苏州都市花园主题市场定位报告

苏州都市花园主题定位报告目录1．项目前期情况分析1．1前期发展状况分析1．2前期项目定位分析1．2．1前期客户分析1．2．2前期价格分析1．2．3前期产品分析1．3项目前期主题评述1．3．1项目总主题归纳1．3．2各期分主题总结1．3．3评述2．主题的产生背景2．1项目竞争力分析2．1．1显性竞争力2．1．2隐性竞争力北2．草1．否3不韵利因轻素分矛析颗2．氏2项圈目竞蒸争力漠塑造讽2．辨2．慰1显诵性竞篇争力谁塑造凳2．猫2．盯2隐铺性竞线争力忠塑]那2．饲3主舱题的唱导入拴2．律3．曲1隆4#决地块绞初步咐定位淹2．元3．呀2主须题推烟导膨3．检主题智的深艰化端3．且1都轰市度行假主膊题的拳衍生肢3．筝1．弃1人京类度巴假的般演变群过程君3．恼1．锦2度尺假产积业结灯构分阀析耐3．煌1．庭3都伪市度欺假与完郊区洪度假壤3．三2主笔题的企借鉴痒实例柱3．朝2．词1国惯外实袄例怒3．烫2．弦2国圣内实凶例伴3．翁3主壳题的惨理论聋基础岔3．诱3．接1特泥定的允产生澡条件童3．土3．先2独味特的挖生活郊理念括3．枯3．朵3高竖标准产设置沫3．报4恋主题肝的产弟品要变求资3．发4．越1及小区丢环境腰3．赛4．云2规础划布默局貌3．隐4．弱3生哈活配桨套嫩3．附4．因4公脚共空茫间霉3．竭4．扮5室柄内设途计胸4．昂主题漆的差易异性利和适鸟应性罚分析娘4．秃1差浪异性敢分析绿4．削1．敢1产舌品差辜异性促4．蹈1．祖2服漂务的劝差异过性抬4．考1．绑3目察标客饺户差桶异性敞4．救2适葡应性闲分析寸4．袖2．杯1与跳潜在迁需求伤的适焰应性剧4．针2．侵2与卫项目脚资源与的适浇应性胁4．冷2．店3与便项目刘地域湿文化狗的适捏应性丽4．往2．宜4与粒产品卷要求瞧的适颜应性锦4．绑3主跟题和显利益尾点砌4．姐3．较1消晌费者警利益聪点迅4．咱3．伯2开宣发商法利益引点猎5．瞧本案岔市场伶定位贸5．忌1目冶标客头户群复定位轿5．哑1．兆1核那心客挡户帐5．睁1．初2重舰要客听户挨5．衔1．佳3偶凳得客划户切5．惧2产还品定暂位野5．絮3价歇格定松位狗6．同主题蚂的产麦品演律绎遗6．剑1主秆题概秃念与较总体刮规划链的对逃接扯6．湿2规吉划建织议千6．溉2．司1原驻则泡6．误2．遥2呜组团雨划分膛6．员2．旺3路秀网系漏统返6．朗2．钥4停较车系病统雁6．杏3园兰林景发观攻6．亏4建探筑风冠格及辞细部漠建议储6．榜4．幼1建易筑形董式华6．票4．及2建琴筑布慎局顽6．壁4．晓3户翅型设踢计完6．欧4．弓4立退面偿6．鼓4．提5住纷宅公嘉共部馆分景6．圾4．漂6室拍内细好部设出计玻6．夹4．恶7建脏议室若内装像修标耕准泉6．雄5智桐能化暖及物书业管艰理阴6．雷5．非1小坊区智听能化侵系统美设置驳建议啄6．阶5．伴2全栗方位鸦酒店附式物岔业服底务饰1败．都项目石前期挡情况堂分析挨1．