一号房地产开发项目可行性研究报告

XX·XX一号房地产开发项目可行性研究报告PAGEPAGE4一号房地产可行性研究报告一号房地产开发项目可行性研究报告PAGEI目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申请单位及项目概况 1一、项目申报单位概况 1二、项目概况 2第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 7一、发展规划分析 7二、相关产业政策分析 15三、行业准入分析 20第三章资源开发和综合利用分析 21一、资源开发 21二、资源利用 21三、资源节约措施 22第四章节能方案分析 24二、建筑节能的必要性 24三、节能目标 26四、节能设计 26五、节能、节水具体措施 28第五章建设用地、征地拆迁及移民安置 28一、建设用地 28二、土地综合利用分析 29三、征地拆迁和移民安置 29第六章环境和生态影响分析及水土保持分析 30一、项目场址环境现状 30二、项目各阶段建设对环境的影响 33三、水土保持方案 41四、环境影响综合评价结论 42第七章经济影响分析 45一、项目经济影响分析 45二、项目经济效益分析 46三、项目财务盈利能力分析 49四、敏感性分析 51五、盈亏平衡分析 51第八章项目招标方案 53一、招标原则 53二、招标依据 53三、招标范围 53四、招标组织形式 54五、招标方式 54第九章社会影响分析 54一、社会影响效果分析 54二、社会适应性分析 56三、社会风险及对策分析 56第十章结论与建议 57一、结论 57二、建议 58PAGE1第一章申请单位及项目概况一、项目申报单位概况（一）建设单位概况企业名称：XXXX实业投资有限公司企业地址：法定代表人：XXX注册资金：壹仟万圆整实收资本：壹仟万圆整公司类型：私营有限责任公司营业期限：2001年7月30日至长期经营范围：房地产开发、物业管理资产负债情况：良好XXXX众鑫实业投资有限公司于2001年7月30成立，主要从事房地产开发、物业管理等业务。公司以“以人为本，构筑健康之家，营造温馨和谐住宅小区”为经营理念来开发房地产项目。现在公司正在积极筹备XX•XX一号项目的开发建设，项目位于XX市浮梁县三贤湖景区东北侧，用地面积为80.709亩。（二）项目申请报告依据和范围1、编制依据（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国安全生产法》；（3）《中华人民共和国城乡规划法》；（4）《中华人民共和国环境保护法》；（5）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订版）；（6）《中华人民共和国招投标法》；（7）《建设工程勘察质量管理办法》；（8）《XX省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》（XX省人大常委会公告第9号）；（9）国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号；（10）投资项目可行性研究报告编制指南；（11）编制报告的委托合同；（12）项目承办单位提供的其他相关资料。2、编制范围本项目申请报告主要对XXXX众鑫实业投资有限公司拟投资的XX•XX一号住宅项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、评价，项目招标等内容。二、项目概况（一）项目建设背景及必要性随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。XX市浮梁县作为重要的县级城市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关心的重点。为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和XX省建设厅《转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知》（赣建规[2008]1号）等文件精神，XX市制定了《XX市2008年—2012年住房建设规划》，根据该规划，到2012年，XX市要完成610.64万平方米的年度总量。XX市2008-2012年度住房建设年度计划 单位：万平方米年度商品住房政策性住房合计200891.6622.91114.57200996.6224.05120.272010100.7025.18125.88201196.9624.24121.202012102.9825.7128.72合计488.52122.12610.64在XX省城市住宅发展计划中，XX市浮梁县也在积极加快城镇化建设步伐，扩大城区发展区域，积极、有效、稳妥的推进城市房地产行业的发展。近年来，随着市域经济的发展，人民生活水平的不断提高，越来越多的乡镇农民进城购房，出于居住的考虑、或是出于经商置业的考虑、亦或是出于孩子获得更好教育条件的考虑，浮梁县住房市场发展日益活跃，市场需求不断加大，市场发展前景也日益乐观。伴随浮梁县数十年社会经济发展变迁，人民生活水平提高，消费观念的转变及对住房高层次的需求，构筑高档次、高品位商业休闲空间越来越有必要。XX•XX一号住宅项目整个规划将基地本身生态环境特色与城市的整体布局结合，以对用地规模可塑性、可创性分析为前提，同时以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标，把创造新时代时尚、健康、雅典的社区生活模式作为设计的基本特点，将小区定位为高档的住宅小区。因此本项目——XX•XX一号住宅项目的建设，不仅是XX市浮梁县住房建设规划和市场发展的重要组成部分，同时也是浮梁县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。（二）申请项目建设现状及地点建设地点：XX•XX一号建设项目选址于XX市浮梁县三贤湖景区东北侧。项目现状：该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，未来发展潜力较大，适于人们生活和居住。（三）建设项目名称及建设期限项目名称：XX•XX一号房地产开发项目建设性质：新建工程项目建设期限：2011年9月—2016年9月，为期5年结合拟建设项目的规模和用地形状，并按照项目分析及建设计划的要求，项目从基础建设到项目竣工验收，总建设期限约为5年。具体施工进步安排如下图所示：项目工程建设施工进度表时间项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii基础及工程主体工程安装及装修室外工程竣工验收（四）项目建设内容、规模及类别建设内容：XX•XX一号项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，相关辅助配套设施为辅的特色精品项目。XX•XX一号项目以居住为主，主要为多层住宅，相应的配套设施包括社区配套用房、物业管理用房、垃圾中转站及其他用房等。