商圈调查相关资料

开店选址便利店商圈调查初探前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。由于笔者从事相关调研工作时间不算长，如有不对之处，希望批评指正。一、店铺类型的划分和有效人流的测算要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型：1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。（其实很多便利店企业称之为“客流店”）分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间大，是一种战略资源店铺。在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流（R）的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出——各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不大——那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这里不具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的，不应该根据实测数来确定。二、结点型店铺的商圈调查结点店如何做商圈调查？结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所在地理位置本身的优劣。如面宽（6米以上为佳）、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标基本无需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列。（这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结点型商圈都没有达到饱和），需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，一般来说，这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对手的考察就变得非常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、一五0、300米为单位划为第一、第二、第三商圈。（当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情况，不能算在有效商圈里）居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得（现在小区基本都有介绍图），结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：1。（经验公式）再根据各结点收入水平来确定销售。举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000人那么销售额预测如下：商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户，也就是说现在商圈的情况转化成50米内有650户，而50—300米没有居民。假设户均消费每天为5元，则销售额=5*650=3250元注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有一定经验，是综合年龄特征、收入水平等因素来确定的。这里假设的是每户一周入店4次（每人1-2次左右），每次消费9元左右。只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收入来确定销售：可支配收入一般是一个城区的平均数，对一个单独小区来说，参照系数难确定；就算居民购买力确定，如每月支出1000元购买食品和生活必需品，那么他到便利店来购买的比率也是无法确定的。因此，认为经验的得出户均消费是更为直观的方法。那么，人均可支配收入是不是没有意义呢？下一步我们讨论便利店集群开店时，人均可支配收入就变得尤为重要了。回到前面，我们已经预测出销售额=5*650=3250元，这时候，我们结合门前人流预测法来对比销售。假设该店门前有效客流R为3000人（社区店的进店比率为10%，客单为10元，每个公司的进店比率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出），那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设开店后，由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加，这样，我们就印证了销售额应该在3250左右。劳结点暴店预服测大笋概方堡法就追是这清样，耻如果已商圈双范围匹内还床有其装它结白点或葛有其捐它明葡显竞创争对欲手，葛则应简相应杯增减地，但卷浮动刷范围芬一般愿不超债过摸50横0愈元。绢下面汉再举踩一个帮学校刺店的甩例子起。杠举例同：一某学院甚师生灾共挎35珍00伞人禽，包店战铺位舒于结康点的贪主出排入口青。它20爷0门米锈处有泥一医房院（暖30岛0竭人左就右）拼，翠10淹0瞎米友处有桶一社梁区（古20龟0毙户）权。门蚕前客堤流预配测为遍50浸00妥人。猴结点贱销售活额＝小38逃00捐×厌10膊％苍×算客单枝价（鼠8摘元）筛+咸（党20换0中×围2瑞÷赔7普）夫×铃5韵元（网户均蛮消费卵）舞=3菌32碌6婆元械客流楼预测券销售锹额＝薄5社00疾0蛙×耳10卸％烂×钥客单曾价（呆8顶元）演=4宰00汗0脚元旺两者钉的区印别在桂于结读点预占测没丈有计洲算探龙病，像随机拳路过财的客师流。爆因此厚销售谱在两治者之厕间都李比较桨正常繁。帖综上暖所述筋，结红点型撒店铺缘的开纯设主固要是或把每特一个妖结点枣在图忍中分孝层标恋出，位然后凤通过晃计算稠商圈求销售勒额来吵确定蓝开店嚼与否吩。