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文档简介
北京XXX项目策划报告书卖房子卖房子第一个层次,卖“看得见,摸得着”的东西,是房子和家居;第二个层次,卖“看得见,摸不着”的东西,是景观和环境;第三个层次,卖“看不见,摸不着”的东西,是品味、格调和氛围但,所有“看不见,摸不着”的东西(文化),都是通过“看得见,摸得着”的东西来体现的。
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义,私允营业煤主占挂7%渴。北是否撑有车栏购房良者大叉多没低有车格,出肌行依便赖公避共交夕通,矛占8睬3%耻,其胞中5翁8%波有购才车打拳算。胆对车充位的请看法始没有晕明确院倾向原性意趣见,副可租湿可买枪。伍物业剖管理举对物黑业管淋理费彻较敏复感,趟1-均1.屠9元煮以下扶占4公8.哨2%尺,1吼元以岸下占催35册.5据%。祸性价盏比萝对产稼品选勺择以扭价格闷为主盲导因初素,填根据冒自己括的经赞济承瞎受能内力选耍择性妙价相筐对高率的产持品,辜占7烫1%叨。泻居住荣的人泼数获家庭柿形态碑齐全如,以瓜三口渐之家纽为主最,占告45夕.5列%,寇另个持二人射世界挪与三规代同巨堂亦丙有较鼠大比献例,予分别情占2缎8.堵2%观和2舅3.丝6%惊。圆空间剃布局掌注重侄强调型客厅透与卧防室的闸舒适姥性,远对看起重厨晃卫功湾能空号间使近用价葵值现索代家恶居理蔑念尚寿未有池深刻棉认识兰,这舞可能俯与购掘房群佳体年红龄偏娱低有示关。周对装筛修的才看法腔总体虏而言烟不倾饶向于工精装颈修,撒与购装房群剂体价禽格敏利感度剃高有杀关。馆对居嗓室的仓看法攻购房啦群体鹿以对岂二居换室需妈求为绒主,心占6党9.轧1%达,其挂次为贪三居琴室,拦占2贫1.气8%景,另劈外一鸟居室压需求足量约吹占7逮.3丈%,岛四室狭以上府大户镇型需辨求量徐很小棵,为竭1.纹8%乓。匹对面去积的哗看法珠倾向播于低笋总价佣产品带,对残70筛-1骗00互平方赛米中牙小户烟型需巨求量冠最大丰,占塌62戚.7纯%,愤对1粱00舍-1退30兼平方便为中僚户型饱有2法0%秋的需个求量厅,命对5昼0-命70祸平方勉米以宅下小番一居老有1纽1.幕8%盐的需兴求量款。街购房亿原因通及目裙的潜购房屈群体大中仅夫搬迁调户仅锅占1攻6%爸。购捏房目姥的以禽自住尾为主盯,占贞89退%。鸽SW膛OT兆分析攀S挠—疮优势馆分析罩S袖1嫩:区演位概捧念优优势姻住宅征郊区看化倾凳向、丝“晓泛C董BD兼”愤概念拼认知拴度的虫提升仅以及傲八通柔轻轨柿的即印将开麦通使县其成葡为楼铜价最屿具升卸值潜痛力的花郊区津居住避组团袭。顾北苑司是通构州区间的商话务核乳心区颗,是村通州阔的交竿通枢竿纽中活心,圣其所庆带来键的密队集的高人流亭、物得流为鱼本案利的租迎务市弯场的那开发政带来邻丰厚村的投排资收菌益和傻相对错快速咏的投络资回激收。绪通惠柳河是队北京贫的黄感金旅太游水碎道,的其所段带来线的可鸡享受晕的自遣然亲肥水社狗区生绝活方馒式使听本案睁区域搅拥有档最适跨宜居超住的麦较低招价位锦楼盘赤特性猎。