公众物业办公楼运行理方案参考借鉴版

公众物业办公楼

运行管理方案

最新参考借鉴版

山上小Lui

年月日

说明

本方案所涉及的关于物业辖区内公用部位、公共设施设备的日常

运行、维修保养，日常的维修服务工作，均属第二方案的内容，第一

方案服务范围仅包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化，特此

说明。

第一章物业管理服务构想

本公司公司简介（略）

物业管理概况

本项目办公楼地处

号，位于本市繁华的商务地区，

具有得天独厚的便利交通，实为

难得的良好办公场所。办公楼地

上20层，地下1层，总建筑面积

约万余平米。办公楼内设施

由消防系统、空调机组、新风系

统、供电、给排水系统、监控系

统、门禁系统、网络系统、电话

程控系统、电梯等构成，智能化程度高、功能先进、齐全。内部装饰

由木质、玻璃墙、地面砖、理石面、地毯等构成，外墙装饰采用干挂

石板，外围台阶、地面铺设麻面花岗岩，庄重美观。整个大楼装饰体

现了设计美观大方、现代，科技含量高的特点，是一座高智能化的大

型高档综合写字楼。

物业管理服务范围：

一、承担大楼办公区的公共区域、地下停车场、楼前、左右外围、

办公区会议室、活动室、公共部分阳台、楼顶的保洁服务、垃圾清运;

