某地产项目营销策划建议书

我们将通过我们的智慧和勤劳创造Internet时代中国硅谷一颗璀璨的新星，它将是北京房地产历史上新住宅时代的经典楷模。序这本策划报告的编制将围绕着以下原则来进行：一、编制的出发点是以开发商的角度进行项目的总体策划，它完全有别于代理商一般营销策划。我们认为一个房地产企业运作最宏观的层面是项目的策划，即在项目启动之前，要对它进行全面、系统的策划，它最大程度上决定了今后这个项目的成与败。这种策划分为：产品策划：包括对用地、规划、居住形式、户型及功能的分析及策划。缸稼脉2批、服畜务策纳划：或包括饿营销碰服务涂、企矮业品找牌服竟务、按物业舒服务敌的策糊划。厅扛秩3磁、营舍销策缠划：尘包括棍市场必、销规售、禾宣传作、推梳广的武策划豪。窜瞧厦4穗、效柴益分利析。案二、甜编制补的背置景：径紧扣重中关峰村科煤技园松区海捷淀园凉及海龟淀总已体规旦划及裳对未逮来居戒住市除场的烛宏观深影响堪。器三、假编制却的基乏本点火：现纽有“急西二财旗规痕划设追计方阻案”轿。掘四、啄编制磁目标父：创潮造具五有个铁性文吴化品暴位的焦高尚同社区挡，使肌它成庆为角I适nt议er攻ne续t肃时代护中国冻硅谷励一颗着璀璨症的新耳星，眼是北江京房骄地产置新住跃宅时凶代的匪经典舟楷模烦。前西二廊旗项露目营屑销策挥划建牛议书馅目录拔第一赚章愈北京源市房地地产瓣住宅削市场雀现状芦及区纠域市道场分究析腹--宋--赞--段--绸--被-1背-1蝶3成第二麻章第西二橡旗项雕目基拆本评乳估及欺优劣常势分抛析渔--蛋--议--冠--纽--贪--怎--逗--洁--街--原--乓14理-2耻2盏一、将区域软环牢境分吧析踏--削--乞--沃--凝--盆--蛙--股--膝--熊--平--纵--床--增--定--轧--植--垦--誓--盗--折--丈-1黄4-魄17仓二、孝总体愿规划缘分析窑--违--则--夏--畅--城--辅--备--察--遇--刺--止--骑--斑--是--祸--侍--送--过--请--马--趣-1献7-钓20撒走三、具建筑抚设计轧分析烘--滤--驳--伐--过--器--姜--抄--贝--介--子--项--策--沸--宋--英--叹--风--过--抄--切--绞-2拴0-熟22拿西二快旗项市目周铅边住患宅产宏品研慎究（祝供给馆分析缠）纸--浅--界--撇--淹--兆23讽-2涉5愧研究可范围雕--咳--共--痒--造--稼--粱--被--托--划--经--渡--斯--大--踪--慕--冠--浪--像--付--撕--拉--恒--各--写23都-2榨4斗结论乏--版--躺--影--斜--躬--凝--点--饮--标--朴--宪--搅--攀--趁--惭--配--舒--跌--裙--浴--虾--训--朝--灾--挪--昂--践--辅--革25献第四供章申西二雷旗项床目目罚标客踢户分脸析及颤定位崭（需脉求分贺析）淘--题--持--呜-2暖6-妻31百一、道确定佛目标毒客户井的依暑据回--盐--锹--俩--眠--组--康--牌--枪--盒--庸--储--材--各--爸--翠--珍--唱--在--摩26侄二、棉周边艇区域管住宅衔产品近客户雷构成馒研究墙--奇--蔽--沾--立--桐--部--谋--雪--缴-2坦6-象27蚂三、笋结论丛--左--签--雀--警--样--告--哀--披--移--窑--叮--糖--幼--困--摆--浴--智--峰--指--梢--慧--扑--坊--狭--骡--棋--签--姜--镰-2亦7富四、智西二映旗项泳目目址标客考户分附析及滤定位均--歪--中--岸--有--剩--酿--处--晴--庸-2瞎8-相31弃第五果章诊西二碍旗项捧目的狗产品撤定位伞--奸--屿--允--酿--塌--因--膝--且--瑞--蹲--析--锈--蔬--尽--胶--乞--读--厘-3候2-匙45坐整体传产品辣形象毕的战造略构仁想五--拉--蓬--船--鸦--棕--节--适--愤--联--期--灿--虑--星32钥-3睡4驳建筑昨及户掩型定饭位缎--呢--纷--守--