黄金置业奥体项目商业物业市场

第5部分商业物业市场分析5.1、商业宏观经济与市场环境分析全国商业发展趋势1.国家政策1.1财经研究机构对07年消费市场的预测商务部部长助理傅自应1月4日在北京透露，2006年，我国社会消费品零售总额达到7.6万亿元，增长13%以上，是1997年以来的最高增长幅度。针对新一年的消费市场，智囊机构国家信息中心经济预测部专家认为，2007我国消费品零售总额将增长12.5%左右，总体仍将呈现扩张趋势，主要由于：政策环境将继续有效引导消费需求的扩大；城乡居民收入快速增长是消费扩大的根本；消费者对经济前景和消费预期看好，潜在消费不可估量；消费景气预警表明2007年消费景气指数仍将保持较高水平。初步预测，2007年将实现消费品零售总额85851.7亿元，增长12.5%，其中城市消费增长13.1%，农村消费增长11.3%。预测认为，城乡居民消费需求新一轮扩张性增长周期远远不会结束，这一趋势将贯穿整个“十一五”时期。刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出2007年我国要继续处理好投资和消费、内需和外需的关系，最根本的是扩大国内消费需求，坚持以增加居民消费尤其是农民消费为重,随着这些措施的到位，我国有望在2007年迎来消费的快速扩张期。20007年消费市场增长主要有三大不利因素。1、住房消费疲软，将影响一大批相关消费的增长。2、受世界经济特别美国减速的影响，经济增速有所减慢，消费相应减速。3、统计口径变化带来的消费增长，2007年不复存在。2006年消费增长较快，在一些部分地区与服务消费统计口径扩大、统计内容增加有关。中国科学院预测科学研究中心日前在其网站上表示，今年中国经济增长可能放缓至9.8%，但通货膨胀率将升至2.5%左右。对2007年国内生产总值（GDP）增速的预测低于2006年第三季度GDP10.4%的增幅，对居民消费物价指数（CPI）增速的预测高于2006年1-11月份1.3%的CPI增幅。该机构称，预计2007年零售销售额增长14.1%。新华社经济分析师日前预测07年中国ＧＤＰ增幅为9.5%左右。考虑到最近完善社保、提高最低工资、保护农民工利益等措施力度加大，加上居民收入持续提高，预计2007年社会消费品零售总额增长将继续加快，可望超过15%。1.2国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治从2007年初开始，国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治工作，各地举一反三，认真进行整改，工作取得明显成效。主要整治：无证销售、售后包租、交易欺诈、非法中介等违法违规行为，并采取通报的形式通报全国。1.3建设部发出“以售后包租等形式购买商品房风险提示”的新闻通稿最近，全国各地一些开发商以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销售商品房，并在媒体上大量刊登相关的广告。在这里建设部郑重提示广大消费者：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。一、具体表现形式售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。践二、敌售后扯包租淹等销悲售形会式涉镜嫌违套法哲售后投包租臭等销本售形既式含逮有融束资或库者变时相融北资的显内容炊以及雷房地柿产升心值或博者投卵资回丸报的拔承诺验，涉退嫌违怪反建扯设部术《商建品房旺销售愁管理板办法与》第姑十一档条及剑国家隔工商兰总局些《房刮地产苗广告咐发布制暂行意规定联》第恭十六竿条等秋有关缝规定衣。联建设么部《刘商品业房销型售管改理办慎法》排第十叠一条办规定鞠：那“亦房地死产开串发企价业不遇得采准取返畜本销弦售或减者变交相返巨本销墙售的姑方式絮销售遮商品波房。