楼前绿地养护、花卉养管；办公区公共区域的消杀工作。

二、办公区门窗、灯具、饰物、地面、中央空调系统设施、电梯

系统、给排水系统、供电照明系统、消防检查、电话交换系统、避雷

设备的日常维护、巡查、检测、管理、小型维修（单项200元以下）,

设施设备中、大修、更新方案拟定工作以及各办公室维修（承担单件

200元以下的易损件费用）。

三、公共秩序维护、办公楼出入人员登记、消防检查、车辆疏导、

登记、停车场的车辆管理、24小时办公区巡逻。

物业特点分析

本项目于年月日正式挂牌，负责监管省金融机构的业务活

动，下设中心支行个，分行营业管理部1个，监管办事处1个，金

融管理干部学院1个，县（市、区）支行214个。本项目担负着促进

当地经济发展，保证辖区金融安全的重任。其办公楼于年投入使

用，设计先进、质量优良，美观大方，展示现代都市新形象。根据我

方实地考察、问询，现就物业特点分析如下：

一、配套设施齐全、功能先进，智能化程度高。本项目办公楼配

套设施、设备种类多、功能先进、专业化程度强，物业管理委托内容

涉及面广，人员素质要求高，综合能力全面。

二、功能齐全，集办公、餐饮于一体，保持静雅、整洁、舒适的

办公、生活环境是以人为本工作模式的体现。大楼设备、设施共享程

度高、联系紧密、牵一发而动全身，设备运转率高，对设备性能要求

高，设备管理工作责任大、巡检密度高、防范措施、应急方案科学性

强。

三、行政职能和大楼餐饮、办公的布局设计突出了安全管理。本

项目办公楼的集行政职能和大楼日常办公于一体，并设有金库营业

楼，客观上带来了人员流动率大，隐患系数高，安全管理难度增加等

不利因素。因此采用设计科学、交接严谨的安全运作模式是物业管理

工作的核心问题。

四、以玻璃、木质、石材为主的现代装饰风格。本项目大楼设计

精致，装潢考究、高雅，质地精良，维护措施专业性强，需要制定专

项保洁方案，进行针对性服务。

五、窗口行政部门，注重公众形象。作为本市的窗口行政部

门，其服务水准决定了对外形象，物业服务人员的形象气质、专业素

质将直接影响本项目的公众形象，因此，强化员工培训是展示物业管

理工作的价值体现；对业主采取整体化、差异化管理模式和注重信息

沟通渠道的畅通、各方关系的协调，以协助营造亲和、高效的公众形

象。

六、作为金融机构，大楼内设有金库，安全工作尤其重要。

委托管理目的

一、物业外观的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护,

保持和提高物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。

二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和

专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、

高效性运作的结合，保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，

体现办事高效的政府形象之目的。

三、安全、舒适环境的创造。依靠准军事化管理的一流内保队伍,

全程监控大楼办公区的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标

准，通过优质的服务，为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境，实现

“平安”大厦。

四、省心、放心、安心“管家”委托目标实现。物业管理的基本

目的，是改革传统后勤管理模式、降低管理成本，减少机关人力、物

力的投入，实现监督与执行分开的现代管理理念，通过契约关系为本

项目办公楼实施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业

价值得以体现，维护和提高本项目的整体窗口形象。

委托管理原则

根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务

实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行

公司”为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针,

实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。

物业管理定位

依靠统筹的物业管理和养护，与业主共同维护花园般的环境，配

合深化机关后勤制度的改革，物业管理定位为：

环保高效和谐

W本项目办公楼地处本市经七路交通要道，在人类居住环境

日渐恶劣、重视可持续发展、重视健康、重视环保的大环境下，人们

对工作、生活环境提出了新要求，因此，保持物业辖区环境的自然、

健康成为大厦建设的重要课题，我们拟从物业作业方式、物料、耗材、

消杀剂的选择予以控制，将降低污染、保护环境作为基本原则。

小本项目作为窗口行政部门，结合周围商业气息浓厚的特点,

其工作的高效将直接关系到对外办事效率。物业管理中，将以严密的

工作程序、科学的管理方案、快捷的应急措施和超强的应变能力，保

障大楼设施的高效运转，为“高效”职能提供硬件。

初潜在建设“和谐”政府理念的背景下，采取封闭式与开放式

结合，外松内紧的大厦安全管理，是在“自然、开放”的生活大环境

中寓以专业、严谨的保障措施；营造宽松、温馨的工作环境，实现面

对面微笑服务，采用客服中心信息反馈模式，重视细节服务和环节控

制，并在此基础上，通过业主回访制度，挖掘服务潜力，提升服务档

次，使每一位业主真正体验到主人的尊贵。通过“以人为本”服务理

念，采取差异性服务模式，根据需求的针对性制定工作标准和服务内

容、服务措施，包含日常服务、计划服务、预约服务、特约服务等一

系列服务内容，以满足不同性质、不同层次的需求。

本公司携淳朴之风，秉承做业主贴心管家的经营理念，竭诚为业

主提供专业、便捷的超值服务，使入驻业主能够得到全方位精心呵护。

“高品质管理水准”的依托资源

♦团队优势

物业公司拥有一支爱岗敬业、具

有丰富物业管理知识和经验的管理团

队以及专业化的护卫、保洁、绿化和维

修队伍。管理层面拥有高级经济师、人

力师、物业管理师、工程师、高级园艺

师数名，为我们提供优质高效服务的基

础和前提。公司护卫连续三年被本市公

安局、共青团市委授予“青年文明号”；

2017年，在《—晚报》和《生活日报》

联合主办的房地产调查中，本公司被评

为“本市十大物业管理品牌企业”；本

公司工程部在2017年本市物业管理行业技能比武中，荣获单项、团

队一等奖。2018年本市政务中心大厦获得市级“物业管理优秀示范

大厦”称号。

♦质量优势

获得国家二级物业管理资质，顺利通过IS09001(2015)质量体

系认证，本公司拥有严格规范的物业管理制度，灵活、独有的星级考

核体系，将通过严格的管理细致入微的服务全面保障大厦的正常运

行。

♦深厚底蕴的企业文化感召力

优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发展、进步的

原动力。集团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成**特有

的企业文化纲领，构筑了一定的文化平台。职工通过**报、百年**、

**沙龙等企业内部媒介，不断交流经验、传播感情、提升文化，凝练

成强大团队精神，在日常工作中的各个角落，企业文化始终伴随着我

们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显示着**蓬勃

的发展力和向上力。**人将这份对**的热爱之情化为工作的原动力，

倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。

♦科学规范的管理模式

今天的物业管理，已不仅仅是单纯的管理或者服务，而是寓管理

于服务当中。公司通过引进IS09001(2015)质量标准体系，进一步

实现了科学严谨的规章制度，标准化的作业规程，规范有序的实际操

作，是我们服务水平得以提升、服务理念得以延伸的基础。2003年

末，在集团公司的制度整合工作当中，物业公司的制度整合工作得到

集团领导的好评，这是我们两年多来矢志不渝探索科学化管理的结

果，更是我们理论与实践成功结合的杰作。

♦成熟的物业管理经验

本公司通过与香港世纪酒店管理集团的合作，为物业管理打下了

“酒店式标准”烙印；在吸收物业管理精髓过程中，形成了“星级化”