饱北京神市旧蜘城改痕造及发环境纲改造吃建设谱的全子面启宅动,想市政折府市称政配嫌套和赠生活集设施叙投入测力度窜的加役大,耗城内围居民普动迁刺,带轿来居巾住人宏气,姓使郊安区化割住宅旨需求送走旺堵,形沫成未搞来居休住热骗点区缎域。沸S手2走:交感通资锤源优送势覆位于构八通经轻轨扬沿线超,紧乐临京河通高皆速路担(高赠速收乳费有手望在摸年内间减半衬),蓄距国腿贸1燃5公这里,吵车程腊仅需缴10宰分钟厚,依雅靠地鞋铁及闭轻轨互等现矿代化芹立体值交通掌体系御,本候案的收交通姜动线植可延卸伸至邪全市置。另朝阳航路的照扩展缝及在剖本案泻东侧植与新趋华大聚街的礼连通嗽,极桌大的乓增强晒了本仰案对址京广苏商圈观的吸视引力庸,并拴使本凯案的腹交通兔构成催可选萄择性旺,进扣退从府容。大周边沉公路算交通芒路网妹四通覆八达拉,出历入方扇便快充捷。还周边跟规划鱼市政节道路你的建况成后彻,区弯域市磨政路风网纵缩横交述错,脆并进帅一步苏形成贸与市逆中心牺及城贷市边县缘快财速、失高效裁、有艘机、际无障泡碍的酸沟通类与连临动茫S逐3雷:生弱活配内套优厨势韵医疗哲、教村育、团商业凉配套伶、金霉融、艺邮政歼及餐澡饮娱硬乐等跌配套聚设施用基本将齐全死,具盐备成栗熟的斧居住健社区御环境雹,具挑有居蚂住生固活的蹲便利获性。端S剪4腔:环形境资残源优缓势膏北侧菌通惠基河风矮景怡痰人,伏环境产优美俭,带墓来自岔然亲史水生烛活享办受。丑本身响所营膜造的炼超大粪中庭指花、枯高绿羽地率善以及斑设计各所追迁求的薯高绿蹄视率输,提足供了扰居住肾的舒抽适性促,并匪成为胸居民萝休闲男、健繁身、垃放松森心境歇佳地南S醋5迫:产以品优碑势填区域抹内优尝质楼鸟盘相孕对缺韵乏,渴规模符偏小脑,社扯区归绢属感拼不强楚,居爷住环趟境营随造不育够,嫩本案封具备辅在建盐筑风戒格、担单体栏设计科、园枪林景衫观设猫计、楚社区赚归属累感营旋造、池产品驰细节脂设计秤、营尺销推猛广等取方面绘使本垂案产奶品形百成先靠天的界品质美均好奶性的袭可能尿。车项目揉综合弃成本载适中原,带区来产谁品价顶格竞理争力摄。室W锹—凉劣势飞分析穷W复1以:居粗住生码活配柱套系扇统虽层较齐若全但朋品质老不高袍。害W定2失:人像文环的境较向差,侍地域岛观念台的不井良影悠响使味市场士对该繁区域享品质护心理阁定位数较低曲。胞W变3涝:轻朵轨沿提线项脱目骤援增使杀市场争竞争啦空间埋激烈闹W势4利:本起案综沈合成而本在墨通州加区项小目中羞较高释,使捕缺乏效价格友竞争衰优势除。对隆开发陷商控挤制成鹿本力旬度要佣求较滴高。席W市5摆:开田发商运缺少稼业绩非积累傅,没航有知科名度惊,没象有信劈誉度核保障蜡。拥W夕6刚:因绝工厂租搬迁钻及开忧发商找资金亿等因引素,巾使项撒目需畏由北屿向南吩推进蒙,使透具备帐双景腊观资罗源且午最具毯居住透舒适搭性的闻北侧虏楼座列因面豪市较胳早而葵不能济形成臣价格常优势悠。您O挎—格机会宗分析靠O粘1炮:紧竞邻京房通高煮速及界八通执轻轨随,极吴大缩钞短与魂核心攀商务鸦区的踩距离成,可蹈削弱敬项目傅区位置概念擦,强纪烈塑倚造轻某轨沿燥线项插目形穿象。临O忌2驼:借讽助发亦达的夫交通粘路网勤,有盛条件伸成为仙非区丙域性浊项目采,目葬标受倦众范钞围极恩其广透大。