房地产项目营销策划方案书

3项目概况1PAGE４２PAGE４３更多资料在资料搜索网(HYPERLINK""")海量资料下载目录A房地产项目营销策划方案内容摘要：近年来，我国房地产业高速发展，成为了国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、快速的发展。同时房地产业又是一种投资大、风险高、回报显著的行业，房地产营销策划对房地产项目的开发成功与否至关重要，但是，也存在着不少房地产开发商对房地产营销策划的重要性还缺乏认识，结果造成大量房屋闲置和资金积压，使房地产开发项目没有达到所期望的效益。本文应用市场营销理论与方法，分析“A”房地产项目的市场环境，在特定的竞争环境下和区位环境下，制定出该项目有效的市场定位和营销策略。本文共分五部分：第一部分为项目概况。第二部分为市场分析，包括宏观经济、政策环境、大连房地产市场概况及预测、区域环境介绍、竞争项目分析以及项目SWOT分析。第三部分为定位分析，该部分主要从市场定位、目标客户群体和产品定位等方面阐述。第四部分为营销策略，该部分基于市场定位，制定出项目产品开发策略、生产组织策略、价格策略、渠道策略、推广策略以及销售管理策略。第五部分为项目风险回避与控制。关键词：房地产市场A项目营销策划更多资料在资料搜索网(HYPERLINK""")海量资料下载TheMarketingPlanningOfThe“A”RealEstateItemSuiFengAbstract:Realestatehasexperiencedhigh－speeddevelopmentandhasbeenthepillarindustryofournationaleconomyintherecentyear．It宰hasal遮so正gi盛venim园petus钟toour识natio边nalec资onomy午andre嗽sulted踪灵i容nthe税contin耻uousa羊nd女high您speed突develo美pmen斧t肌．窝Reale侮state拴ischa洲racter倍izedb虾ycapi甩talin薯tensit任y模，毫highr犯iskan曾dhigh荐retur提n蹦．慕Reale轧state绍market水ingpl毕anning苦have即critic值impac螺tont达hesuc躁cesso兽freal植estat脏eproj纪ectd哑evelop绩men绿t哀．鸦Ofco两urs郑e供，诵there绢areso庆merea吧lesta利teage模ntswh烧olack增thek逝nowled稳geof蛛market软ingpl渗anning嚷inho贞using竭develo畅pmen颜t捧．漆Thish镰asled木toa裁large吃number泼ofid伞lehou烤sesan淡didl葡e云－萍lying悲funds住andfi脾nally,细real亦estate龙inves探tment近can社’蜘tbrin朴gexpe夫ctedp急rofit膀s仆．货哑Theth制esisa末pplyt屈hethe扛oryof孤them特arketi竭ng,an获alyzin寒gthe穴market伪ingci哄rcumst碧ances徐ofthe环real党estate狐,work昨ingou适tthe夹effect收ivema值rketin孟gorie泡ntatio目nand号market话ingst首rategy白.The烤thesis乒isdi宗vided健intof碧ivepa雀rts:F垮irst,舞thein岩troduc浩tiono赴f炉“灰A规”今item.粉Secon脑d,the壤analy盘sesof义marke隶tingc烂ircums露tances士.Int兴hispa爸rt,it扔expou待ndsth斩rough咱thema业croeco丹nomics构andp第olicy迁circum刚stance剩,the汁summar福iesan欧dfore拨castin乡goft弊heest星atema秋rketin幸gin莫dalian掏,the膊market弹ingci络rcumst伐ances览resear感chof短“赌A纯”把,the欲repres策entati乏vecas超esin撒thedi弃strict亚andt精heana馅lysis笛ofSWO于Titem赠.Thir单dly,p论ositio竹nanal许ysis,置itmai克nlyan英alyzes驱ande芽xpound摔sthro迅ughth孕emark龟eting穷orient琴ation,级targe瞧tcust扔omer驶’伟sclus扬teran技dprod补uctor孔ientat津ion.F寿ourthl吩y,the别strat椒egyof售marke歼ting,斯itwor蛛ksout奸thed氏evelop抱ment,凯produc药tion,瘦price,来chann镇el,pr绍omotio帮nand马execut鄙ionst桃rategy器ofth迅eitem洗based撇onth润emark劈eting拜orient喝ation.旨Fifth草ly,th哀econt疯rolan益dprev筐ention览ofth完erisk兽.返KeyWo漏rds雪:Real健estat医emark眉et,慕“阿A钟”茂item,矮Marke谢tingP根lannin匪g目录HYPERLINK晃参护考架文献用州驶衬钥烂酒裳专39HYPERLINK因后键规浪记聚苍絮闲吊幸遇慈寇40筒1晶向项目概况谜1.1培健项目地块和项头目规划介绍膊本项目地块位推于大连市中山算区民主电车站煮北，东至大连雀东站，西至希崇尔顿酒店旁的抽电信营业厅，告与希尔顿酒店皆高层建筑毗邻威，见樱图储1.多1银。利图素1.1A怨项目地理位置端项目地距人民骤路商务区和天使津街商业区直脊线距离不足岗50剩0湾米天，距其两端港泛湾桥和友好广哈场的距离不超盾过欢100刮0赴米迅。阻项目地区域属叛市区一级地一嘴类区，目前为宾居民生活区，巷产权分属国产烂、军产、路产室，需动迁。项巡目地块地势平疏坦，基本无高津差。菠项目地周边有运城市公共交通除线规路衣6墙条，交通极为绑方便，起始点劳或终点辐射市浩内四区。交通惕要道为沿长江广路一线，修竹睁街与文林街与槐项目北部通道窜无公共交通线望路。颠项目地及周边盘为中山区民主愧街道辖区，覆肥盖东平、修竹惰、七一居委会圈共丧400掀0士户居民，人口悔数爱1500貌0洒人。祸地上地下建筑叮物均退后长江筒路和民主广场泪道路红线鸭1办0番米坦以上，后退其孤他道路红线部5搭米滤以上建设，后属退规划用地红战线派5锄米水以上建设。挑A涂项目以经典品哄牌为指导方向铲，以城市中心货地段为核心动宿力，为白领阶访层精心雕琢掩的太“争大连休闲文化现夜生活木区机”盲和倦“阁大连阳光海景责板式小户型住日宅闻区灌”缓。是符合商务耀白领精神特质证的复合型地产抗项目。拉项目规划总用名地面积约谨3590询0什平方米锻，耐分玉A咳、蚕B伐两个区域贿。啄A浑区位于中山区业长江佩路则—结—路修竹临街乔—垒—改文林狼街吸—凳—俭民主广场，约暖2520奋0扣平方米做，容积芦率蔽4.酱0遗，建筑密除度资35惜%仇，建筑规划为晚小高层、高层予；批B磁区位于文林互街料—才—育丽月湾大酒蚀店垂—况—拍发达年街俗—闷—牛大连东站厂区巩，约脖1070语0会平方米田，容积脏率送1.言5单，建筑密党度锁30缺%讨，建筑规划为风高层。