管理、重视环节、过程控制的严谨模式；从管理本集团工业厂区、**

世纪大酒店起步，多年来积累了丰富管理经验；在成功接管**区政务

中心大厦、工业科技园中，从超前介入到前期接管验收，形成了行之

有效的管理方案；通过中国重汽销售大厦、**华通商务大厦的全委托

管理，使物业管理水准得到了进一步的锤炼。从而形成了从前期介入、

接管验收、业主入伙、日常管理、突发事件

处理、业户协调等一系列完整的管理方案，

具备了行政办公大楼、工业厂区的全委托管

理能力和质量水准。

♦独有的“房车一体化”服务

本公司充分利用集团资源优势，可为每一位业主提供车辆购置、

置换、租赁、旧车评估、交易的代理、代办、优惠一条龙服务，并以

此为平台延伸，代客泊车、代客洗车、汽车美容、汽车相关知识咨询

等多种服务，让您徜徉在理想的世界中，尽情享受本公司人提供的超

值服务。

♦专业花木公司：

物业公司旗下的花木公司是本

市成立较早的大型专业花木公司，具

有高级园艺师、专业技术人员数名，

常年对外承接绿化工程，可提供花木

栽培、园林设计、绿地养护、庆典花

木租售、花木养护知识培训、咨询等

服务。可为业主提供绿化养护的各类

建议,提高绿地质量、降低投资成本,

并具备进一步的合作空间。

第二章物业管理人力规划

管理处组织架构

一、本项目办公楼管理处组织架构描述：

1、本项目办公楼组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采

用项目经理负责制，签订经营责任书，由本公司公司全权领导。

2、管理处各岗位所需人力资源配置实行本公司供应下的完全双向

选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。

3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效

率和保证信息渠道的畅通。

4、管理处主管的主要职责是协助项目经理完成各项工作任务，监

督管理处的服务质量，为项目经理反馈各类管理信息，提供决策依据,

并负责物业管理服务中心的运作，建立管理处与业主之间的服务平

台。

5、安全主管的职责是负责客户档案登记、物业辖区内的安全设施

巡检、安全队伍建设、预警、演习方案制定等。

6、设备主管的职责是负责物业辖区各种设备、设施的维护、保养、

维修，大、中修，设备更新计划、方案的起草、申报以及业主的报修

工作。

7、保洁主管职责是负责整个物业辖区内的环境维护、花卉管理、

保洁耗材审查、保洁计划制定、卫生质量保持、保洁队伍建设。

二、管理体系及组织架构（共57人）

管理人员（2人）

主任1人

助理1人

客服部（2人）

工程部（16人）

主管1人

A：配电室4人，负责大厦的高压配电室24小时值班；

B：维修班4人，负责大厦设备的日常维修、巡检工作;

