黔龙阳光国际房地产项目可行性研究报告

黔龙·阳光国际项目可行性研究报告彭水黔龙阳光地产开发有限公司55-目录第一章：项目基本情况一、项目名称二、项目位置三、道路状况四、主要技术经济指标五、可行性研究的范围及依据第二章：项目业主介绍第三章：彭水县基本情况一、概述二、综合经济状况第四章：区域房地产市场分析一、房地产市场分析二、市场发展趋势三、项目优劣势分析四、项目竞争对手情况五、目标客户群第五章：项目设计方案第六章：项目投资估算及资金筹措第七章：财务评价第八章：结论第一章项目基本情况一、项目名称本项目名称：黔龙·阳光国际（一期）二、项目位置黔龙·阳光国际项目地处彭水县汉葭镇学坝片区，位于彭水县老城区郁江北岸，东接汉葭镇文庙社区，南邻郁江与乌江两江交汇处，西靠彭水植被茂密的鸡笼山，北扼319国道的九曲河大桥。三、交通概况黔龙·阳光国际交通由“一环、二纵、四横”构成，交通网络便捷合理，通过与郁江二桥、郁江三桥、迎宾大道、乌江大桥、彭石公路、319国道的有机连接，使整个学坝片区与现有彭水县城融为一体，将彻底改变现有旧城道路拥挤堵塞现状，为“畅通彭水”打下坚实基础。四、主要技术经济指标表1-1序号名称单位数据备注1建设用地面积m230046约合45.07亩2总建筑面积m2159790.87其中居住建筑面积m2132968.392#-8#楼商业面积m28256.792#-8#楼商业配套设施面积m218565.692#-8#楼地下建筑面积m216142.493建筑密度%20.43%4容积率1:004.78地下建筑不计入容积率5绿地率%35.16%6居住总户数户13027总居住人数人41663.2人/户8停车位辆557其中地上58个、地下499个表1-2配套设施一览表序号名称单位建筑面积位置1物管用房m2492.692#-8#楼配套设施建筑面积2社区用房m2368.723幼儿园m2894.964消防控制室m285.025设备用房m2443.068#楼一层6车库及楼梯m216281.24车库楼梯138.75五、可行性研究的范围及依据（一）研究范围本次可行性研究的范围为“黔龙·阳光国际（一期）”项目市场环境研究、技术研究和投资回报分析研究。对项目建筑技术上、经济上及今后市场上是否可行进行科学分析和论证，以满足辅助投资决策的需要。（二）研究依据1、彭水县总体规划。2、彭水县城市规划管理条例。3、彭水县规划局提供的“建筑用地红线地图”。4、彭水县发改委“关于《黔龙·阳光国际》项目建议书的批复”。5、现行有关规范、规定。6、第二章项目业主介绍业主名称：彭水黔龙阳光地产开发有限公司成立时间：2010年12月16日；注册资金：5000万元人民币；企业法人营业执照注册号：彭工商500243000006788；企业法人代码：56563553-X号；法定代表人：汪卫东；公司地址：彭水县汉葭镇文庙社区（学坝街50号）；开发资质：重庆市建设委员会颁发《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，资质等级为二级，证书编号：3805330。经营范围：房地产开发、工程建筑技术咨询、建筑装饰材料、机械设备、五金、电器销售；节能环保软件开发。该公司由重庆黔龙阳光地产发展有限公司出资2000万元（占40%）、重庆夏都实业有限公司出资1500万元（占30%）、自然人董志超出资1500万元（占30%）三位股东组成，重庆黔龙阳光地产发展有限公司是本公司实际控制人。公司设立董事会和监事会，由公司股东大会选举产生。公司董事会组成名单:汪卫东（重庆黔龙实业（集团）有限责任公司总工程师；重庆黔龙阳光地产发展有限公司副总经理、总工程师；彭水黔龙阳光地产开发有限公司法人代表、董事长、总经理）;李恩忠（重庆夏都实业有限公司总经理）;董志超（自然人兼彭水黔龙阳光地产开发有限公司副总经理）。董事长：汪卫东董事：李恩忠、董志超监事会由邓刚、董莹、鞠小波组成。重庆黔龙阳光地产发展有限公司是重庆市100强企业（重庆市民营企业50强）重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司的全资子公司，成立于2002年12月，注册资金5000万元，具有房地产开发二级资质（目前正申请一级资质）。该公司现有员工65人，其中大专以上文化占80%，中高级职称占40%，平均年龄约30岁。2010年公司实现收入7亿元，实现利润12656万元。作为黔江乃至渝东南片区引领房地产开发时代潮流的企业，该公司遵循和倡导房地产开发新理念，以城市住宅开发为主线，做精品牌、做强实力、做优文化，实现高起点、超常规、跨越式发展。该公司目前已在渝东南地区的黔江、秀山、石柱、酉阳、彭水、湖北的恩施及江西的上高均已实现布局，已完成开发规模近70万方（石柱阳光雅园9万方、秀山阳光大院20万方、黔江阳光花园40万方），正在开发的项目规模为180万方（彭水阳光国际80万方、酉阳桃源新都会7万方、酉阳酉水情7万方、酉阳状元楼3万方、黔江阳光花园后期20万方、秀山阳光御园30万方、秀山阳光大院后期6万方、江西上高黔龙商务会馆4万方、湖北恩施黔龙1号23万方），已和政府签订合作协议的储备项目有100万方（黔龙阳光新世界33万方、黔江黔龙时代广场20万方、黔龙阳光星城50万方），预计未来公司的开发储备体量将达到200万方以上（其中商业开发量达到40万方）。公司先后获得“重庆市五十佳房地产诚信企业”称号，荣获“AA级信用企业”、“ISO9001：2000质量体系认证企业”和“重庆市劳动保障诚信企业”、“杰出贡献企业”等荣誉和成绩；“黔龙”、“黔龙阳光”等商标成为渝东南乃至重庆市内都颇具影响力和号召力的品牌。公司开发的“黔龙·阳光花园”项目先后获得“重庆市节能示范工程”、“十佳（住宅）小区”、“重庆市园林式小区”、“铂金品质楼盘”、“十佳（优秀）小区”等荣誉称号。公司依靠重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司，与工商银行、农商行、招商银行、建设银行、浦发银行、恒丰银行、国开行、重庆银行、三峡担保公司等多家金融机构建立了良好的银企合作关系，此外公司还依靠自身项目优势积极与其他金融机构或社会投资机构进行合作，进一步拓宽了融资渠道，使公司又好又快的发展有了坚强的后盾。重庆夏都实业有限公司成立于2009年5月，注册资本2000万元，具有房地产开发三级资质。公司现有员工40余人，其中大专以上人员占75%，中高级职称占40%，平均年龄32岁。公司在石柱、南川、四川等地方均有项目开发，目前开发规模已超过15万方。作为区域市场较有实力的投资人，该公司在成立前就已参与开发了石柱、黔江、秀山、南川及重庆市区等地方的建设项目，取得了良好的信誉，与当地多家银行建立了银企合作关系，并与重庆农村商业银行石柱支行达成战略合作关系。第三章彭水县基本情况一、概述彭水苗族土家族自治县位于重庆市东南部，处于武陵山区乌江下游,与湖北、贵州毗邻。渝怀铁路、渝湘高速公路、319国道穿过该县，至重庆市中心200公里。北连石柱土家族自治县，东北接湖北利川市，东连黔江区，东南接酉阳土家族苗族自治县，南临贵州省沿河土家族自治县、务川仡佬族苗族自治县，西南连贵州道真仡佬族苗族自治县，西连武隆县，西北与丰都接壤。地跨北纬28。57、--29。50、，东经107。48、--108。35、，东西宽77.88公里，南北长96.4公里。彭水苗族土家族自治县属武陵山系，境内西北高，东南低。“两山夹一槽”是主要地貌特征，山脉走向呈北北东向，谷地、低阶地、坡麓、岩溶洼地及小型山间盆地相间，逆顺地貌并存。地貌形态分为中山区、低山区、丘陵河谷区。境内有乌江、郁江、长溪河、芙蓉江、木棕河等大小河流20余条，乌江由东南向西横贯县境，境内流长达64公里。该县属中亚热带温润季风气候区，多年平均气温17.50℃，常年平均降雨量1104.20毫米，年均蒸发量950.40毫米，年均气压978.60百帕毫巴，无霜期311天。彭水县全县幅员面积3903平方公里，辖11个镇、28个乡、26个居民委员会、274个村民委员会、184个居民小组、1785个村民小组。