逐两区停车面积尺每万平方米建呢筑面积不低凑于尸5摇0查个标准停车位尸（每个停车位重标准按辣3如0珍平方米肠计），不足部季分设地下停车虫库补足。驱绿化率大污于你30星%彻。保留古树、桌珍贵树木及其咳他应保留的树尊木。疼1.2刚古开发商介绍桐C挡地产集团公司醉（以下简执称贼C冬公司）成立久于杏199亚3够年，是一家以猪房地产开发、滩销售为主的大捡型企业集团公泡司，拥有五家弃全资子公司。耳在十年的发展架过程挎中另C涉公司始终秉骆持弟“她做文化地产，双造精品建稻筑幻”盛的经营理念，疼遵循打造细分腔市场上的精品柔楼盘的发展战丛略，以严谨务鄙实的态度，积万极倡导以人为托本、尊重自然游、尊重文化的吐开发理念，相惨继开发一系列听精品地产项目帝。齐位于大阳连督CB往D镇人民路蹲的杠B蓝大厦，系国际般标准的甲级写梢字楼。电自修199辈8兔年投入运营以愉来，以完善的沫硬件设施、优见秀的物业管理匀服务，在激烈伞的市场竞争中姐，独占鳌头，仗连年保障持奋90骂%浓以上的出租率言，更在开业当哀年即被国家建表设部授算予柔“漂全国城市物业断管理优秀大解厦脾”羞称号，并连年鸣保把持科“分大连市文明企朽业罢”沃称号。算位于大连星海娘湾商务中心区欠的蜻D躺大厦，作为引水领大连市高档斗楼盘的顶级豪宾宅项目，它凭沫借简洁流畅的哪唯美建筑语言执、超前的户型鞋设计、豪华的宝内部构造、稀奇缺的自然景观输、细致入微的机英式管家服务洞、智能化的楼历宇设施，为新缎都市贵族量身候订制了一座理岛想中的舒适家脸园。项目一经因推出，很快成敌为金字塔尖消伏费者的专宠，拔并以自身的综施合优势，被辽叼宁省建设厅、扒辽宁省房地产瘦行业协会评助为害“享省明星楼切盘钉”阀。同年，在大循连春季房展会相上，经公众投壤票选举，被评墨为冲“阳大连十大理想坟家抚园稻”既之一。前国家货领导人李瑞环从，时任辽宁省慰省长薄熙来等系领导人多次须到天D拆大厦现场参观短和视察，并给傲予高度赞誉。巨目前公司的总沾注册资本已达炼到颈2浑亿元人民币，挤公司财务状况倒良好。目前公墙司员涂工菜20稳0潜余人，永人才结构合理怠，拥有一大批蜘优秀的高学历科专业人才和经幻验丰富的业务斩人员。公司在狐上海、长春、丑沈阳等多个城美市设有分支机愁构十余家。公戒司组织结构图捉，见辜图请1.怜2椒。董事会董事会监事会监事会总经理总经理预算部工程部销售中心办公室分支机构预算部工程部销售中心办公室分支机构络图医1.2C味公司组织结构贴图丰C芒公司通过一系潮列细分市场地向产项目的成功己运作，从崭新井的视角诠释地忠产与城市、地躁产与生活、地爆产与建筑艺术鼻之间的关系，修用文化带动地率产，用文化推截进地产。在市建场竞争中集中期优势力量，实柔现了开发经营明上跨越式的发艇展，奠定瞧了颗C稿公司在业界不串断追求卓越的州经典品牌形象巡，充分表现出适一个优秀地产幅集团公司的专哑业特质。塌2幅斤市场分析辱2.1A厦项目丢市场晨宏观毛环境分析稳2.1.1齿细大连房地产市菊场现状洗200谅3倾年大连市枕房地产维行业持续升温愈，各项数据较伶上年有较大增丘长，见调表搜2.熟1偶。还表招2.1逼茫200观3步年大连房地产咐相关数据一览结表海名称妈数量下较上年增稿长躁(激%)缎名称院数量译较上年增呈长许(治%)菜施工面积医1396.呀6敌万领m惊2评2.2江竣工面积碌579.萍2会万手m壮2号6冈商品房销售额挑145.萝5春亿元仁21.9案住宅销售额施120.碰6维亿元纷20.5务商品房销售面跃积暴49耍8技万关m横2趁18.6督住宅矿4揭67.9溜万撇m疗2踪19.1军市区成交面积止17笑3河万阻m奶2怀25.1过市区成交额怖36.额5蜂亿元槐71.1赢资料来源：炎大连浴统计局森《在200式3榨年大连市国民芳经济和社会发丑展统计公报》工大连房地产市团场供需两旺，忍突出表现以下均两个典型特点焰：比商业房地产供冻应量激增漆200擦0厨年灰1少1羽月份，大连市奉政府开始对传梦统商业街天津炎街和西安路进看行大规模改造驳。随着商业区际改造的进行，策商业房地产供霞应量不断激增矩，据大连欧绅祝宝沃商务机构械统计，目前大伐连在建和拟建居的商业房地产蓄项目总冬计透3进7由个，总建筑面怠积胀30岩9放万平方米。其胜中商业面揉积罚17铁4劲万平米。中山洋区消1月6怎处，商业面碰积奴6宁2障万平米；西岗死区桃7慕处，商业面厕积虽34.拐9百万平米；沙河限口掉区购7且处，商业面福积鼻46.尚6栗平方米。大目前已知的大斜型商业房地产祥项目，运行方绑式比较单一，撕对开发商而言旬主要是采取分题割的方式来实堆现经济效益，凶个别的大型商毛场项目，开发薯商会留有少部晚分面积自己经伶营，这是当前蜘商业房地产开辣发项目十分雷援同的现象。经犬营业态上，这名些房地产项目破以开发商业经较营场所为主，诊辅以酒店、办俯公楼及公寓等傍配套建筑。罩相对于商业房扯地产的即将达厘到饱和，休闲使地产，在大连闪市还尚未形成班一定规模，大场连市尚未形成来一个真正融运弃动健身、文化验消费、餐饮、把美容、酒吧等诊时尚元素于一肃体的休闲地产贤项目。建立一延个真正功能完叫备、品质卓越筒、概念先进的委休闲地产，必爆将会吸引到投译资者的注意。驼（棉2氏）小户型住宅所市场热销荡200乐3捆年是大连楼市本的小户型年，服各大开发商纷怠纷开发小户型锐建筑，蛋即穷200咱2膝年万达星海自侵由港的热销后获，大连小户型租正式进入战国熊时代，几乎大咏部分楼盘都特坑辟出小户型部眠分，且销售成霸绩斐然，而花笋样年华、壹品用星海等好地段肝、高品质、具孤有独特卖点的裤小户型项目，德一经上市即引甲起了轰动效果疫，无形中为后余来的开发商增浪添了信心。漂200技3串年小户型住宅舱热销主要存在谦以下原因：药消费者需求差柏异化程度增强角，房地产市场资发展到细分的街阶段，小户型伏势在必行。江小户型总价低沿，降低了购房蛛门槛。及对小户型的需锤求主要来自初毅次购房者，购共房群体急速年徐轻化。萍市场迫切需躺要栏“源过渡性住此宅际”叼，即自立阶段嗓初期居所，要层求服务设施齐哭全，居住与投姿资功能兼备。岔投资性购买占痰有相当比例。毯200虑4恭年开盘销售的货小户型住宅呈皱现逐步递增之歉势，但是由于础单身公寓面积竖小，投资价值州高于居住价值珠，从诞生之初晋就注定了其过继渡型产品的属咐性，因此产品作的交通条件、喇所在区域的升璃值潜力将成为伙首要参考条件深。而目前大连扁适合小户型开魂发的区域主要挽在人民路、中骆山路、西安路宅商业圈以及新居一代商务中组心并—盐—签星海湾。密集掉的区域，雷同勉的市场定位将爪导致竞争日趋驱激烈。但是，颠放眼市场，一巩个真正意义上观将小户型目标灶客户群的生活股与工作、休闲惨相结合，即纯鞭粹的公建与公吧寓项目相结合焦的项目尚未出取现。湾2.1.2覆狸大连市房地产剂市场成因分析肝（浊1系）拨居民购买力的秀提高是支撑房倍地产业发展的挽内因。瞒随塘着伏“嘉振兴东北老工裂业基忆地灭”蛾和建此设施“寇大大签连谊”忠发展战略的提来出，大连市经恐济持续、快速锤、健康发展。析人民生活水平怠大幅提高忧，键200神3催年罚城市市区居民渐年人均可支配希收仿入沾910谊1俩元，絮同比倾增诚长吃11描%久；年人均消费横性支字出霸776直0先元，增梁长捡9踏%司。降同时，大连人贵口数量呈现不欲断上升趋势，营第五次人口普僻查大连城镇常沿住人口别为昆373.身7构万人，人口素饿质在市政府相碰关政策的推动训下得以迅速提包高。宏观经济殖发展和大大连肥发展战略驱动严了消费市场的舰强劲走势，城第市规模的扩大界和人口素质的想提高不仅扩大纷内需市场规模曲，更重要的是只带来了消费市遮场结构性变化恨。沉200逗3摘年大连市娃恩格尔系数已抛降齐至窑39.4烈%谦，同比下忆降眉1.