C：电梯技师1人，负责整个大楼的电梯的日常巡检、维保及弱电

设备运行。

D：空调技师1人，负责整个大楼的锅炉的日常巡检、保养维护。

E：给排水系统2人，负责整个大楼给排水系统的日常巡检、保养

维护。

F：空调运行班3人，负责整个大楼空调系统的日常运行、保养维

护及值班。

保洁部（22人）

主管1人

A:室内保洁17人，负责物业区室内公共区域的保洁工作。

B:室外保洁3人，负责物业区室外的清洁及保洁设备操作，计划

清洁等。

C:绿化员1人，负责物业服务辖区内的绿化管理及花卉租摆等工

作。

安全部（15人）

主管1人

A:大堂执勤2人，8小时值班。

B:地下停车场3人，分3班运转，24小时执勤。

C:班长3人，负责大楼外围的秩序维持及办公区巡检，工作时间

24小时，分3班运转。

D：门岗保安6人，负责大门进出人员控制、登记等工作，工作时

间24小时，分3班运转。

三、员工配备说明及骨干人员素质要求

冈位职责应具备条件备注

大专以上文化，具2年以

项目经

上大型高层物业管理经

全面负责本项目办理由公

主任验，统筹管理能力强，能

公楼物业管理工作司内部

编制计划并付诸实施，懂

委派。

经营善管理。

协助主任负责各项

设施、设备的日常使大专以上文化，具多年基

维修

用、管理和维修养层物业管理经验，熟悉智

主管

护，对各项服务进行能化管理，综合能力较强。

整体协调

保证大楼电梯、空大专以上学历，初级以上

技师调、空调的正常运转技术职称，工科背景，应

和维护。用电子专业优先。

中专以上学历，有1年以

协助主任负责保洁

上保洁经验，熟悉保洁工

绿化方面的培训、计

保洁作流程，熟悉各类高档设

戈!1、协调、质量监督、

主管施保养手段，熟练掌握各

工作安排等方面工

种保洁机器的使用。（从现

作

有人员中选拔）

协助主任负责护卫中专以上学历，有1年以

方面的培训、计划、上工作经验，熟悉护卫工

安全

日常管理、工作安作流程，熟练掌握各种突

主管

排、协调质量监督等发事件的处理方法。（从现

方面的工作有人员中选拔）

协助主任负责档案

中专以上学历，有1年以

档案管理、业主投诉回

上工作经验，熟悉电脑操

员访、质量监督等方面

作。（从现有人员选拔）

的工作。

普通操作层员工、部分护卫、车管、技工、清洁、绿化人

普通

员通过招聘，及现有员工统筹考虑，经考核、岗前培训、

员工

在岗培训、合格者予以录用。

构建服务平台一一客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。

在本项目办公楼的服务形式上，我们拟建立客户物业管理服务中心

运作体系，即将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作，

从而保证管理处对外形象的统一化。客户物业管理服务中心是管理

处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建

议都将汇总到客户物业管理服务中心，由中心负责分类处理。而管

理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过

管理服务中心的有效运作：

第一,可保证管理处对外信息传播的口径统一化；

第二，第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求

都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主；

第三，第三，中心24小时的工作时间将保证业主的需求全天候

地得到受理和满足

令服务流程图:

指令下达

物料管理

一个企业物业管理工作的质量水平的高低，主要表现在企业对

人、财、物的有效控制，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础

上，加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制，严格按照

IS09001(2015)工作标准，制定工作流程。从对物料使用、申购、采

购、入库等方面进行层层把关，分级量化管理，对质量、数量、情况

定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业管理物料的采购

渠道畅通、质量过硬，是实现物业管理服务目标的基础工作。

物料采购流程图：

便民服务

1、物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业

管理区的特点及自身的实际情况而定。

2、便民服务

（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；

（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有偿服务的价

格应按政府有关法规确定；

3、建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服

务人员的用语及行为。

4、有偿提供瓦木杂勤、机关后勤服务等。

第三章物业管理作业指导书

以物业档次为基点，以业主需求为主导，实行针对性、分层次物

业管理。

安全管理

一、治安形式分析

本项目办公楼功能特殊性在治安防范方面存在以下一些难点和

重点：

（一）本项目办公楼设有金库营业楼，属于开放式行政场所，外

来公干人员频次高，保持办公环境的静谧及车辆的疏导、登记是安全

工作的重点。

（二）本项目办公楼属于高层写字楼建筑，具有高层建筑的不利

因素，具体表现在，高层建筑楼层高，一旦发生火灾，极易形成烟囱

效应，加快火势蔓延，加之人口密度大，人员疏散困难，因此，消防

工作难度大、要求高。制定防患于未然，科学的消防预警措施，警钟

常鸣的消防常识宣传、培训工作是贴心管家根本所在。

上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要

求。为此，我们将在护卫员的素质培养、安全防范体系的设定、安全

管理的重点定位等方面采取对应措施，确保辖区内的安全。

二、安全管理的措施及对策

（一）确保护卫员的综合素质

1、素质管理。对护卫员

实施准军事化管理，采用我们

在实践中总结的一整套人员

管理程序，做到“五统一"'‘三集中"，即统一作息、统一出操、统一

上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。

2、意识培养。大力培养护卫员的服务意识，树立“业主需要就

是工作”的观念，改变原来护卫员单一的护卫功能，使我们的护卫员

成为“护卫员、迎宾员、服务员”的统一体。

（二）安控管理体系的建立

1、我们针对办公楼的特点，重视业主档案的建立，制定相应的

的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入办公区，确保物业始

终处于安全控制下。

2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对

时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。

3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对

证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩

序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严

密，杜绝隐患和疏漏。

4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管

理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策

略上强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。

（三）预警、应变措施

1、安全应急计划和措施

（1）目的：

在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控

制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。

适用范围：

1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管

理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。

3）其他重大意外情况。

（2）职责:

1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管

理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；

2）对即将发生或已发生的突发事件由安全主管临时确定应急措施,

同时向上级汇报。

（3）计划：

1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由

物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执

行。

2）处理治安突发事件

时，由值班员迅速向派出

所报案，安全主管临时确

定应急方案，安排人员迅

速控制物业管理范围内各

通道、楼梯口，封锁出事

现场，严格盘查出入现场

的人员，直到公安人员到

来。

3）制定的应急计划必须

慎重，考虑周详，在制定

自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。

（4）实施：

1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审

批人员认可。

2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立

即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。

3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录

长期保存。

（5）要求：

为增强应变能力和战斗力，平时每个护卫队员必须进行严格的学

习、训练、消防演习和紧急集合演练。

三、强化消防管理意识

（-）消防管理目标

坚持“预防为主，防消结台”的消防工作方针，严格实行防火安

全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。

（二）加强消防教育宣传和培训演练工作

1、消防教育宣传工作：

管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定

期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进

行消防知识宣传。

2、做好消防培训及演练工作：

重点加强护卫员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大

业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于

“未燃”。

（三）积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、

设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。

（四）建立健全消防档案。

（五）建立消防快速反应队

结合以往的工作经验，我们将在护卫员中选拨一批队员组建本项

目办公楼管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我

们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。

（六）善后与收复

火势完全熄灭后，护卫员负责现场警戒，保护现场，并协助消防

部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。

消防灭火流程图

(1)通用灭火流程:

4、治安、消防、车辆管理：按照IS09001质量体系《护卫工作手册》、

规范运作。如下表:

定岗检

进出口、停车场：24小时；

查

消防设施：1遍/周；

大厦安全：24小时

流动巡大堂执勤：8小时

工作

查车辆停放：24小时

安排

突发事件：90-120秒，责任护卫或车辆管理员到达现

场。

学习法规：1次/周；

学习训

训练：2次/周；

练

演示培训：1次/周。

1.查可疑人员、外来人员和捡垃圾、乞讨人员；

2.查违章停车、违章进入；

检查3.查乱摆阻塞道路现象；

检查项

项目4.查污染物、乱扔垃圾现象；

目

及处5.查破坏绿化、占用绿地现象；

理方6.查漏水、漏电、漏气现象；

法7.查房屋本体设施和公共设施情况。

处理方按照IS09001质量体系标准，对轻微不合格项汇报主

法管，严重不合格项上报主任。

考核平时按IS09001质量考核标准；

标准年终按国家建设部规定的考核标准。

安全工作检验标准

内分实际

标准评分标准

容值得分

1.按规定着装，统一穿制服，黑色皮鞋、

戴护卫帽、系领带，上岗必须佩带工作牌；

2.精神饱满，姿态良好，抬头挺胸，不东

倒西歪、前倾后靠、伸懒腰，做到站如松、一项不合

仪坐如钟、动如风；格扣除2

容3.举止文明、大方、得体，不随地吐痰、8分，扣完

仪乱丢杂物，不挖耳抠鼻孔或玩弄其它物品；分为止。

表4.不袖手，背手或将手插入衣袋，不勾肩

搭背；

5.不准留长发、蓄胡子、留长指甲；

6.禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪

帽、打赤脚。

1.作到微笑服务；

2.主动、热情、耐心、周到地为业主服务；对一项不

服

3.不发生争吵、打斗事件；合格的扣

务8

4.巡逻中见到业主时应闪身站在一边，微除2分，

态分

笑并点头问好。扣完为

度

5.文明用语：熟练五声十一字，对人热情，止。

微笑服务，不卑不亢

1.不出现管辖范围内秩序混乱等情况；

2.车场内车辆完好无损，车辆指挥标准及

时；

服3.接到业主报警不超过两分钟赶到现场并

报告；

务24一项达不

4.处理各种违章，文明礼貌，及时有效，

分

要机动灵活，不失原则；到要求扣

求5.及时发现各种事故隐患，不因失职而出除4分。

现意外事故；

6.指挥手势动作规范、准确、有力、符合

交通指挥规范。

1.按时交接班，不喝酒、吸烟，不嬉笑、

打闹，不迟到、早退，忠于职守；

2.不准在岗位上坐卧、倚靠、闲谈、吃东

西、看书报，不脱岗、睡岗；

3.处理问题讲原则、讲方法，以理服人；

4.遵守公司廉洁制度和有关管理规定，不

收受业主钱财和对达不到

物品，不利用工作之便敲诈勒索，保守内要求的，

部机密；

出现一项

纪5.上班不会客、闲谈，不做与本职工作无12

律关的事；分扣2分，

6.服从领导安排，团结同事，不挑拨是非；

扣完为

7.不擅自留宿他人，按时做好宿舍清洁工

作；铺位保持整齐排行，被褥按军事化规止。

定叠放；床下物品摆放整齐；毛巾、刷具

必须按规定摆放。

8.禁止利用空暇之余进行赌博等其它变相

的违法行为；

9.勇于同违法乱纪行为作斗争；

10.加强学习，提高自身素质。

1.服从领导，听从指挥；

2.能熟练掌握物业管理范围的基本情况，

包括业主的基本情况（姓名、特征等）。熟

悉楼宇结构，防盗消防设备，主要通道的

具体位置，配电房，水泵房，消防中心等

重点位置的防范等；

3.能熟练掌握报警、对讲，电梯等设施、

设备的操作；

4.善于发现，分析处理各种事故隐患和突对达不到

发事件，有较强分析、判断、处理问题的工作要求

工能力；的，出现

5.熟悉车场的基本情况，熟练掌握业主相一项扣除

44

作貌特征、车牌号和车辆外型、颜色等；4分，扣完

分

6.能及时、准确填写各种表格、记录；为止。

要7.能熟练掌握公共设施的情况；

8.对破坏花卉、草坪等行为及时制止；

求9.车辆管理中指挥手势动作规范、准确，

能准确辨别车辆转向灯，正确指挥车辆停

放；

10.驱赶物业范围内乱践踏草地、散发广

告、捡垃圾等闲杂违章人员；

11.按车位泊车，无车辆违章停放在绿地、

人行道等行为；

12.摩托车、自行车停放整齐有序；