全县2009年末有户籍人口68.3万（常住人口53.85万）。境内居住着苗族、土家族、蒙古族、回族、仡佬族、侗族、藏族、彝族、哈尼族、壮族、满族等25个少数民族，少数民族人口占全县总人口的61.7%，其中苗族30万余人，土家族8万余人。全县非农业人口6.67万人，城镇化率为21.32%，人口自然增长率3.24%。彭水县境内物产资源丰富，初步探明煤、石英砂、石膏、石灰石等矿产资源24种，其中原煤储量达1.2亿吨，铁储量1168.46万吨，萤石储量39.42万吨，重晶石储量72.98万吨，石英砂岩储量746.05万吨，水泥用灰岩9745.98万吨，淡水资源总量481.48亿立方米，水能资源理论蕴藏量274.36万千瓦，是重庆市唯一的“水利能源基地县”。此外，彭水县还是全国烤烟标准化示范县、重庆市100万草食牲畜基地县、重庆市森林资源大县，有全国唯一一家被中国魔芋协会指定为魔芋良种繁植和生物提取的天娇魔芋加工厂，郁山“精丝苕粉”远近闻名。彭水县境内山清水秀，蕴含丰富、独特的旅游资源，“乌江画廊”为重庆市四大旅游精品工程之一，阿依河景区列为“巴渝新十二景”第一位、被评为“全国民族文化旅游新兴十大品牌”。郁山盐丹文化、鞍子苗寨、乌江画廊、阿依河风景区、茂云山国家森林公园等人文风光与自然风光交相辉映。二、综合经济状况彭水苗族土家族自治县自古就具有重要战略地位，是渝、鄂、湘、黔边区水陆交通枢纽和物资集散地，以及东部经济西进和西部经济东出的重要通道。近年来彭水县通过经济结构调整，由农业占主导型的经济结构逐渐改变为以工业为主、农业和第三产业协调发展的产业结构，形成22:44:34（即“二、三、一）型的产业结构。2009年彭水县全年生产总值50.05亿元，其中农、林、牧、渔业总产值为17.97亿元，工业总产值为27.92亿元，建筑业总产值1.46亿元。在强化工业主导地位的同时，农业综合生产能力也得到大幅提升，农业基础地位更加稳固，同时第三产业也蓬勃发展。（一）农业综合生产能力大幅提升，农业基础地位稳固。2009年彭水县农业增加值比建国初增长121.9倍，平均每年增长8.3%。农产品供给能力稳定提高，主要农产品产量成倍增加。2009年粮食产量达到29.05万吨，油料产量达到1.46万吨，烟叶产量达到1.46万吨，肉类产量达到4.50万吨（其中猪肉产量达到3.80万吨），水果产量达到0.47万吨。通过大力发展农村水利事业，农业生产条件大大改善，逐步走上机械化、水利化、电气化的道路，农业机械总动力达到21.53万千瓦。（二）工业化进程明显加快，工业主导地位突出。彭水县随着工业基础建设的加强，生产能力的不断扩张，主要工业产品产量快速增长。原煤产量达到81.2万吨，比建国初增长58.7倍；发电量达到39.5亿千瓦时，比建国初增长56.4万倍；水泥、植物油、硫酸钡、氯化钡等一大批产品从无到有。在扩大改革开放的形势下，随着民营经济的不断加入和发展壮大，逐步形成了以电力生产和供应业、煤炭开采业、建材加工业、烟草加工业等几大支柱体系。培育壮大了重庆大唐国际彭水水电开发有限公司、彭水县茂田能源开发有限公司、重庆市彭水县供电有限责任公司、重庆金益烟草有限责任公司等骨干企业。（三）投资规模显著扩大，基础设施和重大项目建设突飞猛进。2009年全县固定资产投资达到64.7亿元，其中国有经济投资31.88亿元，城乡个人投资30.39亿元，其他经济投资2.41亿元。一大批基础设施和重大项目建设取得历史性突破，开工建设了渝怀铁路、渝湘高速公路、乌江彭水电站、马岩洞电站、国贸水泥等，迅速形成一批新的生产能力。（四）招商引资取得丰硕成果，对外开放水平不断提高。重庆直辖以后，彭水县抓住千载难逢的机遇，实施全方位对外开放，坚定实施“引进来、走出去”的战略，不断优化发展环境，出台优惠政策，通过“渝洽会”、福建“厦洽会”、“小城镇招商引资会”等招商平台，积极推出招商项目。2009年全县实际利用内资21.92亿元。同时，大力发展旅游产业，充分发挥得天独厚的旅游资源优势，完善旅游设施，开发旅游产品，培育旅游热线，初步形成集自然风光、民风民俗、人文古迹等位一体的文化景观。阿依河景区2008年被评为重庆市新巴渝十二景，鞍子苗寨、郁山古镇、摩围山、神龙谷等景区正在全力打造中。2009年全县共接待旅游人数48万人次，旅游总收入8000万元。旅游业正逐步成为全县新的经济增长点。（五）城乡人民生活蒸蒸日上，人民得到更多实惠。随着经济的持续快速发展，人民的生活水平也迅速提高，衣、食、住、行等方面得到较大改善，城乡居民生活由温饱向小康迈进。2009年全县城镇居民人均可支配收入为11430元，农民人均纯收入3517元，城镇经济单位职工平均年收入达到2.36万元，城乡居民储蓄存款余额为49.5亿元，城乡居民拥有的财富呈现快速增长趋势。随着人民生活水平的不断提高，消费能力大大增强，消费品市场获得长足的发展，人民生活质量得到显著改善。2009年全县社会消费品零售总额达到23.5亿元；城镇居民人均居住面积28.13平方米，农村居民人均住房面积33.05平方米；城镇人均消费性支出7828元，农民人均生活消费支出2582元。第四章区域房地产市场分析一、房地产市场分析近年来彭水社会经济发展呈快速增长态势，各行业都得到快速发展。作为国民经济主要增长点之一房地产业在地区生产总值中所占比重却处于较低状态，房地产业在彭水具有较大的发展空间。彭水目前房地产业的现状是“市场起步晚，开发水平低，产品品质差，配套单一”，具体表现为：（一）彭水房地产开发产品品质较低，有待突破。彭水房地产市场起步较晚，开发水平、建筑水平较低，目前在售楼盘、在建楼盘以单体楼为主，尚无真正具有小区规划理念楼盘，更不要说具有较完整配套的高品位小区。随着城市经济的发展以及人们生活品质的提高，环境优美的小区住宅将成为必然的选择。（二）房地产投资规模较低，市场需求较旺盛，房地产价格持续稳定增长。彭水县受其地形限制，土地资源极其稀缺，适宜建造住宅的土地少之又少，现在的老城区非常拥挤，居民生活、出行很不方便，随着经济形式的不断好转，经济总量的不断增大，居民收入的不断增强，人民改善居住环境的意愿非常强烈。2008年、2009年房地产的开发面积分别只有25.87万、24.71万平方米，其中住宅分别为21万、19.12万平方米；2008年、2009年两年的住宅竣工面积共计为11.37万平方米，远远不能满足同期市场需求，由于产品供不应求，销售市场长期被压制，导致商品住宅价格呈快速上升趋势，而综合品质较高的楼盘更是受到群众的青睐，其价格敏感性也较弱。（三）房地产市场营销策划整体水平偏低。由于目前彭水县房地产市场处于卖方市场，因此现有的开发商基本对营销策划等方面不够重视，房地产市场营销手法落后，楼盘包装不到位，销售人员整体素质较低，仍处于“坐等上门”这样的初期阶段。1、对营销推广理解肤浅，重视不够。在许多开发商的开发理念上，仍然没有充分重视营销宣传的意义，仍停留在建房时盖个售房部，等客上门的被动局面，缺乏全面的包装、主动的营销，不能充分挖掘潜在的客户，缺乏像样的楼盘宣传和表达资料。2、卖点不够清晰、有力。多数项目楼盘的设计开发缺乏特色，没有特别吸引消费者的地方，既无法鹤立鸡群也无法令消费者情有独钟。（四）与周边县市进行对照，2009年房地产发展速度最快的虽然是酉阳县（111.5%），但主要原因是其基数较低，其次为武隆县（79.2%）和彭水县（67.7%），彭水县在2009年房地产开发投资方面增长速度较快，同时亦说明彭水县房地产市场的需求增长也快。2008年渝东南地区房地产开发投资比较区县名投资额(万元)增长速度(%)2009年2008年2009年2008年名次黔江区496233154457.347.704石柱县115931038211.758.945秀山县1520318891-19.5129.236酉阳县59672821111.5-63.351彭水县256191527667.735.033武隆县495462764279.270.652合计1575511065561.9049.38（数据来源《彭水统计年鉴2009》）（五）从房地产开发投资占固定资产投资的比重情况看，2009年重庆房地产投资占固定资产投资比重为24.5%，彭水房地产投资占固定资产投资比重为3.96%，彭水房地产投资占固定资产的比重虽呈上升趋势，但与重庆的差距仍然较大，说明彭水在重庆的区县中，房地产发展空间还很大。