物业公司弱电系统维保作业指导书

目的保障弱电设施设备的正常运行及可靠性。适用范围阳光城物业体系各物业服务中心。管理内容管理要求承接查验核查各系统设备接线、电缆井电缆标识清晰准确，电缆标识首尾一致；系统使用的电缆品牌规格根据合同配置要求进行核查，应与合同要求一致；根据合同配置要求核对设备的规格型号；检查各个系统设备接地电阻应小于等于4欧姆；设备运行效果和功能符合相关规范和合同约定；设施设备数量与《设施设备移交清单》一致。项目移交后三个月内由弱电专业负责人完成部门专业档案的建立，主要内容如下：各子系统的系统图、平面图(含电子版本)；设备操作手册和调试资料；系统前端设备和中间传输设备的品牌、型号规格及数量供货厂家及联系地址和电话进行登记记录；系统涉及到的程序软件，应刻盘保存，并将其使用运行涉及到的用户名及注册密码同时记录于该光盘上；对各系统的PC电脑系统及硬件驱动备份一套镜像文件，以备系统恢复使用。设备出现故障时按照《报事管理程序》执行；设备故障处理超过8小时，通报工程维保部、秩序维护部和项目负责人，采取应急处理措施。工程维保部负责人每年10月15日前，根据各个系统设备运行状况，制定下一年度《年度设施设备维保计划》，明确次年计划保养、专项维修安排，报项目负责人审批。系统主机管理：分别设置管理员权限和操作员权限；管理员权限分别由工程维保部负责人、弱电专业负责人掌握，其他人员只许用操作员工权限作业；管理员权限密码由工程维保部安排弱电专业负责人每半年更换一次，并报项目客服专员备案。维护保养要求对讲、门禁、巡更系统维保频次：每年不低于两次。维保内容：对讲、门禁、巡更中控主机、楼层配电设备电源及不间断电源进行清洁，确保工作正常散热良好；多层和高层的各楼层（别墅为各个弱电分电箱）至中控室和门岗门口机的通讯情况进行测试检查，确保其数据传输畅通；门禁读卡器的供电电源进行清洁保养，并对其输出电压进行检测，确保其在额定范围内；人行道闸保养：对道闸系统服务器及终端电脑进行清洁；对道闸机械传动轴承及传动连杆进行加油润滑，并紧固连接螺钉螺帽；对网络交换机、光纤收发器等中间设备的散热风扇进行清洁加油，测试网络传输数据包的情况，对于出现数据丢包等情况必须及时予以处理。门禁、巡更系统保养情况填写在《门禁/巡更系统保养记录》中。周界电视监控系统维保频次：6个月一次。维保内容：每半年对周界电视监控系统的前端摄像机的外罩、镜头进行清洁和调整，以确保画面的清晰；对其视频连接头和接地线进行检查，确保接触良好；对视频放大器、光纤收发器及光端机、硬盘录像机的散热风扇进行清洁加油，不能使用的及时更换，将检查保养记录于《周界报警及监控系统半年保养记录》上。周界报警系统维保频次：6个月一次。维保内容：对周界红外对射报警系统的前端红外对射光头和外罩等进行清洁，对供电电压进行检测，确保供电电压在额定范围内；调校红外光束位置，尽量降低误报率或不报率；对固定红外对射的紧固螺钉进行紧固，对于锈蚀的支架进行更换或拆下进行防锈处理后再进行安装；测试报警信号的传输有效性和准确性，报警位置和报警地址要相符；检测各个供电电源输出电压，确保输出电压在额定范围内，并对有散热风扇的电源进行除尘、清洁、加油，确保其散热良好；周界电子围栏：电压是否正常、外观是否完好、短路及断路报警功能进行检查；周界泄漏感应电缆：电压是否正常、报警灵敏度进行检查调校；将检查保养记录于《周界报警及监控系统半年保养记录》上。车管系统维保频次：住宅项目每年不低于两次，商办项目每年不低于四次（数据备份每月一次）。维保内容：对车管系统服务器及终端电脑进行清洁；对挡车机机械传动轴承及传动连杆进行加油润滑，并紧固连接螺钉螺帽；对网络交换机、光纤收发器等中间设备的散热风扇进行清洁加油；测试网络传输数据包的情况，对于出现数据丢包等情况必须及时予以处理。小区背景音乐系统维保频次：每半年不低于一次。维保内容：对小区背景音乐系统末端音箱进行一次清洁、除尘、防潮检查；对背景音乐系统各回路对地绝缘进行检查，绝缘电阻不得小于或等于0.5兆欧。每年两次检查各个设备接地电阻，电阻不得大于4欧姆。每半年1次对弱电（室）电缆管道检查井进行全覆盖检查（每季度进行重点部位检查），确保电缆沟无积水及杂物，将检查情况记录于《弱电井检查记录》上。物业办公用电脑每年开机保养一次。保养内容包括：清洁、除尘、线路整理等，保养情况记录填写在《工程综合保养记录》上。记录《年度设备设施保养计划》（YGCWY/B-GC-003）《门禁/巡更系统保养记录》（YGCWY/B-GC-017）《对讲报警系统半年保养记录》（YGCWY/B-GC-018）《周界报警及监控系统半年保养记录》（YGCWY/B-GC-019）《车管系统保养记