高7证个百分点拒，越来越多的抱人们将消费重蚂点转移象到良“替住凳”缸、思“速行旷”距方面。正是在糊这种前提下，谎大连市房地产蛇业得到了迅猛晨的发展。境宏观经济发展法和政策导向是望促进房地产业絮发展的外部条安件。惑近年来，在国晕家总体经济空扬前发展的大环应境下，大连市抚经济快速发展夕。辽初步核算，荣200耳3观年树全市践国民瞒生产总闷值慰1632.敲6惩亿元，比上年挺增菊长逐15.2牙%招。人均滑国民蚁生产总值，按训户籍平均人口英计算赏为味2920拉6碎元，按年末汇洞率测算约蚁合拍352援9版美元。纳同时国家、省诸、市相继出台散了一系列房地酬产政策，对房碑地产行业有序友发展，培育、甘规范房地产市航场起到了积极堆的作用，详见运表骆2.汽2良。皇表勇2.2甲睬武铲近年来房地产留市场重大产业央政策懂政策类别则内容莲执行时间洲作用猴土地政策曲大连市国有土谨地使用权出让学招标拍卖挂牌芳管理试行办法赞200司2泛年逗进一步规范大腊连市土地市场券，建立一个公只平的交易平台崇。祥大连市国有土页地使用权转让危租赁管理办法编200钥2转年叠国土资源部公咸布《协议出让查国有土地使用陡权规定》薯200视3状年瞧严格规范协议唤出让土地的方遗式，影响未来坝房价的制定标丙准。笔市场政策陵大连市关于私叫人投资、购买淹商品房户口迁宋入暂行办法稀200项3具年检活跃大连楼市其，刺激房产消工费，吸引了东谨三省客户。皱新的预售标准洒实施啦200宪4轻年弯降低期房风险深，保护消费者滑利益。咽金融政策顶央行出台《应败对非典影响做且好当前货币信历贷工作的通知陆》色200贱3死年处提高了房地产必企业的进入壁庄垒，抑制房地粮产投资过热的贡现象。四央行出台《进粥一步加强房地浊产信贷业务工厦作的通知》碧200驴3厘年绣拆迁政策朴大连市城市房退屋拆迁管理办趟法瓶200货3搭年制进一步加强房驾地产开发的规醉范性。手2.1.3即缓大连住宅市场减三年内需求预胡测影痒（踪1隶）各住宅市场需求毒主要影响因素猜住宅市场需求厕影响因素包括魔经济性和社会椒性两类影响因治素，具体可以魂归纳为增1朽7糖个因素。根据稿可量化性，统撞计资料的可获室得性和完整性杏，确定尚了羡9扣个因素作为大棒连市住宅市场县需求的一般性鄙影响因素，各粒影响因素见表若2.3刃。（历年统计差数据见奥表仗2.4画）。抵表裂2.3愉能宗痛住宅市场需求旺影响因素命经济性因素勾社会性因素叙可以量化及统失计的变量读1你、居民收入水纺平赤1肯、人口数量和假人口结构驻1索、则GDP礼基高（暴）救2精、居民消费水隔平绍2供、人口自然增俱长率咽2易、人均住房支黑出（钳）撑3眠、住房消费倾橡向梁3活、人口的机械香变化率丰3地、市区人口总蚀量（骗）星4殊、房价水平钓4决、城市家庭总肝户数仇4瞎、职工平均工乐资（奶）凳5齐、衡利赴每率也5蛙、城市化水平俱5勺、住宅平均售情价（毫）瞎6堂、经济发展速咱度和水平老6梨、人均居住面森积躲6建、人均居住面鸽积（沫）轿7割、恩格尔系数蚕7厅、观念和审美奖7袜、市场实际利侍率（窜）伸8帐、土地价格消8杰、住房政策器8升、年末家庭总饥户数（维）寸9该、住房租金立9尸、人均可支配亭收入（梦）械表讯2.4返大连市历年住桶宅市场需求及佣影响因素统计饰数据待年份县年住宅销皆售钩姿量腿X恨0食万平方米话国内生产总丢值派X使1略亿元竿人均住房支出赤X虏2姐元半/秩人槽.嫂年蜜市区人口总量粪X辛3惨万人盟职工平均工资福X车4券元常/粗人淹.携年肆住宅平均售价蕉X不5亲元仙/族平方米除人均居住面积个X仓6庄平方米毅年市场化利率云X论7排元铁/幼百元锋年末溜总户遗数自X返8钻万户努人均可支配收宫入够X液9被元橡/唯人却.密年枣1990脏128.7辛117排10蛋239.6参2627样1194丢8.69壶8.2争77.8合1791贱1991防155.9责147.8铜50茄241.6危2958眉1509符9.10数9.1皇79.5替2089粒1992平202.5臣175.5构92初244.9拢3523籍1605灯9.59织9.6拖81.8战2409呀1993舱223.1钩210.7幸157三248.7奏4456顿1790坑10.12深10.6黄83.4糠3043脑1994考198.6姻394.0嘉202魔252.4倾6735重1800那10.40么11.3料84.9锁4296挨1995腥186.3寿467.5除244询254.7而7277邻1880传10.85饰12.6渠86登5712也1996瞒216.5菌514.5扭313巾257.2危8160台1970吉11.37娘11.9谜87.6灭5889寇1997挑196.8乞586.1棵359肤259.7坦8793所2178菌11.64励10.8驱88.8腊6070城1998分235.5晒649.2扛442某262.4弓9740咸2174震12.70唇6.2词89.8围6093椒1999汉241.6蚊689.2抛402欺264.2乘10824拆2306旧13.25触3.9融91.7匀6274俊2000轨263.8绸790.1客436座267.8悼12703樱2369惹13.86雀2.4剑93.5觉6860迅2001急327.2阅933.1航497傻270.7鸽14303市2679宴14.97衔2.5血94.8葡7418逃2002窄386.6谨1084.2闭644似273.2语15525喜3100刮15.74件2.1宜96.6肆8200周2003语467.9要1210易733.3殿276.1爬17561圈3266工16.50筒1.8柴98.8粒9101债资料来源：征大连航统计局《统计滑年售鉴玩1990-2远00压3藏》颠采用灰色关联箭度法来寻找大剑连市住宅市场范需求的主要影骡响因素。灰色捕关联度分析是栋灰色系统理论聚提出的一种系邀统分析的新方完法，这种方法次可以根据因素循之间发展的态忍势来衡量因素貌相关关系，因矮此，对样本大亿小没有过多的证要求，通过量那化分析，能够贵揭示事物动态仪相关的特征与婚程度。竞绝对关联度牌（光GR沙C摄）计算（过程域略），计算结强果如下：诚=0.626动2鬼，葛=0.678液9宿，孝=0.582千9炊，鲜=0.509拼0昏，茎=0.560狭5环，竿=0.515畜0阴，抱=0.500甘2率，叔=0.546偶5血，玉=0.515冬7旱相对关联度计访算岁（静grc途）沸（过程略），蔽计算结果如下羞：乎0.618辣6眠，请0.514沙5尚，腰0.563监5夺，稠0.689蝇1求，标0.947疼9荒，论0.730惰7层，季0.565厌4屡，还0.594蜜2歪，浪0.723里7普，寺灰色综合关联态度章(捐P慕)迁计算结果如下镰0.622嘱4畏，些0.596柴7之，艺0.573晨2壮，柱0.599小1熟，貌0.754读2虾，佩0.622俯8凭，插0.532厘8战，悲0.570曲3须，含0.6197孝由上面的计算勒结果，可知综吐合关联度由大巾到小的排列顺槐序为：拾﹥纲﹥百﹥羊﹥可﹥秒﹥艳﹥践﹥植通过各影响因摊素的综合关联危度值，可以看慕出，房价（耽）是影响大连券市住宅需求的接最主要因素；般其次是人均居标住面积（贿）；而其又遗和兴GD友P遭（姜）、人均可支茂配收入（崭）、职工平均督工资（望）、人均住房副支出（生）等经济性因懂素紧密相关；屑市区人口总量蠢（智）、年末家庭凝总户数（肝）和市场实际志利率（制）对大连市住建宅市场需求的胡影响不明显。罢（员2麻）吗大连住宅市场暖需求预测匪采用宜博克学斯销-气詹金斯法浊(滋B则—掉J讨法倍)万对垦200走4江—傲200痛6意年大连市住宅闸市场需求进行雹预测恒,兽为了保证预测颜的客观性和准缓确性，粉把扣200头2返和诱200份3鼓年的住宅市场貌需求量加入原哗有时间序列中蹦，重新建立预尺测方程，同时升对预测方程可军行性和残差进警行检验，均满屿足要求。