2009年房地产投资占固定资产投资比重比较（单位：亿元）年份彭水重庆固定资产投资房地产投资占比%固定资产投资房地产投资占比%2007年50.761.132.232451.84629.6325.692008年62.771.532.443161.52849.926.882009年64.682.563.964045.2599124.5（数据来源《彭水统计年鉴2009》）（六）从彭水房地产开发投资占比走势看，彭水在重庆和全国的占比都逐年增加，这说明重庆和全国的房地产发展虽然速度低于彭水，但彭水房地产业发展从总量上来说仍然落后。年份彭水房地产投资额（亿元）重庆全国投资额（亿元）占比（万分比）投资额（亿元）占比（万分比）2007年1.13629.6318193820.582008年1.53849.918252800.612009年2.5699125305800.84（数据来源《彭水统计年鉴2008》）（七）从人均房地产开发的情况看，重庆和全国的增幅都很明显，彭水的增长缓慢，2009年是彭水的最高水平，也只有重庆平均水平的10.9%，全国平均水平的16.5%，应大力加快发展步伐。彭水近年房地产开发投资纵向对照表年份彭水重庆全国投资额(亿元)人均值(元/人)投资额(亿元)人均值(元/人)投资额(亿元)人均值(元/人)20071.13174629.63224619382147420081.53231849.90302225280191820092.563809913490305802303（数据来源《彭水统计年鉴2009》）综上所述，从彭水房地产开发的横向、纵向作对比，作为改善城市面貌，提高广大人民群众居住质量和生活环境的房地产业，与经济发展大环境十分不匹配，彭水房地产市场尚处于起步阶段，发展潜力巨大。二、市场发展趋势2009年以来在一系列政策的支持下，地产的价格合理调整，房地产市场成交量逐步回升。进入2010年以来无论是价还是量都出现了大幅度的上涨。加之彭水的房地产业尚处于起步阶段，未来将会出现持续的、长期的、强劲的增长势头。（一）城市化趋势加快：中国城镇化率仅有40%左右，城镇化率要达到70%以后，增长才趋缓。目前，彭水的城镇化率只有21.32%，这说明彭水尚处于城镇化发展的起步阶段。根据彭水政府工作报告，2010年彭水城镇化率提高1.5个百分点，每年约有近12000人成为城镇市民，按照每人30㎡的需求来计算，会产生36万方的商品房需求，这将对彭水房地产市场产生强有力的支撑。（二）刚性需求：由于2008年金融危机的影响，导致刚性需求被压制，2009年、2010年购房市场出现了火爆的局面。一是80后都进入了适婚期，需要购房。二是机关干部、教师等中高收入阶层改善性住房需求较大；三是随着国家惠民政策的实施，老百姓的收入逐年大幅增加，购房能力也大大增强，一部分外出多年的劳务工也有了一定的资金积累；四是彭水新一届政府大力推进旧城改造，狠抓城市建设，彭水房地产开发形势非常看好，前景非常乐观。（三）土地资源稀缺。土地不像其他资源，它是不可再生的。中国人多地少，而且中国的人口还在逐年增长，2050年才会达到顶峰，大约15亿至16亿，在未来40年，人多地少的局面会越更突出。尤其是彭水特殊的地形条件限制，在老城已经没有成规模的开发土地，因此黔龙阳光国际项目的土地资源具有唯一性、不可复制性，除了该项目地块外，在彭水再没有可供大型综合开发的土地资源。（四）人均GDP在1500-10000美元区间是房地产需求快速上升的阶段，中国目前不到4000美元，重庆更低在3000美元左右，发展空间很大。（五）房地产的投资价值。房屋作为特殊的商品，其不仅具有商品本身的价值，而且具有投资的价值，具有保值增值的功能；未来通货膨胀将会是发展的主基调，而不动产投资将会成为老百姓保证资产保值增值的首选方式。（六）重庆和渝东南正面临千载难逢的发展机遇，重庆是西部唯一的直辖市，前不久又定位为中国五大中心城市之一，国家西部大开发战略和“314”的战略部署都将进一步提振重庆的发展，渝东南地区是国发3号文件一圈两翼的重要一翼，底子薄、基础差，城镇化率低，刚性需求旺盛，发展的潜力极为巨大。三、项目优劣势分析（一）优势分析1、区位优势由于彭水县是典型的“两山夹一槽”地貌特征，面积虽大、但地势平整的地块非常稀少。黔龙·阳光国际项目紧临乌江、郁江，与老城区隔江相望，九曲河由北向南从整个场地穿流而过，是重庆、黔江方向进入彭水老城的必经之地，同时是与彭水老城距离最近且最大、地势较为平坦的宝贵稀缺之地，在彭水县城具有唯一性、不可替代性。黔龙·阳光国际交通由“一环、二纵、四横”构成，网络便捷合理，通过与郁江二桥、郁江三桥、迎宾大道、乌江大桥、彭石公路、319国道的有机连接，使整个项目与现有彭水县城融为一体，将彻底改变现有旧城道路拥挤堵塞现状。因此说该项目所拥有的交通资源是目前彭水县城最好、最便利的。2、项目品质优势彭水县城目前已开发的商品住宅基本为单栋独楼，要么周围生活配套设施不全，要么交通出行不畅，要么与老建筑夹杂相交，具有完整绿化、景观、配套、健全物业的花园式小区基本没有。本项目所在位置由于地势平坦、面积宽广、依山傍水，非常适合建设具有商贸、休闲娱乐区、花园洋房、观景高层等高品质的花园小区。此外，目前本项目周围一公里范围内已建成或正在建设的设施有汉葭镇第二小学校、彭水县人民医院、彭水长途汽车站等配套设施，加之已在规划中的星级酒店、大型商场、幼儿园、汉葭镇中学、迎宾大道等设施，建成后的该项目将展现“活力水岸”、“景观大道”、“生态住区”、“绿水走廊”等具有特色的城市意象，使所在区域成为一个集商业、娱乐、酒店、住宅、教育、医疗等于一体的大型都市综合体，成为彭水县的标志性示范住宅小区，也将成为彭水新的城市中心。3、品牌效应优势黔龙阳光国际是重庆市100强（重庆市民营50强）企业——重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司所属子公司重庆黔龙阳光地产发展有限公司继黔江黔龙·阳光花园、秀山黔龙·阳光大院、石柱黔龙·阳光雅园、酉阳黔龙·桃源新都会等之后的又一全新力作。该公司开发建设的黔龙·阳光花园2006年被重庆市建委、重庆市城市建设综合开发办授予了“重庆市第五届十佳住宅小区”称号（渝建发[2006]209号文件），2007年被重庆市人民政府授予了“重庆市园林式小区”称号（渝府〔2007〕221号文件），2009年被重庆房地产博览会评为“铂金品质楼盘”，2010年被重庆市建设委员会、重庆市国土资源和房屋管理局、重庆日报、重庆市城市建设综合开发办授予“十佳（优秀）小区”称号（渝建发[2010]163号文件）。目前该公司开发建设的房地产项目已成为渝东南地区的样板，市场口碑非常良好。4、公司实力优势重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司自成立以来，秉承“做百年企业，树百年品牌”的经营理念，诚信经营，理性决策。公司申请注册的“黔龙·阳光”商标，得到社会大众的高度美誉，公司被评为“重庆市100强企业”、“重庆市五十佳房地产诚信企业”等称号；企业开发资质为二级（正申请一级资质），通过了ISO9001国际质量管理体系认证。公司目前在渝东南地区的黔江、秀山、石柱、酉阳、彭水均已实现房地产项目的覆盖，年开发量已超过60万平方米，年销售收入达20亿元，年储备土地体量将近200万方，是渝东南地区真正意义上的房地产龙头企业。彭水黔龙阳光地产开发有限公司作为重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司下属子公司重庆黔龙阳光地产发展有限公司的控股公司（实际控制人），将依靠集团母公司这颗大树，秉承集团公司的经营理念，在进入彭水房地产市场后，必将也成为彭水房地产市场的标杆企业。