建设规模：XX•XX一号项目位于XX市浮梁县三贤湖景区东北侧，规划总用地面积为80.709亩，总建筑面积为223693平方米。具体规模详见以下所列经济技术指标：总用地面积80.709亩（合53805.798平方米）地上总建筑面积：188387平方米，其中：住宅建筑面积：155577平方米配套商业及物管建筑面积：32810平方米地下室建筑面积：35306平方米建筑占地面积：16141平方米建筑密度：30%容积率：3.5绿地率：35%总户数：1358户机动车停车位：680辆项目用地类别：本项目用地所属类别为商住用地，住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40年。（五）项目投资规模及资金筹措方案投资规模：项目总投资为60373.73万元，其中：土地费用4842.54万元，前期工程费570.29万元，建安工程费为42176.77万元,基础设施建设费1629.38万元，公共配套设施费为488.81万元，开发期间规费1789.54万元，不可预见费3265.84万元，管理费用1544.92万元，财务费2574.87.00万元，销售费用1490.77万元。资金筹措：项目总投资60373.73万元，结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要来源为企业自筹。（六）项目主要经济技术指标项目评价指标汇总表序号指标名称指标单位备注1项目总用地面积53805.798㎡2总建筑面积223693㎡3总可售面积（住宅及商业及车库）210568㎡4项目总投资60373.73万元5项目土地出让金4842.54万元6总销售收入99384.40万元7税后利润总额9865.87793万元8税前年均投资利润率13.83%9税后平均投资利润率4.09%10税前成本利润率55.31%11税后成本利润率16.34%12项目财务净现值(FNPV，i=12%)8707.74万元13投资回收期(年）5.47年14财务内部收益率(FIRR)30.79%15盈亏平衡销售价格4501.99元/㎡16盈亏平衡销售面积134104.53㎡占比59.63%第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析（一）城市概况浮梁县市位于XX省北部XX市，东西与上饶市的婺源县、鄱阳县相接，南连浮梁县所辖的珠山区、昌江区以及乐平市，北与安徽省黄山市所辖的祁门县、东至县、休宁县毗邻，是六山三湖（黄山、庐山、龙虎山、三清山、九华山、武夷山；鄱阳湖、千岛湖、太平湖）的地理中心。县城距XX市中心城区仅6公里。全县南北长约88千米，东西宽约67千米，总面积2867平方千米。总人口约30万人（2010年），其中非农业人口约6万人。全县辖9个镇、8个乡：浮梁镇、鹅湖镇、经公桥镇、蛟潭镇、湘湖镇、瑶里镇、洪源镇、寿安镇、三龙镇、王港乡、臧湾乡、黄坛乡、兴田乡、江村乡、峙滩乡、勒功乡、西湖乡。共有4个居委会、158个行政村。县政府驻浮梁镇向阳大道，距XX市中央6千米。浮梁地处赣东北交通咽喉之地，交通便利。206国道（景九支线）、皖赣铁路、昌河河道三大交通动脉纵贯全境，景九、景黄、景常高等级公路经浮梁可直达杭州、宁波、上海、南京、合肥、武汉、长沙、南昌等中心城市，构成“4小时经济圈”。XX机场距县城仅3公里，机场可供麦道82、波音737等大型客机起降，航班直飞北京、上海、广州等城市。浮梁通讯发达，全县各乡（镇）及行政村均已开通程控电话，移动、联通通讯网覆盖全县。浮梁是国家“浮红茶”、“商品粮、速生丰产林生产基地。在推进农业产业化过程中，创立了一大批颇具特色的农业品牌产品，如浮瑶仙芝、瑶里崖玉、鹅湖大米、高岭野生蔬菜等。“浮瑶仙芝”在2003年上海国际茶文化节上获中国精品名茶博览会茶叶评比金奖。在工业方面，浮梁立足资源和区位优势，依托浮梁县昌河汽车、华意冰箱、陶瓷退市进郊等产业优势，努力调整工业结构，大力发展以食品、建材、电子、陶瓷为主的工业，完善改造传统产业；民营经济异军突起，国讯通信、大千釉料、小龙酒业、华峰通讯、莲花彩印等一大批民营企业蓬勃发展。浮梁矿产资源丰富，已探明的金属矿种类主要有金、银、铜、锡、锌、镉，非金属矿种类有高岭土、瓷石、大理石、白云岩、萤石、耐火粘土、石英矿、煤矿。储量较大的金属矿分别是金（5342公斤）、钨（4.66万吨）、锡（4万吨）、铜（1.5万吨）、锌（2万吨），储量较大的非金属分别是高岭土（50万吨）、瓷石（520万吨）、大理石（2243万立方米）。（二）经济概况“十一五”时期是浮梁县发展史上极不平凡的五年，是浮梁县重大项目实施最多、经济社会发展最快、城乡面貌变化最大、人民生活水平全面提升的一个时期。在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大和县政协的监督支持下，全县人民高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻科学发展观，解放思想，用心尽力，战胜了前进道路上的一个又一个困难和挑战，“十一五”规划目标全面超额完成，全社会固定资产投资、外贸出口总值四年翻二番，财政总收入、规模以上工业增加值、旅游综合收入五年翻二番，生产总值、社会消费品零售总额四年翻一番，农业总产值、城乡居民储蓄存款余额五年翻一番，为加快实现全面小康奠定了坚实基础。——五年来，浮梁县始终坚持以工业化为核心，国民经济快速发展，综合经济实力跃上新台阶。全县生产总值由2005年的19.91亿元增加到54.2亿元，年均增长15.2%；财政总收入由1.09亿元增加到5.39亿元，年均增长37.7%；地方一般预算收入由0.7亿元增加到4.08亿元，年均增长42.3%。一、二、三产业结构由29.5:40.3:30.2优化为18.2:55.6:26.2。生态建设、农业发展等方面连续三年在全省七项考评体系中被省委、省政府评为先进县。工业主导型经济增长格局进一步凸现。工业园区从无到有，2007年以来，县财政累计投入5.0亿元加快“一园三基地”建设。规模以上工业企业116家，比2005年新增58家。规模以上工业增加值、主营业务收入、利税总额分别是2005年的4.8倍、13.4倍和23.7倍。2010年底，民营企业778户、个体工商户5063户。农业基础地位更加巩固。农业总产值由7.86亿元增加到15.0亿元，年均增长6.8%，高于“十五”时期2.7个百分点。粮食总产量由13.6万吨增加到16.08万吨，连续七年增产。茶业等特色产业发展水平进一步提升，茶叶产值占农业总产值比重由8.5%提高到12.8%。商贸流通、金融、旅游等服务业蓬勃发展。社会消费品零售总额由4.13亿元增加到10.1亿元，年均增长19.6%。城乡居民储蓄存款余额由11.54亿元增加到23.1亿元，年均增长15.1%。旅游业发展迅速，接待旅游人数由105.6万人次增加到246.0万人次，年均增长18.4%；旅游综合收入由2.26亿元增加到11.2亿元，年均增长37.7%，被评为“XX旅游强县”。——五年来，浮梁县始终坚持以城镇化为主线，城乡面貌发生深刻变化，建设“生态宜居县城”实现新跨越。