预测修过程略。预测电结果如侄表烧2.5叹更多资料在资太料搜索网揭(HYPERLINK""将www.37纲22.cn久"允www.37浙22.cn裳)梦海量资料下载我表册2.5批溉叠大连市住宅市疼场短期需求预郑测助预测年份嘉2004禾2005挽2006晒面积（鸽万平方米帆）衡546.2杠620.4吩684.0（3）结论庙通过大连市住虽宅市场短期需梁求预测的结果鸡可以看出，大畏连市在未来三拾年内，住宅市谢场需求将呈现搏不断增长态势依，但增长速度舟在逐步递减。窗2.2田A捉项目开发微观组环境昼2.2.1绍区域环境分析棉项目地位于民奏主广场西侧，躬北接大连东站现，南至长江路欺，西至民主广战场电信营业厅抛，与希尔顿酒磁店高层建筑毗亲邻。项目地离挤人民路商务中剧心仅百米之距剑，与天津街商堡业区一脉相连滑，是一个闹中惕取静，贴近大鞋型商业和商务谦核心区的连接各地带。蹈项目地周边夜有观3灵1死、智20目3眼、疗3失0怠、赚52郊6充、睛1肯3肃、转70近7镰路痕共丘6遵条城市公交线吨路，交通极为趣发达，起始点阵或终点站辐射兄市内四区，其暮中至少有四条洒线路为城市主玩干线。线路分矿布主要为沿长指江路一线。（吹见欲表耗2.气6疼）原表弟2.6姿泪律顾项目地周边公荐交车辆一览表鼠线路唐始发主站饿—彩终点站桥经过项目地的南路径河31圾锦泉南欧园直—口寺儿沟厕长江路扩203街大连火车烂站似—务寺儿沟盘长江路蔬30塔民主广闭场些—售虎滩新区话长江路攀526从景润小享区唇—乎炮台山搜长江路并13惩大连火车盾站蚊—州码头童长江路私707柴民主广芝场稳—彻造船新厂锈民生街蜜其骑中盲20闷3兰路始发时间捉为斤4益：队1言5湾—就0中：乱0躲5坡；披3采1合路始发时间沟为帜5生：昂3势0仇—彼2帐2陶：挽5员0索。筹表转2.7吸顿疗击项目地的客流滚情况伴平日店节假日动步行顽坐车客流膛公交车趴步行藏坐车客流那公交车朝3600告2160忘5200剃3400济16800客5000芹项目地的客流蔑量较大，且平熄日客流量略高风于周末客流，草说明本项目地弹的交通通道作案用大于商业作滔用，有一定的滋消费群体。萍项目所在地位显于大连最著名谨的商务摆区焰—福—息人民路商务区竹及最繁华商业乱区之话一靠—灶天津街商业区闻北部，直线距钳离不足宝50雄0吐米压，人民路周边价拥有五星级酒侮店奋2机个（富丽华大崇酒店、香格里个拉大酒店），装四星级酒帅店自4匠个（心悦大酒该店、国际饭店寸、富源酒店、糖船舶丽湾酒店交），三星级酒雁店遥4壳个（徐园饭店厘、大连宾馆、同北方大酒店、虑海桥大酒店）算，其他知名酒婚店、写字状间掩3胳0鲜家左右。据统字计，人民路周纵边知名酒店及蛋办公楼的国内柿外旅客及办公贴职员可则达借25000-希3000老0唉人左右。惭天津街及其周给边商业区商业抗店铺待约垂25债0乏家，工作人员昂约茫150晴0监人左右，商场敬管理人员析约信35抢0衣人，商场内经罚营者理约评1200齿0毫人，周边写字秧间人员沟约骡1250牌0杰人左右。讨项目所在地现融有人男口伯1500怨0彻人左右。推项目所在地周口边的商业业态毒呈现如下特点否：驴（末1心）项目所在地浊商业业态经营屡品类全，但规抢模小。卡项目所在地的降商业业态种类神较齐全，主要卷由餐饮店、茶牛馆、咖啡馆、忍健身娱乐设施屡、医疗器械、街保健、音像制逮品店构成，除好个别业态外，葱规模较小，介蜓于社区与商业谣区中间形态。印（其2刊）项目地周边燃商业业态组成龙完整，具有一急定的商业规模驶，但其分布较少广，密度不够慨，尚未形成商鸦业区域中心的酬影响力。除医脸疗、医药外，船其他商业业态驴的单个经营面薄积均较小。迟2.2.2裳蔬同区域竞争性爬项目分析养（陈1缴）天植商城萄天植商城由北坟方集团开发，眼是一家集购物沃、餐饮、娱乐泼、休闲、文化床于一体的现劫代夏SHOPPI谁NGMAI幼L便。建筑面积委6405内1咏平方米筑，地上四层，绘地下三层，内盐设大型品牌综运合超市、知名题主力百货店、调店中店、折扣拼店、加盟店、警主题店等经营咏业态，主旨在挡打造现代化国眯际购物中心。围表哗2.8丘膜悼楼层功能分布矩示意表碌楼层掉主题功能咏建筑面积（平料方米）攀+4丸饮食、娱乐箭8510绝+3份男士世界演8510淋+2健女士世界序8770述+1删化妆品、饰品姥8948践-1番品牌店扩8308扁-2磁超市侍11010层-3姑车库权9995按（搂2括）海昌名城芳海昌名城由海兵昌集团开发，父是集购物、餐专饮、娱乐、休阳闲、文化于一糠体的现勾代讲SHOPPI奇NGMAI字L收。海昌名城规订划定位为时尚赶购物公园，特景设五大主题购寄物公园，即美坝食休闲公园、维时尚流行公园配、名品精品公栗园、运动休闲秆公园和品牌服青装公园，让不付同年龄段的购扣物者，不同层木次的消费者都愿能够得到满足踩，多种经营业忌态共存，能延毕长顾客在商场望停留的时间，诚不同商家又可奶相互带动人流五，从而获得双蛋赢局面。在首崭层又引进室内财步行街设计，港室内辞1彩8良米匙宽的商业步行合街贯穿整个海饺昌名城商场，凳与天津街形成抖内甲外伞“王双步行睛街制”序，有效引导顾缺客循环消费。论表杯2.9婆控楼层功能分布济示意表皮楼层泳主题功能摸+3鞭主题购物公园鲜+2誉运动休闲公园可+1潮名品精品公园系-1稿时尚流行公园逝-2候美食休闲公园泰-3存大型停车厂振(3)劫窃壹品星海燃面积：总建筑数面颈积奉3失8说万平方米，占厉地面蜘积善1雀2至万平方米（栋共旦2调6德层眼，发1蛙、奸2摆层为公建主，忆2吼6未层为会所）。以户型分析：一香室暗29针0覆套、二牲室丘8尖0铺套（该楼盘户叙面积苍为类48陵-8起0钉平方米裕不等，尤以掀6辜0献平方米赖以下为主）。妖售价利：夹580壤0刑—治700磁0霜元，每层递享增搁3亦0质元。培购买人群：由煌于该楼盘地处准海边，购买者芳多以外地人为姨主，外地人又爆以变5草0条岁以上为主，圣本地询人鹰28-4辰0平岁也占据很大昌比例。湾发展商：大连盈友谊合升房地框产开发有限公湾司渡开发商：大连希发兴房地产有垮限公司丘（控4唤）花样年华冠面积：建筑面舱积爸5课万平方米化（晌共夹2捉栋楼，每保栋摸2扔9挪层如，醒1肥0绢楼以下为公建草，裕2蜘9聋层为空中别墅肢）。任户型：一伟室只57辰0慕套，面积分别身为萌：秤28.8翁1袄、劝32.5坑0杀、报49.0割1桶、鞠36.2央8避、倚45.9荐1玻、秃55.1行9坦、凳49特.8肯9诚平方米止等；二福室眉15是2帝套，面气积堡68.5陈7挎、津67耽.1极9生平方米婚。没售价柱：玉630悉0终—吹684假0恰元，每层增轿加迟5虑0僚元。债购买人群：本疼地人多，年轻顶人为主。枯开发商：大连荣嘉合房地产公致司看地址：大连市吹中山区鲁迅旺路答1雕9铃号锁（河5咐）修竹广场号面积：建筑面电积尤2.欧3宾万平方米胃户型：一植室咸27调4布套，二蹄室妨3每6啊套，面伍积拴4赏9配—镜19挣5怎平方米排不等，尤以丰7阁0系平方米包以下为主。懒售价梳：叹500翅0榜—在750求0税元，每层增妻加捐5轰0刘元。周购买人群：以皱外地人为主，勺年僻龄慕3致5孕—从4忙5依岁为主。他开发商：大连嘉修竹房屋开发井有限公司闪地址：修竹街鼠世贸大厦后身哥（渣6包）加利亚公寓秃建筑面积睛：娘1.樱6鲜万平方米蜻，钱共尾2捕0继层。在户型：一算室钉17案6拦套，二暂室谦4裁8保套，谎从蚁3墓6作——古7芬7冲平方米惜不等，以啦6霸0队平方米奉以下为主。仅售价蜻：向308矛0返—揪430排0芒元，每层增注加工5史0互元。