基准地价修正系数体系

基准地价系数修正法主要内容一、基准地价的概念与特征二、基准地价的评估三、基准地价的更新四、基准地价修正系数体系一、基准地价的概念与特征（一）基准地价的概念

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。（二）基准地价的特征（1）基准地价是一种区域性的价格（2）基准地价是一种分用途的价格（3）基准地价是一种平均价格（4）基准地价是有限年期的价格（5）基准地价具有时效性（6）基准地价是一种控制性的价格（7）基准地价与土地开发利用程度有关（1）基准地价是一种区域性的价格

基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。基准地价的三种表现形式：级别基准地价区片基准地价区段基准地价（2）基准地价是一种分用途的价格城镇基准地价的主要用途类型：

商业、住宅、工业、公共管理与公共服务等农用地基准地价的主要用途类型：

耕地、园地、林地、水域、荒草地（3）基准地价是一种平均价格反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。∴在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。（4）基准地价是有限年期的价格∵基准地价是土地使用权的价格∴基准地价是有限年期的价格城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准。农用地：按承包经营时间计算年期。（5）基准地价具有时效性基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。∴基准地价的评估时点很重要。（6）基准地价是一种控制性的价格基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。（7）基准地价与土地开发利用程度有关土地开发利用程度对地价有影响。基准地价是一种平均意义上的地价。∴土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。城镇基准地价的内涵

类型基准日年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地2013.1.140六通一平或以上2.5-3.5住宅用地2013.1.170六通一平2.0-2.5工业用地2013.1.150五通一平1.0-0.8中等城市商业用地2013.1.140五通一平2.0-3.0住宅用地2013.1.170五通一平1.5-2.5工业用地2013.1.150三通一平0.8-1小城市商业用地2013.1.140五通一平2.0-2.5住宅用地2013.1.170五通一平1.5-2.0工业用地2013.1.150三通一平0.8-1二、基准地价的评估（一）基准地价评估的原理1、土地收益是基准地价评估的基础；2、各行业对土地质量的要求不同，是形成各类用地基准地价的基础3、各类用途在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律4、土地利用的相对稳定性和动态性，是基准地价相对稳定和不断变化的前提（二）基准地价评估的原则1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则（以级控价，以价验级）2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则3、各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则4、与社会经济水平相适合、相协调的原则5、因地制宜，选择基准地价评估的技术路线（三）基准地价评估的技术路线（1）以土地定级为基础，以土地级差收益为依据，市场交易资料为参考，评估城镇基准地价；（2）以土地条件划分均质地域，依据市场交易资料，评估城镇基准地价；（3）以土地定级为基础，以市场交易资料为依据，评估城镇基准地价。技术路线的分析第一条技术路线：理论上：在目前的级差收益测算模型中，只考虑了三个因素：土地、资本、劳力。但是，在目前的情况下，除了这三个传统的生产要素以外，技术和管理因素对企业利润的影响，越来越显著。实践中：由于企业利润资料很难收集，根据企业利润测算土地级差收益难以进行。∴第一条技术途径存在问题。技术路线的分析第二条技术路线：

从全国各地的情况来看，基准地价的评估区域大不一样。由于基准地价的评估区域的确定方法不同，所评估出来的基准地价就会相差很大。如90年代评估的城镇一级商业用地基准地价：

北京：3200～5400（元/平方米）南京：800～1500（元/平方米）新乡：3000～5000（元/平方米）柳州：3000～5000（元/平方米）这样，全国各个城镇基准地价就无法比较，这对国家宏观管理土地市场是不利的。因此，有必要统一基准地价评估区域的确定方法，从而产生了第三个技术途径。（四）基准地价评估的步骤与方法（一）准备工作1、编写基准地价评估任务书2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图3、确定基准地价评估的区域（二）划分地价区段

地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段可视为一个地价“均质”区域

（三）资料调查与整理1、土地定级成果资料2、土地利用效益资料3、市场交易资料4、其他资料（四）基准地价评估1、基准地价内涵界定2、搜集相关资料3、评估样点地价4、样点地价修正（五）基准地价确定1、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；2、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；3、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；4、体现地产管理政策。四、基准地价评估的步骤与方法资料调查与整理土地使用权出让或转让资料土地使用权出租资料房屋买卖资料房屋出租资料商品房销售资料征地、拆迁费用资料资料调查的一般要求收集到的市场交易资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底国上。调查样本应具有代表性，且分布要均匀。调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的1／50—1／5，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的15％，每级样本总数不少于30。基准地价内涵界定评估基准日土地开发程度土地使用权年期土地利用程度（容积率）评估样点地价的步骤1.样点地价计算2.样点地价的修正1.样点地价的计算土地使用权出让或转让资料土地使用权出租资料房屋买卖资料房屋出租资料商品房销售资料征地、拆迁费用资料联建房资料2.样点地价修正①年期修正A、有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为：Vm=Vml×[1－（1/（1+r）m）]/[1－（1/（1+r）m1）]B、无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：