泥1鞠前期虏发展岔状况辆分析偿顶19趣99篮年3泽月1合5日忘，都完市花演园首丽期工慈程杏——腊“榨兰华列苑贡”狭正式组破土忠动工盘，5歼月9暗日正蹦式开仿盘，五创下倒了2舟0天眠内售乱出2速10务套的横销售缺佳绩寻，9冠月份希售罄亲，8披月1蒜6日芳封顶蔑。魔抹同年艘的9烦月2想6日方，二货期季——拿“臣茗华附苑堡”降开工雾，继讽一期述的销染售旺蹦势，宅前景县一遍田大好却，尚款未面担市，罚预定矿已超寇过1外50下套。溉虽20爽00假年9饿月1仔1日论，三凉期延——藏“即菁华仗苑橡”炎隆重里开盘距，出赢现排粒队抢菜号买侍房的塑现象艺。1失1月钱1日舰~8束日，乔二期剥业主赤验房月入住寿。穿忙同年钻11叠月2粱0日晕，在刊消费虾者的捡强烈像要求坑下，聋四期芹——广“呆英华倘苑态”胀正式胸开始端登记隆，再油掀排辉队购述房热你潮，匪开盘汁即热爬销2顶48融套，尽创销跨售历花史新挪亮点旺。大20乒02驼年1极月1知9日料，五见期音——嫂“扎银色颗贵族康”掌开盘赖--面--蝇-鄙式综观使前期筑的销夫售状梢况，厦本案捡的发激展状浙况一弄直以界来都杆是呈但良好黄趋势音的。功苏州潜的住炼宅房数地产钟市场粮“奴供不鼻应求好”娱的大啄好局池势和亲发展被商一呢直以见来的码努力讲开拓陵是促甘成这辨种趋妥势的大前提脖条件匆。在仙这个货目前扶有着杰庞大翼消费炉群的孤市场歪前景慧之下症，已棚有越单来越瞧多的龟发展神商加忙入进虎来，叮竞争厅也日录渐激愁烈。袖昂献20袄01战年以衰前本教案产肉品上殃的创眼新与密改进馒一直锯都在隐竞争赵中占尾优势冷，但冶这种辆优势权持续左的时池间并木不长志，因真为其筐它楼馋盘很易快就抗会效挤仿；餐本案隆的价悄格从辩首期缓开盘焦以来独都在倒上涨删，但讨并没姻有真洗正体厌现其宰市场川价值擦（近遗年来犯也有塞同区沿域同践档次忆楼盘棚的价甲格高赖于本弯案）冲--使--自--兽种种剪迹象来表明培：在党整个物大市绵场中蔑，发排展形搞势看垄好的蛇不仅归只有枪本案钞，而运是涌熄现出堂了越戏来越毙多的液优秀姻楼盘匪。由虑此可障见，介要在枣竞争音中占都据优容势，悬在提血高与投创新桶产品造的同烈时，斑也要省整合滑好资赖源，唉充分馅利用旺企业扇以及泉项目责自身裙所累剂积的努市场浮美誉首度。抗1．事2原前期蒸项目贤定位枝分析屈1．燕2．屈1图前期旁客户甲分析内二、阴三、她四期恩客户虽情况犯，有泳关数暂据支猪持由袋甲方迎提供靠1．怕客征户年柏龄构她成仰客户岗的年河龄都天集中警在2怒8~朋40消岁的么年龄放阶段撕。各授期的唯比例羡如下感表：道26途~3星0岁汪31统~3帐5岁凉36斯~4袖0岁将2期筐融25问.5乒%切2刘5.柱5%鄙僵20鸣.0头%怎3期贝撤29孙.0相%头27摆.0炊%占18野.0照%虾3期沙小高银层洋葬27吉.0柿%粗29聚.0秤%霞21便.0根%颠4期鬼院31喇.0探%皇24宣.0宝%犯19句.0语%判2．屈客户滑的家恨庭人倘口构剩成墙客户廉的家瑞庭人找口构颂成普沸遍在字3口幻人。叙其中汇，2贺期有盾53党%、宾3期样有4惹9%娃、3胜期小竿高层要有4疾8%联、4反期有甚57谱%断3．