13.做好值班室及宿舍的川.牛等情况：

1.能遵守护卫员培训制度，坚持学习、训不符合标

其4

练（按培训大纲及记录检查）；准一项扣

它分

2.能遵守护卫员职责、权限规定。2分。

合100

计.分

实际得分

分数计算方法：得分^X100

所查项目总分值

安全部工作相关文件

《需方提供物品的控制程序》

1、护卫岗位规范、岗位操作规范；

2、紧急处置方案；

3、质量记录

4、护卫岗日工作记录；

5、护卫员交接班记录

6、消防设施日巡视记录；

7、消防栓放水试验记录；

8、紧急事件事件报告；

9、访客登记表；

10、邮件收发记录;

11、外来车辆登记表。

保洁服务

一、保洁区域分析：

1、本项目办公楼大厅地面及立柱、墙面装饰为理石干挂板构成，需

定时进行打蜡、抛光等保养，以确保其材质稳定性和美观。

2、办公楼室内部分地面为地毯铺设，需进行定期吸尘和清洗和消杀,

以确保其清洁、无菌。

3、办公楼层地面为全瓷地砖，需进行定期机洗清洁日常推尘，以保

持其光泽。

4、办公楼内走廊一侧墙面主要由玻璃组成，附着灰尘时，污渍明显,

需及时清洗。

5、办公楼外围区域由石材与绿化区构成，石材质地耐磨，但遇水易

发生化学反应影响美观。

6、办公楼部分楼层房门为木质，易变形和干裂，需进行木质打蜡保

养。

7、办公楼外墙由玻璃及石材构成，需进行定期高空清洗，以保持大

楼外观洁净。

8、办公区外围地面为石材构成，需定时进行及时清扫和定期彻底清

洗，以阻断污染物进入楼内。

二、保洁措施及标准

1、理石地面、理石墙面、立柱

根据理石年代的物理结构和化学成分的不稳定性，图案美观抗磨

能力差，耐腐蚀性弱，所以在保养维护上更需注意，我们在保养方面

将采取：

(1)清洗：

①使用中性STFP、OFF按一定

比例进行彻底清洗。

②在彻底清洗后，用清水清洗

两遍，除去残留的药液。

③用吸水机吸干后，用三速吹

风机吹干。

④用干净毛巾仔细抹尘。

(2)落蜡

①使用T0NSE220进行封闭处理，使理石间隙受损处得以充填。

②待封闭蜡干燥后，落进口C0MDCETE-2两次，在封闭基础上产生坚

硬的保护层。

③在①②处理的基础上落蜡SPR2RT-FINSH一次。

©SPRIPJ-FINSHF干燥后，用PN0B-NB2015型高速抛光机配合OVER/2

修补抛光。

⑤(1)、(2)每年三次。

(3)日常保养

①在下班时间用高速抛光机配合P44抛光修补蜡进行抛光保养，随时

保持地面光洁明亮。

②日间保洁人员随时使用静电吸尘剂，实行往复推尘、抹尘，做到光

亮、清洁无尘。

③除尘、擦拭每日一次。

④走廊及地角线每月彻底清洗一次，并每日随时拖拭，保持无灰尘、

无污渍；走廊墙壁每年清洁、除尘二次，易污部位随时除污。

2、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、地角线及

内侧玻璃

每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视

清扫、擦拭、保持清洁。

3、卫生间

(1)天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行

彻底清洗，去除油、烟及灰尘，使其洁净光亮。

(2)地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采

用XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底

清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。

(3)便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、

无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于

1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及

开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通;

