某大厦项目市场调研报告

“百盛大厦”项目市场调研报告第一章中国房地产市场情况2004年上半年，由于国家针对房地产市场爆炸性的增长相应出台了一些必要的紧缩政策，致使我国房地产市场发展较往年有所回落，开始趋于稳定、稳健的增长。一、国家相关政策、举动1、监察部和国土资源部日前发出在2004年8月31日前，今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；2、国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上；3、银监会加强了对房产信托的监管力度；4、近日中央5家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；5、针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。二、中国房地产业现状据可靠数据，截止2004年6月，全国共完成商品房施工面积165499.36万㎡，同比增长23%，其中住宅93414.62万㎡，同比增长20.2%；竣工面积20888.49万㎡，同比增长14.4%，其中住宅12905.5万㎡，同比增长7.8%。其中房地产业投资额为5413.58亿元，同比增长28%，在各行业中占全社会固定资产总投资额的24.8%，各项同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨9.1%，土地交易价格上涨9.5%，房屋租赁价格上涨0.8%；2004年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%。从统计数据可以看出，全国房地产投资开始从高位持续回落，房地产行业发展趋于稳健。但是投资增幅仍较大，投资结构尚不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。第二章南京房地产市场情况一、目前南京房地产发展现状由于中央紧缩政策的影响，南京房地产也增长开始趋缓，房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是2004年上半年南京市房地产市场的基本表现。慕根据幸南京斜市统妖计局锈发布滚数据质，上月半年重南京合城市磁居民对人均孕可支陪配收必入达家5抚83团9.砍32摩元躁，同迟比增成长必13得.7钓％下，增点幅比碎去年巾同期角高出闯5睡.5从个权百分乡点；汤今年貌1乔-5免月签南京额市全峰社会狸固定尽资产雅投资诉总额密达冒35充7.纹84紧亿屋元，车比爆去年反同期垄增长嘉3求0.僵5%负，位房地刃产开务发投蛛资额孕达障80泽.3姐2框亿元窗，施比去混年同之期增耀长蹦26奋.7哪%叉，占踏全社取会固庆定资凑产投筹资总让额石22君.4敬5%查，怠增幅哨有所尤回落草。峰由于己拆迁期量有特限，贫刚性顷购房回需求犹减少覆，消权费者店普遍等认为言目前兴房价编过高召而推眠迟购蹲房时沾间，太持币箩观望剂群体汤绝对阔总量绩有所山增加留。在兽存量顶房交参易方练面，蛇受贷淘款政洁策的智影响决，成筐交量兴波动唱较大尼，稳5遭月排成交常量降涉低，供6烤月聚有所便恢复紫。土坊地一半级市券场方马面，柿4怜月阵底国哥务院践办公令厅决柳定农卡用地安转非娱农建港设用乏地的米审批赚暂停兰半年欧，南殿京在循半年犯内停锐止征分用农肢用地稀。由贪于南定京市绑国有闪储备仪土地焦充足贸，因头此短伴期内敢不会鲜影响药土地截的供迷给，袋相反亿，南锅京市酸短期颠内提陈高了秋国有四土地去的供疑给量悼，但万土地环价格阻仍然拦继续制稳步休上升蕉。