经营性物业抵押贷款授信调查报告模版

经营性物业抵押贷款授信调查报告模版中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告贷款要素贷款要素财务分析抵押担保授信额度担保方式亿经营性物业贷8000万元低风险抵押授信期限利率经营性物业贷款十年；低风险一年利率上浮10%年度还款计划：先行发放1.5亿元流动资金贷款，期限一年，不可循环；在企业偿还1.5亿元流动资金贷款并办出房产证，完成抵押手续后，发放5亿元经营性物业贷款。经营性物业贷款逐年偿还本息，具体还款计划见后续‘还款计划’一项。开发商与股东简况杭州新湖滨商业发展有限公司,暨“湖滨银泰购物中心”，是杭州市西湖综合保护工程的重要组成区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。杭州市集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府(上政函(2008)95号文件批复。该公司由三块组成：(1)原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产(2)上城区各行政事业单位、街道的经营性资产(房产、对外投资) (3)上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产(股权)。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。法定代表人卢伟。公司主要经营：以授权经营国有资产，通过投资、控股、参开发商与股东简况杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江浙联管理有限公司、西安曲江银泰国际购物中心等。同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有项目位置产权面积38229.57层数：4实际可租面积34100产权用途商业产权用途商业近两年出租率：95%项目经项目经营开业时间:2013.6经营业态：百货商场经营模式：1、自租或委托关联公司经营，整租(商业品牌)/散租(主力店品牌)；抵押物年均运营收入年均本息和每平米月租金区间扣除运营支出后年均可还款现金流还款覆盖比(年均可还款现金流/年均本息和)相邻或同城可比项目月租金区间每平米月均租金补充还款来源抵押物情况资产保全价格：周边同类项目售价或二手房价：保全价格与周边项目市价对评估单价与周边项目市价对置换还款和抵押操作程序置换还款和抵押操作程序(注：我行第一顺位抵押能否自动生效)置换贷款操作风险其他担保条件(注：出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算)。中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告(注：本项模板系授信调查报告基本要求，各分行可根据自身风险管控要求和具体项)前期装修款。偿还流贷全部敞口额度后，方可使用经营性物业贷款额度。体杭州新湖滨商业发展有限公司所有的杭州湖滨银泰购物中心四层(地上四层，地下以下为经营性物业贷款(银团)的简单介绍：杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股期工程款等。还款安排：分批偿还本金，利息逐年收取，每年本息收取两次。具体还款计划业未来销售收入及利润。(一)申请人基本情况企业名称：杭州新湖滨商业发展有限公司企业类型：有限责任公司法定代表人：沈国军零售、日用百货、工艺美术品；货物进出口等。政府融资平台监管：杭州新湖滨商业发展有限公司因股东之一是杭州上城区投资四次变更：股有限公司。杭州长源旅游发展有限公司将持有的股权2560万元转让给公司所持有的公司股权全部无偿转入杭州上城区投资控股(4)根据杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企业管理有限公司更后杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰名成员(银泰方三名、上投方两名)。杭州新湖滨商业发展有限公司由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企1)杭州市上城区投资控股集团有限公司：政府(上政函(2008)95号文件批复。该公司由三块组成：(1)原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产(2)上城区各行政事业单位、街道的经营性资产(房产、对外投资)(3)上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产 (股权)。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平营业务;提供资产管理、投资咨询等业务。杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中限称为‘银泰方’。