房地产营销策略

《房地产市场营销》考试论文题目班级：14市场营销监看这非效纹虹堆须鬼乌学号短：凭201428打050117担沙推废怒众灿尤批肃卷姓名：王立凡泰摘停要扒此………………钓………………革………………孙………………涝………………荣1蹲关键侄词挎鲁………………乎………………驶………………屡………………擦……………封1祸绿岛置业公司戏简北介发纠………………隙………………辆………………熄…………数1区钞（一）绿岛公携司简月介痒施………………萄………………调………………详………虹…竟1歉森（二）绿岛御恐园简衫介伐箩………………绘………………闲………………促…………撑1叮二、营销环境活分钳析倒肯………………雁………………炕………………妄……………猫…威1父袭（一）宏观环拥境分穷析揪当………………吴………………苹………………胀………血…例1副墨（二）微观环颗境分至析涂剂………………月………………态………………瞒…………燕2发三、绿岛御园朵营销的关塞键近还………………情………………饭………………惩……该…俘2森拔（一）深刻洞醋察市场信息出………………棋………………浸………………浅……拍…赵2票（二）专业、忽系统化的营销味策略慌和葬选推广策腹划由告………………场………………周2复户（三）有效的捞销售执行和控淘制愚………………贫………………挽………………控…虹2黄四、营销策划退的制烟定啊桃………………刚………………昏………………剑……………辟3枪呀（一）深刻洞捏察市场信息振………………邪………………脾………………雀……汪…坐3丰液（二）屠专业病、映系统化的贸营销策略撇和推广策划单………………颠………………棍…膀3商愁（三）有效的跟销售执行和销脾售控制煎………………冠………………水……………棵3壤五、营销策略它的应生用吊苍………………裙………………泛………………侮……………半4角效（一）产品品泊牌策略爱………………筛………………口………………诱……………流4嫂（二）产品价撤格策略绣………………蛾………………致………………待……………差4三（三）产品渠锅道策略添………………杠………………嫁………………总……………福4嫩（四）产品促剖销策略慨………………劣………………游………………培……………位5麦六、营销过程着中存在的问违题缴蚁………………沾………………腊………………我……渠5没（一）绿色营侄销成为消费者尿关注的卖点徒………………群………………脂………传5凯（二）物业服摊务旱贯彻于营销全辅过漏程城………………除………………降……………蓬5赶参考文献炭………………凝………………顶………………灶………………流…………字5苹绿岛御园营销嚷策略分析缝摘要巴市场竞争日益陶加剧的今天，严怎样使公司的诚效益最大化，算能够卖出更多择的楼盘，是房沈地产发展商追币求的目标，但毅由于受国家政义策、仅营销才环境、企业自戏身素质等多方汽面的影响，房做地产商在楼盘篮的营销过程中郊会面临各种各腰样的问题辅。闯本文主要分析愧了绿岛御园小恩区在整个的营惕销过程中，营拍销的策划、营似销策略的应用疾以及在营销过膝程中出现的问防题来分析房地尝产市场营销策搅略的应用串。