Vm=VE×[1－（1/（1+r）m）]②交易期日修正将不同交易时间的样点地价，修正到基准地价估价期日的地价，可用地价指数计算。计算公式为：

Kt=Q/Q0V=Kt×V0

③容积率修正容积率修正按区域进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准，用下式计算容积率修正系数。

Kr=Vis/Vi

V=Kr×Vli

④样点地价的其他修正交易情况修正地价楼层分配修正基础设施配套程度修正样点数据检验样点资料归类；样本总体分布类型检验（常用x2检验）；剔除异常样本数据（t检验法、均值—方差检验法）。基准地价评估利用样点地价资料评估利用指数模型；利用算术平均数模型（无样点或较少，采用比较法）基准地价的确定和公布1.基准地价确定的原则以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正。以评估结果为基础，并应充分体现政府的地价管理政策。2.基准地价确定以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区域商业、住宅、工业基准地价为城镇基准地价。以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，参考不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定各级别或区域中各用途的基准地价。3.基准地价的公布基准地价图基准地价表（六）编制基准地价修正系数表（七）基准地价更新不同城市的基准地价内涵、构成、表达方式及货币单位时不尽相同四、基准地价评估的步骤与方法三、基准地价的更新（一）基准地价更新的要求1、充分利用原有的成果是更新，而不是重新评估。所以要充分利用原有的基准地价评估成果。

基准地价更新的内容：

第一，对基准地价的区域（土地定级或均质地域）进行更新；

第二，对基准地价水平进行更新。（一）基准地价更新的要求基准地价更新的类型：（1）只需要对区域进行更新，不需要对地价水平进行更新：①对整个区域进行更新；②对个别变化较大的区域进行根新。（2）只需要对地价水平进行更新，不需要对区域进行更新：①对整个区域地价水平进行更新；②对个别变化较大的区域的地价水平进行根新。（3）对基准地价的区域及其水平都要进行更新（一）基准地价更新的要求2、根据具体情况选择更新方法基准地价更新的方法：

（1）利用土地收益资料更新基准地价；

（2）利用市场交易价格资料更新基准地价；

（3）利用地价指数资料更新基准地价。究竟采用什么方法来更新，要根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变化以及土地市场的发展情况来定。（一）基准地价更新的要求3、基准地价的内涵全省要统一，便于全省比较和权衡4、明确基准地价更新的目的在于应用如：一些地方过去只有级别基准地价，由于级别范围太大，又没有相应的区片价和区段价作为补充；一些地方过去只有基准地价，没有修正系数体系。这都使基准地价的作用大打折扣。（一）基准地价更新的要求5、必须逐步加强和完善计算机技术的应用

原因：第一,现代化的要求；第二,为下一轮更新奠定基础(即连续性)。

体现在：第二，更新的流程；第二，成果表达。(二)基准地价更新的原则

基准地价更新,除了要遵循《城镇土地估价规程》规定的估价原则外,还应遵循如下原则：1、准确性原则为确保更新后的基准地价能够反映估价时点的地价水平，必须采用多种方法对地价进行测算，分析比较，最后确定基准地价的水平。(二)基准地价更新的原则2、重点性原则由于城镇各个部分的自然、社会经济条件不一样，所以各个部分的发展速度存在差异。因此，要对变动较大区域及其地价给予特别重视。(二)基准地价更新的原则3、动态分析原则基准地价具有动态性，或者说具有历史继承性。这就要求我们在更新时，要通过对过去的地价变化情况，找到地价的变化规律及发展趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新期日的实际地价水平。(二)基准地价更新的原则4、比较性原则比较包括：纵向比较和横向比较。

纵向比较，就是前面所讲的动态分析；

横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进行基准地价比较，这样便于全省平衡和管理。(二)基准地价更新的原则5、预期性原则确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。(三)基准地价更新的方法1、利用土地收益资料更新基准地价；