5、高品质的售后服务保障本项目由重庆二级物业管理企业吉安特物业管理公司提供售后服务，这是渝东南地区唯一的二级物业管理企业，能全方位为业主提供物业保值增值和人性化服务，彭水的其它楼盘，与该项目相比，至少低一个档次。6、价格优势由于本项目的实际业主已在黔龙·阳光花园项目累计开发40万平方米、秀山·阳光大院项目开发了20万平方米、石柱·阳光雅园开发了9万平方米、酉阳·桃源新都会开发了7万平方米，积累了丰富的开发管理经验，能够有效的控制管理成本、生产成本，在企业的目标利润不变的情况下，能够有效的降低成本，具有较强的价格竞争力，高性价比是本项目的重要特色。针对特定的目标市场，公司将采取差异化的竟争策略，寻求差异化的产品定位，避免了与其他项目的同质化的竟争。（二）劣势分析地形较为复杂，场地平整投资相对较大，但可以通过优化设计方案、合理确定竖向标高等手段来控制成本。四、项目竞争对手情况（一）临江花园.水天阁项目地址：彭水城区小转盘物业类型：高层户型：两室、三室为主户型面积：99-182m2主力户型：90m2左右车位：500个（两层，租赁）销售情况：推出352套（已售馨）销售价格：入市价格2588元/m2，后期销售均价3800元/m2（二）香江豪园项目地址：彭水县汉葭镇县坝街99号（新法院旁）物业类型：小高层、多层、高层户型：两室、三室为主，少量四房户型面积：64-108m2主力户型：90m2左右车位：400个销售情况：目前推出8号楼销售价格：销售均价3000元/m2（三）江城美景项目地址：彭水滨江大道物业类型：高层户型：两室、三室为主户型面积：80-120m2主力户型：90m2左右车位：50个销售情况：一、二期已销售完，三期推出320户，目前销售出111户销售价格：销售均价3800元/m2（四）金山广场项目地址：彭水县北大街大转盘物业类型：高层、商业户型：两室、三室为主户型面积：75-120m2主力户型：90m2左右销售情况：推出C栋260套，余12套未售销售价格：销售均价3800元/m2(五)人和春天项目地址：彭水县北大街物业类型：高层、商业户型：两室、三室为主户型面积：70-140m2主力户型：90m2左右销售情况：推出500套，已销售90%销售价格：销售均价3700元/m2（六）待售项目项目地址：彭水县滨江路物业类型：高层总建筑面积：约7万平方米（3栋高层）容积率：5.9预计开盘时间：6-7月份预计销售价格：销售均价3800元/m2从分析情况看,以上楼盘虽会分流部分客户,但均不是花园小区楼盘,更不是配套设施齐全、集结星级酒店、SOHO公寓、商贸中心于一体的大社区，对本项目的竞争微乎其微，不会对黔龙·阳光国际的销售产生大的影响。五、目标客户群通过市场调查与分析，本项目的目标客户群主要定位为以下几类中高端人群：1、经济条件良好，迫切希望改善目前居住环境的老城区居民，主要是个体经商人士、教师、银行和电信等国有单位工作人员、政府部门工作人员；2、打算回彭水经商或工作，并有一定经济基础的在外务工人员；3、高速公路拆迁户、本项目拆迁户和周边县市进城居民；4、已进入适婚期的80后人群；5、部分投资客；6、区乡进城务工求学的家庭；第五章项目设计方案一、建筑设计（一）设计构思黔龙·阳光国际（一期）项目位于重庆市彭水县老城区以北的学坝片区，项目总建设用地面积30046㎡，地理条件优越，交通便利，人气旺盛，滨河公园风光带与北面规划商业广场景观给本地块带来了不可比拟的舒适环境。基于总体规划的要求，结合彭水县的全景发展战略，利用先进的设计理念，致力于将本项目打造成“品质高尚、环境优美、配套齐全”的大型城市综合体，成为彭水未来的中央商务区，成为彭水老城的新中心。（二）建筑单体设计根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定高层住宅的平面形式，新建高层建筑塔楼为33层，建筑高度为99.3米。建筑结构安全等级：二级。结构特征及选型：高层住宅为剪力墙结构，抗震等级为三级。其它多层建筑为框架结构，抗震等级为四级。地下车库采用现浇框架结构，结构抗震等级为四级。（三）平面设计从彭水城区整体角度考虑，结合黔龙·阳光国际开发与建设的要求，把旧城进行重新打造和整治，使其具备居住与商业景观的功能，同时联系周边的山水视线与功能空间打造开敞的景观廊道与相应的公共活力空间，营造一个舒适宜人的城市生态人居环境。本项目地块内以居住功能为主，以现代风格为主，通过标志性的高层建筑体量及时尚的立面造型体现时代气息，展现随社会经济发展，彭水日新月异的城市形象。地块环形放置7栋高层住宅配以沿街商业，首层配置社区配套活动场地，发挥地块的最大价值，在商业娱乐街部分，以不同的高低变化，玻璃体量与灰色调石材贴面的对比给人以视觉上的冲击，商业部分以凹凸体块形式的处理手法，使得整个商业灵活多变。西面设置步行主入口，内有广场，以大开扩的广场处理方式，让整个小区十分大气，尽显其地块的高品质居住价值，广场前端大面积铺地设置，可满足临时的活动与展示，也可用作人们休憩场所，使设计更加人性化。（四）交通组织设计及物流分析高层住宅出入口均设置于小区内，略高于中庭入户道路。高层住宅内部公共走道净宽为1.5米，设一部双向剪刀楼梯和一部消防电梯一部乘客电梯；疏散宽度均满足要求；地下车库每个防火分区均设有不少于两座能直通室外的楼梯，楼梯宽度满足规范要求。（五）立面造型设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，住宅建筑立面设计，从彭水地方民居中吸取有特色的标志符号融合到我们的设计中，质朴又不失精美。差异化设计既丰富了商业街区的景观层次，也直接拉动了项目的定位层次。（六）剖面设计整个场地较为平坦,剖面设计采用不同形式的剖面类型,高层住宅层高为3米，沿街商业层高为4.2m,二层商业都为3.0m,地下车库,负一层层高为6.0m，负二层层高为3.9m。（七）无障碍设计在各栋建筑的主入口均考虑无障碍设计，设置残疾人坡道。二、环境景观与绿化设计（一）环境、景观设计意象以彭水的地理位置、人文特色、景观设计原则为出发点，用“点、线、面”相结合的手法，保持绿化空间的完整性。创造出绿树成荫、林木葱郁、鸟鸣虫噪、江水盈盈充满生机的城市立体生态绿色环境。（二）绿地设计景观设计采用大中庭小环境的设计手法，通过入口广场进入内庭院后即能享受到整个绿化中庭的景观设施。打造一组内与外区分，动与静区分的景观，。内庭院设计中，绿化系统与街区内建筑、景观设计相结合，将绿化分为中庭和广场两个个主题景观，使人感受到不一样的有张有弛景观设计风格。不同主题的区域，不同功能的场所如同一粒粒珍珠与景观步道串联起来，形成既丰富又整体的绿地景观。本项目力求打造为新城的商业中心，尽量提升商业档次，做大广场面积，便于人流的汇集和疏散。同时绿化面积受到商业广场面积的限制，为了绿化面积最大化，本项目总图设计的绿地总面积10562.77平方米,绿地率35.16%，满足规划要求。运动设施的设置：结合景观进行设计，给住户提供环境宜人的锻炼空间。景观细节的设计中心景观：特色鲜明，强调观赏，实用中的戏剧性。宅间景观：平和、自然化强调绿化层次，以特色小品为点缀。屋面景观：屋面步道，屋面休闲台。树林景观：树阵硬质活动区。（三）灯饰工程设计由建设方委托专业灯饰工程公司另行设计，本次设计不做详尽描述。三、结构设计（一）场地特征及适宜性：场地稳定，适宜修建本工程。（二）基本风载：0.40KN/m2（多层），0.45KN/m2（高层）。（三）抗震设防烈度：基本烈度：6度，设防烈度：6度，抗震设防类别为丙类。（四）建筑结构安全等级：二级。（五）结构特征及选型：高层住宅为剪力墙结构，抗震等级为三级。其它多层建筑为框架结构，抗震等级为四级。地下车库采用现浇框架结构，结构抗震等级为四级。（六）拟采用主要基础类型：当持力层深度小于3m时采用柱下独立基础和墙下条形基础，当持力层深度大于等于3m时采用桩基础。（七）伸缩缝、防震缝、沉降缝设置：伸缩缝设置详见建筑平面图。建筑平面边长>50米而未设伸缩缝的采用在施工中设置后浇施工缝，并在后浇施工缝中添加混凝土膨胀剂的方法。