授众多北事实王也表谊明，畜南京别市房辛地产晚市场秩，已捎进入妈全面准竞争嫌时代印。市部场表锅现为拥供需梨平衡窑被打籍破，悲已出朵现局方部的回供过射于求灿的状破况，勿供需毒依旧改存在玩着比遮较严告重的倍结构苹性矛戚盾，栗价格移涨幅匙回落煌、某翼些层弟次的弯商品腊房交乘易量离有所辛降低密、消竖费者紫购买剧心理菊更加条成熟魄。壤二、华南京建市区具各板季块房往地产卧市场陷发展戴现状喜1、咸城中女板块栽本项阔目就岔坐落爽于城赔中板妥块，浑她位牛于南踢京市遥中部娱偏东霞。东材起紫蚂金山亮，西衫至虎赛踞路翼，南霸临夫幅子庙改，北温拥玄抬武湖垮。主涂要由馆鼓楼调区、掠玄武摊区和赏白下苹区构击成。味城中释板块浩是南徒京市排地理准位置铅最好计，人肚文环甚境最丰成熟来的地亩区。浴江苏礼省政没府、找南京岔市政喂府，粗南京倒的商撇业主腐轴线坊新街茫口飘——杯湖南怖路一抱线以锈及珠钞江路篮科技权一条醋街都资坐落丧在该超区。猛可以据说整兽个城馆中板倾块就甜是南束京市计的行棒政、备商业糟、科早技和镰文教种中心厕。剪由于忙具备旦较好膊的区扑位优歪势和姥人文爸环境廊，所奉以城对中板体块向维来以水中高牺挡楼坟盘居踏多，弊特别泥市今课年以父来，挪城中投板块征的房套价不肌断的遵被刷仰新，池目前疤已经店突破衔万元万大关寸。由汗于城扰中板世块可遥开发揭土地凝与南滋京其霜他板摇块相蓬比数糠量较万少，膏审批恶也相挣对严足格，讲造成彻住宅俗及商爷业物暴业相僚对的育供不吸应求街，这溉也在挠一定兔程度乖上对唇城中旨的房讨价起皂了推梅波助倚澜的户作用鸦。目吊前该污板块撇内有惰大小于项目货约倡80前个，治在建千面积注近5娃00怒万㎡民。惭目前烫，尽让管受娱到中乱央宏稠观经确济调创控政衬策的唯影响破，但核是城克中各壤家楼扮盘继解续保肺持较赴好的坡销售陶形势律。据强可靠干消息居，此坡次南任京秋沙季房匀地产皱交易俊会一丛共达晚成成比交意即向案12头29逃套，铃实际黑成交棕23电8套贿，成淡交总旱面积帆近2蚊6万缎㎡，腐成交缎总金栽额1合29寨49泪.8离万元敌，其怖中城骑中板秩块的间交易办量就谊占到输总量葬的一血半以樱上。步可见脖，城迎中板掘块仍益应是景房地端产企读业投疏资开雪发的铁首选纺。泊2、立城南滔板块黑城南煎板块波主要臭位于森南京旷市主染城区眨的南莫部，厚南至校宁南份新区助，东号至大揪明路秋，西茧接长解虹路陕，北径抵健甘康路亮沿线竖，由赖秦淮纸区和宪雨花软区两询区组蝶成。售该区较交通途畅达打，环农境优乐美，码自古责以来涉便是群人文券荟萃住、砖商贾叼云集受之地发，素挣有甘“被江南毁佳丽秧地壳”帖之美柳誉。喜目前邻，城消南板且块的丸房地屋产市柜场处不于温符和上斑升阶阻段，愧该区聪的商扬品房殊价格牛在南伐京整铲个城捐区最荡低，基而且婶近期汇推出愁不少罚中小毕型户压型，片比较誉容易聪引起义消费捉者的艇关注她。但么是该默区的锦整体饲环境匪欠佳摘，交听通问页题已迷成为拔制约残该区流房地侵产发趁展的焰主要雨因素碧。势3、翅河西建板块索河西看板块幅位于晒南京防市的嗽西南员面，槐主要谷处于赢建邺渴区，材也有泄小部朴分位恶于鼓眯楼区路和下村关区员。该谷板块壁西临吼长江舅，东斧部北谦端至杨外秦携淮河丧，南喇端至垫凤台趁南路址，南晋到秦爷淮新岸河，衰基本辈上为封江河黎所围暂。智目前声，河寺西板贿块是炊南京肌市最伞受注侄目的誉板块尚，该珍板块笛将成牛为南省京新舍城区访所在秀。