慎O庙3弦:在祸规划运上体乓现与其西侧言特点和强烈围的建遣筑物酸及铁顷路线贤的的搜相对时拒绝抹关系痛,以旬加强渡社区延归属乓感、用私密流感。溜O涉4重:地辩块较辜为完誓整,竟年内尾工厂快可拆打迁完鞋毕,某北侧浙一期挺用地查可达赖三通兄一平办,无画拆迁壁安置耽阻力层,具饥备迅也速启贫动项逼目条破件。语O超5泛:市采政交仅通的躲实现生,为啊本区句域带艺来大焰规模盏投资灯开发扔热潮粗,通边州规汤划北裳苑为福商务制中心训区,顷本案缎为其轨中唯宵一已蚊启动歇住宅红项目后,其鼓它项态目因男国家晚房地笨产出废让政挥策及闻通州沫区域上规划理定案行的影甩响近而期不著能启伯动,蛇本案验为北渣苑环截岛第所一时敞间推墓出的巾轻轨季交通农住宅嫩项目攻,具剩有捷厦足先氏登的捞能力针与条爽件,苏有很犁强的他先发系优势槐。骆O蛋6拖:C宗BD划总体剃规划取的实距施会沿增加抓国贸央及京握广商蛙圈的螺入驻逼机构富及就考业人公群,卡使得嘱在其跃辐射址区域漫通州饶购房婚需求案增加贵。肚O揭7亮:颠通州破是C涉BD产卧城设、后码花园差的定趟位已走被前允期开嗓发商似大力嘱宣传边,并泛已逐笋步被纳市场米认知唯和接疯受,议八通记线的互开通滤及东串长安油街延虫长线匙规划胶将进帽一步甲提升魂通州况整体绑居住霜环境台。础O列8挎:北邮苑环扔岛将走是连喘接通次州区掀与市逗中心乡商务薄区的奶最大晓的交睛通枢阔纽,撒它的挪辐射夺力将眼为本倡案的肃租务坟市场通提供胖了保潮障,难是城脆市移乐民的昌极佳缴选择婶。译O烫9榨:本主案紧绵邻轻晚轨站减,密心集的疾人流誉、物姜流将蹲带动贫本案和的街阵区商忘业的罚投资许热潮但并加拦快投孟资回挎报速悼度。师O他10陷:今水后几绢年将举是北杯京市休旧城伙改造饮力度伏投入顾最大浆的时蚊期。蔑项目拢进展肢有望脊与市培政改执造同崖步进近行。雹本案普的价由格、更位置低适应滔了大歪量的蛮旧城榴改造弱居民夜的需着求。迎T根—鲜风险掠分析头T检1剪:本晓案规犁模不扬大,王必须氧合理欧规避版周边日在建梢楼盘嘉,否岁则将必造成社较大循冲击悄。晋T挤2肯:近龙一二者年本孩区域疯将成彩为投稀资热雄点,盯同质砌竞争掉楼盘峡供给秋充沛俱,竞俩争趋脸于激帖烈,冬客源农分流艺较大执,有葬可能伟受到分客群怠规模偏不足珠,客阿户成案长性资较差饶的威喂胁。饿项目右价值机分析原地块胀价值猛的客亭观评颤估秧通州膛作为丢“皆CB堵D后妖花园颗”嚷、题“造CB科D的才卧城方”骂等区织位概阶念被出市场狐的认赤知和啊广泛洁接受亏,紧茎临通学惠河扬黄金层水道脚所构甩成的杏贴近圾自然告亲水日社区粮景观贤优势跟和居损住舒粪适性栋,京轨通高根速、灯轻轨腹、发扎达的考公交杨网络无这一久立体箱化交呆通体芳系所劈带来林的交雁通便监捷优纯势,矩使本恼案具擦备泛锹CB储D区触域最写适宜躲居住凝楼盘减潜质够,并五可以刊其较括低价预位(降相对号于定欲福庄万居住戏组团割)和适精致愚实用刻主义风产品丝品质俱(开羽发商托所追汁求)蹈迎合绵CB颗D商房圈年拍轻白吹领的私欣赏恰品位楼。硬借助奥交通慈的便崖利性束,使吗本案瓣有条隔件成目为非谎区域虚性楼瞎盘。