经营性物业抵押贷款指导意见

PAGE1—PAGE1—经营性物业抵押贷款业务指导意见（试行）第一章总则第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：（一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。（二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。（三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。（四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。（五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。第二章基本准入条件第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件：（一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。（三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，业除资本金以外的建设投入，资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金比例的要求。如该项建设投入已由银行开发贷款或股东（关联方）借款解决的，则贷款资金可以用于替换抵押物业建设前期除资本金以外的银行开发贷款或股东（关联方）借款。其中用于偿还股东（关联方）借款的贷款资金，严禁被股东（关联方）用于支付土地出让金或其他违规领域。第七条合理确定贷款期限和还款方案。贷款期限原则上最长不超过10年，按现金流测算情况制定合理的分期还款计划（争取均衡还款），至少每半年还款一次。第八条贷款利率按我行相关规定和市场价格确定。第四章抵押物第九条借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时，应提供与抵押物业相关的批文、产权证、资金投入证明、相关合同、审计报表、物业出租和其他经营收入证明等各项资料。抵押物业需具备以下条件：（一）抵押物业必须已完成竣工验收，并已投入商业运营，其剩余使用期限原则上不少于15年。（二）抵押物业已取得或能够取得独立的房屋所有权证和对应的土地使用权证（两证合一地区的房屋所有权证须包含对应的土地使用权）。抵押物业土地使用权须为出让方式取得，土地使用权人与房屋所有权人一致。抵押物业实际用途与土地规划、建筑规划用途一致。（三）抵押物业须位于我行机构所在城市、成熟的商业区内，状况良好，可单独处置，具有良好的变现能力。其中标准厂房除满足上述条件外，还必须位于经国家有权审批部门批准设立的国家级和省级开发区内。第十条放款前已取得房屋所有权的，须办妥房屋所有权（含对应土地使用权）抵押登记后方能放款，抵押率按我行相关规定执行。如放款前未取得房屋所有权证，在满足以下四项条件的前提下，可先办理在建工程（含对应土地使用权）抵押登记，并在我行允许的期限（应不超过当地房管部门规定的办证期限）内办妥房屋所有权抵押登记。授信审批机构应在授信批复中对我行所能接受的房屋所有权抵押登记办理期限予以明示。可先办理在建工程抵押登记须满足的四项前提条件为：（一）抵押物业符合前述第十条第一、二款之规定；（二）当地可办理完善的在建工程抵押登记；（三）在建工程抵押转房屋所有权抵押的过程中无悬空期；（四）抵押物业办理房屋所有权证所需支付的税费已全部支付完毕。放款前未取得房屋所有权证，且不能满足上述四项条件的物业，不得接收为我行抵押物。第十一条抵押物业须由我行认可的独立第三方房产评估公司出具评估报告，确定抵押物业的价值。第十二条分行应对抵押物实地走访，了解周边市场环境和商业氛围，现场检查抵押物业的经营和使用情况，判断评估价值是否合理及可变现能力。对评估价值虚高、变现能力弱的，应审慎接受为我行抵押物业。第十三条调查抵押物业未付款项，对有未付土地费用、取得产权所需应付未付税费、应付未付工程款（未到期的质量保证金除外）等情况的物业，不得接受为我行抵押物。第十四条对有未经有权部门批准进行改建、超建或未按规划使用等情况的物业，不得接受为我行抵押物。调查抵押物业是否有司法限制，对有已被抵押给第三方、依法查封、扣押或监管等情况的物业，不得接受为我行抵押物。第十五条贷款期间，根据抵押物业实际情况制定合理的定期回访制度。对市场价值下跌明显的抵押物业，应要求借款人追加其他足额有效的担保方式或加速归还我行贷款。第十六条对抵押物管理未提及的相关要求，按照《我行授信押品管理办法》和《我行授信押品操作细则》执行。第五章附则第十七条经营性物业抵押贷款业务流程、审批授权、放款操作、贷