寒房地警产开挪发企叔业不铸得采机取售市后包领租或州者变逃相售互后包拴租的李方式触销售纺未竣骆工商叫品房果。壶”犯第十车二条甲规定应：愤“婚商品拴住宅脚按套跟销售望，不岭得分株割拆竖零销渔售。死”炊国家刃工商馆总局非《房泻地产狸广告胆发布乓暂行另规定服》第购十六特条规横定：躺“界房地专产广唱告中夜不得遗出现智融资延或者在变相洪融资争的内僚容，猪不得血含有倒升值坚或者汪投资服回报沿的承疲诺。虑”益各级筐房地洽产管舌理部垂门要仇加强鬼监管令，对施违背期有关炼法律毯法规希规定某销售颠商品胳房的需，一独经发男现要束严肃棚查处页。括三、恐售后抽包租测等销民售形史式存妇在五三大风仍险隐尤患识售后诊包租瓦等销搜售形肚式存固在很棉大的这风险警隐患素：一幅是可墨能存嫌在欺霞诈，俭开发甩商在壮以所贝开发艇的商胁品房建屋为让担保悬取得本银行卖贷款堤的同晶时，送向购策房者哄销售许该项矿目，夹有的佛甚至谣是携字款逃消匿；侄二是眉开发择商融返资或像变相滔融资侍后，坐将资津金挪轨用到友别的碑项目较上，醋一旦炕项目救运作挥的某愈一环毕节出钞问题培，会吐导致舒资金探链断匀裂；兆三是廉项目漆建成本后经俩营不从善，己无法钓达到黄预期朴的收项益水疮平，愤没有纵现金男流兑农付；敢四是钢所购唇商品咳房屋恐位置激不确垂定，权无法性办理衰房屋纵所有幕权证架；五卖是往鬼往涉臂及复隙杂的汁权利防关系因，易耗引发专债权木债务猪纠纷怨等。举据了齐解，易一些蒜城市黄以售怠后包阳租方将式销食售的路项目轻因上赏述原袖因，阳已经迅无法和兑现杏销售画时的葵承诺思，引坏发了具大量纲的纠舱纷。杠四、石购房幻者要税强化永投资师风险抓防范剖意识垫我们此希望扇广大踪消费绕者切打勿瞄桶准高辰收益涉率，增听信总一些供片面喝的误络导性嚼宣传渠，盲格目跟湿风以偷售后库包租欲方式竭投资怜于房御地产头。要剃正确里甄别俘相关菜的宣仁传信景息，展做深懒入细兵致的件市场躬调查鉴，对喷市场晒变化困、所露投资样项目筒的收再益能坐力及封投资钳面临昨的潜损在风谋险要摄有客嫁观、筑理性好的判滥断，圆建议斑最好浑借助窑房地伐产、玩法律梯等方脾面的殃专业旦咨询喷机构稍和专泊业人午士的捎力量保，做毒出正断确的测投资思选择般。讨同时六，我肝们也铁提醒弦已经作以售蠢后包钳租等州方式隔购房弯的业恒主，深一旦暑发现浓开发镜商蓄依意诈裁骗、材携款叮逃匿手，要盒及时苦向公赚安机域关报搁案；斜当开挨发商劝不能由按合缸同要删求兑竹现回同购或慰支付刘回报赌承诺胡时，股要及缓时采尖取措牺施，栋通过紧协商航、仲亚裁或抚诉讼堪等方逆式解售决，蒸切实罪维护笛自身拼的合茅法权北益。葛2.鱼挺商场牢发展汤趋势石2.轮1厚商业恭地产故发展慈中，竞SH随OP借PI刻NG色M资AL蛮L帅的商透户组值合饮予食娱捉乐的减比例妥巨增辆，令挣开发毒商的仇压力蔬越来悦越大坑随着名国民攻收入出的增做加，恋现在汁消费孕者的书消费探比例感，服技装、客鞋类恨的消御费逐凉步下诞降，挑饮食示娱乐骡的比姜例正代在逐居步增火加，狮其比虽例已杏经成童为房免产、得医药边以外臂的第公三大例项消禾费项耻目。委鉴于约饮食罩娱乐梁的租掏金承娱受能硬力不疑高，泼这样挡一来炮，令智SH部OP漆PI日NG茫M耻AL策L仔的开纲发商寄的资索金压规力更紧加大斧，对雁于开裂发商骗的资倚金要状求更涂高。副2胆.2易顶级豪化妆欠品牌挽涌入筒将导袖致中纺高档杰品牌索进入搭部分偶超市形这几耕年越码来越羡多的但顶级疤护肤测品牌泛涌入邀国内仗市场狭，商涉场由嘉于场研地有膀限，腰势必弱要淘宜汰不钞少中拌高档弃品牌蔬。那岸些品膛质优凯良、交价格胆适中疗的中秋档化僵妆品上从商赠场退礼出后讨转向趴超市庆发展销，其雷实正吵好契愤合了盲大部维分消党费者鸽的需伟要。害超市妹将是扬未来游几年善中高垦档护随肤品猜牌最棕重要春的零掀售渠断道之帆一。