良客户害的原泡居住哄区域晚客户迎的原执居住跳区域徐集中篮在古畏城区生。其余中，伞2期订有4各3.孙5%成、3距期有们41新%、中3期手小高届层有监40够%、浪4期亡有4阅4.胃5%召。游4．乌客户向的工感作区回域步客户页的工像作区纱域集熟中在登古城怖区和睁园区爹。各诵期的尚比例筐如下址表：护园区唤古城评区裁2期狭速35黑.5粒%陕43患.5杂%躁3期姓托32饭.5文%林41下.0亿%茂3期蹈小高永层岸还26开.0饱%趟40颂.0根%贫4期沙桌34沙.0榨%侨44扬.5咏%爱5．带4款期客捞户的莲购房极动机孟4期沉客户钩的购财房动编机主纯要是殿：二再次购置房（膨占5雕0%率）、乌首次牵置业圆（占竹34泪%）米。串6．锯4昂期客腊户的强日常墨交通换工具碑4期爬客户蛇的交馋通工绳具主控要是悔：汽啦车（忽占2删9%移）、们自行承车（矮占2还5%挠）、惊摩托密车（催占2蛋5%凳）。尖7．完4渐期客懂户装窑修预霞算封4期花客户声的装魂修预灾算主帝要在昌9-狂12勿万元咏之间棒（占选44守%）抄8．恢4婚期客辞户通天路研腿究猎4期部客户忽的认欠知渠译道主要要来亿源自遭：口丈碑（踪占4爸1%盾）和烧报纸嚼及D只M广狂告（榨36偿%）煤。肝9．晒4津期客渡户电图视及关网络冈媒体亏利用扇研究扯4期鄙客户友电视坚及网胶络媒裕体利毕用主塔要来抄源自遮：中没央台艳（占嘴37提%）育、苏岭州电副视台投（占免30屈%）饰、苏炮州有练线台蹲（占闪23谣%）钟。已10爬．4废期客祖户报帮刊媒眉体利派用研想究怠4期艘客户献报刊批媒体羞利用权主要港来源拆自：粱苏州业日报倡（占允44村S%彻）、图姑苏撕晚报朵（占葛19暖%）功、扬蚂子晚钟报（久占1携7%恒）。王11膛．主则要分棵析结您论（微普遍烂意义责上）初n柿年龄末结构余：集爽中在鹿28挣~4况0岁累的年春龄阶寇段班n扭客户测的家冒庭人慕口构喘成：糕普遍钻在3案口人戴n浓客户自的原膊居住父区域警：集垃中在委古城听区栋n跑客户墙的工舱作区虽域：呆集中闸在古赏城区朋和园引区围n蹄4期象客户茅的购蔬房动改机主班要是密：二获次购想房、百首次根置业口n冶4期价客户盐的交奖通工杏具主笨要是民：汽命车、搜自行育车、鼻摩托吹车肿n驶4期座客户北的装娘修预大算：冲主要信在9罗-1位2万鬼元之丙间素n迅4期蚀客户处的认哄知渠三道主酬要来列源自税：口勺碑（智占4普1%凝）和淹报纸姑及D起M广雄告础n念4期糊客户宋电视各及网起络媒慰体利眉用主湿要来根源自气：中刊央台排、苏损州电获视台薄、苏己州有寨线台讯n智4期容客户卷报刊遥媒体住利用座主要辣来源迅自：狂苏州虏日报断、姑浑苏晚缸报、沟扬子举晚报眯1岭．傻2攻．链2树前期倦价格夺分析占有关嫌数据餐支持盆来源禾于甲互方提都供的僵1、盯2、长3、每4期耀价目备表棍1．蜘本案涉前四侨期的恭价格胆所呈谅现的手是一威路稳伤步上微扬的组趋势梯，也欺是同限区域梁中高爬档次纱楼盘俱的领岛跑者炊。养2．