如何做好物业管理参考分享

如何做好物业管理今年的春晚小品《邻居》生动地演绎了在我国大多数小区普遍存在的诸多问题， 它把物业管理的一些所作所为表现得淋漓尽致。 有观众认为，业主们的物业被物业管理公司管的漏水的漏水，被盗的被盗，断了电，缺了气，原有的乔迁之喜倒变成了烦心事。住进小区后接踵而来的竟是“敲、凿、钻”装修交响曲。水泥、钢筋、木料、瓷砖等装修材料随处可见。敲、凿、撞、钻不绝于耳。楼门口，大小的装修队往来穿梭。建筑垃圾到处乱堆，风起时，小区里沙尘弥漫，完全像一个大工地。 而作为物业管理者有时对大兴土木装修的业主也徒呼奈何， 既没有罚款的权力，整治起来也难有实际措施。其实，物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。但在选择物业管理公司之前，业主好像是对物业管理无能为力的，其实不然，物业应该具备硬件、软件两方面的条件，才可能搭建好的物业管理平台，简单说就是要有完善的设备、设施和配套的完美的人性化服务。选择好的物业管理公司固然很重要，但好马配好鞍，没有好的物业（建筑）作基础，再好的物业服务管理手段也不会让业主有如沐春风的感觉。具体说，好的物业管理主要体现在以下十个方面：１、完善的服务设备。硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备（如空调、电梯）、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。这些设备不可或缺，还要不断提高其科技含量，才能使之始终处于完好状态，保证使用得当和使用效能。２、热情的服务态度。物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观。３、娴熟的服务技能。服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。这样才能使物业服务得心应手，事半功倍。４、齐全的服务项目。在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主享受到尽善尽美的服务。这就要求物业有提升的空间，可以根据业主的生活需求有完善的余地。５、灵活的服务方式。物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主着想，努力为业主提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主提供方便。６、规范的服务程序。服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主人身安全和物业财产安全。７、统一的服务标准。服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。８、合理的服务收费。物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准不应高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。９、健全的服务制度。物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。１０、快速的服务效率。服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。河北省第一例钢结构建筑――先天下，在设计之初就考虑到要为物业管理提供方便和高效的设施、设备等硬件，同时为物业服务提供配套的智能化管理系统，为物业管理提供一个高效、优质、便捷的平台。先天下住宅的物业管理优势体现在以下几方面：１、精装修交房。解决了装修扰民的最大问题，使业主入住时能够一步到位，不用再花费时间和精力用于装修，也不会再因为装修而侵害其它业主的权益，为业主创造了和谐共融的良好氛围，使业主能够开心入住，不用担心入住后几个月随之而来的装修交响曲。２、节能型设计。先天下采用了目前国内领先的墙体—ALC（轻质蒸压混凝土）砌块，较普通的混凝土砌块在节能方面有更好的表现，窗户采用中空玻璃节能窗，保温、隔音、节能、防尘。屋顶保温采用挤塑板。采暖制冷采用户式中央空调系统，每个房间单独设置风机盘管，可实现分室温度控制，控制灵活，节约能源。分质供水降低饮用水成本，节约能源。采用3-6升节水型卫生洁具。楼梯、电梯间选择声光控制灯具，客厅选择可调节功率灯具，有效节省电能。３、高舒适设施。先天下住宅中配备分户式中央空调，还有２４小时热水，达到纯净水标准的直饮水，这些使业主随时可以享受到春天般的沐浴和温暖。分户式中央空调让业主在采暖期没有到来之前，已经可以提前享受到集中供热的和煦暖意。直饮水与国际生活接轨，不用再受到桶装水送水和换水的烦扰。４、智能化管理。先天下设有楼宇可视对讲及安居防范系统、保安闭路监视系统、出入口控制系统、电子巡更系统等，保证小区的安全。按欧美流行车道设计车辆入口，大缓坡、直通道，停车场管理系统可以有效避免陌生的车辆进入。５、人性化配套。先天下住宅中采用两梯两户、每户一个车位的设计，为业主提供了最大程度的便捷，业主在停车位停车后直接即可坐电梯到户，减少了不必要的行路和等电梯的时间，为业主提供了尊贵的服务。用心做好每一分，在先天下，物业已经搭建了良好的硬件平台，再辅以高效优质的软件服务，相信先天下一定会建设成为一个令业主满意的优质文明小区。如何做好物业管理服务工作随着物业管理行业的不断发展， 如何做好物业管理服务工作， 满足广大业主的需求成为我们物业公司重点关注的问题之一。 面对此问题，我们必须正确认识物业管理不仅包括管理， 还包括服务。重视物的管理，缺乏人性化的服务，我们就不能有效地满足业主的需求；突出服务，管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。我们必须发展的看待一个问题，只有认清管理是物业公司的根本任务， 服务是贯穿于整个物业管理工作的连线， 只有管理与服务工作两手抓，才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。