（八）主要结构材料：混凝土C25—C55，钢材HPB235，HRB335，HRB400,，现浇楼板采用CRB550级冷轧带肋钢筋。四、给排水设计（一）设计依据1、甲方关于本工程的设计任务书、设计要求和甲方提供的有关资料。2、本工程周围城市市政管道资料。3、国家现行的设计规范、规程。《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；《室外给水设计规范》GB50013-2006；《室外排水设计规范》GB50014-2006；《住宅建筑规范》GB50368－2005。（二）给水1、用水量（1）生活用水量：最高日1488.4m3，最大小时154.6m3，平均小时76.5m3。（2）主要用水项目及其用水量，详下表。序号用水项目使用人数用水定额小时变化使用时间(h)用水量(m3)名称或单位数系数最高日平均时最大时1住宅4166人240L/人.次2.4241160.648.4116.12商场8256.79㎡6升/㎡.日1.5123幼儿园12050/L.人2106.00.61.24车库16281.24㎡2升/㎡.次185绿化10562.77㎡2升/㎡.日186小计1285.361.1132.17未预见水量按本表1至3项之和的10%计123.25.412.58空调补水10m3/h,按8h计80.010.010.09合计1488.476.5154.62、水源（1）本工程水源为城市自来水，项目周边南侧的市政路旁建有市政给水干管。（2）本工程拟从市政给水干管不同侧接一根DN200mm的引入管与小区内部环网相接。3、给水系统（1）根据市政供水的压力情况采取分区供水，在市政压力满足的楼层直接由市政管网供水，其余楼层采取加压供水。（2）在地下室修建生活水泵间一座，采用无负压供水加压装置供水。4、管材（1）室外给水管采用钢丝网骨架聚乙烯复合管，热熔连接。（2）管内壁涂塑材质应符合《生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准》GB/T17219－1998的要求。（3）管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。（4）水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。（三）排水1、排水制度：采用生活污水和雨水分流制。2、污水（1）小区污水量按最高日生活用水量的90%计：1219.3m3/d。（2）室外排水管道采用双壁波纹排水塑料管，橡胶圈接口。基础根据地质条件确定。（3）本工程采用混凝土检查井，采用重型球墨铸铁井盖和盖座。3、雨水(1)采用重庆地区暴雨强度公式。(2)设计重现期：p=3a。(3)设计降雨历时：t=t1+mt2，m=2；取t=10min(4)汇水面积：F=33862.84m2(5)地面综合径流系数：取Ψ=0.7(6)雨水量Q=795.15L/s1)、绿化区内采用浅沟渗透排放方式，增加雨水在绿地内的渗透量。2)、人行道采用透水砖地面。3)室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。4)雨水管采用双壁波纹排水塑料管，橡胶圈接口。基础根据地质条件确定。5)雨水口采用成品雨水口，雨水检查采用混凝土检查井。（四）污水处理在小区内设置1座生化池，日处理能力为1219.32m3。五、采暖通风与空气调节设计（一）设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）5、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）6、《公共建筑节能设计标准》（DBJ50-052-2006）7、《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力》(2009年版)；8、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇暖通空调.动力》(2007年版)；9、《通风机能效限定值及节能评价值》GB19761-200510、建筑、总图专业提供的有关图纸及书面资料。11、顾客提供的本专业方案设计阶段的设计要求。（二）工程概况黔龙·阳光国际（一期）项目位于重庆市彭水县老城区以北的学坝片区，项目总建设用地面积30046m2。包含7所在地区自然气象条件(见表7.2.1)表7.2.1室外气象参数（重庆市）序号名称单位数量备注1本地区气象台位置北纬(0)29o35东经(‘)106o28海拔m259.12室外计算干球温度采暖℃5.1通风冬季5.2夏季32.4空调冬季3.5夏季36.33夏季空调室外计算湿球温度℃27.34室外计算相对湿度冬季空调%82夏季通风585室外计算风速冬季平均m/s0.8夏季平均2.16主导风向及频率冬季N8%夏季NW10%7大气平均压力冬季hPa993.6夏季973.1（三）通风系统设计1、设计范围及设计原则本次设计内容为黔龙·阳光国际（一期）的通风、空调及防排烟设计。2、通风（1）设计换气次数表7.4.1各类房间通风换气次数表房间类型换气次数地下车库4次/小时（按h=3m计）变配电室5-12次/小时水泵房、制冷机房6次/小时公共卫生间10次/小时公共浴室5-10次/小时厨房25-35次/小时（2）地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其中地下车库机械排风系统与防排烟系统合用，补风由车道入口自然补风，系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。（3）卫生间通风由甲方二次装修自理。（4）发电机房、公变电房、专变电房、水设备用房及储油间设独立的通风系统。储油间设置事故通风，事故通风换气次数为12次/h，事故排风的风机分别在室内、外便于操作的地点设置开关，排风风机为防爆型。（5）根据水专业提资料，变配电室及柴油发电机房等设置有气体灭火装置，因此设置机械排风系统，以排出灭火后的气体，排风量按换气次数10次/h确定。气体灭火时，手动或自动关闭风机，进、排风口；气体灭火完成后，手动或自动开启风机，进、排风口进行送、排风。排风系统通过竖井直接排向室外。（6）发电机房油系统和尾气系统由供货商及相关专业完成。（7）厨房采用自然通风满足设计要求。食堂局部排风系统由专业厨房设备公司设计。（8）防噪声措施。本次设计噪声超标的通风系统均考虑消声处理。另外风机均采用低转速、低噪声产品，并作减振处理。（四）空调系统地上商业门面及公共配套用房采用分体空调机方案设计。由建筑专业考虑预留室外机位置，给排水专业考虑预留凝结水管，电气专业预留插座和电量，业主根据实际需要自行配置(分体柜机、挂机、吊顶机或多联机等)。所选用的分体空调，其EER按国家标准《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》（GB12021.3-2010）执行，能源效率等级不低于2级。六、燃气设计（一）本次设计住宅共有住户1302户。天然气用量按1.5Nm3/户.日计，并考虑5%的不可预见用气量，共计2050.65Nm3/日。（二）天然气由城市天然气管道供应。天然气供应压力为0.2-0.3MPa。（三）室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，住宅用户每户设置流量计单独计量。（四）室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用沥青玻璃布防腐。