房地产-头部房企月报（5月）：需求端动力不足房企投资仍谨慎聚焦

业研究业研究证券研究报告证券研究报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号未经许可，禁止转载求端动力不足，房企投资仍谨慎聚焦口招商蛇口、万科定增持续推进，绿地重启拿地较为谨慎。1)招商蛇口增发收购南油集团24%股权事项获深交所审核通过，万科150亿定增获深交所受3)碧桂园进行业务变阵，新设地产、科技建筑两大产业集团。4)绿地董事长张玉良表示在保障现金流安全，且未来金融机构能够提供贷款的时候，才会重启拿地。口需求端动力不足，头部房企销售金额同比上升6%，增速明显放缓，国央企与民企分化持续存在。1)本月16家头部房企销售面积同比-4%，销售金额同比+6%，较上月收窄28pcts。主要原因是疫情积压购房需求释放后，5月需求端动力不足问题显现，各地坚持因城施策，对于二线城市有一定效果，但对于扭转地产行业基本面仍较为乏力。2)5月整体市场热度下降，国央企销售情况仍显著好于非国央企，二者销售金额同比分别+25%、-22%。随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。口头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1)5月16家头部房企拿地金位。2)5月头部房企拿地平均溢价率约7.5%，一二线城市占比91%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3)从投资金额来看，华润拿地最为积极，拿地金额214亿元，2023年1-5月累计投资强度达42%，民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-5月累计投资强度分别仅为5%、12%、11%、11%。4)16家头部房企拿地楼面价/销售均价78%，不断置换高质量土储。口行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模292亿元，同比-41%，头部房企发行信用债113亿元。1)国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口5月发债利率2.20%，再创新低，相比2022年平均发债利率下降50bp；新城发行7.08亿海外债，利率7.95%。2)2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止5月底碧桂园年内到期债务156亿元。在销售端持续低迷的情况下，仍需融资端政策支持。口震荡格局，左侧布局。5月需求端动力不足问题出现，16家头部房企销售增速放缓，而国央企由于2022年逆势扩储，高质量土储支撑销售，增速明显高于民企；目前房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，导致不同城市间土拍热度分化，低能级城市仍面临缩表下的价格下行压力。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1)以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2)以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3)以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。口风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。究所证券分析师：单戈S60522110001行业基本数据相对指数表现%对表现9%0%22/0622/0822/1123/0123/0423/06房地产沪深300相关研究报告《房地产行业周报：六大行下调存款利率，新房《房地产行业周报：青岛降低非限购区首付比，新房成交环比持平》3-06-06《房地产行业周报：上海持续探索租购并举，新房市场持续低迷》23-05-30行业月报核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2 (一)头部房企销售金额上涨6%，其中国央企增速为25% 7(二)销售均价同比上涨，量价增速分化扩大 8 22%，但绝对规模仍偏低 10(二)16家房企拿地持续集中高能级城市 11 11 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3 9 1 1 华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4商贸零售农林牧渔建筑装饰建筑材料有色金属石油石化煤炭食品饮料家用电器房地产龙湖集团碧桂园中国金茂绿城中国越秀地产中国海外发展华润置地中南建设金地集团保利发展新城控股万科A招商蛇口绿地控股商贸零售农林牧渔建筑装饰建筑材料有色金属石油石化煤炭食品饮料家用电器房地产龙湖集团碧桂园中国金茂绿城中国越秀地产中国海外发展华润置地中南建设金地集团保利发展新城控股万科A招商蛇口绿地控股6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%事机军设生服设制服金化护运5月涨跌幅A股港A股港股5%0%-5%-20%-25%-30%-35%5月涨跌幅股权获深交所审核通过，华润置地2023年租金收入目集团经常性收入，包括酒店、写字楼等项目的利润贡献达50%水平以上。3)万科150亿定增获深交所受理；与昆山市政府将围绕城市更新，在商业综合体布局、历史文化资源保护利用、TOD项目开发、房地产开发等领域展开全面合作。4)绿地董事长张玉良表示在保障现金流安全的大前提下，未来将在金融机构能够提供贷款的时候，才会重启拿地；专注于打造轻资产模式的房地产服务平台绿地外服正式揭牌。5)碧桂园进行业务变阵，新设地产、科技建筑两大产业集团，其中，地产集团聚焦房地产开发及代管代建业务。23-05-30REITs务顾问、评估机构、法律顾问、现金流预测及审计机构等服务商邀标公告，采取单一来源采购方式，公示时间为5月23-05-303/5/29招商蛇口增发收购南油集团事项获深交所审核通过。拟通过发行股份购买深招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司2.89%股权，并3/5/293/5/26招商蛇口产业园区与中核汇能有限公司在深圳蛇口签署“绿色低碳园区”项目合作框架协议。双方将充分发挥各自优势，以光伏、储能、充电桩等方面的绿色低碳能源投资与服务助力园区绿色低碳发展，提高能源使用效率，实3/5/262023/5/10资者公开发行公司债券”项目状态显示为“已受理”。