服务对象是业主，业主的满意度，是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、 影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。 那如何做好物业管理服务工作呢？一、服务意识的培养要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是政府的管理机构， 是与业主具有平等关系的服务单位， 物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。 服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准， 服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧，假如安保人员这样说：“喂，你的车不能停在消防通道上，赶快开走。”，对违章停车的业主会按你的要求去做吗？如果这样说呢，“对不起，消防通道禁停放车辆，请您将车停在车位上好吗?”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变，会使我们的物业管理服务工作更好的开展。二、通过学习培训，提升员工素质学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作， 都要具备相关知识和动手能力， 每项工作必须扎扎实实落实到位。 如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说： “先生(小姐)，请出示您的证件。 ”验证完毕，应说： “谢谢！”。遇老人或他人提重物说： “先生(小姐)，需要帮助吗？”，别人感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”。我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此，与业主打交道，自身行为的规范包括服装服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现， 同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。 拥有一支业务水平高、 自身素质强的管理队伍， 需切我们不断地学习培训、实践。三、建立明确、合理的责任制，增强管理协作能力目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任， 制定具体、明确、严格的考核办法， 使责、权、利有机统一起来， 就可以保证目标任务的落实和完成。 并有效地引导员工的行为方向。 责任制度必须系统周密， 每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度， 目标要逐级分解落实，体现合理分工协作。 大家团结协作，工作有落实，服务质量自然也就有了保障。四、加强与业主的沟通我们物业公司搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要， 对我们物业公司有哪些意见和建议。 解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。 这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。以上是我通过学习、实践对如何做好物业管理服务工作的一些见解。我相信，通过提高自身的管理水平，增强自身服务意识，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好。卫生管理制度1 总则1.1 为了加强公司的环境卫生管理，创造一个整洁、文明、温馨的购物、办公环境，根据《公共场所卫生管理条例》的要求，特制定本制度。1.2 集团公司的卫生管理部门设在企管部，并负责将集团公司的卫生区域详细划分到各部室，各分公司所辖区域卫生由分公司客服部负责划分，确保无遗漏。2 卫生标准2.1 室内卫生标准2.1.1 地面、墙面：无灰尘、无纸屑、无痰迹、无泡泡糖等粘合物、无积水，墙角无灰吊、无蜘蛛网。2.1.2 门、窗、玻璃、镜子、柱子、电梯、楼梯、灯具等，做到明亮、无灰尘、无污迹、无粘合物，特别是玻璃，要求两面明亮。2.1.3 柜台、货架：清洁干净，货架、柜台底层及周围无乱堆乱放现象、无灰尘、无粘合物，货架顶部、背部和底部干净，不存放杂物和私人物品。2.1.4 购物车（筐）、直接接触食品的售货工具（包括刀、叉等）：做到内外洁净，无污垢和粘合物等。购物车（筐）要求每天营业前简单清理，周五全面清理消毒；售货工具要求每天消毒，并做好记录。2.1.5 商品及包装：商品及外包装清洁无灰尘（外包装破损的或破旧的不得陈列）。2.1.6 收款台、服务台、办公橱、存包柜：保持清洁、无灰尘，台面和侧面无灰尘、无灰吊和蜘蛛网。桌面上不得乱贴、乱画、乱堆放物品，用具摆放有序且干净，除当班的购物小票收款联外，其它单据不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶内外干净，要求营业时间随时清理，不得溢出，每天下班前彻底清理，不得留有垃圾过夜。2.1.8 窗帘：定期进行清理，要求干净、无污渍。2.1.9 吊饰：屋顶的吊饰要求无灰尘、无蜘蛛网，短期内不适用的吊饰及时清理彻底。2.1.10 内、外仓库：半年彻底清理一次，无垃圾、无积尘、无蜘蛛网等。2.1.11 室内其他附属物及工作用具均以整洁为准，要求无灰尘、无粘合物等污垢。2.2 室外卫生标准2.2.1 门前卫生：地面每天班前清理，平时每一小时清理一次，每周四营业结束后有条件的用水冲洗地面（冬季可根据情况适当清理），墙面干净且无乱贴乱画。2.2.2 院落卫生：院内地面卫生全天保洁，果皮箱、消防器械、护栏及配电箱等设施每周清理干净。垃圾池周边卫生清理彻底，不得有垃圾溢出。2.2.3 绿化区卫生：做到无杂物、无纸屑、无塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室内和门前院落等区域卫生：每天营业前提前10分钟把所管辖区域内卫生清理完毕，营业期间随时保洁。下班后5-10分钟清理桌面及卫生区