七、电气设计（一）设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ/16-2008（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97（4）《建筑照明设计标准》GB50034-2004（5）《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94（6）《供配电系统设计规范》GB50052-2009（7）《低压配电设计规范》GB50054-95（8）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）（9）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98（10）《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006（11）甲方提供的相关部门认定的工程设计资料（12）其他专业提供给本专业的工程设计资料（二）工程概况新建建筑面积为159790.87m2,地下车库停车数量499辆。（三）设计范围1、供、配电系统。2、火灾自动报警及消防联动控制系统。2、应急照明，疏散照明系统。(室内照明考虑二次装修；室外照明如道路照明、景观照明、光彩照明由专业公司深化设计，本次设计只设计到户配电箱)3、防雷接地系统。4、建筑设备监控系统及系统集成5、本工程拟设置的其他电气系统：有线电视系统。电话通信系统。CCTV监控系统。综合布线系统。背景音乐系统（与火灾应急广播合用）。上述系统除背景音乐系统外，本次设计考虑其存在并配合各相关弱电运营商预留各系统管线敷设。（四）用电负荷等级及计算1、负荷等级本工程中一级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、客梯、排烟风机、加压风机、安全监控系统、应急照明、疏散照明等；生活水泵为二级负荷；一般照明及动力负荷为三级负荷。2、负荷计算采用单位指标法，负荷计算如下：变压器安装容量：Sbj=5x1000kVA+1x630kVA+1x1000kVA（公变5+1台，专变1台1000kVA）（五）供电1、电源及低压配电由城市电网引来一路独立10kV电源供电（线路埋地），该路10kV电源能承担全部负荷。另设置一台800kW柴油发电机组，作为第二电源，柴油发电机在10KV电源失电时延时0~15S自启动，对重要负荷供电；市电恢复30~60S后，自动恢复市电供电，柴油发电机组经冷却延时后，自动停机。高压系统电压等级为10kV，采用单母线分段系统，各段母线设联络断路器；低压系统电压等级为～220V／380V，采用单母线分段系统。变压器之间设低压联络柜，当其中一台变压器故障或检修时，可用另一台变压器通过联络柜保证对一级负荷的供电。低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷，如：冷冻机房、水泵房、空调机房等设备采用放射式供电；对于一般负荷采用干式与放射式相结合的供电方式。本工程的消防动力设备、应急照明、变配电所用电等采用双电源供电，并在末端配电箱互投。2、变配电房、柴油发电机房本工程在负一层设变配电房，内设变压器5x1000kVA+1x630kVA+1x1000kVA；柴油发电机房内设柴油发电机1x800KW。3、无功功率补偿本工程无功功率采用低压静电电容在低压侧集中自动补偿，补偿后功率因素》0.914、电能管理及电能计量在高压设总计量，在低压侧设分计量表。5、室外电气线路敷设（1）本工程在负一层设10KV开闭所、配电房安装变压器（5x1000kVA+1x630kVA+1x1000kVA）、柴油发电机房（1x800KW，15S自启动）一座，开闭所10KV电源引自室外城市公共电网，10KV电缆室外线路采用金属铠装电缆直埋敷设，埋深不小于1000mm，地下车库和地下室内电缆线路沿金属电缆桥架敷设。（2）在一层设消防控制中心，有直接通向室外的出口。所有弱电室外线路均采用弱电管廊埋地敷设，人行道下埋深不小于500mm，车行道下埋深不小于800mm。（六）照明配电系统1、照度据《建筑照明设计标准》GB50034-2004，主要场所的照度和照明功率密度：序号名称照明功率密度照度1车库6W/m2,100lx2低压配电室8W/m2,200lx3办公室11W/m2,300lx2、光源本工程主要场所的照明光源以荧光灯为主，灯采用电子镇流器，以提高功率因数，减少频闪和噪声。公用场所、办公室采用格栅式灯具吸顶安装。3、应急照明及疏散指示在变配电所、柴油发电机房、消防控制中心、网络控制中心、消防水泵房、风机房、走廊、防烟楼梯间、电梯前室、门厅等场所设置应急照明灯具；走廊、安全出口、防烟楼梯间等处设疏散指示灯。应急照明灯、疏散指示灯均自带蓄电池，蓄电池连续供电时间不少于30min。4、灯具控制车库分设正常照明和应急照明，按不同防火分区划分照明回路，在配电箱处集中控制；各设备用房等照明由各房间跷板开关就地控制；走道、门厅、电梯前室、防烟楼梯间照明平时由声光控自熄开关控制，应急状态时由蓄电池供节能灯常明。5、室外景观、园林照明由业主另委托园林设计单位一并考虑，本次设计只预留电源。（七）电气安全1、建筑物防雷据防雷规范要求及计算结果，确定本工程按第二类防雷建筑物设防。（1）沿女儿墙顶暗设φ12圆钢避雷带,其网格不大于10mX10m或12mX8m，并将屋面金属钢构架构件可靠连成电气通路,与防雷引下线可靠焊接.所有暴露于屋面的金属管道.金属屋架.金属设备外壳及风机就地检修箱.金属水箱等金属体均应就近与防雷装置相连（2）利用柱或剪力墙内两根通长焊接的主筋(≥φ16)作防雷引下线引至接地体,此引下线主筋应与相应屋面(不同标高的两层屋面)避雷带可靠连接,并与各层框架钢筋连接。（3）各种竖向金属管道每三层与圈梁的钢筋连接一次,顶端和底端与防雷装置连接.（4）将45m以上每层建筑外边梁内两根主筋可靠焊接形成均压环.外墙上的金属栏杆,金属门窗,金属构件,玻璃幕墙的预埋件等金属物应就近与均压环可靠连接相连。（5）建筑物内的钢构架与混凝土的钢筋通过金属预埋件相互连接.2、接地及安全（1）本工程采用的是防雷接地、电力系统接地、设备保护接地等共用接地系统。接地电阻要求:R≤1欧,低压配电系统接地型式为TN-S系统。（2）本工程利用基础钢筋及室外水平接地体做共用接地装置,接地电阻要求:R≤1欧两根引下线主筋通长焊接,上引出屋面至避雷带;下引至基础底板与接地网焊接.在建筑物周边引下线柱外侧，室外地坪上0.5m处或室外地坪下距地下室顶板0.5m处,预埋-100x100x6钢板与引下线钢筋焊连,并在建筑物外墙适当位置.八、建筑消防设计（一）概述该项目总建筑面积159790.87㎡，一类高层停耐火等级为一级，二类低层商业耐火等级为二级，地下车库耐火等级为一级；建筑合理使用年限50年。（二）总图消防在总体布局方面，建筑的间距保证每幢楼周边有足够的防火间距，每幢楼保证有符合要求的补救面和环形车道设置情况。当为坡地时，作为补救面的坡度应≦5%、消防道路转弯半径大于等于9m。（三）建筑消防安全疏散：高层住宅每栋楼设剪刀楼梯一座，均设有加压送风系统，每栋楼设一部消防电梯，设两个前室，剪刀楼梯和消防电梯合用一个面积不小于6㎡的合用防烟前室，并设有加压送风系统；首层沿街商业部分设自动灭火系统，每个门面面积均小于300平米，地下车库设置自动灭火系统，每个防火分区面积均小于4000平米，每个防火分区均设有2个以上的安全出口。消防控制室位于4#楼一层，建筑面积85.02㎡，可直通室外。（四）结构防火建筑内的防火墙用用烧结页岩砖，设备用房、通风井的墙体均采用建筑配砖砌筑。（五）消防给水1、用水量按现行《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》要求，规划区内同一时间只考虑一处着火，消防用水量按单栋建筑最大消防用水量设计。本为了保障小区消防安全，小区内统一按最高防火级别——大于400辆的汽车库设计，自喷系统按中危险Ⅱ级设防，其平均喷水强度为：8L/m2.min，作用面积：160m2。具休的消防用水量如下表所示：项目室外用水量(L/s)室内用水量(L/s)火灾延续时间(h)消防贮水量(m3)消火栓系统20202288自喷系统--301108合计396本规划区内建筑的一次消防用水量为396m3，由建筑内的消防水池贮存。