该处板块它上将播建有屈南京绘最大薯的体佳育场似馆初——间奥体爽中心扁，富武有标诸志性底的河莲西十围大贝CB膏D项代目，遮中高庆档住葛宅群彼，滨软江风琴光带极，高火档娱叨乐休络闲场脱所及宣“五计横七钱纵”众公路锯交通鼠网。锋其开属发体乒量之抚大已恼经创晋下南鞋京城昼建开盘发之谁最。址近两圈年，贱河西文房地紫产市刊场也茧伴随饼着河细西建呢设飞侄速的范发展奉，其或商品锣房均那价从送20拾01具年的呆20弱00扭多一膀跃冲势破5侮00望0，挪其中雪更有白不少密高档喷楼盘煮的房五价已恰突破排70德00烈。可俱是，效目前献河西惨房地深产市吹场也绒出现腿一些辽问题总：一肌、价泥格过纵高导稻致销槐售量形下降泰。二眉、高煎价楼难盘集旦中上剧市竞驶争激锻烈。欢三、低CB排D缺需乏商役业气挑氛。遍四、独十运究会后很持续骨发展劲成难绝题。帮4、恰城北广板块员城北热板块顶位于绍南京废市北萍部，却属下卖关区田，区放域东乎到红导山路盆及周盆边，龙南临不中央脂门以匪南部积分，雄西面衔、北唱面均孝被长巡江环功绕。兄该区团域整偿体环宰境以灯及配葛套情糊况相尖对其厅他板股块较拖逊色卡，但姥其也球是南应京市崇重点茄规划奏改造添的区罪域。幕城北鄙板块成的房速地产惯市场钢开发软相对童较晚附，楼夸盘多榨集中虚在下原关区融，以雀热河悉南路撇及大刷桥南搅路附储近居栗多。喂该区怜开发也量适波中，猪但是后因为谢环境枪和配树套等剖问题辞，南饿京市毛民对强诚北厨板块睛商品胸房的叹兴趣墨较低柴。可贺是由缩于房挠价相沫对较减低，链且政偷府对阀该区值投入杂的期赠许较押高，依故城遭北板悬块仍宽具有个良好抓的投愧资和拼升值趣潜力贫。裹5、挣城东鄙板块装城东战板块程位于驼南京瞧市东硬部，鞭东起雾光华丘门，忌西达捎马群蒙，北华至紫议金山炸北端金，南奖到月话牙湖无以南垫。该奸区环仙境幽杰雅，东风景累秀丽谱，名室胜古嗓迹众腊多，衡是南验京市重最理脉想的迁居住逃场所颜。躬由于丰优质辞的环衬境及窃配套惰，城通东板竞块素身来是雾南京佛高档饮楼盘瞎集中宿展示鼠的区瞒域，躲特别货是资蜡金山烘——镰月牙郊湖居型住区昼。该膀区房荣价整双体较雪高，疯但是埋开发隔体量虚相对估不是好很大罚，故胖房地贷产市外场仍照在平米稳中喜上升贺。愤总之恭，就远目前卡各板浇块市浴场总秩体情顾况来鞭看，射南京泉房地役产销眨售整进体已界不如织往年倡。城符中板腥块集放中了卧南京进多数斤中高换档楼院盘，旦后期湾发展愧仍有下一定煮热度居。而太河西致、城唉北板供块已需面临六供过从于求屯的局揉面，房但房袍价暂狱时却墙没有块松动木，仍路保持纯平稳邀，有毒少数懒楼盘旷高开减低走倦。城穿东、违城南俭板块低表现托比较统稳定始。南牙京目伶前房盾地产洞销售彩开始宋进入到了一哀个较药长的雹相持哨阶段稼。是第三喊章显邪项目驼所在抚区域释房地眯产市木场情漫况飞一、拦项目阿市场碑调研烘界定蠢本次泡市场廉调研污主要侄针对卷“委百盛面大厦知”胃项目误周边产地理把环境注、生落活和蛛商业叛配套苦、房压地产伪市场挡及人俯文生孤活情武况展矮开。颤本次吩“穷百盛蔽大厦云”线项目夫市场交调研梢所选锄区域陵，南灰起鼓速楼广递场，折北至揪中央毙门立妥交，掘东起逮中央搏路，晴西至娘山西廊路广述场。畜二、蜘项目膏所在券区域序情况爪“剧百盛洋大厦柄”参项目头位于健南京卫市鼓详楼区桶。垦鼓楼黄区，膝南京拨市中更心城布区之侵一，合江苏愿省党锯政军弟首脑矮机关述所在膨地。盆她东优接新非街口县，西互越秦摩淮河饿，直喇抵长布江之橡滨，奇南面谜是汉旺中路捉和汉跑中门承，北赴面是弦挹江蹄门和雕中央睛门。巾全区继总面顿积救25拨.2葡4平装方公苦里，泻总人脆口4至7万仔人。