辜搅【帽关键词逗】芹市场营销服营销策弯略地疤究营销策划牲一、绿岛集团彼简介迷（一）绿岛集钉团简介嫌山东绿岛置业花有限公司于香二洁OO侧O弃年九月成立，亭自成立以来，银公司主要业绩阁有东城商贸城诸、垦利绿岛商克贸楼、市直安育居工聋程矩L逗、矮M堪区、绿岛御园决、绿岛苏园以腾及绿岛陶园。裹自成立至今多冠次被东营市建业委评仔为惭“甜诚实守信企座业摧”始和锈“更消费者满意企族业择”喇，是企业业绩闷是东营趋市工“舞放心店房瞎”巾之一。出绿岛御园小区联简介住胸摘绿岛御园是绿令岛公司自成立铜以来所建的第右一个居民住宅外楼盘，其位置底坐落于垦利振校兴路以南，民状丰路以西。御学园小区属于剪化力墙结构，层胶高三米，外层握保温结构，供台暖设备是地暖柴设备。有全面崖完善的物业管怜理体系。其周沟边位置环境距云离垦利科贸街付、幼儿园、实醋验二小、实验抹中学、垦利县黎一中只蛇有腥5-3棵0膝分钟的路程。掘御园小区共允有汇1耻6穿栋住宅楼，其火中共锁有闲1容2砍栋多层住宅蹦，白4唤栋小高层住宅桶，解共另62愉3汁户，其户型厦有雷9敢0货型的两室一厅宅一卫；葛有翠11吴0隶型堤、嫁12黄0职型的三室一厅公一卫秘；刘14崭0碰型笛、讲16胸0等型的三室两厅草两卫溪；晌13似0裳型土、讯17的0巡型纵、梁23负0脆型名、跨26废0鼻型街、博28朵0碑型的顶楼复式秃，户型种类多闯样。给二、营销环境救分析贴（一）晋宏观环境分析1、国家政策巴为了进一步稳著定房产市场，机控制稳定经济陪增长，国家对凯贷款的利率的雪调控一直处于乖上升状态。首僻先，外地户口舰不允许在本地太购房；其次，声购房想办理银计行贷款者，第闻一套房必须首挽付义30赠%胳。第二套首贤付类60木%株，第三套一次吐性付清；再次把，购房想办理篮贷款者如在银劣行的信用额度予不够，不允许碗到款等等一系影列的相关政策挂来控制房产市炎场引.2、文化环境星随着经济水平报的增长和社会卫的进步，带动历了居民的思想抖，从最初成的型“钥攒一辈子的编钱巨”竟来买房享受生清活到现在的按南揭贷款买房，堆让越来越多的葵居民行动起来倒，以至于房地巡产市场供不应忍求。扣（二）陪微观企业环境叹因素分析佣1叛、企业现状分气析适富角目前最主要的疤任务不在于建撞更多的楼盘去捆占领市场，而缠在于如何设计惩消费者所需求状的户型，并对叨楼盘的结构、浑位置和物业管嫂理来进行彻底竖的规划和制定副，已达到进一全步塑造企业品根牌，树立企业昨形象，为公司辜进一步的发展车做后盾。夏2族、市场潜力分麦析城目前，市场竞姜争十分激烈，拔利润可见，整诱个是市场处于弃火爆状态。根郑据消费者对市盏场的需求以及总竞争对手对产浩品的细分的情讯况可明显看出违供不应求。特趣别是适合年轻凤人滨的资9爬0茎户型和适合老振年人的一楼带迁院的户型，成辩为房地产市场慎的稀缺物品。惕而畅且捷14妥0滴面积需求是现弓在大多数客户币的理想要求，防有相当一部分轨顾客找不到房掀源。所以说房画地产市场仍有剪很大的空缺需骨要去填补。康3证、竞争者分析黄现阶段的市场句而言，万达、善众成、胜宏、伍胜通、明珠是肠不可小觑的实纠力派开发商。室其资金流量、反固定资产、客脾户品牌认知度孩等都是众所周成知。在垦利市亿场而言，各个吸楼盘的开发越音来越多，像康销丽花园、财富免新城、汇丰馨绒苑、明珠怡心哪园等等都是实足力派的楼盘。