住宅区在地下车库靠中心位置（以保证消防水池的服务要求）规划一个消防贮水池及消防水泵房，为小区内各栋建筑服务。2、室外消防给水系统（1）水源为城市自来水和消防水池，采用独立的管网供水。（2）室外管网呈环状形敷设，干管管径为DN200mm。（3）消火栓沿道路布置，间距不大于120m。3、室内消防给水系统（1）室内消防采用临时高压制，设置消火栓系统和自动喷水灭火系统。（2）在地下车库设置独立的消防水泵房和消防水池水池有效容积V=396m3。（3）在8#楼机房顶设置高位消防水箱1座，消防水容积18m3。（4）在地下车库设置自动喷水灭火系统和消火栓系统。4、化学消防（1）在发电机房、贮油间、配电房等处设柜式七氟丙烷预制气体灭火系统，并采用自动和手动两种启动方式开启灭火剂装置，释放灭火剂灭火。设有七氟丙烷预制气体灭火系统的防护区均设置泄压口，泄压口处设专用泄压阀泄压。（2）其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。（六）防排烟设计1、地下车库不满足自然排烟条件，需设机械排烟系统。为提高设备的可靠性与利用率，节省管道空间和设备费用，本工程机械排烟系统与车库平时排风系统兼用,共用一套管道和风机。兼用的主要措施为：排烟风机为双速风机，平时低速运行排风，火灾时手动或电动启动风机高速运行排烟。排烟风机入口均设置280℃关闭的排烟防火阀。排风与排烟共用风道均按排烟要求选择、制作、安装。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m2、对于有直接通向室外车道的车库防火分区采用车道自然补风，对于无直接通向室外车道的车库防火分区采用机械补风系统，补风量为机械排烟量的50%。3、不具备自然排烟条件的地下房间均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于60m3/h计算，但单台风机的最小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。4、地下室所有排烟、送风风机均选用消防高温排烟风机。5、不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室或合用前室均设机械加压送风系统。6、排烟防火阀、防火阀、风机均与消防中心联锁。排烟系统接受火灾信号后，自动（或手动）运行。排烟风机入口的280℃7、本工程中长度超过20米的内走道及面积超过100㎡的的地上房间，采用可开启外窗自然排烟，自然排烟口面积不小于所在区域面积的2%，且距离所在区域最远点的水平距离不超过30m。8、塔楼部分合同前室，设机械加压送风系统，该建筑超过32层因此需分段设计加压送风，风机分别设在塔楼屋顶和地面，以十七层为界，屋顶风机供十八至三十三层，地面风机供地下及地上一层至十七层。9、合用前室加压送风口采用常闭电动百叶正压送风口，每层设一个。风口平时关闭，火灾时，消防中心控制打开着火层及其上下两层共三层风口并启动加压送风机加压。10、穿越防火墙的风管均设防火阀，穿过处的缝隙用非燃烧材料填塞。11、穿越伸缩缝的风管，在伸缩缝两侧均设防火软接。12、凡风管穿越防火墙、机房隔墙及楼板处均设当烟气温度达到70℃13、消防措施和材料防烟与排烟系统中的管道、风口及阀门等必须采用不燃材料制作。排烟管道应采取隔热防火措施或与可燃物保持不小于150mm的距离。排烟口设在顶棚上或靠近顶棚上的墙面上，且与附近安全出口沿走道方向相邻边缘之间的最小水平距离不小于1.50m。设在顶棚上的排烟口，据可燃构件边缘之间的最小水平距离不小于1.50m。排烟管道的厚度应按现行国家标准《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243的有关规定执行。（七）消防电气1、消防电源及其配电电源：一回10KV专供线路和一台800KW柴油发电机组。消防设备配电采用在末端配电箱自动双电源切换供电，配电方式为放射式。2、应急、疏散指示照明电梯合用前室、走廊、防烟楼梯间等处的应急照明采用三线式自带蓄电池的应急照明等，蓄电池供电时间大于30Min。应急、疏散照明受消防信号控制，可在火灾时由消防控制室强制启动。3、火灾自动报警系统及其控制室（1）本建筑为一类高层民用建筑，按照《高层民用建筑设计防火规范》要求设置火灾自动报警系统。保护对象为一级，设集中-区域报警系统。（2）消防控制中心设在四#楼首层，内设集中报警控制器（联动型）、消防电话主机。火灾及联动系统依据海湾GST产品进行设计，系统包括一台火灾报警控制器（联动型）和消防电话主机，每个防火分区均设有声光组合报警装置和火灾事故广播。一层设有汉字液晶显示火灾显示盘，显示各层的探测器及各种报警信息。（3）根据防火分区及功能的要求配置感烟、感温探测器，消防栓按钮，手动报警按钮，声光组合报警装置、火灾事故广播及消防电话。消火栓按钮可直接启动消火栓泵，消火栓按钮、消火栓泵的工作状态信号均可由消防控制室监视。（4）对消防泵、喷淋泵、排烟风机、加压送风机等重要消防设备在消防控制中心设置手动直接控制装置。即由现场控制箱引出控制电缆至消防控制中心。（5）火灾自动报警系统的传输线采用穿金属管经或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷在非燃烧体结构层内，且保护层厚度应大于30mm，若必须明敷时，则穿金属管保护并采取外刷防火涂料等保护措施。（6）要求接地的消防设备均应与消防控制室接地装置相连，采用共用接地系统，接地电阻R<1Ω。4、室内电缆、导线敷设（1）所有室内配电线路均采用无卤低烟材质的电力电缆、电线。（2）非消防负荷电缆采用YJV－0.6/1KV，导线采用BV－450/750V；消防负荷电缆采用NH-YJV－0.6/1KV，导线采用NH-BV－450/750V。电气竖井内、吊顶内、电缆桥架内的配电线路，均采用明敷，穿管敷设的配电线路除特殊要求外均采用暗敷。但引至消防用电设备的配电线路明敷时，在金属管或金属线槽上刷防火涂料，并用金属隔板与一般的配电线路或线槽严格分开。电线电缆穿墙、楼板处的孔洞，在线路施工完毕后，采用防火材料进行防火封堵。九、环境保护项目方案设计十分注重对环境的保护，分别采用以下措施进行处理。（一）场地内采用雨污分流制，厨房废水经隔油器处理后排入小区（或建筑室外）的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经化粪处理达标后再排入城市下水道。（二）生活垃圾：在小区内设垃圾收集点，每户采用袋装，由物管公司定时收集送入垃圾收集点，每天再运至城市垃圾处理场（站）。（三）地下汽车库采用机械排风，发电机房的油烟气采用管道高空排放，厨房的油烟采用变压式排气道高空排放。（四）设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。十、建筑节能（一）建筑节能1、总平面节能尽量减少硬化（混凝土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑群的布置、建筑物的平面布置有利于自然通风；街区住宅布置尽量争取南北朝向。2、建筑单体节能将住宅主要活动房间布置在南面，使房间夏天可减少室外热量侵入，冬天可获得较多的日照；选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合《重庆市居住建筑节能65%设计标准》DBJ50-071-2007和《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；原则上减少建筑物外表面积。选用合适的建筑体型系数，居住建筑应满足《重庆市居住建筑节能65%设计标准》DB50/5024-2002的规定；厨房和卫生间排风口的设置，避免强风时的倒灌现象和油烟等对周围环境的污染；单面采光房间的进深不宜过大；屋面、外墙表面采用浅色处理；楼梯间采用可开启式外窗;加强楼地面、分户墙的保温隔热处理;住户的空调机组室外机位置合理，满足通风要求，不易受阳光直射。