∵企业利润很难收集；受很多因素的影响；很难将土地收益从企业利润中分离出来

∴建议最后不要采用。2、利用市场交易价格资料更新基准地价；适用于土地市场发育完善、市场交易价格资料多的城镇。

3、利用地价指数资料更新基准地价。（略）

2、利用市场交易价格资料更新基准地价（1）基准地价测算区域的划分

①以原有的土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域；

②道路系统较完善的城镇可以路围地块作为基准地价更新区域；

③没有划分土地级别的，划分均质地域，并以此作为基准地价更新区域。（2）样点地价计算

市场交易资料的类型：土地使用权出让、转让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、拆迁，房屋出租等。

原则上：1）商业用地常用房地出租资料计算样点地价；2）住宅用地常用房屋买卖、商品房销售资料计算样点地价；3)工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。（3）样点地价修正内容：交易情况修正;交易期日修正;容积率修正;地价楼层修正;土地开发程度修正;宗地深度和宽度修正;出让年限修正等。

（4）样点数据检验与处理

①样点地价数据检验方法：秩和检验法；卡方检验法；t检验法和均值-方差法。

②按土地级别、均质地域、土地用途进行整理。（5）样点地价图的绘制要求：①按用途分别绘制样点地价分布图；②土地级别界限或均质地域界限，要反映在图上；③

直接在图上表示地价，样点较多时，采用分级别、分用途绘制样点地价分布图。。（6）利用样点地价更新区域或级别基准地价方法：（1）取某一用途某一级别样点地价的算术平均值作为该区域或级别基准地价；（2）通过建立样点地价和土地级别数学模型，更新级别基准地价；（3）建立样点地价和土地定级单元总分值的数学模型,更新级别基准地价。

要求：选择两种或两种以上的方法更新区域（或级别）基准地价。（7）基准地价更新结果分析内容及其方法：

①基准地价的最低水平分析一般采用成本逼近法，测算最末级基准地价的最低地价控制标准。

②级差比较分析选择土地级别与地价的测算模型，分析地价等级之间的差别。（7）基准地价更新结果分析

③纵向对比分析（即动态分析）

内容：包括相同级别内地价水平变化分析、各用地类型地价水平变化分析、城市整体地价水平变化分析。④横向对比分析

内容：与同类型同等别进行比较、与相邻城镇进行比较、与其他城镇进行比较。四、基准地价修正体系（一）基准地价系数修正法1、概念基准地价系数修正法，是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，以此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地价格的方法。

（一）基准地价系数修正法思路：基准地价宗地地价修正系数（二）基准地价系数修正法步骤1、确定级别或区域基准地价2、编制宗地价格修正系数表或建立基准地价系数修正系数体系3、确定估价对象宗地的价格修正系数4、计算宗地价格

（三）建立基准地价修正系数体系1、确定各类用途宗地价格的影响因素

宗地价格影响因素的两大类：

区域因素个别因素

分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地价格影响因素。案例——东西湖区（1）商业用地宗地地价影响区域因素及其因子①商服繁华度

距区级商服中心距离、距小区级商服中心距离、距一级集贸市场距离、距二级集贸市场距离；②交通条件

临街道路状况、距汉口火车站距离；③基础公用设施状况

供水状况、供电状况、通讯状况；④环境状况

噪音污染、水污染、地形状况、地质状况；⑤城市规划（道路规划、用地规划）案例——东西湖区（2）商业用地宗地地价影响个别因素及其因子①容积率；②使用年期；③交易期日；④宗地面积状况；⑤宗地形状；⑥宗地临街深度；⑦宗地临街宽度；⑧宗地宽深比；⑨街角地；⑩宗地开发程度。

案例——东西湖区（3）工业用地宗地地价影响区域因素及其因子①交通条件临街道路状况、距火车货运站距离、距货运码头距离；②基本设施状况供水状况、供电状况、通讯状况③产业规模产业聚集程度④城市规划道路规划、用地规划⑤地形、地质状况案例——东西湖区（4）工业用地宗地地价影响个别因素及其因子①使用年期；②交易期日；③宗地面积状况；④宗地形状；⑤宗地开发程度。

2、确定各因素的权重

采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。3、样点地价整理样点地价修正→剔除异常样点→以级别为单位，按三大用途分别进行归类和排序。编制样点地价分布图和表。对样点地价进行统计检验。4、计算各级各类用地的最大修正幅度最大修正幅度的计算公式如下：5、计算各因素影响地价的修正系数各因素影响地价的最大修正幅度计算公式如下：6、编制宗地价格修正系数表及其说明表

