重庆某别墅营销推广报告

重庆蓝湖郡别墅营销推广分析报告重庆别墅市场背景截至今年6月，重庆市开盘销售的别墅项目共计11个，与2004年新增别墅11个的全年水平持平，同时预计下半年还将新增8个别墅项目。据不完全统计，我市今年全年别墅供应量大约为3500套，共计124.0136万平方米，其中，上半年供应体量为42.9736万平方米，下半年预计将达到81.04万平方米。我市今明两年别墅投资预计将达100亿元，主要产品形态以连排、独立为主，其中，南岸和北部（江北、渝北和北部新区）将成别墅主要集中地。在南岸区，别墅集中在南山、茶园新城、滨江路等地，北部区域则是集中在金开大道、石马河、回兴等区域。此外，大渡口、巴南等地别墅也呼之欲出。2005年别墅集中放量，不同风格的产品悉数登场：保利、佰富掀起高尔夫别墅旗帜，龙湖·蓝湖郡亮出顶级豪宅，还有中安·翡翠湖、天江·常青藤崇尚的人文之美等等。二、蓝湖郡·西岸别墅项目简介蓝湖郡占地1600亩，其中湖东岸占地408亩，共有联排别墅近500套，独立别墅70余套。继蓝湖郡·东岸10亿元荣耀谢幕以来，2005年龙湖又一力作，蓝湖郡·西岸在新政两个月之后隆重推出，在重庆的别墅市场刮起一阵旋风。此次推出的西岸别墅，独立别墅的门槛高达“600万元”以上，仅千万级别墅就达12栋之多。龙湖，凭借在打造别墅产品上的精细、大气和成功经验，近乎完美地再现地中海风格豪宅，使西岸别墅的每一个细节都成为经典，成为重庆别墅的颠峰之作。三、蓝湖郡·西岸别墅广告投放分析1、从广告发布频次来看：从5月12日到9月22日的报媒平面广告投放来看，总共投放广告39次，全部整版、全部彩版；在媒体选择上，只在晨、商、晚、时报上面发布广告；广告也只在每周广告量大的周三、四、五这个时间段发布。分阶段广告推广频次来看：l筹备期——16次l开盘期——8次l销售持续期——15次2、从媒体选择分析：蓝湖郡的平面广告只在晨、商、晚、时报等发行量大、影响力大的媒体上作，从下表可以看出，西岸别墅的广告在商报和晚报上面广告的次数较多。晨:18%商:37%晚:32%时:13%分阶段来看：从上图可以看到在推广的三个阶段，对报媒的选择使用频度各不相同。在筹备期，在晚报上的广告量最大，其次是商报和时报；开盘期在商报和晨报的广告较多；销售持续期对商报和晚报的选择较多。不同营销阶段对媒体的选择与调试反映了不同媒体相对于项目的价值。3、从广告发布时间看：时间集中在每周的三、四、五，在其他时间段基本没有投放广告，而且是在逐渐递增，周五的广告达到最高峰。这几乎是每周的发布趋势，别墅广告也不例外。星期五:20星期四:14星期三:2渔4、坡从诉峰求点昼和广妇告主窑题来惑看：这蓝湖决郡在备尝到觉一期骑项目轨推广惹中“料一生凉一栋黎”所坦带来奴的高闻感与盾尊宠嫂后，泄在西久岸项万目上剂的“认仰望纸蓝湖屋郡西锋岸”捎“震中憾蓝将湖郡涨西岸猛”继抵续拔棒高着绢项目把的境泥界。词在蓝壳湖郡脾·西屠岸的早推广宅中，梁地中胁海风光格成盖为项缠目拔怜高境芽界后肿的重雕要落央脚点眯，其缩次是吹对品代牌、初品质强的诉阿求。把分期素的广惊告诉坐求点永：筹版备期鱼的广说告诉申求点栋是对屈形象困、风齿格的门宣传惭；开饿盘期嫌的广毫告主神题是他“震彩撼蓝客湖郡话西岸光”；歪热销颈期的蔑广告市主题抚则是千“幸岔福的爹家庭交都是秋相似密的”度，转震为对预楼盘毕品质符的诉群求。钓注：抗兴起垒于欧忍洲的俱地中顾海风环情是沸豪宅趋的代旋名词忠，戴眉安娜坑王妃卸、贝敬克汉怀姆等热名流岔的豪铸宅，装均是株地中对海风悼情。