窝购买人群：以切外地人为主，害年榨龄华2现8昏—捐4副0跃岁为主。锻开发商：加利讯亚房地产开发赠有限公司绸地址：沙河口炸火车站加利亚术酒店旁沟2.唉2.3A压项目风险分析序（巩1撑）详决策风险急目前，虽然大页规模、强辐射山的综合消费休朱闲场所是大连户的空白，但也贱不是大连市场廉所迫切急需的记，消费者对休农闲产业的认知务需要一定的过返程。因此杰，皇A个项目存在一定闸的决策风险。龟但是，经过市平场培育，随着悲消费者消费结崇构上情感需求怠比重的增加，械对个性化产品光和服务的需求黑越来越高，消查费者复对健A诊项目的认可程嚷度也会越来越邀高。犯（泉2蛾）财务风险荐A枣项目预计需要班资金投筐入汉6.5碗5丘亿，主要通过专自有资金、银堵行贷款和合作田开发等方式来硬解决。随着国较家对房地产行毫业宏观调控力适度加大，银行胡紧缩银根造成冷贷款困难，筹找资成本增加。险同时从央行出序台的一系列政副策判断，人民劳币面临着近年戏来的首次加息录，这不仅使开室发商增加开发习成本，也使购饰房者增加了购虑买费用，从而宜加大了开发商桥的财务风险。堡（脑3谈）经营风险猛房地产投资过拨程中从规划设骄计、可行性研衫究、融资方式话、施工建设到代经营目标的实磁现都带来很强炊的技术性。如哀果规划设计不袭周，可行性研惹究中的纰漏，犹工艺材料使用事不当以及价格羡的合理与否均段会提高房地产鉴投资的风险。未从目榨前黎C鞭公司人员构成千来看，经营管娱理技术人员众悔多，经验丰富麦，能最大程度称降低经营风险计。篮（麦4没）自然风险铲自然灾害风险余因素主要包括竭：火灾风险、旁风暴风险、洪裂水风险、地震举风险、滑坡风斑险、泥石流风毛险，雪灾风险顾、气温风险、先暴雨风险等。笑对于大连而言行，这类风险出阔现的机会较低啊，但是一旦出鸽现，造成的危傍害是相当严重遇的。因此必须右对大连地区的鸭环境条件、天贷文资料、地质耐地貌、气候条正件等做一定的给了解分析，采寄取相应的对策目以规避风险。停2.慧2.4A茂项目市场烤的导SWO症T脖分析败（驾1纲）项目优势分纽析慌（鞠S棍）住①责理本项目地理位聋置较为优越，塞高档住宅发展睁集中区域，交陶通便捷，易于屡吸引人流。池②调美定位准确，瞄菊准市场空隙，康区域范围内易沾于产生特色差赔异化竞争效应帐。率③具评开发商信誉卓奥著，品质出众型。寸④歇牵工程地质条件陕良好，可降低炉工程建筑安装蓄成本。粘⑤叼碗项目所在位置愿是目标消费娱群血—属—忌白领群体、企取业管理者、商谦业经营者集中循区域。坚（饱2贫）项目劣势分面析郊（速W更）弓①重刻区域小区环境景差强人意，只对有一面临近繁异华街区，其他岗三面人气较差桌。然②挂况天津街改造后邻，其一站式商霞业模式，会对拿项目产生一定灭负面影响。皇③赚话周边综合景观竿条件较差，绿能化不足。立④喘贼C女公司尚无类似赶项目的开发经统验。夕（昨3卵）项目机会点蝴分析跃（株O爽）裹①分眼项目所在地区短域是本市商业臭区和商务区的输交叉地带，发灯展潜力巨大。滩②摘泥项目规划的大改型综合生活、锐休闲娱乐设施党在大连市尚未端出现，属于创公造性举动，填代补了市场空白普，拥有了良好短的市场前景。虚③检青项目规划对于础目标客户群体求，拥有很大吸厅引力，同时经继营者、投资者解对项目持有非歪常乐观的态度从。雷④买振以高雅消费为斥导向的综合性兵商业项目在大狮连属于首见，肾能够满足现代幼都市人生活品纯位的逐渐提高截。评⑤欢剧项目周边的商燕业项目较多，品但是作为差异康化经营，其他菠项目的众多从鹰业者恰好是本使项目的消费者悲。忆⑥喷负项目周边旅馆剂业发达。股⑦裙项目所在地流胆动人口数量较动大，拥有潜在义的高消费群体芳数量多。梳（融4音）项目问题点煌与风险威胁分劳析虎（昏T折）撕①奸点从大连小户型娱市场考虑，直民接竞争对手较反多，同档次楼弄盘素质亦很高痒，市场竞争正笨趋激烈，势必事对项目形成冲弦击。幻②饶旋市场目前的商阻业地产项目日闹趋饱和，部分辽投资者由于个弊别项目的不良佛反应出现观望诱态度。涝③牌脖项目的业态构样成非常新颖，成对项目规划提俩出了很大的挑扩战。(5)结论飘通过上述分析亩，可以得出结词论巩：社A统项目优势明显裳、存在劣势、祖机会难得、威娇胁犹在。在整慧个项目的运作惊过程中，应充遵分利用优势，诸突出优势，对获于项目劣势，槐要高度重视，邮予以转化并限迎制在一定程度胞内。要抓住机找遇，对于可能喇影响项目的威琴胁和风险，应乡采取措施加以卷规避和控制。山3延算市场定位机3买．膜1埋A墙项目市场定位京3.1.1狐项目定位的市口场背景陶（翼1升）人民路商务凑中心、青泥洼炎、天津街商业野区近在咫尺，浴需生活配套支唯持。谅人民路上，汇签集了大连市的沾众多大型写字那间和酒店，是擦大连市的中央秆商务区础（旺CB泛D挠）。天津街、类青泥洼商业区提也存在着大量碌的商业经营者格。这些白领阶核层、企业经营什者在这里工作戚、活动，诸如热商业洽谈、朋它友聚会、工作霞之外的休闲娱膨乐等功能都要士在这个区域内辈实现。而且大园多数白领及经昏营者的夜生活灶比重较大，很再晚回家后，第太二天又要很早舱起床，赶赴一百个小时车程之秀外的单位，相湖对来说既浪费亮时间又很不方窝便，需要有配滚套设施支持。求同时，项目地畅距离大连港码热头只有几分钟涌路程，大连港茶码头，是往来宽各国船只的集押散地，码头周匙围，是与大连晒有经贸往来的驰世界各地的船准员、商人了解愉大连、认识大甘连的窗口，酒扩吧、餐饮、购尚物，更是各国营来客下船的首组要目的。在这无个位置建造独扮具民族特色的橡酒吧休闲街，赶具有各国特色刑的高档餐饮一绿条街，大型购搜物超市，齐全凉的休闲娱乐设艇施，势在必行吩。猪（绕2名）现有的配套许设施无法满足虚消费群体的需尼求。玩益缸从前述项目地纹周边商业环境夹分析来看，现单有的配套设施蔑无法满足消费灶群体的需求。碗现有的配套设茄施大多集中在障大型商业设施慨上，功能单一尽，竞争激烈。局大连的休闲产维业尚未形成一毒个完整的规划龟，酒吧经营方隙式缺乏特点，牌尚未形成大规努模的气势，餐悼饮经营较为分嘴散，高档、独表具特色的餐饮烛品牌没有一个表规范的聚集地置，适用白领一申族消费的其他欧休闲设施，如娱美发美容、运雨动健身、智力虚游戏等各自为智政，管理混乱箱，品牌店与普足通店铺混杂一姥体，缺乏统一演的管理规范，句统一的格局。（3）结论表有鉴于此，在誉中央商务区咫元尺之地建设一遭个工作之外休夕闲、娱乐、生样活之所就非常留必要，使两个珠区域相得益彰帝，互相支持。贤3.两1.2A们项目市场定位冰根据以上数据家及资料的综合柳分析，在满足梨规划条件和充典分利用资源的毁条件下，该项醉目的市场定位成为：粒高雅的消费环理境内，以休闲细、娱乐、餐饮昏和商务活动为畏主要商业内容物的誉—执—乌中央商务生活帐区。谊具体特征为：延规模大、档次大高、特异化。关3.1.3兽苍市场定位的阐宽释掀本项目为一个卡公建和公寓相叨结合的综合性热项目，项目的声整体定位逐为逆“浑中央商务生活抢区猫”挡，即为中央商竖务区和中央商允业区配套的生竖活区。为广泛粪集中在商业区摆和商务区的经孟营者、白领阶爪层提供一个集友居住、休闲、直娱乐、购物、猎餐饮、服务为燃一体的生活空剥间。这里与工渗作地近在咫尺罩，是工作点之净外的另一个世率界，工作之外疤的一切需求都但可以在这个区伯域里实现。荣3.2名当项目目标客户鸽群体及特征分蚁析危3.2.1摇持公建项目目标毕客户群体及特防征分析婆（股1极）目标客户群佩体单商务区白领和心商业区经营者责企事业单位接高待的商务客户茂中等收入以上回的工薪阶层婚东北地区来连晒的定居者、投妇资者。南驻连外宾、驻即连职员镰（斜2仇）特征描述收入状况词白领收入月平顾均宾：陆250各0曲元左右；浪商业经营者收颠入月平均督：毁1000缺0呜元左右；俩企业管理者收扒入月平均词：巡300牙0黄元左右。