萝鼓楼敬区辖傲区内泡有南尤京大讨学、迷河海驾大学觉等大架专院净校润23安所；垫江苏田省社葵会科葬学院黄、南赠京水肿利科误学研铃究所生等省工、市沈科研油单位录58拣家；利大型虏企业押33顿家，男外国受驻华霞商社卫、办疤事机这28本家；胶省人很民医绑院、轨鼓楼仪医院效等综酱合、俗专科疫医院旷10故所；社金陵税饭店讽、南测京饭析店等桑四、喷五星板级宾勒馆1鸟0余竟家；比省厅穗级机理关9益8个手。设鼓楼觉区近瘦年来着已逐俊步形径成科流教与幼商贸丸并举剃；房下地产症业，罢旅游仔服务犯和信管息咨阶询三熊足鼎秒立的桌良好汪态势醋。现三、辈项目装所在稀区域绿土地阳出让原情况刻鼓楼营区属婚南京岁市老屡城区北，同殿时也烦是南带京政泡治、诚经济久和文孩化中绩心，丹故市处土地转部门乔对该桂区的温土地阳出让征及建饥设规顾划一歌向都驱给予汗较高置的重征视。榨据统宿计，箱20苦00度年鼓篇楼区肉出让朗土地踪约4扒00磁00医㎡；牵20各02忽年出露让土剂地2搞58纯00拉㎡；贫20班03乡年出技让土堂地4皆89雕00沾㎡；湾至2趁00砖4年记9月餐已出猎让土赖地约爸20注00喂0㎡技。相玻比而室言，用鼓楼农区每董年的传土地冤出让闯量都冻不是也很大诚，程积波浪检式增茧长，悉这和银南京棋房地夸产发佳展形西成正猜比。杏四、雨区位惨优势避分析蛋鼓楼撕区拥摩有得移天独译厚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过售量列不如匙河西导、江三宁板臣块，沸但是鸭在成扒交量轧上却杀都占年有绝糊对优拢势。知这就琴说明旗，城红中板鸽块房据地产求市场事的整时体态偿势良乌好，丹目前叶在健竭康、牙有序拴的成抱长。谅（才2）歼鼓楼有区标福志性要建筑堆本项柿目坐揉落在拍鼓楼塞区中其心，油南临渴湖南豪路商今业圈顾，东川依南搏京市丛最大虽湖泊性——艳玄武醋湖。娇由于沙该区稠域属老老城林区，弹故虽争是黄披金地骗段，框但缺斯乏富巴有时津代特秋征和谨标志重性的吧建筑捎。届“亲百盛名大厦寨”耳项目选，规滤划建数筑高凉度乓10白0m秃，预封计建沙成为挨33倒层的换高层呆商住参项目亦。将区来必剂将是愤中央酒路上班的丰并碑，决鼓楼怠地区虫的标格志。至（即3）项良好照的环懒境和塌配套引本项蚀目周莫边交虹通畅冻达，铺文教姨、卫尽生机名构林嘴立，现商业贵配套舱、生尺活配著套一涌应俱员全，凳集聚叛优秀垂的人迹文、键自然倾环境惨和良殖好的估商业掘活动债氛围定，非辩常适枯宜中私产阶痛级在隙此工舍作、煮生活嚷。抵因此田，良或好的腹环境味及配摔套必胆将成砍为该薯项目铺的主揭要卖肤点，排须在挂将来暗该项咳目的模运作州过程滔中深伴度发沿掘。销（咱4）赛市场叔潜力抖可观等据调位查统司计，常虽然镇本项摘目周江边在康售项细目的步价格样整体颗相对腹南京凶市其馅他地欢区而兆言偏神高。仔但是翠从这俱些项筛目的各市场直去化隆速度舱上来头看，永市场猾需求汇仍然肌比其纸他地糕区、键板块书要旺抗盛。哭另外纽，从京该地体区项疗目的晨价格含变化后情况垒来看柴，该没地区炕房地具产市团场仍辅具备党一定龙的利辅润空娇间。军可见蜡“仙百盛屑大厦疑”悉项目队的市鞭场潜己力可拜观。订4、袜威胁撞（女1）盯国家示紧缩干房地嘉产政壳策多从去承年宽6月稼中国语人民幼银行怕下发雹12狐1文韵件为街起点萄，中棵央对辩中国线房地慧产市三场陆持续颁应布了调一系晓列的俘紧缩买性政成策，移这无扇疑是饥给如洲火如已荼的队中国脉房地搞产业桶泼了廊一盆服冷水使。国加家目神前主屡要采拼用的坚是资牛金和效土地谷双紧告缩手柜段，宣从源射头上拒限制组了房户地产尤项目课的一软哄而站上；耕同时喊国家搂还利胆用调鱼整按泰揭条浴件的嫌方法巨，从仰消费平终端犬抑制拉过热哭需求部，防依范恶认意抄皆作。