债券品种为小公募，证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5公司有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充3/5/29北京房山区与华润置地进行座谈，双方就进一步深化城市更新、产业发展、地产开发等务实合作进行了深入交流，且就双方全面战略合作达成共识。华3/5/293/5/213/5/17深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，认为申请11亿股(含本数)。募集资金总额不超过150亿元人民币(含本数)，募集资昆山市人民政府与苏州万科企业有限公司签署城市更新战略合作框架协议。保护发展有限公司、昆山交通发展控股集团有限公司、昆山高新置业有限公保利3/5/31保利发展宣布，将直接或间接持有的保利和乐教育、艺术教育、保利小贷共23/5/9公司2023年度第一期住房租赁定向资产支持票据定向募集说明书》约定的3/5/4中国长城资产与保利发展控股签署《战略合作协议》，并承诺将在金融不良资产授资领域、房地产授资领域以及共同设立风险化解基金等方面开展深度23/5/8BB维持在中国的行业领先地位并降低杠杆。标普相信，中国海外发展严谨的财金茂3/5/31及司任何附属公司的职务。另外，张增根获董事会委任为公司主席兼执行董3/5/16行人为中国金茂控股集团有限公司，承销商/管理人为中信证券股份有限公3/5/8标普确认绿城中国的长期发行人评级为“BB”，并将展望从稳定上调至正绿地2023/5/24款非常有限，在保障现金流安全的大前提下，未来将在金融机构能够贷款的时候，才会重启拿地。绿地控股已经度过了最困难的时期，但绿地2023/5/24证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号6地外滩中心正式揭牌，是专注于打造轻资产模式的房地产服“管理+服务+运营”的资产管理业务。在初期业务方面，绿聚焦助力企业资产保值增值、赋能外滩高质量发展、为绿地3/5/31业务、创新投资事业部两大板块。其中，地产集团聚焦房地代建业务，将聚焦房地产开发及代管代建业务。在人事架构任碧桂园控股集团总裁、科技建筑集团董事长；程光煜任碧桂集团“一体两翼”发展战略将强地产属性的组织架构迭代升3/5/23公司股东大会审议通过了重选程光煜为该公司执行董事、重选伍碧君为公公司非执行董事、重选黎明为公司独立非执行董23/5/4为降杠杆、留债展期两大板块进行重债权人提供可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项；截止日期(即二零二三年五月四日香港时间金地3/5/8业绩说明会上表示，公司持续坚持合理的战略布局，布局以城市为主，进驻的三四线城市也主要为长三角都市圈经济发达城前市场阶段，授投资主要聚焦一线和较高能级的二线城市主流地3/5/16进委一位核数师并尽快完成审计，乃符合本公司及其股东、公司的债权人3/5/24%。23/5/4发行股票事项，江苏中南建设集团股份有限公司发布对所问询函的回复，公司近三年经营活动产生的现金流量净颜分别为能展期的风险较小，实际偿债风险相对较小，因此公司具备保障持监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号72019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-2019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042019-012019-042019-0719-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-0721-102022-012022-042022-0722-102023-012023-04(一)头部房企销售金额上涨6%，其中国央企增速为25%转负，销售金额同比上涨6%，增速明显放缓。5月16家头题显现，虽然各城市仍坚持因城施策，针对性放松限购、限贷，给予购房补贴等宽松政5000400030002000100001月2月3月4月5月6月2020年(万方) 2022年(万方)2022单月同比(右轴)30%20%10%0%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%7月8月9月10月11月12月2021年(万方)2023年(万方)2023单月同比(右轴)700060005000400030002000040%20%0%-20%-40%-60%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(亿元)2021年(亿元)2022年(亿元)2023年(亿元)2022单月同比(右轴)2023单月同比(右轴)差异及各城市热度分化，国央企销售情况仍显著好于非国央企。随着前期积压的需求释140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%国央企销售面积增速非国央企销售面积增速200%150%100%50%0%-50%国央企销售金额增速非国央企销售金额增速证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号89%41%329%41%32额同比增长9%，增速最快。销售面积来看招商蛇口同样表现亮眼，单月销售面积同比样本房企单月销售面积(万平)单月销售面积同比累计销售面积同比单月销售金额(亿元)单月销售金额同比累计销售金额同比碧桂园226%5%37%-25%万科213%3297%0%创6%4%7839%54%保利2634087%24%5%29355%绿城460%华润3%313554%76%招商蛇口55%6%26665%76%金地79%%-7%0%绿地76-9%-4%龙湖%9%2%旭辉48%6%7035%-27%金茂7487%59%43%新城0%0%7037%-30%3% 825%-24%越秀96%50%1%(二)销售均价同比上涨，量价增速分化扩大2000015000100005000020%15%10%5%0%-5%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(元/平)2021年(元/平)2022年(元/平)2023年(元/平)2022单月同比(右轴)2023单月同比(右轴)140%120%100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%2019-012019-042019-07019-102020-012019-012019-042019-07019-102020-012020-042020-07020-102021-012021-042021-07021-102022-012022-042022-07022-102023-012023-0415%10%5%0%-5%销售面积同比(左轴)销售均价同比(右轴)监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号9%6%6样本房企单月销售均价(元/平)环比累计销售均价(元/平)累积销售均价2019年至今销售均价走势桂园4%-%%保利%2548422074%城27826 %2946619%90%2527229%招商蛇口23820%24720金地22%绿地%%龙湖 %%旭辉 -金茂1%11新城320%-越秀34%9620%资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号10(一)头部房企土地投资强度维持22%，但绝对规模仍偏低5月头部房企拿地金额同比上升85%，但投资偏谨慎，绝对规模相较2020年仍在低位。