1 实行百分制考核，每月一次