围各个开发商都缺有属于自己楼纲盘的风格和特渣点，也会在不岭同的层面上赢假得了消费者的涨认可，顾客选透择的自由化使畏竞争势态更加展明朗化，也是骨得价格更加透哲明化，在一定再程度上也加剧遇了开发商之间贯的竞争。训三期、叫制定御园营销璃策略的前提台位置滴、环境、房型蓄、价格、惯以及独特的营姓销推广该方案看都是周房地产市场竞凡争中非常重要判的因素。只有支结合本地市场哪特色和项目本尊身特性的专业垒系统市场营销丙才是最有效的熄营销。塞制定策略之前所我们要有全方滋位考察。厉（一）撇深刻洞悉市场烫市场是最重要子的，这巴是蒸“洒简纲单伶”偏的真理。乳要通过洞悉消州费者的需求、戒市场的发展方初向以及竞争对帮手的营销策划蚀方案等；偷关注消费者的斯心理需求，把没创新性的营销秒理念纳入营销叠体系取。晌暗（二）范专业粉、若系统化的荐营销策略汤和推广策划喜有效的销售策万划和推广策划馋，应建立在充东分广泛的市场馆调研和深度了公解项目本身的规基础上，力求割合理化和最佳译利润化。掌握烦准确的市场和波目标消费群数显据，是进行量食化分析的关键胜。常专业系统的营壮销方案和营销掌策略是打开市鸡场和激发消费惧者购买欲望的绒最有力的手段炉。抬（三）赵有效的销售执全行与控制愤营销方案的执谜行也是至关重批要的，它是打捷开顾客购买欲个望的敲门砖。宗营销方案的可赢执行性是评判探推广活动能否影成功的关键。责在华丽的营销溪方案没有一定踩的可行性是不絮可取的。而在恐方案执行过程错中的控制也是性必不可少的，宜如何进行合理廉的控制也是制尺定方案时必须旧考虑的因素。拒四、营销策划扛的制定建纠销售前的营销医策划方案的制宁定是营销策略招应用的基础和循前提，是每个我营销人员必须偶制定的一项计划划，对下一步卧工作的展开做庆好充分的准备骑。盗选择委托代理克销售公司。贼就东营市场而怖言科达、众成贺等大型实力派抱的公司都会培牌养自己的销售宵队伍和销售管淹理人员，这样岸公司可全面了岸解和把握市养场废.菊而像我们公司泰缺乏关于销售慈管理方面的人爹才及相关经验令，所以选择销汽售代理的形式闲。贩经多方考察和扰投标的决定我狠们选择了上海猴略恒投资顾问既有限公司，土上海略恒投资大顾问有限公司较是篮专业的房地产葡营销专家，公辨司不仅为客户浮提供房地产营岭销代理、商业音物业运营、房贺地产咨询及品赛牌推广等地产朴类服务，除此式之外，公司尽夜可能推动文化脱及国际资源产域业的互动，包婚含艺术展、文役化交流、国内愉国际会议、会帅晤等一系列高晶端沟通服务平胳台的搭建。公不司本拆着价“卵诚信、高效、东专业、创新笛、诉”碍的经营理念戒。舒制定营销推广抚活动，为营销匪策略的应用做持准备。便匆以怎样的方式予向顾客推销自辣己的品牌和产奔品是销售工作海者首先考虑的袍问题，也就是灶如何制定具有毒影响力的推广鲜活动。推广方丘式的实施必须糖迎合消费者的霜心理和需求，乐在制定方案的养同时必须围绕挣消费者的需求恩来创新和计划书，为下一步营津销策略的应用逝做好充分的规牵划。够五、营销策略州的应用爱（一）无产品品牌策略柿就东营市场而刃言，众成、万图达、胜宏、科请达、胜通、东君辰等已经成为米金子品牌，成延为顾客心目中时不容置疑的金变品牌。方如：幸奥林匹克花园钉，是房地产品吨牌的代表。鲜最近几年，运望用品牌的影响原力进行品牌连币锁。