坚持以规划为龙头，对城镇发展进行科学定位，重修了县城总体规划，完成17个乡镇总体规划和151个行政村、852个自然村建设规划编制工作，被评为“全省村镇规划先进县”。县城基础设施建设投入巨大，累计投资6.5亿元，是“十五”时期的4倍，天宝公园、滨江景观带、污水处理设施、垃圾处理场等一大批重点项目相继完工，一批住宅小区陆续兴建，城市功能不断健全，城市品位不断提升，人居环境不断改善，城市面貌焕然一新，被评为“XX园林县城”。小城镇建设进一步加快，城镇化率由25.8%提高到35.0%。社会主义新农村建设扎实推进，累计完成283个建设点，被评为“全省新农村建设五年工作标兵县”。同时，注重保护浮梁县良好的生态环境，实施了百万亩封山育林，完成造林14.8万亩。严厉打击非法采金采砂行为。造林绿化“一大四小”建设工程、农村清洁工程、饶河源头生态环境综合治理等生态工程建设成效明显，被评为“全省造林绿化‘一大四小’工程建设通道绿化先进县”。共建户用沼气池4802口。节能减排成效显著，单位GDP能耗下降22.6%，污染物减排提前一年完成“十一五”目标。生态县创建快速推进，有国家生态乡镇2个、生态村1个，省级生态乡镇8个、生态村4个，被评为首批“全省生态县”。——五年来，浮梁县始终坚持以体制机制创新为动力，改革攻坚取得重大进展，开放型经济发展跨入新阶段。全力实施大开放主战略，累计引进投资项目108个，其中，亿元以上项目37个。利用外资1.2亿美元，实际引进内资120亿元，分别是“十五”时期的15.8倍和4.6倍。出口总额由500万美元提高到8400万美元，年均增长75.8%。各项改革整体推进，政府机构改革顺利完成。扎实推进国有工业企业和非工业企业改制，共筹集7305万元，完成了市木材厂、县粮油收储公司、县汽车站等县属和景光电子、万平电子等省属共19家企业改制，改制面由60%提高到98.3%，共妥善安置职工9875人。健全事业单位人事招聘制度，累计为教育、卫生等部门补充338名专业人员。完成了集体林业产权制度主体改革，被评为“全省林业产权制度改革先进县”。探矿权、采矿权实行了“招、拍、挂”制度。行政审批制度、农村综合等改革顺利推进。——五年来，浮梁县始终坚持以改善发展条件为前提，经济发展基础更加巩固，基础设施建设取得新突破。始终把改善基础设施作为加快发展的首要任务，组织实施了一批关系经济社会发展全局的重点项目，累计完成全社会固定资产投资110.5亿元，年均增长52.8%，是“十五”时期的7.3倍。交通方面，景婺黄高速、景鹰高速建成通车，祁浮高速开工建设；景瑶公路改造完工；新建、改造乡村公路816公里，全县通公路里程1550公里，提前2年实现村村通油（砼）路。供电方面，兴建了三龙220千伏变电站、宝石110千伏变电站和3座35千伏变电站，大工业用电价格每千瓦时降低0.073元，保障了企业用电需求；农村电网改造工程全面完成。农田水利方面，新建、加固维修水利工程2426处（座），其中，完成病险水库除险加固69座；水利建设投资2.75亿元，是“十五”时期的3.6倍，被评为“全国水利建设先进县”。共改造标准粮田5万亩、中低产田2.8万亩。“造地增粮富民工程”新增耕地9495亩，耕地总量保持平衡，被评为“全省耕地保护先进县”。——五年来，浮梁县始终坚持以构建和谐社会为目标，人民生活进一步改善，社会保障事业得到新发展。城镇居民人均可支配收入由7215元增加到13300元，年均增长13.0%。农民人均纯收入由3218元增加到6300元，年均增长14.4%。全面实施积极的就业政策，社会保障体系进一步完善。累计新增城镇就业2.5万人，培训农民工3.75万人。2010年，新增转移农村富余劳动力4728人；有1.25万人参加基本养老保险、4.99万人参加基本医疗保险、1.07万人参加失业保险和1.63万人参加工伤保险。城乡居民最低生活保障标准和重点优抚对象抚恤补助标准逐年提高。乡镇敬老院入院率达80%，被评为“全国农村五保供养工作先进县”。累计解决农村饮水安全8.7万人。共发放大中型水库移民现金直补3990万元。发放上海垦民定补及救助金382万元。继全省新型农村合作医疗试点县后，去年又成为全国首批新型农村养老保险试点县，累计发放住院补偿金7546万元，发放养老金1537万元。高度重视失地农民生活保障，共发放失地农户证1763本、失地人员证3596本，发放到龄失地人员生活补助金898万元。累计发放住房公积金购建房贷款1.47亿元。以经济适用房、廉租房和棚户区改造为主的保障性住房建设加快推进，房地产市场累计开发59.1万平方米，是“十五”时期的28.1倍，城乡人均住房面积不断提高。——五年来，浮梁县始终坚持以经济社会统筹发展为方略，民主法制建设进一步加强，各项社会事业开创新局面。实施科教兴县战略取得明显成绩，累计实施各类科技项目157项，科技进步对经济增长的贡献率由44.6%提高到47.8%。人事人才工作得到加强。教育发展水平不断提升，投资1.08亿元兴建了新平中学及改造校舍面积19.32万平方米，办学条件明显改善；化解普九债务6200万元；县一中被列为省重点中学，教育发展的均衡度进一步提高。推进医药卫生体制改革，“光明·微笑”工程成效显著，改扩建了县人民医院和17个乡镇卫生院，累计投资3800万元，被评为“全省农村卫生工作先进县”。大力开展农村文化“三项活动”，累计送戏下乡425场、送电影下乡6245场、举办群众性文体活动325场。广播电视村村通工程基本实现无缝覆盖。历史文化得到进一步发掘，《浮梁县志（1994-2005）》、《浮梁年鉴》系列、《浮梁民间传说故事》等出版发行。勒功乡沧溪村、江村乡严台村被评为中国历史文化名村。群众性体育健身活动蓬勃开展。城乡社区建设日益完善。人口低生育水平持续稳定，被评为“全国计划生育优质服务先进县”。统计三大职能作用得到充分发挥，连续12年被评为全省先进单位。审计监督职能得到加强，累计核减工程投资额6500万元。“五五”普法圆满完成，反腐倡廉和依法行政得到加强，被评为“全省依法行政工作先进县”。妥善处理人民群众来信来访，突出解决了一批涉及群众切身利益的问题。不断健全安全生产监管机制和各项制度，安全生产保持平稳态势。严厉打击各类刑事犯罪活动，社会治安防控体系建设不断完善，确保了政治稳定和社会安定有序，被评为“全国平安建设先进县”。食品药品安全和公共卫生安全维护进一步加强。突发公共事件应急管理机制进一步健全。国防动员、人防、武警、消防、档案、供销、物价、老建、老龄、残联、工商、税务、公路、通讯、石油、烟草、邮政、质监、气象、保险、防震减灾、民族宗教、涉台事务、外事侨务、工会、共青团、妇女儿童等各项工作都有新进步。2010年，是经济社会发展环境极为复杂的一年。全县上下围绕“策应鄱阳湖生态经济区战略、主攻‘两区’实现浮梁跨越发展”的主题，全面完成县八届人大四次会议提出的主要任务。全县生产总值增长15.0%，财政总收入增长48.8%，地方一般预算收入增长57.3%，社会消费品零售总额增长20.0%，农民人均纯收入增长15.0%，城镇居民人均可支配收入增长10.5%。（三）发展规划浮梁县在推进新型城镇化和城市建设中突出项目带动，对接政策争项目，招商引资上项目，激发民力建项目，2010年全县确定了85项重点工程项目，总投资规模54.65亿元，截至目前开工项目达79个。