暂目标市场覆盖曾范围泼以中山区人民售路周边高级宾粥馆、写字间，颜天津街商业街错为主要目标区咳域，青泥洼桥淡商业区为次要熔目标区域，兼伶纳市内各处的翅消费对象，函安盖市内各区、削大连以北等。消费年龄便年仙龄唐2移5输—捷3灾5因岁的没有家庭畏负担的白领；威年饱龄兆2站5段—厕4搭0亮岁的企业管理某者；彩年币龄格3踏0帝—竭6技0墨岁的中小企业杜主。答消费动机和心登理定位绘以自购自营为帆主要购买动机仁，兼有少量用旁于出租、出售佳目的；尚追求时尚、健姓康的生活态度姜，保持着与现着有生活模式紧宫密相连的社交次关系；陪注重生活品质天和品位，有消证费方式与自身断价值相等同的蒜衡量标准；青认为这种消费汉场所高雅、时挠尚，符合客户遭身份和企业形鲁象。妇3.2.2维秘公寓项目目标叙客户群体及特钢征分析匆（枪1爹）目标客户群突体糠有经济实力的痛单身贵族；地收入较高但积言蓄较少的青年赏夫妻；债外地来大连打界工的高收入人锁群；私营企业主；包用于出租等用表途的投资人士棍。切（零2练）特征描述淹年龄层次灿：扬2骑5忘—俭—唐4削0市岁之间的中青嗓年为主。成教育程度：学愁历较高，普遍俗为大专以上。贩职业状况：中蚊高层管理人员姓或专业技术人券员模、病I鸣T肥人士、私营企限业主。进经济收入：月阵收折入兆300耐0末元以上。倡职业背景：白筹领阶层，多在丈私营、外企工扫作或自由职业存者。章家庭成员：单眨身或两人。慎置业情况：多猫为第一次置业宵。忆付款特点：多亚用按揭贷款。葛生活方式：追勿求不固定的生眯活方式，对生雀活品质要求极析高。球购买心理：作刷为过渡房，仅苍结婚前或后使匀用，过后用于调投资，或纯粹旱用于投资。城3.3尤A灯项目产品定位小3.3.1午蚀业态及功能定驶位曲业态及功能定既位就是站在目膜标客户群的立掘场上，对项目尸的业态和功能宴进行系统的规滔划，进一步地仔满足消费者的妻需求。本项目确立足未来高品盗质商务配套中狸心区规划，以象满足目标客户菌群体生活配套袖需要定位业态近和主要功能。笑具体为以中小率户型精装修的件高品位的公寓蹦为主打产品，院辅以公建部分另为商务生活全忘配套，覆盖生尝活各个环节。循（拼1崭）生活居住功燃能辛项目为目标客捆户群提供了一赛个生活居住功痕能客区坦—夫公寓部分，南鼓北越层的户型浊设计，使得卧轮室、客厅有了推明显的区分。废公共空间也符骡合目标客户群赏的生活习性，信即鸣有土2邀4份小时便利店纹、冠2崖4棵小时自助型洗劈衣店粥，驶2斜4徒小时自助式健抖身房，最大限片度满足消费者齐居住生活需要摇。叨（绪2酸）娱乐休闲功移能危项目地一带常届住人口较少，盾由于属市中心酸繁华商业商务咽区，在此地工惑作、经商的流误动人口较多，醋白领、私营企类业家的工作压睁力较大，对于矛工作之余的休宅闲、放松极为纱重视，加上靠质近大连港码头凳，往来的中外陈船员、商贾都缠决定了项目公汉建的娱乐休闲临体系占据大部舱分的比例。药酒吧文化休闲离街是此部分公签建的主力部分府，建议触在征B腥区单独辟出一卷片区域建设酒变吧一条街，实尊行不同的建设参风格，不同的坛经营方式，尽友量作到不影响辽小区住宅及其微他公建的经营炉。中央设立园蚊林景观带，咖刮啡店、健身房勉、娱乐场所点曾缀其中。宗舞厅、休闲屋律、茶馆、咖啡盾屋、桑那洗浴饥中心是娱乐休圣闲业态的必要秃点缀，建议规逗模不用很大，段但一定要精，技选用本土知名罗的品牌业态，他如名典咖啡，丢金百合、红宝池石洗浴中心等原，晴J坦J商、矿BANAN长A妨等舞厅。双美容美发是项扩目目标客户群驳的生活必需品泛，可选用思妍绪丽、虞美人、外香水城、杨丽斩萍等品牌美容曾院。倘阅览室、棋牌扑室、小型影院丝、游泳池是提跳高居民娱乐生算活档次的配置诊，虽不是必需乘品，却是必要闲品。项目目标留人群、周边商舟圈的消费群体悲对于图书、电碗影、游泳情有潮独钟，这些设概备是提高小区少档次，或是绝央对消费者最后意购买的关键要兆素。住（浆3答）运动健身功漠能谊健身房、保龄川球、乒乓球、荐飞镖、壁球是档现代人喜欢的翠休闲运动项目嘱，健身器材和舱健身中心应引块进国际知名或金本区域知名品痰牌，如中体倍悲力、舍宾等。千（伸4刃）文化产品功剃能姐书店、国际画驳廊、文化培训治教室是针对目谅标消费群体精械神需求以及现糖在大连文化市显场缺乏精品设障定的业态，以丝精品经营为宗廉旨，提升人文抗氛围，规避大战众文化为主导蔬的一些文化产耍品。可以考虑得引进三联书店总等一些在精英转分子中享有盛其誉的名店。论（汁5嫌）餐饮功能望餐饮是中国人尼最赢利的业态笋，全聚德、东嫁来顺等北京特超色店；巴蜀人谱家、川外川等岛川菜店；重庆闯小天鹅、苏大桥姐火锅店；天骗天渔港等海鲜璃店。店不在多厕，重要的是有离特色，有品牌涂。众（斥6委）生活服务配龟套功能撞洗衣店、自助汪洗衣店、商务购中心、家政中债心、会所，小筑区的目标消费米群日常生活渴蛇望简单、时尚预，一些生活的牌琐事不屑挂怀传，因此完善的奴生活配套设施闪较为重要。借咐鉴北京、上海桌等城市的小户棒型生活配套，遥应从生活的每僵一个角度出发罚，关怀客户的偶生活细节。招它商主力店建议钥为具有一定特弱色的店铺，如抵法国福奈特、玩三洋干洗等。蠢3.3.2些醉户型定位喷本项目首创阳渠光海景南北越羞层小户型。在悬北方，人们对漫居住朝向的要塘求非常高，南滋向房是人们的韵首选，而另一逝方面，项目地盲北向又是珍贵纪的海景资源。接阳光海景南北委越层带给大连岔人一个全新的稠空间概恳念猪—服—绕跨跃两个不同名空间层面，呈独平识S货型叠加，楼下姿的客厅与楼上谦的卧室分列板师式楼的南北向娇，如果卧室在采南，客厅便可辣坐拥海景；反瓜之，如果选择颂听海而眠，楼您下的客厅里便谜入眼都市的无洋尽繁华。同彩时午35鞋-6姨0这平方米污的建筑面积，统又使得总房款双降低，提高了评投资收益率栏。最“袖阳光海景南北框跃验层炒”检的出现，使得傻各功能房间布弦局紧凑合理，般室内交通面积派集中，家庭功后能流线清晰合姿理，平面使用棒系数更高，实逐现了小户型户体户朝南、户户抓见景、明卧、仇明厅、明厨、净明卫的四明健踩康居住理想，输具有划时代的鹊巨大意义。障3.3.3朝胶景观定位升目前的房地产疯市场已经芦从饼“甘概向念柄”丢时代走床向然“解影爱像服”除时代，客户在灌购房时越来越史注重楼盘的外岛立面与景观绿释化的功能与视挎觉冲击力，特执别是高价位楼马盘，所以项目绵成功与否，景暑观设计也是至喊关重要的。崇本项目的景观牵定位以风格鲜丧明、特色浓烈翅、韵味十足为钓表现主旨，如错上海的新天地父、北京的三里芦屯、海南的洋按人街一样，成卖为一个时代、热一个地区具有青鲜明时代特色豪与人文标志性酬休闲、生活、敲娱乐场所。民同主广场具有老概大连的浓厚的静特色，延续大歉连风情的同时原，而本项目作浴为一个时尚感店受较为浓烈的锡项目，无论在泉建筑风格，还留是内部装饰上路，都应该以现邪代风格为主，约但在不同区域聋，应依据业态诱来布置规划。捞4A狗项目营销策略显4.1A斜项目饭产品开发策略堆4.1.1更弦规划方案构想狮整个区域的规但划以现代、舒伐适、方便、休竖闲为设计宗旨务，以风情独特副的休闲娱乐临骡街旺铺，营造暮整个区域的高株尚浓郁休闲氛级围，以大型主求力店和旗舰店纳带动整个区域宋的高档次和高委品味建设。住腥宅和公建有机尾结合，公建以嘴不侵扰住宅私攀密性的方式设屑计，住宅部分修设独立出入口茶，不受公建干净扰。教（宝1份）公建部分规仍划梯公建分船A狐、州B宵两个区域，两专个区域以动静住区分。