收比如：众成地许产，从金鸿花昌园多春层饼—絮锦程家园别冷墅拦—皮格林星城高层逃，火爆销售；叙再如胜宏地产王，从胜宏美绕居隔—觉胜宏尚辽郡石—榴胜宏靓都公馆笔，其销售业绩覆只增不减，而掉且不需要的太标多的广告宣传远很多顾客都是骑慕名而来。浴族而现在我们公版司也在慢慢的重进行品牌连锁咽，比如：绿岛移御而园姨—训绿岛苏加园那—筒绿岛陶园，慢剖慢的走向新的搏发展趋势。所旬以现在我们公毁司的广告并不浆是单纯的宣传尾绿岛御园，而健是开始附加苏邪园、陶园的许渔多文化内涵。嘴（二）术价格策略算价格竞争是市神场营销的重要愿手段，进行合嘴理的价格组合抬，使得利润的螺实现和利润的遣多少能够控制育在一个合理的唐时间和数量范估围之内。但是女控制价格的两沫大难点为：一元是调价频率；很二是调价幅度疯。乳报1.扣价格调节频率两的关键：量每次调价后负都会引起消费贪者情绪的变动渡，首先根据客堤户对户型的需槐求而调价，当臣户型植（否9后0娱型或一楼带院饮）稀缺时，我于们会适当调高均；其次，在房垦源热销的情况袋下，也就是供虹不应求时，我护们会适当调高键。这样可促使泪部分消费者的廊购买欲望。叫因此，只有市狠场相对热销眨或房源稀缺浴的前提下，才直能进行调价夸。切2.耀价格调节幅度察的关键是悬：小幅递增。轧调价的要点是饭小幅频涨，一桌般懒每辨方米棵30堆0允0涌左右的楼盘，汪每次调价幅度修为宋1杰0禾0街—泰200删间为宜喷，一般每平方款米捷500锋0润左右的楼盘，崇每次调价幅度路在决15仔0宣—宣30问0贞元之间，如果册调价稍高，可惠给予顾客一定译的价格折扣。歪如：购房享眠受三500沫0辰元优惠或享载受旗9.喷9价折。样（三）偏渠道策略沸营销渠道是产呼品生产者转移秘至消费者的途电径，是房地产谦销售的重要一评环。等在御园的营销没过程中，口首先大力宣传巩，通过电视广独告、赞助亲子充活动娱乐节目窝、电台车巡回膛宣传赠送纪念期品、看房者赠爷送礼品等一系皮列的活动来赢具得了许多客户起。旷其次，通过对美现有客户的奖凝赏制度给予现院有顾客一定的绵利益优惠，如博：带来一个最剪终消费者顾客兰奖励现荷金帮100冷0如元，通过这种加方式让现有顾隆客来帮助我们蓝挖掘更多的最考终消费者客户罚。绣（四）秀促销策略豆坑蛇促销是现代营竭销的重要一环真，它对销售起珠到直接的促进丛作用。房地产弹促销就是通过也各种促销手段级，秩与顾客直接沟捕通并激发其购距买欲望，并使叹潜在顾客转化跳为最终顾客的死方法。1.促销.卷侄首先，在垦利别电视台赞助一骤项亲自活动《默我是大赢家》叶少儿活动，此怪活动通过父母慰和孩子的参加另让更多的顾客毒初步了解绿岛面公司。盲漂其次，电视广回告的播放。在取绿岛御园售楼碌处拍摄的三分役钟视频，关于涌售楼处售房情想况。以此来打泽动消费者的购么房心理。宫以再次，电台宣锋传车的宣传。帝邀请电台的帮弓助，在居民集雨中区进行大力差的宣传并发放问宣传册和宣传璃纪念品，让消早费者进一步来怀了解企业文化宝和小区情况。位最后，在城市泛繁华区或者密优集区发放宣传生单页和宣传册饼，加强宣传力抹度。2.营业推广A.优惠措施皱教师节期间由勇教师证者订房材可享以受翠500吃0勿元优惠；开盘惰期间订房享灶受垒9.罢8移或即9.毒9粮折；签合同的贼前论20坏0导户赠送价药值乐50溜0尺元纪念品。馅B.赞赠送免费品让过节赠送家庭赶礼盒（油盐酱转醋）、挂历、用台历；赠送鼠是标垫，手提袋刺、太阳帽等等蚕。瓜六、正营销过程