该县抓住九景衢铁路和景北大桥建设的有利时机，启动县城总体规划修编，按照适度超前、高起点规划、高品位建设的原则，拉开城市框架，拓展城市发展空间，加快建设具有浓厚现代气息的“两宜”（宜居、宜业）新城区的发展目标。随着2010年4月浮梁县被评为“XX省园林县城”，天宝公园、滨江景观带等一大批工程竣工和三贤湖、景北大桥、南苑广场等工程的开工建设，浮梁县城的人居环境与区位优势不断凸显，如今一栋栋高楼拔地而起，一片片花园小区竞相开发，处处充满着浓厚的城市发展气息。在县城建设如火如荼的同时，浮梁县特色小城镇建设也风生水起。该县发挥重点建制镇的带动与辐射作用，注重特色，创造性地推进小城镇建设。瑶里镇充分利用国家级历史文化名镇、国家级风景名胜区、国家级特色旅游名镇等13块金字招牌，走旅游兴镇之路；湘湖镇充分利用城郊接合部和陶瓷学院新校区落户的地理、人文优势，着力做优做美小城镇；经公桥镇结合自身地理优势，提升辐射功能，打造赣皖边贸小城镇。全县其他乡镇也都根据自身的区位、传统、环境等因素，因地制宜，突出特色，加快小城镇建设进程，全县形成了以县城为中心，以206国道和景瑶线为“两翼”，以湘湖、洪源、三龙、鹅湖、瑶里5个镇为重点，以点带面、辐射全县的城乡建设新格局。本项目正是紧紧围绕浮梁县进一步打造“两宜”新城区的发展目标，加快发展县城朝阳西大道区域的宜居、宜业环境，为浮梁县城区的发展和老百姓的生活添砖加瓦。因此，XX·XX一号项目的建设符合XX市和浮梁县有关政策及发展规划的要求，项目的建设对浮梁县社会经济及人文发展将有较大的促进作用。项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。二、相关产业政策分析（一）城市政策综述1、国务院重拳出击，新国十条、国五条自2010年来，我国开始对房地产进行了新的两轮宏观调控。4月17日国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。2010年9月29日“国五条”出台，为贯彻落实“2、央行出手，2次加息、6次提高金融机构存款准备金率根据中国人民银行公告，自12月26日起，金融机构再次上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应作出调整。之前央行曾于10月20日起加息0.25%，同时上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至18.5%的历史最高点。这已是今年央行第六次上调存款准备金率。此前央行分别于11月29日、11月16日、5月10日、2月25日、1月18日分别上调存款准备金率0.5个百分点。两次加息，3、国务院同意逐步推进房产税改革，房产税试点5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委<关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见>的通知》，其中“的提法最为引人关注。在近期关于房产税起起落落的大讨论中，这9个字的论述作为权威调控部门的标准提法，意味深长。随后同时在我国上海市、重庆市开始试点征收房产税。4、国土部住建部再出重拳调控，土地闲置一年以上企业禁止拿地国土资源部、住房和城乡建设部9月26日晚间公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（以下简称《通知》），这是为了贯彻落实今年国务院4月份出台的“国十条”，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。5、限购令一石激起千层浪2010年9月29日“二次调控”来袭，中央严令地方政府“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台执行细则。六个城市，无一例外，都出台了“6、保障房和商品房并举，建立符合国情的房产发展轨制中央经济工作会议提出了明年经济工作的六项主要任务，其中关于房地产的问题列在第四项，即“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。（二）城市政策解读1、新国十条到国五条简析对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。此次国务院出台住房贷款细则的时间早于预期，同时启动货币政策——首付比例和贷款利率两大杠杆，其力度之大也超出市场想象，表明了中央对遏制房价过快上涨的决心进一步增大。投资门槛的提高，对于部分投资性需求将产生较大影响，恐令房地产市场成交降温。3、计划出台房产税中国将推进房产税改革，国家一直在进行研究房产税，因为它的开征将为地方政府带来一个稳定的主体税种。个税的改革方向，或许将从征收机制入手。目前中国的增值税只对工业部门征收，对服务业征收营业税。由于工业增值税具有不同环节抵扣的机制，而营业税不存在抵扣。针对当前我国服务业承担的税负比工业要高的问题。营业税和增值税体制改革将涉及中央和地方政府分享增值税比例的调整。目前看来，房产税征收不存在技术上的困难，“房产税的开征方案很可能正处在‘待审批’阶段，决策部门会根据市场形势决定是否出台、何时出台”。本轮楼市调控的思路是打击投机、抑制投资、保护消费，从这一点来看，房产税也应区别对待，采取首套普通住宅免征、二套适度征收、二套以上重征的方式。4、从上调房贷利率到限购、加息虽然加息、提高准备金率并非只针对房地产，但这表明了政府致力于打击通货膨胀、挤压房地产等资产泡沫和坚决调控房价的决心。房地产业对信贷依赖度很高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷成本，增加了房地产开发和个人购房难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少，对房地产市场属利空影响。目前第三套房已停贷，而对购买二套房的市民来说，更难承担执行1.1倍利率付出的资金压力，加息在一定程度上进一步限制投资需求入市。所以从国家调控和行业健康发展的长远角度来说，控制流动性方为上策。整体流动性不断收缩，通胀压力减弱，开发商和消费者重新陷入“白热化”状态，在一段时间之后，开发商因资金链紧张，只能通过降价才能缓解资金流的压力，快速回笼资金。只有这样，才能在结合市场调节的情况下，达到楼市调控预定的效果。在多番调控之下，房地产开发商贷款的风险不断上升，加上流动性的收紧，2011年也许是开发商资金链最难过的一年了。（三）城市政策展望2010年是我国房地产调控政策最严厉的一年。受两轮宏观政策调控的影响，房地产市场的运行可谓跌宕起伏。而临近年末，房地产市场又有反弹迹象。房地产如何调控才能既产生很好的效果，又不影响中国经济快速增长呢？政府的强力调控不是简单的从紧，而是调整住宅市场结构，其目的是让中国经济增速和地方财政摆脱对房地产的依赖。从2010年“国十条”到“国五条”，从上调房贷利率到限购、加息，从计划出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，2010年房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有。