娘本案穴虽为雨郊区呀住宅间,但观借助佛立体纷化交研通资滚源优捡势,肥使其牧没有伯通常涌郊区倘楼盘详必须负经过更脏乱兆落后旅的城恨乡结解合部尿,承庙受一贞定心狼理落态差方婆能抵和达社晋区的呼尴尬无。绣本案帮周边走没有智新批流楼盘抓,迅腔速启帝动的托先发膏优势精使捷卧足先症登成裹为可释能。勤本地参段为申观念珍地段叠,即球会随棉着人浆们观询念转垒移而连发生白价值筒变化赠的地颈段。犬本案宴开发摸商全诉力打炒造精台品楼感盘,吹对产组品综鸡合素赵质提样升的歇追求邮与实他现,愿双景创观资客源的望开发染与利接用,峡使本湖案具虑备成医为通循州经赖典楼厨盘的踪潜质帆。砌结论跳:有惩条件睁成为浅CB取D商尘圈年仰轻白城领专笔属最非优性夫能价救格比功最适熟宜居他住亲仆水社段区。螺(附科本案络价值家形成样示意概图)悠价值昼提升挨在小粉区整科体规安划、相产品朵设计混、社寨区环衫境营渗造上裳作足晚文章鸣围合译设计负,有运意的走形成睬项目燕与周诚边落俘后街阳区的晕相对饥拒绝燥关系软,便宗于社宁区的祝自我瘦完善知,并灭与长穗安街湖东延迷长线识形成价积极屡的呼立应关似系。应强化虫项目但的非慈区域本性及壳识别汁性。那容积禁率虽羞然较双高,初但围额合设材计形密成较华大规室模的播中心秃庭园代,强匆调增屠加绿礼地率腹的同茧时加颈强绿蒸视效借果,贫形成距高绿轮化率忌、低绸密度奖的感站觉。卧强调机营造凑社区巨园林剂环境阶及人狸文环唤境,垒强化垄社区是归属芳感和老生活樱高品胶质感严。锐在产苏品品股质、安均好强性上匙接近步或超皆过同祝档次泻项目贿,如夺怡佳逢家园住、水蝴岸植长盟桥、宵京贸饱国际妖公寓帆等。酬在概他念上看、建基筑品弱质上拼、居抽住氛妈围、别营销敢环境虫上与脆周边半项目开,尤西其是早通州惜区一舰般商贴品房恒项目泥形成衰强烈宰反差抬。歌有效努控制桥成本丈,形钥成价饶格竞茄争力识,追柜求产吩品功随能与竞成本循的最浊佳配满比,奔在性富能价陡格比重上超狐过周夺边优丸秀项熄目。级注重绢建筑完艺术逐感、钉现代李感以非及实类用功哑能性揭,用起充满愉人性动化的柔细节察设计输吸引畜并打茧动消哪费者顶。令重视胳物业序管理生公司工的水多平档枕次的回选择戴与确樱定,科提供召良好垃的服句务。甜重视意营销但推广务,必趣须将毯本项欺目操穗作成左为2澡00治3年卧度重炊点明慰星楼嫌盘,仅形成障传播筛。喇结论助:本山项目荒将通阳过整贡体规兽划设宾计、两建筑尝单体地设计雄、外偿观造伏型设责计、圣园林讯景观猪设计历、功凝能配核套设崇计、度市场带推广择营销浴、物列业管励理、留可持饲续发违展战仓略等裁多环泳节的欣组合豪,协促调成配为通虫州区背内较考大规租模,央具有扯指标另性、洲均好牌性、删超前逆性的侄现代侄居住让社区蔑,本来案为纤各单名项指争标全剑面提化升从卖而达掀到整楼体价卵值提拐升的掠楼盘坛。与招此同洋时,细控制谢成本卸,保哈持项滋目的缩价格孝竞争暂力,简使本萍案产踩品本季身具躁有不循可拒立绝性嫌。碗七、殃定位晴依据薄本案葵独特联的地眠段优衰势将楼与通斯州一拜般楼框盘拉贺开价夫格落木差。凭本区朴域居焰住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