炸在各体期的穷销售避周期者内，压价格胖一路美上涨福，并锻都能落得到蜂市场牧的热泰烈回梅应，貌说明熔前期毕的价溉格调俩整很富好的轰把握减住了比市场滚情况基，也韵从很喘大程克度上书肯定薯了本醉案前材期产甩品的混品质吐。倡3．杀但近尤期来蜓，园采区其埋它同岭楼次沸楼盘询的价表格也集在根显据市着场情酷况不垂断上绸涨，穷已有悬高于乓本案凶的楼旨盘（尚如：脖发现次之旅甚）。搬可见瞧，本狠案的恒价格田虽然被是呈拆良好妙的上驾升势何头，妇但并洋没有韵真正祖体现败自身联的市陕场价北值。宴4．殃从本琴案三食期小旧高层厦的价家格趋疗势来枝看，利前段防销售突周期败走的饿是平伍稳略桶涨的疯路线背，而朗到后忌段销裳售周怠期，企市场碑开始絮逐步哲认可限产品释后，痕均价绒由最岂初的烘25盼00怜元/因㎡左芒右上容扬到叔28律00曾元/黄㎡左画右，湖继而搁就势蚊突破富30麦00猎元/帐㎡以衔上的遇大关到。从毯而体玻现了躁本案毯对价殊格上降涨时蒜机把框握的俱准确叔性。俩5．疲20份01胡年下声半年韵价格革上调膀幅度勿较大蚀，同潮步反膝映了道市场水的情会况，朋另一视方面饭说明唤，本鹿案的蹦价格留尚在际接受艰范围辫之内励，应防仍有伤上扬德空间框。构1．枕2．煎3堂前期兰产品卧分析浮坝都市僵花园私位于宫园区场的中迎央商瞎贸区志与中辜央花域园的惊附近普，邻满近金致鸡湖祥和世树纪广负场，谷都市膛花园辈再往际南就销是工惭业园级中最阿大的扇一片南绿地叉——微中央殊公园血。项吴目总霞占地彼44拢公顷羊，建坚筑面私积：屋66越万㎡诸，容欠积率目：1征.5溪。都留市花涝园已夺开发请了四谷期，派第五门期也阿已上崇市，中其产洞品发同展的修各个跌阶段通具有化明显候的特角征，蓄一定办程度涉上代厘表着屋当时凑市场茂内住脱宅产略品的辛发展岔趋势追。霞1．描都畜市花往园第寨一期登——予兰华悉苑弃第一喝期项愚目产淡品的条户型脆优势梳明显其：负科户型挖：房畏型设柳计采谣用南显北通电风的趴板式食多层勾为主斗。第信一次截推出暮以无“申三步极跃式话”塞为主巧力户烘型的唇产品惠，打撞破了绳以往恼平面衣式住示宅得袜呆板筑设计咬，主牲力户伟型面骂积在停12奖0㎡辜以上由。锐络户型纷的平徒面设索计功盾能分冻区明伴星，惊房间晴的私紧密性阁良好惩。厨瘦房、在卫生摔间与唉卧室职、客霉厅空联间分铅隔，燃减少恐了活卵动区质对休腊息区违的影妨响。瘦2.耍3平怪米的赵玄关牧设计写确保火室内林的私俩密性映.板乐式洋枕房一尝梯两阿户设梅计,啦使产澡品的宅南北努通风组对流玻畅顺流.建捕筑底销层采种用架袭空形编式,楚一部煎分作锈为停处车空堆间或裤自行情车库顽,一拼部分俘作为荷小型铲居住芒及商购业配振套设捕施。圈工建筑农风格俘以现词代主粱义的拾设计感风格旬为基弓调，僵产品密设计豆敢于悬创新尤，但谊建筑梨立面俯色彩谢的运谦用较沙平淡扛，采羽用较档暗的督色调泪（后肤期进梢行了梦重新梨调整权），跃开阔稀的弧咬型观抖景阳再台，偏配装汇雕花狐金属匀栏杆苗与扶淋手。计根建筑挖特色立：屋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