2011年，是否会再有一轮强势调控？2011年房地产宏观调控需要继续加强。今年的宏观调控政策覆盖面相当广泛，而且力度也较强，关键的还是要全面地落实到位。一旦房地产市场出现大的上涨波动，不排除政府再一次“给力”调控的可能性。（四）分析结果评价主要评价指标列表序号项目总指标单位备注1用地面积53805.798㎡80.709亩2地上总建筑面积188387㎡3地下室建筑面积353064建筑占地面积16141㎡5建筑密度30.00%6容积率3.57绿地率35.00%8停车位680辆9总户数1358户结合以上各产业政策和行业背景，项目建设将成为浮梁县房地产开发的重点项目，各项规划和经济指标均符合相关产业政策的要求，为协调浮梁县住房产业建设和产业政策之间的发展有成效性的促进作用。三、行业准入分析XX•XX一号房地产开发项目位于XX省XX市浮梁县三贤湖景区东北侧，该地块交通便捷，城市规划环境优美，是理想的居住发展用地。结合行业的各项政策、行业背景、市场环境及开发产品类型，项目的开发建设符合行业准入条件，同时也符合XX市和浮梁县国民经济和社会发展需要，符合浮梁县人民日益增长的物质需求的需要。与此同时，依据《房地产开发企业资质管理规定》就房地产行业的准入等做了相应的规定，XXXX众鑫实业投资有限公司注册资本2200万元，且本项目的资本金占总投资的大于15%，项目资金全部由企业自筹，具备开发本项目所要求的各项条件。第三章资源开发和综合利用分析一、资源开发本项目为商品房住宅开发项目，为资源利用项目，不涉及资源开发，故在此不做分析。二、资源利用（一）土地资源土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进XX市及浮梁县房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。XX•XX一号房地产开发项目利用的土地资源规划面积为80.709亩，项目总建筑面积为223693平方米，项目用地建筑密度为30%，容积率为3.5，绿地率为35%，各项指标均符合相关政策及当地规划局控制指标要求，用地合理、规范。（二）水资源本项目不开采地下水，水源采用自来水给水管网。根据国家居民生活用水和消防用水统一标准估算：本项目设计居住户数1358户，按照每户3.5人测算，可居住人口4753人。按照项目工程方案测算的用水量，小区居民生活用水量为约872m3/日、绿化用水14.32m3/日、其他用水量88.58m3/日。合计用水量1791.8m3/日。项目水资源的供给由当地自来水公司提供，对项目建设不构成影响。三、资源节约措施当前建设经济环保型、资源节约型社会是大势所趋。节能建筑、科学发展观、可持续发展、资源配置、要从细节入手。节约的主要内容主要包括对国民经济可持续发展有用的所有自然和社会人文资源。早已成为国民经济重要产业的房地产业，上下游带动的行业之广，占用的各种自然及人文资源之多是其他行业所无法相比的。在目前的经济形势下，它可以成为我们建设节约型社会的依托。节约土地资源。土地，是房地产业发展的主要基础性资源，更是人类赖以生存的稀缺性资源，从一定意义上说，节约了土地，就等于保证和拓宽了人类生存的空间，在全球经济一体化的今天，对土地资源的利用，已不能简单地从一个国家的视觉去考虑问题。说到底，地球只有一个，珍惜土地、保护土地、节约土地应该成为全人类的强烈共识。作为需要占用大量土地资源的房地产业，XX•XX一号房地产项目可以在以下方面节能省耗。1、房屋的建筑质量可以以节约土地起到重要作用按现行国家政策，商品住宅房的使用寿命是70年，非住宅用房的使用寿命是40—50年，事实上，有些城市的建筑还远没有到它们的使用年限就被拆掉，有些是因为影响城市规划这理由，自然还有一些是因为建筑质量差而产生的危房。且不说这些危房存在的安全隐患，对拆迁户进行安置和补偿，占用的土地就不会少。如果这种状况泛滥，从全球这个大范围来看，有多少土地要被浪费。2、革新砖、沙、水泥等墙体材料，保护生态环境可以为节约土地起到推动作用。传统的建筑墙体，以砖、沙、水泥为主，客观事实是，土砖的滥用、河沙的过度开采、小水泥厂的滥建不仅占用了大量的土地资源，还造成了严重的水土流失、植被破坏和环境污染后果，给一方经济的可持续发展埋下了隐患。3、节约水、电能源建筑工地内的施工用水、用电缺乏管理。建筑业节约水、电能源有两层含义：一是避免“集体浪费”，二是发展包含轻型结构房屋在内的节能房屋，减少砖、沙、水泥等建筑原材料在生产、使用过程中过度消耗水、电能源。4、节约劳动力资源就节约而言，开发节能住宅主要有两方面重大意义：（1）节约住宅能把体力型建筑工人变成技术型建筑工人，从而大量节约劳动力资源。（2）开发节能住宅能够节约土地资源和保护环境，并带动建筑领域的科技进步。第四章节能方案分析一、节能设计依据1、《民用建筑设计节能标准》（JGJ26-95）2、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20054、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）5、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-20056、《外墙外保温建筑构造（一）》（赣02SJ102-1）7、XX省建设厅赣建设[2004]52号文、[2005]5号文二、建筑节能的必要性（一）建筑能耗约占社会总能耗的1/3我国建筑能耗的总量逐年上升，在能源总消费量中所占的比例已从上世纪七十年代末的10%，上升到近年的27.45%。而国际上发达国家的建筑能耗一般占全国总能耗的33%左右。以此推断，国家建设部科技司研究表明，随着城市化进程的加快和人民生活质量的改善，我国建筑耗能比例最终还将上升至35%左右。如此庞大的比重，建筑耗能已经成为我国经济发展的软肋。（二）高耗能建筑比例大，加剧能源危机直到2002年末，我国节能建筑面积只有2.3亿平方米。目前，我国已建房屋有400亿平方米以上属于高耗能建筑，总量庞大，潜伏巨大能源危机。正如建设部有关负责人指出，仅到2000年末，我国建筑年消耗商品能源共计3.76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27.6%，而建筑用能的增加对全国的温室气体排放“贡献率”已经达到了25%。据分析，我国目前处于建设鼎旺期，每年建成的房屋面积高达16亿至20亿平方米，超过所有发达国家年建成建筑面积的总和，而97%以上是高能耗建筑。以如此建设增速，预计到2020年，全国高耗能建筑面积将达到700亿平方米。因此，如果现在不开始注重建筑节能设计，将直接加剧能源危机。（三）我国建筑节能状况落后，亟待改善在70年代能源危机后，发达国家开始致力于研究与推行建筑节能技术，而我国却忽视了这一方面的问题。时至今日，我国建筑节能水平远远落后于发达国家。举例说明，国内绝大多数采暖地区围护结构的热功能都比气候相近的发达国家差许多。