便篓垃圾随时倾倒。

4、公共部位的照明灯具

每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭,

保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。

5、不锈钢部分

不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈

蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养

措施：

(1)安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。

(2)随时除尘、除锈。

(3)保持无污渍，光洁明亮。

(4)不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周

围地面的洁净。

6、杀虫灭鼠消毒

(1)为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、

春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次

杀虫剂杀灭蚊蝇。

(2)春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确

保大楼不受“四害”侵扰。

7、公共区域内侧玻璃

(1)用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；

(2)日常随时抹灰，去除污渍。

(3)做到光亮、无手印、无污渍。

8、外墙、玻璃清洗

(1)办公楼外墙根据板材特点，选用中性清洁剂进行每年2次集中

高空作业彻底清洁，使用升降平台进行日常清洁维护。

(2)办公楼外玻璃，选用玻璃清洁剂进行每年两次高空作业彻底清

9：办公楼外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂

进行冲刷和拖拭。

10、办公楼层内地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面每周

进行集中抛光。

11、办公区垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。

清洁保洁管理：按照IS09001质量体系《清洁工作手册》规范运作。

如下表:

日常保洁：每日7：30~8：00楼内清洁、外围清扫；9：00~9：

工作

30垃圾清运；9：30^11：30楼内清洁、外围捡扫；13：00~16：

安排

30楼内清洁、外围捡扫；16：30~17：00垃圾清运。

停车场、

外围清普扫1次/天；每周清洗2次。

洁

楼间保

工作每日清扫；机器清洗1遍/月；理石地面打蜡1次/季。

洁

内容

电梯轿

每日清洁；上油保养1次/周。

箱

垃圾清

清运2遍/天；

运

消

1遍/周。

杀

楼内刮拭1次/月；外墙高空清洗1次/年。（费用另计，

玻璃幕

属于特约服务）

楼顶天

随时捡扫；彻底清洁1次/周。

ZA

1.道路、绿化地、散水坡、排水沟；2.停车场、岗亭、

单车棚；3.垃圾中转站、化粪池；4.污、雨水井和沙

检查检查项井；5.宣传栏、标识；6.电梯、楼道、楼梯、走廊、

项目目楼道灯具；7.墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、

及处电表箱、信报箱等；8天面；9.值班室、办公室、卫

理办生间；10.除四害。

法按IS09001质量体系标准，对轻微不合格项自行关闭，

处理办

严重不合格项上报主管和主任并提出整改方案加以纠

法

正。

考核日常日检、周检、月检按IS09001质量考核标准；

标准年终按国家建设部标准考核。

清洁工作检验标准

项实际

标准分值评分标准

自得分

1.上班穿工作服，佩带工作牌，不

准穿拖鞋，不穿奇装异服。

仪每发现一

2.上下班时，手不放在衣服口袋

容项不合格

内，不勾肩搭背。6分

仪扣2分，扣

3.精神饱满，举止文明、端庄，仪

表完为止。

表整洁、利落。

4.遵守办公环境规定。

1.见到业主微笑、点头、问好。

2.使用规范文明礼貌用语。

3.服务态度端正，有良好的职业道

服每发现一

务德。

6分项不合格

态4.做事认真负责，有较强的奉献精

度扣1分。

神。

5.服从领导。

6.文明服务，礼貌待人。

1.遵守法纪、员工纪律，履行职责。

2.上班不迟到、早退，不旷工离岗。

3.上班不会客、闲谈，不在走廊楼

工

梯间大声喧哗，不做与本职工作无每发现一

作关的事。项不合格

8分

纪4.服从领导安排，团结同事，不挑扣2分，扣