按优、较优、一般、较劣、劣确定各种条件下的修正系数，从而编制修正系数表。同时，编制各修正系数对应的指标说明表。东西湖区Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距区级商服中心距离（米）0.07710.03860-0.0182-0.0364距小区级商服中心距离（米）0.05140.02570-0.0121-0.0243距一级集贸市场距离（米）0.03560.01780-0.0084-0.0168距二级集贸市场距离（米）0.02380.01190-0.0056-0.0112交通条件临街道路状况0.04010.02010-0.0095-0.0190距汉口火车站距离（米）0.01720.00860-0.0041-0.0081基础公用设施状况供水状况0.03060.01530-0.0072-0.0144供电状况0.03140.01570-0.0074-0.0148通讯状况0.02480.01240-0.0058-0.0117环境状况噪音污染0.01570.00780-0.0037-0.0074水污染0.01920.00960-0.0045-0.0091地形状况0.01040.00520-0.0025-0.0049地质状况0.01280.00640-0.0030-0.0060城市规划道路规划0.03040.01520-0.0072-0.0144用地规划0.03460.01730-0.0082-0.0164东西湖区Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距区级商服中心距离（米）<100100-200200-300300-450>450距小区级商服中心距离（米）<5050-10050-100200-300>300距一级集贸市场距离（米）<100100-200200-300300-450>450距二级集贸市场距离（米）<5050-10050-100200-300>300交通条件临街道路状况混合型主干道生活型主干道交通型主干道支路不临路距汉口火车站距离（米）<34003400-45004500-60006000-8500>8500基础公用设施状况供水状况好较好一般较差差供电状况好较好一般较差差通讯状况好较好一般较差差环境状况噪音污染无污染基本无污染轻度污染较重污染严重污染水污染无污染基本无污染轻度污染较重污染严重污染地形状况地势平坦地势较平坦，对建筑物无影响地势较平坦，对建筑物影响较小地势较不平坦，需考虑坡度的影响地势不平坦，需经平整才能使用地质状况坚固类场地土体，抗震能力强硬塑类场地土体，抗震能力较强抗震能力一般软塑类场地土体，抗震能力较弱软散类场地土体，抗震能力弱城市规划道路规划主干道快速路次干道支路街坊间支路用地规划中心商业区较繁华商业区一般商业区商业网点其他类型东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系①容积率修正系数表容积率≤0.50.711.21.61.8修正系数0.800.850.880.930.950.98容积率2.02.22.42.63.03.5修正系数11.051.091.131.161.20容积率4.04.555.5≥6.0

修正系数1.231.281.351.411.47

东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系②使用年期修正土地还原利率r＝7.03%

③交易期日修正系数

东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系④宗地面积状况修正系数表

指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用有严重影响修正系数1.051.031.000.970.95东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系⑤宗地形状修正系数表

指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用合理形状规则，对土地利用较为合理形状较规则，对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用不合理形状不规则，对土地利用有严重影响修正系数1.041.021.000.980.96东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系⑥临街深度修正系数表

深度（米）≤101315161820修正系数1.031.011.000.990.980.97深度（米）2326293538>38修正系数0.9650.9600.9550.9500.9450.940东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系⑦临街宽度修正系数表

宽度（米）0～1.51.5～3.03.0～4.54.5～6.0修正系数0.800.900.961宽度（米）6.0～7.57.5～1010～14>14修正系数1.041.081.111.13东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系⑧宽深比修正系数表

宽深比<0.50.60.70.80.91.21.52.02.53.0修正系数0.840.890.930.971.01.031.071.121.181.23东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系⑨街角地修正系数表

临路口情况多面临街两面临街一面临街修正系数1.07～1.101.03～1.061东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系⑩宗地开发程度修正系数表（一级土地）

开发程度生地平整一通一平二通一平三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平修正系数0.570.670.810.860.920.991.001.011.02××县五级工业用地地价因素修正系数表

影响因素优较优一般较劣劣基础设施供水条件（管径mm）+0.78+0.390-0.39-0.78供电条件（线径mm2）+0.75+0.380-0.38-0.75

供气条件（管径mm）+0.44+0.220-0.21-0.43

排水条件（管径mm）+0.60+0.300-0.29-0.59

交通条件道路宽度（m）+0.79+