外墙的传热系数是他们的3.5至4.5倍，外窗为2至3倍，屋面为3至6倍，门窗的空气渗透为3至6倍。现在，欧洲国家住宅的实际年采暖能耗已普遍达到每平方米6升油，大约相当于每平方米8.57公斤标准煤，而在我国，达到节能50%的建筑，它的采暖耗能每平方米也要达到12.5公斤，约为欧洲国家的1.5倍。因此，与当前发达国家建筑能耗已经大大降低的情况相比，我国单位建筑面积采暖能耗是发达国家标准的3倍以上，与发达国家存在较大的差距。而对于美国而言，全球石油资源的战略布局以及石油的开采区域和运输线路等关键点的调整工作已基本完成，我国却没有那样强有力的能源后盾支持，在这样的国情下，建筑节能水平的改善实际上应该比发达国家更为紧迫。三、节能目标通过采用增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在满足以下要求的室内环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应节约50％。1、冬季暖室内热环境设计指标，应符合下列要求：（1）卧室、起居室室内设计温度取26-28度；（2）换气次数取1.0次/h；2、夏季空调室内热环境设计指标，应符合下列要求：（1）卧室、起居室室内设计温度取16-18度；（2）换气次数取1.0次/h。四、节能设计主要围护结构的节能体系及其特性：本设计从工程的实际情况出发，在满足建筑的使用功能的前提下，使用性价比优秀的材料组合。1、外墙、楼板节能体系根据本工程项目的实际情况，在设计中采用了聚苯颗粒保温浆料，分别用于外墙外保温及楼板的保温。主要有以下特性：聚苯颗粒保温浆料是由聚苯乙烯颗粒、高分子聚合物、水泥和助剂组成，具有适中的保温性能和较高强度的浆料型外墙保温材料，施工方便，适用于夏热冬冷地区使用，而且还可抹涂于砌体或砼表面，替代粉刷层，实现粉刷和保温合二为一。主要热工参数：材料名称干密度β0导热系数λ蓄热系数Sλ及S的α聚苯…浆料2300.0601.021.152、屋面节能体系从本工程所在地的实际情况，在保温层采用了适用于倒置式屋面的挤塑聚苯乙烯泡沫塑料（XPS），其基本组成及主要特性如下：挤塑聚苯乙烯泡沫塑料（XPS）是由可发性聚苯乙烯粒料在专用挤出机中加热熔化后经挤出头挤出成型的。与EPS板相比，该产品具有以下两个突出特点：①密度和机械强度高；②长期吸水率低。其主要的热工参数：材料名称干密度β0导热系数λ蓄热系数Sλ及S的α挤塑…塑料280.0300.361.103、入户门和外窗、阳台门窗节能体系入户门选用多功能用户门，其同时具有防盗、防火、保温、隔声等功能。窗的主要功能是采光和通风，在各类建筑窗中，塑料窗在保温节能方面有优良的性能价格比。从现有情况出发，在设计中采用ＰＶＣ塑料门窗，其基本组成及主要特性如下：几种常用窗户类型的热工指标参数窗框材料窗户类型（mm）空气层厚度窗框窗洞面积比（％）传热系数K（W/m2.k）气密性等级塑钢门窗单层窗－30～404.74级单框中空玻璃20A30～402.5单框低辐射中空玻璃12A30～402.0本设计中各围护结构的基本构造主要参考XX省标准《居住建筑节能设计标准》中的构造做法，所选做法在实际工程中应用较为普遍，计算标准以及计算公式均采用现行国家规范《民用建筑热工设计规范》“GB5017-93”以及其它现行的国家及地方性条文和法规。五、节能、节水具体措施建筑的节能、节水措施，可概括为如下：1、室内排水管道选用塑料排水管；2、充分利用市政给水管网压力，采用市政压力供水；3、所有洁具采用节水型；4、卫生器配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品；5、走道等公用通道采用节电开关；6、公共场所洗手盆采用充气式感应龙头，小便器采用感应式冲洗阀；7、所有水泵组采用高效、低噪型产品；8、加强物业管理措施，对重要设备监控。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置一、建设用地本项目位于XX省XX市浮梁县三贤湖景区东北侧。整个项目规划用地面积约80.709亩。经分析，项目总平面规划图符合浮梁县城市控制性详规的各项指标，其建设内容和规划布局符合城市总体规划，项目用地性质为商住用地，符合浮梁县土地利用总体规划。项目用地经当地土地主管部门审核，符合供地条件；符合建设项目用地标准和总规模。项目使用的土地范围界址清楚，地类面积明确，权属无争议，该项目建设用地符合有关条件。二、土地综合利用分析1、周边土地利用概况项目周边土地利用情况良好，主要为城市公用设施、居民生活区及相应的商业配套等。本项目地处浮梁县三贤湖景区东北侧，区域便捷的交通网络以及齐全的生活配套设施，让在这居住和工作的人们充分享受生活的美妙和乐趣。2、土地利用合理的市场分析XX•XX一号房地产开发项目的土地利用合理，总用地面积为80.709亩，建筑密度为30%，容积率3.5，绿地率35%。各项指标均符合县规划部门对于城市总体规划的要求，严格按照县规划部门的规划指标规划建设。随着浮梁县经济的不断发展，以及浮梁县基础设施建设力度的不断加大，齐全的生活配套设施，舒适的生活居家环境，将吸引大量的购房者前来购房、居住。三、征地拆迁和移民安置本项目所在地为一块平地，已不涉及拆迁及移民安置。根据建设部《城市房屋拆迁管理条例》和《XX省城市房屋拆迁管理实施办法》的有关规定和指导精神，在浮梁县委县政府的正确指导、合理实施、统一规划和部署下，项目所在地块的征用和补偿问题得到了妥善解决。征用和补偿的过程中，坚持以人为本、统筹安排、一切以人民利益为首的指导方针，坚持依法执行、人情结合的办事措施，主要采用货币补偿的方法，妥善处理土地征用及经济补偿过程中的各项事宜。在本项目获得这块土地的开发使用权时，项目地块为具备开发条件的熟地，各项征用和经济补偿问题在县委县政府的正确领导下，得到了妥善解决，为项目的成功开发建设创造了先决条件。第六章环境和生态影响分析及水土保持分析一、项目场址环境现状（一）建设项目周围环境质量现状项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过化粪池处理达到《污水综合排放标准》GB8978-1996中规定的一级排放标准后排入市政污水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行处理达标后外排。环境空气质量符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二类标准。声环境质量临街处符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）4类标准，其它处符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。（二）主要污染工序1、施工期（1）废水：施工期产生的废水主要来自于施工现场清洗、建材清洗、混凝土养护等过程，废水中基本无有毒有害物质，主要为泥沙。（2）粉尘及废气①施工过程中干燥地表的开挖、钻孔及回填会产生一定量的粉尘。②水泥、砂、泥土等在运输及装卸过程中产生粉尘。③开挖的泥土未及时清运而被风扬起产生粉尘。