拨是非，保守公司机密。完为止。

律

5.遵守公司廉洁制度和有关管理

规定，不收受、私自动用业主钱财

和物品。

工作不合格扣2

工作日志书写清楚、内容齐全。2分

日志分。

路面、无瓜壳果皮、纸屑等杂物，一处不符合标

绿地、无积水，无污渍，每50平方2分准扣1分，扣

散水坡米内无塑料袋等弃物。完为止。

室

外内部垃圾及时清理，外表无有一处不符合

污迹，粘附物，定期对蚊蝇标准扣1分，

果皮箱3分

害虫进行消杀，无明显蚊扣完为止。

虫。

无乱张贴，目视表面无明显

标识灰尘，无污迹，不锈钢材质，有一处不符合

牌、雕光亮无锈迹；木材质，无脱3分标准扣1分，

塑漆、变形现象，用纸巾擦拭扣完为止。

无明显灰尘。

有一处不符合

底部无垃圾，无积水、积沙、

沙井2分标准扣1分，

盖板无污迹。

扣完为止。

检查井内壁无粘附物，井底有一处不符合

雨、污

无沉淀物，水流畅通，井盖2分标准扣1分，

水井

上无污迹。扣完为止。

不外溢污水，定期消杀，防达不到标准扣

化粪池止蚊蝇的滋生，无明显蚊2分2分。

虫。

地面无散落垃圾，无积水、达不到标准扣

场地2分

无明显污迹。2分。

无乱张贴，目视表面无明显达不到标准扣

宣传栏2分

灰尘，无污迹。2分。

员工宿

地面无散落垃圾，无积水、达不到标准扣

舍、车2分

无明显污迹。2分。

棚

有一处不符合

目视灯壳、灯杆无明显灰

路灯2分标准扣1分，

尘、污迹。

扣完为止。

垃圾中地面无散落垃圾、无污水、有一处不符合

转站及污渍，无粘附物，无明显污2分标准扣1分，

垃圾物迹。扣完为止。

目视无纸屑等杂物，无明显

达不到标准扣

停车场灰尘，每100平方米内烟头2分

2分。

不超过2个。

楼道梯无杂物、纸屑、明显污迹，

级和走全部梯级烟头不超过3个，不符合标准的

2分

廊地面走廊100平方米烟头不超全部扣除。

电梯过2个。

天台、目视无垃圾，无积水，无污不符合标准的

转换迹，明沟畅通。全部扣除。

室2分

内层、雨

蓬

大理

无垃圾杂物，无泥沙、无污

石、地一处不符合标

渍，大理石地面打蜡抛光后

板砖地4分准扣1分，扣

有光泽，木地板无明显灰

面的清完为止。

尘，无污渍。

洁

瓷片、瓷片、喷涂墙面用纸擦拭一处不符合标

乳胶50厘米无明显灰尘，乳胶准扣1分，扣

漆、喷漆墙面无污迹，目视无明显2分完为止。

涂墙面灰尘。

的清洁

天花距1米处目视无蜘蛛网，无

板、天明显灰尘。2分同上。

棚

灯罩、一处不符合标

烟感、准扣1分，扣

指示完为止。

灯、通目视无明显灰尘，无污渍。4分

风口、

电灯开

关

无污迹，清刮后用纸巾擦拭一处不符合标

玻璃门

无明显灰尘，口窗框、窗台2分准扣1分，扣

窗

无灰尘、污渍。完为止。

公用门一处不符合标

窗、消准扣1分，扣

防栓完为止。

（箱）、

目视无明显污迹，用纸巾擦

标牌、

拭无明显灰尘，不锈钢光4分

扶手、

亮，无污渍。

栏杆、

意见

箱、电

表箱

设备机目视无污迹，无杂物堆放，不符合标准的

2分

房设备无明显灰尘。全部扣除。

整洁无杂物，墙面无灰尘、一处不符合标

各值班

蜘蛛网，地面无污迹，桌椅、2分准扣1分，扣

室

沙发、柜无灰尘完为止。

及时清理，无杂物、无污物、一处不符合标

垃圾桶无明显蚊蝇在飞，外部用纸2分准扣0.5分，

巾擦拭无明显灰尘。扣完为止。

一处不符合标

整齐、摆放有序，无垃圾，

仓库2分准扣1分，扣

无杂物，无明显灰尘。

完为止。

①工具齐全，摆放整齐有

序。

②无异味。

③地面无积水、无污渍，

无杂物。

④墙面瓷片、门、窗用纸

巾擦拭无明显灰尘。

公用卫一项不符合标

⑤便器无污渍，小便器内8分

生间准扣1分。

有无卫生球。

⑥天花、灯具目视无明显

灰尘。

⑦玻璃、镜面光亮无水痕，

无污迹。⑧垃圾桶内垃圾及

时清理，定期进行杀虫，无

明显蚊蝇。

合计100

实际得分

分数计算方法：得分=X100

所查项目总分值

绿化工作检验标准和办法

序

分项标准检验方法频率

号

类

目

1乔木无枯枝，树枝不阻车、行抽检102次/年；

人通过，主侧枝分布均匀；颗；

2灌木成型，整齐，新长嫩枝不抽检3处5次以上/

修

超过15公分；年；

、，■3绿篱绿篱成型、造型美观，新抽检5处6-8次/年；

男

长枝不超过30公分；

4草坪路牙、井口、水沟、散水抽检6处2-3次/年；

坡边整齐，草坪目视平整；共90平米

施1施肥、浇水及时，覆土平目视检查4次/年；

整，肥料不露出土面；

月匕2草地播施和喷施，不伤花草；同上1次/年；

3花卉保证基肥，追肥不伤花草；同上视长势而

定

防

防治1次/

杀无明显枯枝、死杈，有虫

目视抽查月；

虫害枝条2%以下；

及时喷射