炭蓝湖景郡·练西岸保的地堂中海买风情恐的震镜撼之卷美首文先表剩现在泰建筑颗风貌妄上—威—大雪量采争用一瓜层的婚别墅父结构湿，配坦以地填中海备风情寻的历烟史感突立面崖，更宰显出管时尚筐豪宅欢的尊裹贵感尖。尤粗其是提大量抽连接博室内泪与外爷界的等长廊捏、天继井等炉“灰秧空间掉”的驾运用焰，在沟重庆膏豪宅馆市场疲上更厨是首乏次出触现。播5、枕从广百告费控用及美效用颈来看备：帽广告快费用归的统袍计根隶据公兴开价志格计乏算，豆特殊愧版面浮不包美括在便内。伸总计赏广告焰费用蔬37括3.框4万应元*扑（1论+彩惭版费炼用5稳0％矩）＝稀56誉0.肥1万辉，从毯公布励的总币销售皇金额配3.卡5亿尘元看腿，西稠岸别练墅的委平面余广告多费用膜占总史销售滑额的忆1.稿6％检。绑四、祝阶段势性广甚告投响放分何析孕第一泻阶段吴（蓄绝势期盒）：接蓝湖片郡5受月1幻2日决在晚针报首领次亮猎相以污来，害在每舱周都愧有广药告出悔现，滴“仰爆望蓝熟湖郡贯西岸桐，一腰次关斗于别性墅的塔重新希想象湖”，娃这样蔑的广茧告主排题和派龙湖叹·紫间都城垦的广种告主阿题很纹类似哈，都滚是以右形象抛唤醒序方式手。6恒月2者9日移，蓝证湖郡备“以顾高分您通过头3A烛认证俩”为类项目民的品扮质确糠立了肾保障碍。从艘7月钉开始哄，龙山湖推趋广模鸽式中燃重要或的道厌具—隙—样帐板间悦开始包亮相笑，其裹地中永海风亏格招角摇过炕市。刑7月百8日喊晚，锋一种胁颠覆柿重庆巷别墅但市场扔的产息品于描蓝湖事郡西贺岸登燕场。桂“关度于别丈墅的取重新忘想象纵”由蜜此终挠结。嫂在这仪期间妇，总壁共用交了1姨6个缠整版艳进行帆宣传悲。仍第二膀阶段拆（开条盘期丛）：宰7月迎12秩日开掠盘，岂没有僻任何芒消息头发布央，西币岸别逮墅悄畏然登畜场。掏而在引7月螺14竞、1普5日反这两胁天大纪肆渲沃染了拥一把咽。开直盘两肃天内诸销售雀业绩摘是：兄83积套联补排别书墅，消42净套独羡立别耕墅，菌总销牵售金子额3窃.5临亿元越，这懒在重桥庆的摄别墅培销售化史上课是史数无前亚例的穿。别值墅不柜同于深一般予的住头宅产庄品，迫此次债的湖辩西岸剥的目损标客瑞户群艺也悄卧然变拨化，苦由湖脚东的欲“双辞资”揭阶层例转向窄城市悉“塔飘尖”斩人群妹。事悄实证患明，毛这些羞“塔例尖”钞人群旗对西病岸别席墅是兔非常壁认可地的。娇期间按，共咸用8愧个整验版进妥行宣录传。椅第三探阶段叼（销蕉售持俊续期午）：座开盘饼之后覆，广融告的寒诉求唉变为斧对别涉墅品踩质的爬推广驱以及他继续大对地眠中海滤风格假进行圣宣扬民，“徒幸福仓的家碰庭都益是相肚似的雪”，逝这是短对楼三盘品起质的恰最高核追求川。至银9月煮30挽日，氏共有席15薄次的丢整版皂广告蚂，着宽重对汇楼盘疮品质佛的把的握。膝五、壁总结权20停05败年7释月1赞2日颜，重课庆首辛见的益地中衫海风竖情别冠墅蓝里湖郡搂·西篮岸开兽盘，腿重庆导富人纷以极特大热芒情拥妄抱了扒这种泄全新献风格还豪宅糊，开厦盘两驰天销料售独创立别塑墅4丑2套枯，联语排别脾墅8耍3套汤。盛葡夏时兽节，竭又处探在宏情观调喜控下定的楼叼市盘肤整期狸，龙雀湖创普下一勇个令觉人难滴以置姐信的支奇迹陷。从语这种普“以久卖公谜寓的蛇速度哨卖别潜墅”夜看来兴，是毁产品脂力在脂左右沫着个理盘表捏现，甚而产盗品的吩背后毛，更年有着摇品牌秤、资两金、睛运作攀能力难等决鱼定性名的软币实力忠。挤从广妥告主话题来术看，远地中涂海风乳格是阴西岸梦别墅削广告育策略狠的主零线，面无论惹是筹红备期磁、开牛盘期熟还是访持续发期，宾地中椒海风罢格都环是广弹告中价出现央的主寸题。饺而同畅样作遵为别米墅的愁中安案·翡晴翠湖爽，其撇营销债推广笔的思摇路：昂很长易一段歇时间