智A盆区主要集中一杆些静态的业态匹，如：吧文化灵一条街、特色壤餐饮街、西餐翼厅、休闲屋、液咖啡屋、高尔秃夫球专营店、故健身会馆、美展容院、阅览室归、国际性快餐概连锁店，如麦洗当劳、肯德基闭等；言B崇区主要以动态纲为主，设舞厅私、夜总会、桑柜拿洗浴中心、泡小型电影院、微大型餐饮等。刷两个区域内的轧建筑以富于变暴化的人行步道侄做为分割，营支造一种繁华、英高尚而雅致的浴休闲氛围。索（溜2灯）公寓部分规劳划支以实现住宅高酬舒适度、低能丹耗及高生活质风量为宗旨，进天行住宅部分的恰规划设计。岔住宅为高层，怪保证户户朝向扯及通风采光的料均好性。拴户型全部为盲40~60稀㎡小面积，单续套总价格控制临在祖2当0怜万淹~标3拳5婶万之间，借鉴倍国内外小户型博设计的先进案也例，参考日本优科学、人性化抬的住宅空间设委计理念，设计南出功能多样、庆空间感强的小关户型，使居家压更为合理、舒渔适，引领最新饺设计潮流。炭住宅为全装修菠成品房。背（啊3隐）建筑风格嫌建筑风格避免私繁琐，强调随厌意简约优雅，厉外立面采用较红淡雅的浅色调诸，外墙材料采侧用进口涂料与丢石材基座，但窄需注意施工工断艺，作到满足脱挑剔的白领人露士口味。稠（五4滨）园区景观妻项目绿化面积睁较小，不适合脉走气派与豪宅趟产品的路线，谅只能走独特精追致垂直立体化积型的路线，更扣注重人与自然毙的和谐共存，法所以项目的景皂观细节处理到酿位显得尤为重储要。途园区景观以自将然为主，步行棕街两侧的街边蓄古树，树下藤统椅，与店内满沉溢而出休闲娱丸乐气氛交相呼枣应，自然形成举一种浓郁而轻紫松的商业氛围龟，充分体现休峰闲商业的特点稻。自然形成的区街边花园，随快意而为的景观伐小品雕塑营造献一种自然舒适趋的消费环境。桶区域中央设标械志性大型水景适，主题音乐广著场。肾（坟5期）配套与装修龟体现从客户需框求出发，铺用而“宽心镇”雅打造社区先进殊开发理念，增碗加提高生活质什量的配套系统邪，如：健康新绘风系统；外埋项头加厚保温系恶统；外窗健康将低能砂系统；拔防噪系统；水展处理系统；室拳内除尘系统等符。并全面配套左智能化住宅体报系，如宽带光股纤入户，报警妻系统，可视对千讲系统等。裁住宅装修强调饺厨房和卫生间婶的现代化和舒厕适度。室内提哑供独立式中央做空调、热水系玉统、纯净水直港饮等，配套整磁体橱柜及卫生递间全套卫浴设采备，地面采用径地热复合型地矩板。里4.1.2踩未主要技术指标街弦猪损续云3.5哑9晌万黎㎡纤总建筑面积孝：络牌溉15.蜡8酸万㎡前其中：地下舍室赤颜3.7赖6茫万㎡钞（寄B壤区地下二层茎，萍A鹿区地下一层，矛住宅部分地下堪二层）；狡零上公建柔：茂3派.1雪4笼万㎡（含住宅滑底商及若干独炼立商铺，地上甩三层）繁高层住宅缓：艘8嘉.皂9苦万㎡（六浪栋惧3怒1扬层住摘宅滨—芬标准墙层三2焰8靠层，总高度酒96m遭）变腔穷仅贸铁慈埋寄容积率向：侨A仆区傍4.贿0麦；歇B掠区禁1.主5士。装绿化覆盖率：仪大方于僻30报%壶；起4.2A阴项目挎产品生产组织董策略培4.2.1竟销总工期识织尽施工工期：乳200弯3扮年建1姻2竭月轰1泥日匆——蛙200洋5壳年贸3勿月突2捷0挠日乌（喝即却0哀5庄年春展前完工恼）榴，邪1纲4透个月，蹈445码天。洁4.2.2霸扬分期开发计划早B涝区公建（含底工商）主体封顶仿：露0予4逝年拿5栏月滩1胖8蹦日坊；偶A敢区公建主体封掩顶：效0辣4栗年漂5岔月顷2控8狐日束；下B尺区高层住宅主拖体封顶：岂0赴4管年律1晴0拍月最8专日票；脉A翻区高层住宅主冷体封顶：布0揪4险年搜1顷0软月阀3旬1卡日拍；巧A替B设区公建（厅含掉B茄区底商）竣工蔑时间：警0运4卡年害9寿月断3葵0恩日绵（并A窑区底商纸1档0监月波3兴0厅日兄完）；虹B累区高层住宅竣等工时间：幅0混5舰年蕉3买月嘉1究日桃；此A缺区高层住宅竣添工时间：盐0武5列年吼3婆月率2姨0车日率。叶4.2.3绘胃工程进度影响辽因素丑（就1宽）拆迁的进展购程度；完（亡2奋）建筑设计方承案的报批时间滑；组（索3冲）冬季施工的挎最大可能性，交尤其述是妄0保4膀年辨—幕0夹5更年度冬季室内昼装修施工的取郑暖可能性；刚（赞4抱）综合能力强寻的施工企业及罪最合理的工序腰穿插；浙（霞5尘）施工过程中爬的重大设计修冠改（商铺部分服）及相关二次脱设计的尽快确跑认；宣（培6环）阶段性资金畜的保证。斑（铜7冲）确慎定堂B欧区先局部开工挥的可能性；踢（兆8府）局部开工与右后续开工的合宇理衔资接金—夹—裹即对工序连接旅的最小损失时描间的把握；腊（唤9划）为抢进度而牛增加的冬雨季王施工费的程度苏控制；恢（登1缩0愤）总包单位与虽甲方指定分包较单位的合理衔絮接；繁（猎1旱1猪）甲供材料（滥设备）的预先重采购及进场时扎间；讲（塞1巾2配）文零案胞—社—绘重点是施工档响案的同步编制常。读4.3史A著项目咱产品价格策辱略古订4.3.1罩淹定价目驱标盾惜考虑到大连休帐闲房地产存在妄市场空白，祥需要进行市场湖培育，结合项树目营销战略和剪竞争因素傻，皮A饱项目公寓定价喇目标应为提高商市场占有率目魄标，公建定价村目标应为竞争框定价目标。杨4.3.2盗逢定价方添法咸腾A攻项目公建定价拳方法采用竞争山导向与需求导桑向相结合。按骑定价采用竞争纤导向确定杯为珍1000尾0蜘元励／凑m华2寺基础上，结合昨公建具体情况昨实行需求差异银定价。定价范结围恋在吩8000-1寺200膏0瑞元促／肃m底2尊，均谱价骗1000钓0具元趋／怀m菜2富。碎A圈项目公寓定价浸方法采用成本栋导向与需求导择向相结合。按脊定价采用成本小导向确定旺为论575慎5洽元租／谣m启2唱基础上，结合细楼盘具体情况盏实行需求差异再定价。影响需凯求差异定价因飘素包括：朝向狸、户型设计、肤景观、采光通帖风等。考虑修到催A情项目公寓采用蛋阳光板式小户耻型，因而上述迫因素除景观外慌无重大差异，陈而景观与楼层风密切相关。因讨而建福议萍1傍4玉楼采用均价忌，膏575闲0冰元哑／忍m劳2笛；约1-1怎3渔楼每层递准减拿10钱0性元巧，细1烂楼垒445炸0偷元婶；作15-2需8羊楼每层递痛增侮10厌0吩元集，茎2气8奋楼心715旬0客元艰／采m件2骡。拦4.3.3航定价策略讯在根据适当的留方法确定了房章地产的基本价喉格以后，针对愿不同的消费心却理、销售条件裙、销售数量、蜻销售方式及市雷场营销环境，抢房地产企业要担运用灵活的定淋价策略对基本辫价格进行修正引，以保证企业听整体价格策略喜取得成功。常讯用定价策略包已括：奖（复1予）心理定价策净略如心理定价策略妈是为适应和满稼足消费者的购仪买心理所采用柳的定价策略。带包括尾数定价演策略、声望定葵价策略和整数捏定价策略。尾鸭数定价策略是慌依据消费者，炒有零数价格比赤整数价格便宜迫的消费心理而愈采取的一种定抵价策略，这种碌策略又称奇数钟或非整数定价芽策略。整数定扫价策略是把房略地产商品价格皇定为一个整数焰，不带尾数，泰这样使价格升背到一个较高档恩次，借以满足专消费者的高消假费心理。消费前者会感到该楼悠盘与其地位、棋身份协调一致狱，从而作出购肚买决定。声望冈定价策略针对表消费良者饥“忍价高质必涝优闭”践的心理，利用井本企业和企业转开发经营物业途的声誉，对产上品定价。其价疫格一般比市场涝同类物业价格裕偏高。因此，线高价与品牌商该品房配合，更寺易显示物业特捏色，增强物业无吸引力，产生拳扩大销路的效卷果。辈（贸2侨）折扣定价策知略陷这是一种减价玩策略，是在原嫂定价格的基础喷上减收一定比赴例的房款。灵凤活运用折扣定月价策略，是房储地产企业争取患顾客、扩大销廉售的重要方法炊。唉①的吐现金折扣：这损是房地产企业椒经常运用的定婆价策略，是对团按约定付款日充付款的购房者娘给予一定的折零扣，对提前付奥款的购房者给寨予更大的折扣浅。使用这种策董略的目的是鼓挎励消费者提前自付款，以加速踏资金周转。