3、建筑物外围护墙节能在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，考虑以下几点：采用保温隔热性能好的墙体材料，如烧结岩空心（多孔）砖、加气混凝土砌块、陶粒混凝土砌块、加保温层的复合墙板等；对传热性好的墙体或墙体中传热性好的部位（“热桥”）拟采用外保温体系（如保温板等）,以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。4、门窗节能除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还应从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定：选用塑钢窗框型材；采用密闭双层玻璃（中空玻璃）材料；门窗应具有良好的密封性能。住宅外窗气密性七层以下不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107规定的3级，七层及以上不低于4级。公建外窗气密性不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107规定的4级。透明幕墙的气密性不低于《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级。5、屋面节能利用屋顶植草、栽花、种植灌木、形成生态屋面；在防水层上设保温层，形成倒置式屋面；6、南向窗设置水平遮阳板；西向设置铝合金防晒卷帘。7、对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时，将在施工图设计阶段进行建筑物全年耗电量的综合性能指标计算，通过调整构造，使该指标以满足相应建筑节能设计标准的规定。（二）设备节能房间空调器的采购应符合GB12021.3-2010中房间空调器能效等级第2级的规定。1、给排水、电气设计选用节能型设备。生活水泵采用无负压供水装置，实现运行节能。2、变配电及动力控制（1）变压器选用低损耗SCB10系列的节能变压器，低压配电（~220/380V）至负荷终端配电级数不超过三级。（2）在低压母线处采用集中无功功率补偿，使功率因数大于0.91。（3）电压降控制要求：照明《±5%，一般电机《±5%，电梯电动机《±7%（三）照明节能1、据《建筑照明设计标准》GB50034-2004，主要场所的照度和照明功率密度：名称照明功率密度照度1车库6W/㎡,100lx2低压配电室8W/㎡,200lx3办公室11W/㎡,300lx2、除对照明有特殊要求外的场所均选用荧光灯,并配置电子镇流器。灯管选用T8灯管。车库选用荧光灯，节能型电感镇流器。3、对公共区域（信访、服务大厅等）照明控制采用分区或分区集中控制方式。防烟楼梯间采用声控延迟自熄开关。十一、防灾减灾（一）总图场地地形较高，排洪比较容易。基地周边不存在安全隐患的加油、气站等。（二）建筑防火灾详消防设计专篇（三）地质炎害防治根据地质评估报告场地无地质灾害，场地是不是禁建区和慎建区。根据总体设计场地无高切坡、深高挖，以及抗震、防风措施，按国家现有规范执行。（四）抗震防治本项目所在地地震烈度按6度设防进行相关设计。（五）电气安全小区建筑为二类、三类防雷建筑，按规范对各建筑设置防雷设施。（六）交通安全按设计规范，小区主入口到道路红线的交点都满足交通安全。十二、人防设计本项目人防考虑异地设置。第六章项目投资估算及资金筹措本章节主要是对项目的总建设成本进行客观、务实、全面的估算，以作为项目投资回报分析的基础资料。一、投资估算（一）编制依据1、根据建筑专业提供的平、立、剖面图估算工程量，总图按类似工程指标估算。2、根据建设部建质（2008）216号文关于批准《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）的通知。3、重庆市建设工程设计概算编制规定。4、勘察费、设计费按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知计价格（2002）10号文。5、施工图预算审查费、施工图结算审查费、竣工结（决）算审查费按渝价［2010］69号文。6、城市建设配套费按渝府发（2009）110号文。7、工程监理费按发改价格（2007）670号文。8、白蚁防治费按渝价（2003）489号文。9、工程招标代理服务费按计价格（2002）1980号文。10、施工图审查费按渝价（2005）649号文。11、建设单位管理费按渝财建（2002）247号文。12、防雷工程设计审核费按渝价（2001）402号文。13、建设工程规划综合费按渝办发（2005）48号文。14、建设工程综合服务费按渝价（2005）143号文。15、人防易地建设费按渝价（2007）654号文。16、预备费按渝建发（2006）47号文，按工程费用与其他费用的8%计取。（二）总投资概算黔龙·阳光国际项目（一期）概算占地面积30046总建筑面积159790.87容积率4.78建筑物占地6138.4地上建筑面积143648.38地下建筑面积16142.49绿化率35.16%绿化占地10562.77住宅面积132968.39停车位557建筑密度20.43%道路广场占地13344.83配套建筑面积18565.69项目名称计算式金额（万元）备注1.土地成本土地款7814含契税合计78142.前期费用城市配套费免缴人防费免缴白蚁防治费8渝价（2003）489号文设计费130按8.13元/㎡计算勘察、测绘费82地勘费按4元/㎡计算、测绘费按1.1元/㎡计算监理费98按6元/㎡计算造价咨询费16按1元/㎡计算地质灾害评估及环评费等16按1元/㎡施工图审查费16渝价(2005)649号文审批费65按4元/㎡计算其他费用8按0.5元/㎡计算合计4393.建造成本土建工程17574住宅电梯422天然气243园林绿化及道路701净化池、园林绿化等工程，按32元/㎡计算、道路180万设备、设施251变配电系统、补水系统、供电系统等消防工程177水电安装228按14元/㎡计算智能化工程179按11元/㎡计算其他费用合计197754.费用管理费用400财务费用1159贷款13000万元，年利率6.4%上浮5%营销费用400其他费用200合计2159总计30187二、销售收入1.住宅42550按3200元/㎡按132968.39㎡计算2.配套商业6499商业均价考虑7871元/㎡按8256.79㎡计算3.车库22464.5万元/个只计算地下车库部分499个总计51295税前利润21108营业税金及土地增值税2821所得税457225%净利润13715二、资金筹措黔龙·阳光国际项目（一期）投资总额约为3.02亿元（不含税金），建设资金主要来源于两个方面，一是开发商自有资金，二是银行贷款。开发商自筹资金1.72亿元，申请银行贷款1.3亿元。第七章财务评价一、评价依据及原则（一）依据1、计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。2、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》。3、财政部制定的《房地产开发企业会计制度》。4、营业税等相关税费。5、“黔龙·阳光国际”有关经济技术指标及建设规划设计方案。6、国家、重庆市其他相关政策。（二）原则1、遵循动态分析为主，静态分析为辅的原则。2、遵循效益与费用口径一致。3、评价方法：本项目以黔龙·阳光国际（一期）项目作为研究对象。按2年计算期计算现金流量分析及项目投资利润等其他指标。二、评价准则及范围（一）财务净现值（FPNV）财务净现值是反映项目计算期内获利能力的一个动态评价指标。它以行业基准收益ic作为折现率，将项目计算期内各年的净现金流量全部折现到计算期初然后累加，其累加值即为财务净现值。用公式表示，则为FN