④运输车辆产生的尾气、装修油漆废气。（3）噪声①基础工程阶段的主要噪声源是打桩机、挖掘机和各种运输车辆。②结构施工阶段的主要噪声源是振捣棒和运输车辆及辅助设备中的电锯、砂轮锯的噪声。③装修阶段主要噪声源包括砂轮机、电锯、切割机、磨石机等。（4）固体废物：施工期过程中的主要固体废物是建筑垃圾和少量的施工人员生活垃圾。2、营运期：（1）废水：主要为规划区内居民生活污水及洗车废水。（2）废气：主要为汽车尾气污染、居民油烟污染。（3）噪声：主要为生活噪声、交通噪声。（4）固体废物：主要是项目居民生活垃圾。XX·XX一号房地产开发项目可行性研究报告（三）评价适用标准二、项目各阶段建设对环境的影响（一）项目施工期主要环境影响分析1、施工期污染源(1)施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析（1）施工期废水污染源强分析施工用水在城市用水中是用水大户，主要为工程、生活用水。工程用水主要用于工程养护，工程养护中约有70%的水流失，流失时同时夹带泥沙、杂物，处理不当会污染环境，必须经沉淀池处理后回用，以免对环境造成污染，堵塞污水管道。生活用水主要源自施工人员的日常生活，排水主要是临时食堂污水、粪便污水、洗浴污水，主要污染物是CODCr、BOD5等。项目施工期道路将采用砼硬化路面，场地四周将敷设排水沟（管），并修建临时沉淀池，含SS、微量机油的雨水以及进出施工场地的车辆清洗废水排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用。此外，在施工期的打桩阶段会产生一定量的泥浆水，根据类比监测调查SS为1000～3000mg/L，肆意排放会造成周边河道的堵塞，必须排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用，不得随意排放。施工期的共有施工人员约120人，施工人员每天生活用水以100L/人计，生活污水按用水量的80%计，则生活污水的排放量为16m3/d，施工期约4年，以330日/年施工日计，则整个施工期共排放生活污水12693m3，采用沉淀池、简易生化池处理后排入市政污水管网，对周围水体影响较小。具体生活污水及其中污染物的产生量（详见下表）。施工期生活污水及污染物产生情况表周期用水量污水量CODCrBOD5每天20m3/d16m3/d200mg/L100mg/L整个施工期19800m315840m33.2t1.6t（2）施工期废气污染源分析①土建阶段扬尘污染状况主要为土地开挖时产生的扬尘污染，其来自环节主要有机械施工、余土堆放、运输过程及场地自身等，而这其中挖土和车辆运输是对环境产生最大影响的重要环节。施工扬尘是施工活动中的一个重要污染因素，将对环境空气质量造成影响。施工扬尘的大小，随施工季节、土壤类别情况、施工管理等不同而差异甚大。扬尘的影响范围一般集中在施工线路的两侧。其对环境空气的影响有以下几个特点：局部性。扬尘影响的范围只相对集中于一个特定的区域。流动性。随着建设期不同施工地点的不断变更，扬尘对环境空气的影响范围亦不断移动。短时性。扬尘的污染时间即为施工期。通过类比调查，未采取防护措施和土壤较为干燥时，开挖的最大扬尘约为开挖土量的1%，而在采取一定的防护措施和土壤较湿时，开挖的扬尘量约为0.1%。考虑以上特点，该项目建设扬尘对周围环境影响较小。②其他污染状况对建筑物进行装修时，由于使用大量各类建筑物涂料，粉末在建筑物表面的比表面积大，易挥发，据有关资料介绍，约有50％溶液挥发至环境空气中。使用涂料的品种不同，对环境空气的影响也不同，应当予以重视。另外，施工期，频繁使用机动车运送原材料、设备和建筑机械设备，这些车辆及设备的运行会排放一定量的CO、NOx以及末完全燃烧的碳氢化物THC等，会污染大气环境，但考虑建设场地开阔，易于通风，对周围环境影响较小。③施工期噪声污染源强分析建设期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混泥土搅拌机、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸建材的撞击声、施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声；运输车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中对声环境影响最大的是施工机械噪声。建设期主要施工机械设备的噪声源强（见施工期施工机械设备的噪声源强表），当多台机械设备同时作业时，产生噪声叠加，一般不会超过10dB。由“施工机械噪声衰减距离表”可知，施工机械的噪声由于声级较高，在空旷地带衰减较慢，离声源设备80～200m的距离仍可能超标。打桩机作业时，噪声甚至可影响1500～2000m的距离。在地形复杂、建筑物密集区，迎声源面的第一、二排建筑物会受到噪声干扰，因此对区块内和区块周围的居民会造成一定的影响，干扰居民的休息。针对施工期噪声特点，本评价建议：①采用低噪声的施工机械和先进的施工技术，从源头降低噪声强度；②对产生噪声的施工设备加强维护和维修工作，对噪声的降低有良好作用；③在施工现场，采用柔性吸声屏替代目前通用的尼龙质地的围幕，既可抵挡建筑噪声，又可拦住杂物等；④禁止夜间（22时至凌晨6时）和午间（12时至14时）进行产生高噪声的作业，避免对周围环境造成噪声污染。采取以上措施后，可最大幅度的降低噪声污染，考虑施工的短时性，对环境影响较小。（二）项目营运期主要环境影响分析项目建成投入使用后污染物主要为小区内居民生活的废气、废水及生活垃圾等。为了有效地治理污染源，确保污染物达标排放。1、废水项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过污水管网、化粪池处理达到《污水综合排放标准》GB8978-1996中规定的一级排放标准后排入市政污水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行处理达标后外排。小区污水处理站作为小区废水预处理用。该项目营运期废水主要为日常生活污水。生活污水的主要污染物为COD、BOD、氨氮、SS、动植物油等。该部分废水经隔油池、埋地整装污水处理设施处理后可以达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准要求。项目生活污水的处理方法有多种。现阶段大体上采用的有埋地整装污水净化装置、有动力污水净化设备及普通化粪池等。其各主要经济运行指标对照见（三种生活污水处理设施主要经济指标对照表）。由上表可见，埋地整装污水净化装置较其它两种方法有明显优点：污水处理后能达标排放，投资居中，比有动力污水处理设施投资少，运行费用最低。使用寿命长，管理方便，不耗能，耐冲击。本评价推荐使用埋地整装污水净化装置处理生活污水，该方法工艺原理为A.O法(不收集沼气，无能耗)，污水在厌氧消化池中厌氧水解，污染物得到一定的降解，经厌氧滤池过滤后，水中SS能进一步降解，同时能为接触氧化池提供均一水质的污水，在接触氧化池中利用自然温差、地势差、组织氧流、水流进行好氧反应，进一步降解水体的污染物。