阿--班--剂--蒙--坦--帅--摔--系--崭--跑--椅--芳--祸--谊--特--拉34软-3补6介三、部环境血景观小设计棋定位鹅--许--平--肠--累--铅--王--穴--娘--犹--耳--设--唉--地--该--乒--乱--效-3图6-躬38她四、挨物业涉管理雀定位合--阴--腥--地--康--场--显--雁--搬--姥--客--劣--楚--厌--咐--而--旁--龙--挣--殿--强-3渔8-溉40井五、析小区疤智能脖化定素位及液建议躲--渔--觉--脆--凤--深--票--库--娘--拐--扶--躁--妈--借--总-4袜0-拜44影六、应教育茫策略非--段--掉--征--斯--勉--产--李--茄--曲--宵--弯--曾--战--朱--愚--碌--针--光--恐--疾--丢--迹--艰-4罩4-驱45询西二叫旗项版目疑聚难点丙及突星破点刘分析嗓--挑--夸--外--捷--计--蚁--搜--章--投--畜--先--堵46缘-4叨7侧西二号旗项孩目总状体销祥售战愈略葡--敌--腔--露--讽--也--全--忙--词--州--黑--夫--深--泉--测--狡--乔-4汽8-变52邮第八昨章藏西二禁旗项亩目价播格定蜓位及便策略吼--栋--扎--求--接--有--籍--变--栋--袍--输--辟--恰--况--丰--律53侮-6苦4弃一、订价格木定位抚的依酬据客--锻--菌--士--跌--骄--信--拢--狐--料--送--亏--时--工--欢--列--石--康--台-寇--导--顾--张53惹二、胳西二注旗项编目投彩资成药本分棋析村--咳--壤--锹--悦--画--聚--娱--纹--丽--牙--扁--庭--脊-5文3-限59泻三、重西二柄旗项斜目销贩售价回格定患位及辈效益球分析们--宫--若--风--迫--怒--哑59江-6改2层四、祸动态史价格纸定位政及策梅略（占小区划开发投周期样、节部奏与且销售垮进度杆配合蠢下的丑价格碰策略直）沙--有--辨--员--使--厕--佣--幕--星--术--英--柜--饭--遇-6睬2-纪64凳第九伐章劈西二扯旗项灵目营堡销推昼广策马略肤--忽--友--暗--境--酿--显--辈--惑--邮--率--旗--蓄--剂--乏--叮--讲-6瞧5-苦78微推广坛策略秧--袍--惰--柏--版--址--剑--柏--核--匆--闻--蜘--秘--陷--灶--钉--兄--鹅--宪--堪--甘--敢--艺--拴-6必5-注67内二、猪广告浩宣传贸策略爱--戏--评--拿--浅--崇--让--斯--雄--兰--的--跃--衔--车--抖--评--蛮--草--荡--催--尼--篮67掘-7贸8软销售贴执行扮方案住--销--滚--结--幻--课--肠--慌--践--鹿--架--暗--苍--句--伙--坟--剂--劣--训--托--友--跳--蒜--尖--典79贼-8递3携附录惹一丙西二招旗项正目周剃边主盯要住怎宅项唱目调狼研排--糖--轰--曾--赖--催--槐--基--冰--学--船84杨-1紧02快附录看二摩西二督旗项调目周丸边住恼宅客酸户购渗成研贷究仰--扁--隐--高--稀--秩--乌--坚--跑--穿-1懒03款-1腿18艇北京亩市房伐地产则住宅减市场艳现状沸及区编域市练场分藏析纪19壤99功年的降北京椒房地富产市还场用湾“火奥爆”喂来形贩容毫令不夸余张。床市房财地赛局共渠发放皮销售舌许可客证差21着1抱个，训其中厦外销表18荒8牧个、脸内销动23冲个。活仅新搂开盘明的商削品房他项目削就达姥12渡5两个，富平均热2.撇9炕天推皆出一彻个新佣楼盘羞，创懒下了齿自未92香年以贵来的牲新高豆，其难中以禾海淀恰中关糖村为倘主的占西部且地区泽占猫1/约4渣，约咐30逆个。蜘从售豆价来究看，智40钱00狼—冈60婶00宗元怖/料平方超米的旗项目炮占拼32划.8编%金，是知市场百上的签主流享。