3500300025002000150010005000100%50%0%-50%-100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(亿元)2021年(亿元)2022年(亿元)2023年(亿元)2022单月同比(右轴)2023单月同比(右轴)70%60%50%40%30%20%10%0%2018-012019-012020-012021-012022-012023-01土地投资强度5样本房企当月拿地建面(万平)当月拿地金额(亿元)当月土地投资累计拿地建面(万平)累计拿地金额(亿元)累计土地投资强度土地投资强度趋势碧桂园万科28%0000保利10海6%487%华润42%3金地88%0000龙湖98%34%3金茂51%新城4%0000秀2%证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号11 0%0%1%1%1%11%8%30%%47%54%42%22%15%46%31%30%16%22%18%23%27%20%43%36%16%17%14%19%44%41%23%22%23%23%36%16%17% 0%0%1%1%1%11%8%30%%47%54%42%22%15%46%31%30%16%22%18%23%27%20%43%36%16%17%14%19%44%41%23%22%23%23%36%16%17%(二)16家房企拿地持续集中高能级城市100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1一线二线三线四线五线100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年2020年2021年2022年2023年一线二线三线四线五线、100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年2020年2021年2022年2023年(三)头部房企拿地楼面价13952元/平，溢价率为7.5%头部房企公开市场拿地平均楼面价13253元/平，环比下降36%，楼面价/销售均价为78%，资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号12300002500020000150001000050000250%200%150%100%50%0%2018-012019-012020-012021-012022-012023-01拿地均价(元/平)楼面价/销售均价(右轴)30%25%20%15%10%5%0%2018/1/12019/1/12020/1/12021/1/12022/1/12023/1/121462元/平米，与销售均价售均价比值为473%；碧桂园、金地、龙湖获取地块的楼面价分别为5851元/平米、。样本房企本月拿地楼面价(元/平)本月楼面价/销售均价累计楼面价(元/平)累计楼面价/销售均价楼面价/销售均价趋势碧桂园585173%937320%万科619640%1809413%融创00%00%保利17721114%1763103%26693105%2815828%绿城1867067%1287044%华润1519250%1638465%招商蛇口1622268%1752271%金地1367982%1360675%绿地00%5龙湖1267475%996958%旭辉11金茂21462111%1343576%新城36800473473%1034422%00%00%越秀692122%1592747%资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号135月行业境内融资和境外融资均同比下降。5月全行业境内信用债(含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债)发行量共292亿元，同比下0000008006004002000120%80%40%0%-40%-80%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(亿元)2021年(亿元)2022年(亿元)2023年(亿元)2022年单月同比(右轴)2023年单月同比(右轴)4002000008006004002000600%500%440020000080060040020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(亿元)2021年(亿元)2022年(亿元)2023年(亿元)2022年单月同比(右轴)2023年单月同比(右轴)发债主体简称发行规模(亿元)发行年限(年)融资2%融资2%置业5置业置业23.2%392.0%82p资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号14再创新低资规模(亿元)融资规模(亿元)发债利率---秀-----保利发展--639%-2%957%359%----金茂------.4%城785bp--3-金地--------15%--------额(亿(亿元)年(亿元)比境内债券(亿元)海外债券(亿元)内-----------3%--8888--保利发展--金地3%--金茂-%----3-3--40---城647%7-6%--3%---资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号15-----秀-0%---资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号16国央企由于2022年逆势扩储，高质量土储支撑销售，增速明显高于民企；目前房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，导致不同城市间土拍热度分化，低能级城市仍面临缩表能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2)以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3)以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号17组团队介绍助理研究员：许常捷同济大学建筑