2、废气主要是项目内酒店经营及居民生活的厨房油烟、出行机动车尾气及柴油机组运行时的燃油废气。厨房油烟不仅污染外环境，而且给室内空气造成污染，危害人体健康。为此，建议项目规划设计中宜考虑在建筑物内设置暗烟道至楼顶。汽车尾气中污染物排放量与车型、车况和车辆数等有关，同时随汽车行驶状况不同而有较大差别。不同车况时，汽车尾气中主要污染物浓度见（汽车尾气中各污染物浓度表）由上表可知，汽车怠速时，汽车尾气中CO、HC浓度较高；随着车速的增加，CO、HC浓度下降，而NOx排放浓度增大。3、噪声项目主要噪声源包括生活噪声、车辆行驶噪声，对车辆噪声应合理安排行使路线，同时加强项目的物业管理，减少规划区内车辆的行驶，考虑该部分声源仅65-70分贝，属线状污染源，经距离衰减后满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准的有关要求。生活噪声声源仅55-70分贝，对周围环境影响较小。同时建设单位采取降噪吸声处理，墙体隔声可达15分贝以上，吸、隔声治理可降噪达35分贝，采取以上措施后，噪声源（105分贝）到达地面声源小于55分贝，可满足《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中2类标准要求，对周围环境影响较小。4、固体废物主要为项目内生活垃圾，统一收集后集中运往城市垃圾处理场进行填埋处理。为了维护规划区环境卫生，防止垃圾乱堆乱放带来的负面影响，建议项目内应加强物业管理，对住户进行袋装垃圾管理，并在每户或单元门旁设置一个直径经50～60cm，高约80～90cm，外观美丽的塑料垃圾桶，内装相应大小的塑料袋，作为住户的垃圾临时堆存点，规划区内设立多个垃圾集中投放点，袋装垃圾经环卫管理人员统一收集后，运往城市垃圾填埋场集中处理。三、水土保持方案随着《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国水土保持法实施条例》、《开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定》等法律法规的出台，开发建设过程中的水土保持工作受到建设单位和各级政府的高度重视。工程措施是水土保持方案中十分重要的一部分，是植物措施和耕作措施的基础，在工程的生产建设和运营中若不及时采取水保工程措施或措施不得力，将会产生严重的水土流失，甚至引发严重的地质灾害。建设项目根据不同时段可分为施工期工程措施和运营期工程措施。施工期水土保持方案：人为水土流失最严重的部分就是施工过程大面积的开挖对地表的扰动及工程建设而产生的大量的弃土弃渣，如果不在这个过程中采取得力的措施，将导致严重的水土流失。项目根据因地制宜、因害设防、迅速得当、节省费用、效果明显的原则，进行“上截、中排、下拦”的布置。在较大开挖面雨天及时用篷布苫盖。项目区内及时利用排水沟或强排的方法排除积水，加快施工。运营期水土保持方案：运营期水土保持是指主体竣工之后，为防止产生新的水土流失和治理建设中水土流失而设置的标准较高，作用时段长久的工程措施。项目用植物做护坡。不论是施工期工程还是运营期工程都不是相互独立的，而是相辅相承的，只是作用的时段不同，所以施工验收中都必须严格要求。四、环境影响综合评价结论（一）环境质量现状本项目位于浮梁县三贤湖景区东北侧。该地段市政基础设施完善，交通条件便利，适于XX•XX一号项目的开发。地块场地规则平整，周边地势平坦，视野开阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。据浮梁县环境监测站例行监测数据表明，区域环境空气质量现状在《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二级标准范围内，声环境现状临街处达到《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中4类区标准，其它处达到《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中2类区标准。纳污水体水质基本达到《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中Ⅲ类水体规划功能。目前该区域生态环境质量现状一般，为典型的城市生态环境。（二）环境影响分析1、建设期环境污染以扬尘、噪声和水土流失为主，在局部环境范畴内能造成不定期定时期的不良影响，只要加强管理，做到文明施工，建设过程中对环境影响不大。2、建成后主要污染为生活污水、汽车尾气、交通噪声和生活垃圾等。3、废水主要为规划区内污水、生活污水，经埋地整装污水处理设施处理达标后外排，对受纳水体影响较小。4、生活废气中的厨房油烟，由暗烟道集中至楼顶排放，对周围环境空气及住户影响不明显。5、垃圾采用袋装垃圾收集，交由环卫部门运往城市垃圾处理场进行集中处理，对周围环境基本无影响。6、对于高噪声采取吸声降噪，使达标外排，对周围环境影响不大。（三）环保措施1、项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度，认真落实各项污染防治措施。2、项目在建设期和营运期应当保证项目所在区域的地表水符合《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）Ⅲ类标准；环境空气质量符合《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的二级标准；声环境符合《声环境质量标准》（GB3069—2008）2类标准。3、项目施工期，要防止粉尘、废水、噪声、建筑垃圾等对周围环境的影响。加强施工运输管理，密封运输，防止车辆沿途泄漏污染环境；固体废弃物、施工余土以及建筑拉圾等必须按照规定进行处理处置，不得随意倾倒，不得向水体倾倒；加强施工噪声防治，选用低噪声施工设备，禁止夜间施工，若因工程作业技术要求确需夜间施工的，施工前应向环保部门申请，经同意后方可施工。施工期施工噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）的标准。4、加强废水污染防治。按照“清污分流、雨污分流”的原则，合理规划和建设雨水、污水管网。对生活污水要按照相关要求处理，并确保达标排放，污水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978—1996）一级标准；项目废水要经过预处理后经市政管网送污水处理厂处理。5、加强项目使用建筑材料的质量把关，确保各建筑材料符合国家质量标准。项目建成后室内空气达到《室内空气质量标准》（GB/T18883—2002）的要求。6、对需要使用机械设备的，要尽量选用低噪声设备，并采取隔声、减振措施，确保噪声源场界噪声达标，确保噪声不影响周围居民的正常生活。7、对拟建设餐饮设施的，规划时要同步设计专用烟道高空排放，要合理布置，防止油烟、噪声、废水等污染周边环境。油烟排放执行《饮食业油烟排放标准》（GB18483—2001）的标准。8、合理设置生活垃圾站的位置，采取措施防止垃圾站异味