择20绿00帜年上挡半年雷，北跨京房板市新幸推出牌70发多个止新项阵目，多比去参年同怎期略蔽有增盟加，谦但售舰价在考40可00宜—忌60厕00双元撕/题平方情米的认主流开价位撞项目饲就占悉60处%袜，增椅速迅斜猛，骂高价趴位房害明显锡减少钞，这普充分鞋表明辽了北嚼京的星商品券房需像求发障生了炊结构青性变迷化，造房价香呈下攀降欲误望四和下蜘降趋奇势，染预示扮着房策地产料开发示的高虫利润那时代烟宣告曾结束爬。追去年混新项削目总填建筑汤面积司达酒21消12自.5书3博万平写方米好，年批内竣及工面锹积雹64削0.油9脊万平惧方米拐，今台年竣治工面获积为贱12馆06瓶.7察5搂万平气方米硬，新广旧楼乒盘浓99笋年底劝总竣隐工面蜜积达植15烘19得.9丈万平债方米拍。另19疾99抹年，跌全市喊累计坏销售然商品羞房活24择8仁万平呢方米浊，其敌中，机销售触给个尿人侨14企2球万平们方米讽，约愉占剃60鹅%假，也电就是诉说，六有肌40且%呼仍是界集团撕购买讽，今透年这徒部分撕购买表力将翠不复做存在蜂。燃住虽19笛99比年住氏宅市盏场上鼓最抢摔眼的辽明星京是经友济适芳用房煌，特固别是义与本删案相归距最锈近的镇北京袭市首府批掩19纷个经妨济适咬用房饱项目彻中最食大的膀回龙截观文液化居沟住区积，创终下了新年销腔售收讽入请15副亿元皇的惊哭人业愚绩。圈预计俘今年帜经济病适用杆房钻还会绸受到恶市场签青睐虏，特钻别是机购买怜自住乒房的陈普通静居民检，价深低质去不次相的经逼济适脾用房韵仍是饱他们碎的首机选。摩为此葬，摆20僻00延年政盏府将善投入剩95愉.6笔亿元抄用于齐经济毕适用茎房开僻发建符设，鹿计划资开复描工面虽积骆91蒸8晕万平乏方米颂，竣勤工去10细0掀万费-1对50耽万平堡方米佳。这蜜一市脸场供译给会倦对警50沈00缺元以镜下的刃商品殿房市踏场的拘有效罢需求列产生躲重要省拉力侧，逼凡迫普薪通商授品房俘住宅缝一定须要有年优秀校的品朱质，摇耐得挂住消逼费者摊的百音般挑朵剔。高20负00告年的劝市场压统计拼数字脚表明谊，喇1-挖6伏月份五，全橡市房珍地产叮开发约投资薪以布20允.5子%随的速倦度增宁长，妈累计效完成并投资学16视2.尊6翅亿元草，其厕中副6涉月份已当月蛙完成些3估8.贪4派亿元济，从鹅上半磁年的桃形势腰来看室，北粱京的胃房地车产业守和整尺个楼竹市迎慌来了雨新的秀发展酒高峰餐，呈贿现以抽下特奖点：朱新开藏工面馒积大趟幅增挨加，凤仅商潜品房菜开复任工面敞积大29州34屑.1雪万平莲方米悠，比团去年沙同期纵增长哑5.疯8%文，其译中住虽宅著19滚37偿.3双万平敌方米典，增皆长匙10秋.7畜%啊；寨处于嫌建设吊高峰源期，纺竣工退较为清集中拘，上祥半年乎商品磁房累收计竣娱工聋19驱9.薄1慎万平计方米药，其训中住斯宅艇14颠8.麦9值万平保方米颜，分点别增扩长村67侧.4览%疏和待82和.8蚕%供；肝商品烦房销婆售继烛续保爸持旺右势，誉仅前亲6珍个月犯全市奏累计浴销售径商品窄房原屋就弦达奏22瑞9.寿8锐万平镰方米错（去击年全以年才袋24污8衬万平脚方米蛛），珠销售序额为昼83烧.6善亿元剥，较体去年刻同期听增长膀1.畏5愧倍。幅其中苏住宅爆22炭0.穿4启万平牛方米笛，较说去年背同期约增长吵1.层9植倍；胜个人乓购买长比例牺增高定，上驴半年去全市赌个人奇购买释18疗7.朴9闯万平孕方米蹲，较甚去年乞同期袖增长赠3.筒5归倍，岔占商车品住鹅宅销非售面疑积的弦85猾.2必%俱，个赢人住婆房消滩费已赚成为票市场涛主体醉；玉平均灵售价冶下降则，由续于经鄙济适喜用房盖等相蚀对低出价的敢商品附住宅迎大量舟进入背市场握，从粒而拉档动平浪均售待价下佣降，懒而价煮格的湾下降阿尤其赌能吸暖引个崖人消叹费者全的购凡买欲羡，以免致推币动商哭品住预宅的浊销售管。锹从最泉近一济年来轮热销驼项目觉及其杏购买俭者的室关注聪热点捞分析仇，热已销项头目具向有以庄下特熟点：仇一般于都在赛10轰万平消方米源以上右，且颜一次趁开工帮栋号进多、蛋面积汗大。痒远离扮市中滤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