拨可是福，近期年来兼飞速踩发展塔的中哈国房适地产宗业却轨因此槽面临窗严峻驶的考吧验。尊在不常少中丙小开叠发商查突然谋间就炮感到寸来自酸资金皆和市子场的菊双重拉压力董，在界他们窑眼中寺房地激产业执几乎曲是在调一夜称间从水高利丈润行蔬业变沿为高谱风险杀行业祖。随泄之而全来，埋中国型房地划产业末的增矛长速俯度开跨始减施慢，能有些宝地区躁甚至疯已经稀开始酒回落嫁。菊是选刮择高鹿销售垒价格初，还藏是选构择短澡销售屯周期序，这梨已经房是开椒发商直们必遮须直仇面的横选择汤。同疾样对宪于骨“爽百盛怒大厦混”筒项目汪，我疼们也碰必须谜作出恨慎重院的选邻择。示（纤2）网南京歌楼市妈开始作出现通衰退之迹象昨南京口房地次产市旷场从鸟今年桑年初决开始姨增长泥幅度娘明显往逊于注去年膜同期眼。造斑成这解种现吹象的浮原因御有很兽多，露归结压起来砍大致取有四葱：第瓣一，太拆迁辩速度还放缓邻，刚够性需愈求下切降。霞第二欣，开碎发面盼积过口大，江市场个竞争利激烈燥。第海三，炸炒楼搂风气胞太盛狂，房娇价虚嘉浮，考抑制赵需求梨。第慕四，傲项目初经常搏出现愚质量酒问题吼，造汪成消控费者玻不满扁。湿据权勺威报占告显谈示，量今年嘱1-萌7月浸份南查京市岁商品派住宅粮销售非均价跑为4掀06鹊9元火/㎡狮，房息价累心计上陵涨5兰.8莲1%敢，月洒上涨宇不足急1%燥，房音价的未涨幅拴明显猜趋缓冻，已首有个疑别项键目的旨均价鞠出现木了小椒幅回纳落。端（捧3）酒产品庄问题球本项献目的饲产品姻缺陷尿也比赖较大钳。第良一，那容积舍率过庆高，压影响防业主青生活裹质量饺。第件二，别缺乏喉小区塞规划晓。第钩三，匪商住钩项目祥带来耗的生微活不特便。凉产品贱问题龟都是霸比较虚难克程服的绳，但望是如序果在跌产品挂策划鼓阶段院不做屋针对从性的披解决献方案西，那扛么一潮定会拴对后捡期的熊销售沫产生段严重含的影振响。野（用4）奴沿街身项目云易受土污染恶同样夏作为说沿街遭项目疯，而两且是倦沿中塔央路习这一搞主干慧道的挠项目瘦，业相主一存定会便受到顽噪音隆、废榨气、巩粉尘奶等污逮染的禁侵扰凡。这为就需淋要在吸设计六、建表造及三装修归环节欧进行钢细致滴的探折求，隔努力努克服衰这一车弊端智。虚（减5）定存在呜价格枣抗性族尽管编该地男区市奔场潜气力巨棵大，窄商品胡房价裹格仍秒有上内升空寺间。模但是等，相酬对南五京市信其他睬板块插、地名区的肠楼盘厘而言灰，该块地区截的房组价相既对较糕高，护毕竟郑南京凶市商与品房婶住宅铲均价鹅刚刚去突破狂40腿00桂元/懒㎡。昌这势卷必会门产生增消费煤者的松价格扮抗性堆。售（狭6）弓南京纤国际松广场番的影遣响桃南京架国际舌广场朗，紧愧邻盗“纹百盛添大厦搅”寨项目飞的又巧一大众型高纹层商鞠住项效目，蹄和透“示百盛寻大厦愉”挑具有丘相同愚的物钱业形凳态，被享有拢同等丑的区猫位优群势，化但是董该项羡目的旋体量猾比叛“副百盛摊大厦饲”垂要大券的多兽，该扁项目递总建牧筑面问积达申37粗万㎡料，总亏占地醉面积择约3捏20虽00抵㎡。舍该项堵目现岸在已梅经动过工，理但是吐还没将有开贱盘销谁售。驼目前虏，处饰项目欲基本汽情况镜外，匪销售饰价格堪、销坦售形超式等览信息姥尚不潮得知疲。但遇是可嚼以肯欢定的呀是，忽该项患目必坏然是闭“百协盛项昼目”筐最强陷有力承的竞惑争对百手。乏三、沃项目赏产品递定位速1、龟主旨河必须夹树立产“胃以人哪为本旱”附的规疑划设煤计思绝想，凤创造常舒适匪、方惹便、闸亲和宇、安蓬乐的洞施展偿人生嫩才华穴的居馒住环上境，青充分踢满足艘现代专人