物业公司给排水系统维保作业指导书

目的确保给、排水管网及设备处于良好运行状态，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。适用范围阳光城物业体系各物业服务中心。管理内容管理要求承接查验排水系统：对户内排污主管道和出户主排水管道进行闭水和通球实验；检查户外主管道坡度和通光检查，要求管道内和检查井不得有积水和垃圾堵塞管道；检查管道检查井的尺寸大小和检查爬梯设置满足设计和使用要求；检查生化池内无建筑垃圾，透气管畅通；检查单体雨水排水管道畅通，管道井及管道内无垃圾；检查雨污排与市政管道接口排水畅通；提排泵手动自动运行正常；检查管道材料与采购合同是否一致。给水系统：检查不同用水性质管道的供水范围和计量水表应与竣工图一致；水表或DN40以上的阀门的标识内容应与其供水范围一致；消防系统、暖通空调系统、游泳池循环系统及泵房内的管道阀门应标明开闭状态和管道水流方向标识；对绿化管道进行试压检查，分级阀门设置符合设计要求。给水系统需经过当地卫生防疫部门验收合格，取得《二次供水许可证》。物业自管二次生活供水系统（高位水箱）：试运行检查；检查水泵压力达到设计要求；管道、阀门、高位水箱、水池无渗漏；水池、水箱自动补水控制正常；配电和控制系统手动自动转换且运行正常；水池、水箱加盖上锁，溢水口、通气口必须用大于100目的钢丝网包扎；施工单位必须提供疾控中心出具的水质检测报告。管道、阀门防冻设备验收：对管道埋设深度应达到规范要求，避免管道冬季被冻裂；对电伴热系统进行试运行，满足设计要求。项目移交后三个月内由给排水专业负责人完成部门专业档案的建立，主要内容如下：各个系统的系统图、平面图(含电子版本)；设备操作手册和调试资料；系统设备的品牌、型号规格及数量供货厂家及联系地址和电话进行登记记录。计划停水保养或检修前应通知客户中心提前2天发出《停水通知》；遇突发事故导致停水，按应急预案操作。维修现场必须设立警示标识牌，施工完毕人走场清。水池、水箱及设备房应加盖（门）并上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门班长以上许可，并登记在《值班记录》上。二次生活供水管理人员需具有辖区疾控中心颁发的有效健康证。二次生活供水水池水箱每半年清洗一次，清洗公司必须具备相关资质。每年的雨季来临前工程维保部通知客户服务部发布提醒业主清理屋面、露台、阳台地漏的通知。检要求给水系统：二次供水水泵房每天进行2次巡检，填写《水泵房巡检记录》；对生活供水减压阀压力每月进行2次检查，填写《给水系统检查记录》；每月对水池水箱的自动补水、环境清洁、水箱盖锁进行一次检查处理，填写《给水系统检查记录》；带水质处理功能的景观水体和游泳池循环水系统运行期间，每周对循环水泵、运行系统压力、通风设备进行一次检查，砂缸过滤器压力差高于0.25MP以上必须进行反冲清洗。填写《循环水系统巡检记录》。排水系统：雨水提排系统每年的4月至10月每月进行一次巡检，确保排水通畅，检查情况记录到《排水泵巡检记录》，污水提排系统每天进行一次巡检(有BA系统的每周不低于一次现场巡查)，检查情况记录到《排水泵巡检记录》；生化池格栅每月进行两次检查清掏，将检查情况记录到《排水系统检查保养记录》。中水系统：在运行期间每两小时巡检一次，并将检查情况记录到《中水机房巡检记录》。消防水泵房：住宅项目消防水泵房每天进行一次巡检；商办消防水泵房每天进行一次巡检；消防水泵每月点动测试一次（测试前需手动盘车），记录于《消防水泵房巡检记录》。维护保养给水系统：每半年一次委托专业公司对二次供水水池清洗、消毒及供水水质卫生防疫检测，并在园区公示检测结果；室外游泳池循环水系统保养每年1次，室内常温游泳池循环水系统（含加热设备）每季度1次；水体循环水系统保养每半年一次（包括减压阀组，一般在水箱清洗后）；设备停用半年以上再次启用需进行绝缘测试；消防及给水水泵保养每年1次；对马达轴承、阀门、加油，盘根紧固保养每年进行一次，管道油漆保养每两年进行一次；埋地消防管网应每月分析是否有渗漏水；以上保养记录于《给水系统保养记录》。排水系统：屋面、露台疏通检查每年的4-5月和7-8月分别进行一次检查清理；雨排水系统主管道及雨水井每年雨季来临前进行1次清理；住宅项目污排水系统主管道每年进行1次清理，商办项目污排主管道每年进行4次清理；住宅项目化粪池清掏每年进行一次，商办项目每年进行二次清掏（若池内沉积物占容积40%以下可不清理）；对于全年运行的中水系统的沉淀池每年进行二次清掏；分阶段运行的可根据沉淀池的大小和泥沙淤积情况酌情考虑增减清理频次；以上保养记录于《排水系统检查保养记录》。设备防冻项目在10月底前完成对雨水提排、水体循环泵停用水泵、室外绿化浇灌和保洁取水的管道道、阀门内的水进行排空；在电（加）伴热系统运行期间，每周对其供电控制器进行一次检查；冬季不投入使用的冷水机组、地暖等水管道应排空管道内的冷冻水和冷却水，防止冻裂管道。关联文件《二次供水设施卫生规范》（GB17051-1997）记录《水泵房巡检记录》（YGCWY/B-GC-024）《给水系统检查记录》（YGCWY/B-GC-025）《循环水系统巡检记录》（YGCWY/B-GC-026）《排水泵巡检记录》（YGCWY/B-GC-027