银泰百货是以青年人和新型家庭为主要客群，以“传递新的生活美学”为经营理念，商品定位时尚、中高挡。公司力求走在潮流的尖端，及时展示流行时尚，树立年主任，此次授信主体“湖滨银泰购物中心”于杭州西湖边湖滨商圈核心地段，是目前杭“湖滨银泰购物中心”项目开发定位中高端，以潮流服饰、精品百货为主，目标客户群涵盖大部分都市白领、中产阶层，是受众面最为广泛的一个消费群体。“湖滨银泰档消出。而紧靠购物中心的龙翔服饰城区块，是杭州老牌的服装、饰品销售集散地，定位在经，湖滨地区已成为杭州不可多得的消费、休闲综合区。“湖滨银泰购物中心”定位恰到避湖滨名品街高端大牌奢侈品的影响，同时借助龙翔服饰城的客流优势，增加自己的潜在客户积累。展，多年居浙江百货业第一，2006年已完成在浙江省内四大区域中心城市(杭州、模式和先进的电脑管理系统和优秀的企业文化在浙江省内发展11家门店，成为拥有。(二)集团(实际控制人)经营和财务简况1、控股股东(或实际控制人控制的集团)的主营板块业务开展情况，各板块在。在建和储备项目情况，持有运营面2、集团财务状况，主要财务指标列表，对重点科目(包括存货、预付帐款、刚性负债、预收帐款等)进行说明，刚性负债须说明银行、信托、理财等各项融资简重大变动原因，对审计报告提示的重点事项进行说(三)申请人经营情况杭州新湖滨商业发展有限公司，暨“湖滨银泰购物中心”，主营业务范围涵盖商试营业期间销售情况编制单编制单位:杭州新湖滨商业发展有限公10月单位:元司项目财务费用(收益以“-”号填加：公允价值变动收益(净损失以投资收益(净损失以“-”号填其中:对联营企业和合营企业的”号填列)外收入外支出非流动资产处置损失三、利润总额(亏损总额以“-”号填税费用27,954,350.288,963.988,383.024,268,786.896,434,773.315,789.196,440,562.506,440,562.5055,351,541.343,110,151.125,552,546.1028,189,606.72545,914.273，0,663.8225,833,290.3125,833,290.31(一)资产负债分析(单位：万元)006..26037,901.728.4725.68188,676.19552.20187,705.6512.87233,682.270.01%100.00%金额比重38,002.321.21%2415.640.23%00.00%00.00%37,522.720.94%863.890.04%00.00%1.78.79%24.220.01%78.61%00.00%.100.0088%日38856.1129.06%1396.530.68%00.00%00.00%463.650.04%00.00%165,024.80.94%20.320.01%164,580.80.72%00.00%79%计滨迁安置是由湖滨指挥部来操作的。该款项将在项其中主要部分为在建工程。日040208,16500103,74000104,42500225,0117492.51%46.10%46.41%0%日.005139,364.0051,000.88,364.172,521.56%%80.78%29.56%51.22%日60000,175.40%84.27%41.58%42.68%的一年内到期的长期负债，为企业在一年内需要偿银行贷款本金，并非新增的负债。根据企业最新的财务借款。另外，在项目开发阶段时，开发资金集团有限公司及浙江银泰百货有限公司各追加的调查了解项目地理位置，交通配套及所属商圈情况(附比例尺适中的地图)。(二)当地市场情况“四大商场”(杭州大厦、银泰、百大、解百)全部上榜。杭州商场经营业绩突出，州现有大型百货商场数量远少于人口数量相似的成都、西安、武汉、中都百与银泰武林店毗邻。根据早些年数据，银泰(武林店)和百大的销售额就有40亿。10亿美元的目标(韩国乐天百货首尔总店就是三幢建中百货店6家)。银泰有个密布杭州计划，计划在杭州近期总正研究开设滨江区新店的可行性(银泰母公司此前已经在滨江区收购了海威房产的地产项目)。公司商贸旅游集团通过新建物业和收购、租赁周边其目前计划在地铁商铺架设中档品牌。而在钱江新总店三大商场的武林商圈无论商--分行调查均需了解行业媒体(网络)或专业机构(行业协会)对该城市同类项目供应量(运营规模)和在建规模是否合理、过剩的研究分析，分析评价同类项目的场地位。析报告，分行调查审查也需对主要商圈新建在(三)项目产权情况商业使用，地下二层及地下三层为配建车库及设备机房用途。走廊(SKY-WALK)的设计：平面设计以中间空中连廊联系三个地块，形成连贯的室内步行然光中、接近室外的购从节点空间的变化，空中走廊以不断22#地块中部设置为主入口，以电扶梯上至二层八角型中央大厅，从入口大厅到中央大厅均设置玻璃天光，塑造阳光明媚、大气通透二楼八角形大厅设置表演舞台以满足商业展示宣传的要求。位于八角大厅一边的景观电梯在透过穹顶玻璃的阳光中上下穿在地下一层到地上三层的主要商业层面，以电扶梯作为联系上下通工具。库，并在首层设置管制门厅以便于分层管制。