退杭州响世纪访联华溜庆春秒店的牌店长灶姚扬刻宏称涨，去宅年庆曲春店外玉兰洒油专爷柜的歇销售呼额在议全国全这么值多百弦货公逆司、殿大卖艳场中栽排在绩第三披位。胶日前稍在杭朽州某眠中高渡档护沈肤品壳牌进而驻世设纪联现华庆姐春店皱、家妹乐福爷涌金咸店等锄零售抬大卖脚场。坦从家畅乐福案涌金谣店、版世纪娇联华四庆春诸店等毫大卖烘场的飘反馈清来看践，杭健州大洽卖场愿平均蹈每天淘的客寿流量霜在模1.耍2-药1.尽3之万人男次，暮部分异超市焰平均叔客单厉价有品10烦0罗多元讲，这补些数男据让倚中高盈端护枝肤品格牌的惯负责密人两绣眼放取光。惕2.致3柜内地找多数骆零售妹商对钢明年善的业拴务充孤满信集心嗽北京爬发布手的第栽三次巧年度叶《亚佩洲零族售商皇信心刻调查内报告戚》称扁，中闯国零局售商局的扩坝张计送划在仆全亚扬洲是的最为村雄心皂勃勃困的。吉92李%太的零店售商泉希望异在来踏年扩纺大他膏们的倍零售构网络旨。没魔有任患何受畅访者电准备侨在明蓝年缩滑减店策铺的类数量象。对嫩于有拳意扩尖张的扫零售哨商而元言，政他们扔所面美临的作最大除障碍见是扩库张的居地点华。膏由于嫁为缺痰乏优胖质的喷商业啄空间迹和成光本问来题，辱大多拣数零叉售商掠(8佳9%机)但表示川在国宏内很朗难选去择合订适的觉扩张剧地点脸。多鹊数零崇售商胖对明摸年的溪业务就充满趁信心食。卧82龙%更的零升售商耳表示乱在中漠国的骗营业随额将们会有滋所增耗长，娃而验97短%栏的零截售商糠认为哄他们纵的利筹润将运在未孩来一杀年保撑持稳马定或琴有所梢提高勇。共系有杨16东0舌多家睡知名救零售重商参尊加了片今年听的第咱三次蚊年度既调查况，他钻们来蛇自亚倒洲九婆大主射要市河场的正不同机零售匠业态慎。青报告垄称，霉20单06场年经竹济形腿势看便涨和哭收入却水平收的增蔽长，特有力趴支持累了亚放洲零悦售市舟场的籍发展股。约墙三分异之二饱(6备3%危)段的受蓝访者挨预计趴他们黑的业慨务在额未来因一年岸的整州体业爸绩会荡向好零，只均有掉5%性表示毁会减种缓。孤具体忧而言舱，四传分之若三征(7抬5%倍)述的受涛访者秃相信捕他们俘的营够业额泪在未龟来一奇年内惰将会妖增长爸，而乐20浙05钢年第恼二次越调查锄中这生一比脱例仅冷为须65烧%畜。但蚂是，梳亚洲托零售遗商对括利润窜的预梯期相矮对谨墓慎，滥略多看于一相半探(5朴4%覆)竖的受充访者屿预计鸽利润英将增尺长，图而另宅外说43仗%去的零嚼售商不认为低利润忙将保亲持稳善定。必绝大凳多数副受访适者奸(9逗2%该)古在未爷来一罗年都情有扩汪展业防务的壶计划铁，他琴们当温中有到90模%喂将增林加新弹店铺速数量庄作为宇首选拍，其肥次是楼扩充墙产品碑线或足服务钻范围汗(8著0%冈)初。有触意思然的是街，册44横%孔的受付访者瓶有合穿并或欣收购雾的计虹划。宜对于鞠那些柱希望捷在新完市场超迅速发扩张睡或扩笔大现简有市碧场份歇额的标零售贼商而弱言，源并购讽已经石成为竖广受碎青睐姿的趋附势。设零售尿商将研并购鞋视为大获取缠经济祝规模裕、共被享资抹源和应利用常更多错地区分优势封的手喜段。和此外匙，掠80辩%妈有扩秩张计煮划的极零售惨商认蛇为在陶选址为上存违在困文难。授成本木问题默和缺词乏优互质的煤市场荒供应家被认是为是蛛零售摄商扩牌张选俭址的域主要必障碍麦。诉2.杏4傍跨国柿零售煎商在该华尝“搜收购喘潮眯”替公开盆表明知了中肤国消垂费市淘场的角地位赶众所狸周知沉，到燥现在气为止细，中趋国人吐均年搁消费贤支出念仍只沫是发党达国她家的崖一个帐零头锈。中出国消独费者织的年熔均支绒出额掠为由5,尖00辜0护美元淡多一柴点，弊而美娘国人扇的人雪均年修消费你支出胜额为责46懂,0改00烈美元侄左右残。但同是近惨一个缺阶段臣，包救括技BE千ST拒B脏UY鞭（收尖购五战星）燕，港TE迈SC唉O靠（收卧购乐木购）贞，乘Ho愿me汉D警ep染ot社（收治购家偿世界耍家居挂），半沃尔涂玛（溜收购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