夜②肯合数量折扣：数结量折扣是根据交消费者购买物线业面积或金额面的多少，按其桶达到的标准，笨给予一定的折惧扣。购买面积刺越多，金额越局大，给予的折胶扣愈高。羊③涉证季节折扣：季复节折扣是指对彻在非消费旺季轻购买商品房的悉消费者提供的销价格优惠。盯④锹餐推广折扣；推祝广折扣是房地向产开发企业向愉为其物业进行能广告宣传、展福销等促销活动园的房屋代理公僚司所提供的价团格折扣，作为私给房屋代理公特司开展促销工愧作的报酬，鼓胆励代理公司积垦极为房地产开作发企业物业扩遇大宣传。却（转3篮）差价系数策背略盐作为统一于一滋栋大楼的各个难单元，因为地装点一样，建材针一样，营销费枣用一样，所以科它们刘是资“柔一能样皂”青的，它们的基财本价格保持一闷致；作为每个麦相对独立的单四元，它们层次蛾朝向不一样，时房型面积不一掌样，视野景观片不一样，因此湾它们又建是彩“肆不一且样度”这的，在基价的隶基础上，整个依价格体系也适疗当地予以微调度，每个单元也涛有其相应的差所价系数。伤差价系数来之身于群体性产品校的差异性，遵勿循按质论价的木基本原则，其馋最终目的，是壮为了均衡销售厨顺序，以避免里各种条件占优竟势的单元被抢衔购一空的同时裤，剩余的大量肢条件稍逊的单打元无人问津。餐另一方面，除末了被动的均衡博销售顺序，差金价系数还反作凯用于群体产品捷。通过有意的次大幅提升或降叙低某些销售单茂元的差价系数衬，以达到促销樱或限制销售那六些特定销售单后元的目的。这注时，在产品的碰价格策略中，游差价系数已从极单纯的价格微绑调办法，演变翼为一种简洁有源力的促销手段错。诚A例项目的定价采摆用整数定价、坦季节折扣和差岗价系数相结合粮的策略。坛4.3.4吗属价格变动武在以下情况下陷可考虑价格的纲变动，价格变迈动包括提价和彩降价。垫（腰1宵）提价条件极①目破成本提高；房修地产开发过程慌中难免会出现因一些预料不到怨的因素影响开筋发成本，如：紧建筑安装成本煮中地基处理增缝加的成本。遭②机烤楼盘炒作效果府好：楼盘在广首告树立形象和父销售人员销售参技巧的作用下弟，中央商务生奔活区概念得到扑购房者一致认渣同后，可在适滚当时机，依适犬宜方法略微提事高均价。师③获熄竞争楼盘提价奖：由于项目的眨竞争导向定价捎法，当竞争性限楼盘明显提高框均价时，本项纠目可考虑采用争适当提价。昌（哈2汉）提价方采法轰—被—筋隐性提价可房地产项目实我施提价策略不巨宜实行单步提构价法（一次到煌位），而应通临过减少折扣的扩办法实行隐性狠提价；而减少酿折扣的同时可屡通过诸如免一杠定时期物管费尤、免煤气进户取费、送礼包等吴形式对购房者驱进猾行闯“智心理补敌偿构”植。飞（颈3挥）提价时浅间悠—铃—丰节假日良节假日时可举镰办一些促销活议动，在各迹种驳“透买房有肌礼耕”垃的活动过程中誉，在消费者不嚼易察觉时悄悄郑提价。呈（关4岛）降价原因。猫当竞争性楼盘骑降价（或提高弟折扣率）时，芬为防止失去潜布在顾客群，增介强楼盘价格竞荐争优势，可考收虑降价。但楼萝盘不宜轻易实脑施降价策略，案否则易失去先白前顾客或对顾灶客购买心理产括生不良影响。范（裤5忧）降价方击法章—炎—新折扣法红与提价策略相拨似，楼盘不宜朴采用单步降价惠法，因为顾客奉普遍都驼有血“落买涨不买傻跌澡”望的心理。降低欧时也应用隐性裂降价法，提高飘买房折扣率或答维持原折扣率煌而采用其他促婆销手段，例如辛：送物管费、嫁送家电、免煤共气进户费等。吧4.3.5蓝说付款方式摆（舅1析）一次性付款斤一次性付款是禁指购房者签订趟契约后，立刻浸将所有的购房邻款项一次性地棕付给开发商的疼一种付款方式僵。这种付款方漂式干脆利落，樱免了后期追付仙其余款项的诸要多麻烦。瞬间班交纳的巨额现壁金又缓解了资净金周转问题，邮是发展商最为析希望的付款方盛式。当然，作宾为一种回报，吨一次性付款都跟是有折扣的，廊小的九五折，榜大的八八折，程甚至八二折，欣这主要取决于规该楼盘距离交墙房期的远近和卖业主对整个房藏地产市场近期苍涨跌的一个判私断。交房期远野，折扣大；交舱房期近，折扣获小。史（招2李）分期付款碍购房者签订契盘约后，按时间公分期逐一交纳扫房款。例如首眯期付房款总额天的宏2努0笑％自，弓X睬个月后付房款钥总额付的模5伍0鼠％，蝴再茶X店个月后输付盾2订0缎％，交房入住督付清尾袄款耀1狭0付％。旁（萝3忆）银行按揭川随着房地产市懒场的日益发育漂成熟，银行按芽揭作为一种诱无人的付款方式贸，开始越来越惧广地渗透到房把屋预售之中来太了。一般来讲绩，按揭是指购灵房者在购房时颈向银行提出担衰保的质押文件慨，经银行审核丘通过取得房屋说总价的部分贷纱款，依抵押约牛定，按期按时鹅向银行偿还贷悬款本息，并提答供该房地产作疾为偿还贷款的茄担保。若按期喂付完本息，则淘收回产权，若遍不能偿还贷款蹄，则银行有权抢取得产权并予棵以出卖以清偿点欠款。近年来仰，银行按揭发孝展迅速，按揭杂付款是发展商侄、购房者、银蒜行三方面利益断均衡的一种付尼款方式，是普源通居民得以购捷房的途径，也独是商品房市场突成熟的表现和叮促进剂。速更多资料在资浅料搜索网做(HYPERLINK""奶www.37塌22.cn呜"就www.37乘22.cn挨)需海量资料下载承4.4A庭项目的营销渠掉道策略弊（性1着）开发商自设飞销售机构，采消用现场销售的耕方式，通过广辱告吸引消费者畜到售楼现场接雀受咨询和成交愧。开发商自设谷销售机构，可横以最大限度的丙实现开发商的榨整体销售意图垂，进行销售节丸奏控制，避免亩销售短期行为铅。现场销售还阔可以增强消费讯者信心，激发蛋够买欲望。摘（蝶2帅）到企事业单职位开展项目和爸产品说明会，备吸引集团购买息客户。项目地络周边，目标客骂户群相对集中售，采用上门销妇售的方式，提序供团购价格优肤惠，可增加集江团购买的机会厌。同时，从项胳目整体优势和些未来发展前景概考虑，公建招疯商也要对业态奥和品牌进行限歪制，要求销售临人员采取上门绑销售的方式引赴进国内外知名炊品牌店。昏（帜3抹）参加大连市酒房地产交易会夸。近年来，在拖星海会展中心偏举行的春、秋六两季房地产交缓易会，已成为寻房地产企业展牌示企业实力，划推进销售的重岔要渠道。建议调高度重视房展具会的作用，精很心准备，重拳穴出击，以房展缩会为契机，掀骤起销售的新高苦潮。同时可以侦考虑参加外地脊房展会，以吸彼引外地消费者稀。效（井4看）矮网上销售项。目前众多的涝北京楼盘纷纷怠以网上放号的哨方式进行市场帜启动，考虑到笛目标客户群体恢拥有同样的爱王好取向，上网对是其群体特征查之一，制作个肌性的网站十分谦必要。洗（伏5洁）房地产营销邮策划公司代销子。目前大连市科房地产营销策伶划公司已达到番数百家，其中隐不乏信誉卓著潜，经验丰富者取。可以考虑在冠清盘期将尾房参一次性包销，淘一方面可以减刺少营销费用，带将精力转移到洞新开发项目，僚另一方面可以锣对项目进行二申次营销，提升宇尾房价值。糊4.5A兄项目市场推广阔策略调4.5.1附市场推广策略效的原则颜（逮1似）强调项目差档异化的原则毒在推广中向外珍界强起调撤A捷项目的与众不袭同之处，主要耕表现在：①产品差异性榆第一、项目定黎位上的差异：准结合居住、商居务、休闲、娱乒乐等多种时尚识消费元素为一葵体，面向目标贼明确的白领、惜企业管理者、戒商业经营者等虹消费受众，区探别于竞争项目铲的项目主题过道大过广，实现饲有的放矢的营鹊销策略。北第二、项目规妥划设计上的差越异：整体建筑耻线条简洁，色娘调明快，采取荷区别化、特色婶化装饰，从而椒使各部分之间苍遥相呼应，形泛成每部分特色暮鲜明，主题明躁确，又同为统呢一时尚主题下它的有机构成。乞第三汽、躲袭商业业态独特腾：将各种时尚隐、高雅、健康铁的休闲娱乐项此目进行筛选整舒合，为目标消抬费群体提供一列个可以放纵情鱼怀，舒