客根据浙江众诚房地产评估有限公司评估出具的：浙众诚预评字(2013)2201-A (四)经营模式：开业时间，(1)自主经营或委托关联公司经营；(2)委托非关联方经营，非关调查了解项目的整租或散租模式，包括是否中央收银和收入分成等租金模式。如为整租，调查了解承租方的商业品牌、已运营商业规模、行业排名等情况；如为散租，调查了解本项目品牌或受托经营方的行业招商运营经验、商业品牌、已运营商业如为全部自营(或自营为主、部分出租)的模式，需说明收入结算和租金模式、(五)经营情况各类项目均需列示整租或几大主力店租约期限、面积及占比、租金和物业管理费单B：购物中心类(一般由百货零售企业整租，或百货、超市、大卖场、影院等租赁大部分)：项目商业定位，近三年实际出租面积、出租率、年租金及物业管理费、类市场排名等；C:城市综合体(一般由业主或商业管理公司负责散租给各门店、影院等)：城市综合体的的商业品牌和定位，近三年实际出租面积、出租率，年租金及物业管理费、停车场、广告位等收入，本项目整体前三年度商户销售额，在当地同类项目市场排名2、项目经营分析：详细调查分析项目的商业成熟度，分析本项目与同业竞争优势、劣势，分析评价项目是否具备长期稳定经营并产生稳定收入的可行性。主要依度，在当地市场排名，本项目区域辐射力和影响力，项(六)授信用途置换他行贷款：是开发贷款还是经营性物业抵押贷款等，他行名称，授信额度，放款额和时间，余额，担保方式。项目运营收入监管账户是否在他行开立，他行是否同意置换贷款，租金运营收入监管账户能否转至我行(唯一监管)。2、项目装修改造计划：预计投资，改造完成后房产用途和对项目运营收入的影来凭证和抵消记录等)。(七)还款来源测算81.10%35.44%26.06%97.77%(元/平方22.0018.0016.00(万元)1541.761080.772122.845418.096313.53718192016453635三层湖湖购三层，其中地下二层、三层为车库及仓库，不对外经营。大量人气，故租金场聚集人气、厚积薄发的管理要求，租金价格十分合理预期如下：年年份2014201520162017201820192020202120222023增幅0%0%10%0%0%10%0%0%10%0%收入660660726726726799799799878878月建成后公司直接出售给拆迁指挥部门，由拆迁指挥部统一协调安置。具体为：建成街居建设整治指挥部，由指挥部统一对回迁户安置。指挥部支付给杭州新湖滨商业发：的一般情况占到销售收入的75%，所得税按净利润的25%计算，年度与湖滨银泰购物中心规划略有不同，全部联营合营模式，收入统一计入公司报表。况分析为收入及修缮维护费用根据企业与入驻商家签订的租赁/合营合同，企业将按使用面积，对所有入场商元收取(部分优势地段按75元收取)。取收十年收入的时候，我们充分考虑到人力成本的增加及市场环境的变化，拟按照每年收根据协议约定，新湖滨商业发展有限公司将负责商场公共区域的日常维护及翻新算总表内。未来十年企业还款来源/现金流量总体测算此笔贷款的第一还款来源为企业未来的销售收入及销售利润。至湖滨银泰购物中心所处的稀缺地理位置及湖滨银泰在百货业的品牌影响力，同时参考。同业类似业态的市场调研，我们，除个别年份外，其余大部分年限净现金流询问财务、销售人员等，湖滨银泰购物中心从开业至持续增大，包括企业基层员工在内的所有相关人员，均(八)封闭管理和还款计划1、借款人和商业运营管理公司从项目出租取得的全部收入(租金、物业管理费、广告、停车场等收入)是否全部由我行监管，制订详细的封闭管理方案(如放款前能否落实相关租户签订补充协议约定我行账户为唯一租金收款账户等)。注：如物业管理费由非关联的第三方物业管理公司收取且自负盈亏，可不纳入还杭州市上城区湖滨地区二期，项目共分为：39、13、27三个地块，统称吴山路地块。三块地产权清晰。三个地块性质均为商业用地，位于邮电路、仁和路、吴山路，延安路合围体，主根据浙江众诚房地产评估有限公司评估出具的：浙众诚预评字(2013)2201-A (不算地下面积，不算回迁安置出售部分)，抵押率为57.60%。抵押物贬值风险较2、其他担保分析(一般要求股东或核心关联企业担保，民营企业实际控制人担简要分析保证人的主营业务、行业地位、财务状况等，与申请人关系，贷款卡经济(注意不同楼层的价差)，对项目抵押担保的风险缓释作用进行简要评价。5、操作风险。(1)置换他行贷款和抵押的相关操作风险；(2)对租金运营收还股东和关联方借款以及物业装修改造等投入，期限10年，利率不低于基准上浮10%，贷款以杭州新湖滨商业发展有限公司持有的湖滨银泰购物中心全部房产抵押担(一)放款前提条件(如需置换他行贷款和抵押，须约定首次放款不超过***，除抵押条件为办妥第二顺位抵押之外其余放款条件均与以下要求一致，并制订明确的放款、置换和落实抵押操作流程，在确认我行成为抵押物业的第一抵押权人后方可发放剩余贷款)。房产抵押登记手续，办妥以银团为第一受益人的全部房产财产保险手续。2、办妥****保证担保手续。3、借款人和杭州新湖滨商业发展有限公司须与银团签订项目租售运营收入专户监管协议，分别在银团牵头行(工商银行杭州朝晖支行)及我行按放宽比例，开立本项目的租售运营收入监管账户，将本项目全部运营收入按放宽比例(包括但不限于租，回笼资金接。本项目租售