只窗要商香圈销军售额贷和有寒效客尘流销宁售额烦是基件本一皱致的配，我共们认戒为其净预测采是有拌效果脂的。范三、禽中心株商业策区（升客流杨店）液店铺觉的商罢圈调澡查椅同样驴是以略上三约个指阵标：逮周边池环境尸、竞赔争对宋手、船立地贺立位萍，但微有一拥个指只标是资很重蚊要的苗——恭R漆值测扑算。劳一般蠢来说梁，中快心商扇业区偿店铺役R拔值会础远远诊大于秆结点葱型店匠铺。疲这里述的翠竞争竹对手威、周杜边环抛境的泥调查榴都是沙为管测算蜜R馒值服溪务的痕。对批于这剪类店译铺来朴说，撤用遭R飘值来乏确定因销售虎是最折直观话的。杨但址R麦值的个测算咳和很浆多因御素有扭关，集比如鼓说立码位就胳可以距决定简进店鞠比率妄，同凶样有数效客剖流都锦是成60俗00浊人，跑面宽努4填米怜和面瞎宽槐8传米喊的店促会导仪致进漏店比它率相夜去甚处远。背百货粮店选岁址调干查与婚商圈兆分析怨有关办人口喜数和耀家庭准人口柔之组昌成，涛可参折考选命址地编域街妹道办趣事处号和派津出所爆存档荡的户粱藉人旅口数航和人派口普毫查资要料。啊所需帮调查迫的项化目包息括：毕常住笑人口混数、茶家庭若及构惩成、堤人口间密度榜教育完程度突、从瓜事行静业、洒自然吧增加饶率、尾社会捐增加等率、叨家庭围人均规收人我、白张天流险动人过口数消、年弃龄构码成、控家庭沃年支交出及涝支出役结构闭。主选址跑调查湖：介家庭健人口冲及收疲入水勇平盲家庭辛状况切是影蹦响消攀费需烧求的吃基本折因素哭。家医庭特吐点包片括：危人口换、家贵庭成层员年典龄、乓收人丰状况说等。负如每岔户家潮庭的革平均尘收入楚和家美庭收孩人的谨分配素，会跟明显宜地影橡响未江来商价店的瑞销售觉。如伐所在风地区忘家庭顿平均冲收入咳的提梁高，夺则会堂增加羽家庭值对选典购商闸品能数量宋、质套量和筋档次昨的要骄求。在家庭捐的大则小也爪会对裹未来添的商变店销叹售产擦生较序大影淋响。凭比如访一个渡两口袭之家日的年某青人秧组成帜的家烛庭，粪购物市追求无时尚证化、辟个性枯化、补少量君化；消而一楚个三救口之梅家的络家庭味(控有一坚个独寻生子促女粮)嘱，则馋其消玩费需缎求几优乎是躁以孩议子为石核心海来进戚行。择家庭朱成员忧的年狮龄也午会对蔑商品奥具有筛不同态需求穿。蛮比如虚，老投龄化闸的家温庭其垮购物粗倾向咬为购余买保缸健品盲、健罗身用蚊品、滩营养暖食品接等；淘而有弊儿童愤的家效庭甚则重闲点投躁资于迹儿童方食品梳、玩列具等春。榆人口沈密度照一个炉地区据的人僵口密唐度，狂可以撇用每之平方格公里侦的人旱数或喝户数触来确低定。乏一个才地区扯人口葡密度接越高骄，则或选址斥商店锄的规段模可永相应性扩大壮。肝要计泳算一尝个地折区的卷白天锋人口同，即搁户藉塞中除醋去幼岛儿的筑人口嫁数加悲上该军地区市上班胀、上包学的扯人口服数，柏减去柏到外品地上湖班、咬上学剥的人赔口数吵。部渠分随谦机流授入的筹客流龄人数据不在宜考察岁数之雷内。商白天乐人口从密度知高的兴地区节多为呢办公返区、妥学校爆文化立区等燕地。慢对白凑天人牺口多引的地朝区，舰应分嘱析其越消钩费需阻求的显特性都进行闭经营策。比线如采充取延闪长下匙班时毒间、险增加吸便民诚项目帖等以幼适应矿需要仪。渡人口贯密度政高的草地区庄，到界商业胶设施盆之间灿的距纷离近羞，可茧增加睁购物象频率犯。而林人口埋密度夏低的仙地区施吸引斥力低崭，且红顾客具光临疾的次醉数也懂少。呼客流惩量斤一般欺在评耐估地份理条角件时照，应堤认真境测定汤经过期该地选点行写人的栗流量绪，这户也就窃是未倒来商涨店的津客流创量。宵人流炸量的径大小缓同该运地上亮下车妻人数挽有较肚大关拐系。策上下疮车客顽人数迫的调总查重答点为般：漫各站康上下凭车乘协客人腥数历远年来剃的变踩化。词上下皂车乘朝客人颗数愈喊多的颂地方详愈有糟利。晨上下贱车乘啊客人贪数若公减少园，削又锅无新明的交在通工手具替太代的要情况确下，趋商圈隐人口电也会断减少伙。很根据在车站彻出入膨的顾楼客年掠龄结晒构，番可了者解不兆同年钟龄顾堪客的抬需求离。僚一般也而言魔，调摸查人妄口集节聚区兆域是饮企业也选择受立地该的重讯点。壶如：毒·摘居住钉人口郊集聚潮区。徒如新北建小帮区、设居民县居住例集中混区等鸦。卸·摘日常同上班载的场洽所、运学校根、医干院等爱，乃夺白天酱人口忌集结声之场碎所，办也就仿是人揉口聚宅集地撒区。初火车凝站、苦汽车莲站、览地铁行站等崭是人铅们利错用交计通工羡具的棉集结候点，驴也是塌人口果聚集变之处刚。火体育室场、芽旅游贿观光吴地及渔沿途缺路线损也是舰人们辉集聚西活动敞的场刃所。炭购买舒力嘱商圈斑内家啊庭和产人口卖的消鬼费水易平是坏由其进收入疮水平打决定枝的，炎因此诱，商扬圈人庆口收亭入水侮平对敌地理车条件担有决啄定性冤的影光响。骑家庭片人均杰收入平可通驰过入朴户抽傻样调把查获蹈取。紫比如钻北京额西郊害某商肃厦在驳立地滴之初娃，就膜对你周围阻商圈攀一至楚二公瓜里半乏径的总居民秀按照恭分群袖随机闲抽样以的方牲法，蚕抽取廊出家伴庭样哨本消20挠00摧个。至经过省汇总腊分析队，这收2顺00较0涂户居经民中句，人向均收新入在仙月千鹅元左卵右的炊约占泪5凯0菠％，敬50霜0垄—晒10崭00判元的米占怀20欢％，徒10丛00度—昨一五湿00畜元的率占洲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记分交通状况□主干道□次干道□支道□有隔离带□无隔离带路宽米、距站牌米、公交车路

地址属性□商业区□半商半住区□住宅区B.店铺结构概况室外主楼高层、楼龄年、店铺楼、门面宽米、高米、招牌宽米、高米、门前空场平米

室内室内平面形状□正方形□长方形□不规则使用面积平方米、深米、宽米、高米卷闸门□有□无，玻璃门窗□有□无，洗手间□有□无

C.租赁条件概况先前租户从事行业、租期年、租金元/月、押金元、免租期天；租金调幅：□租期内不调□每年上调%；转手费元

D.商圈分析概况邻铺概况左右两边五家店铺依次为左、、、、、右、、、、；晚上关门时间平均为：时，空铺左家、右家

第一商圈(半径500米)约有住户户、约人、人均收入元，16—40岁约占%、上班族约占%、从商人员约占%、当地居民约占%、学生约占%、游客约占%

人流统计（以每5分钟计算）：周一至周五上午9：30—11：30人、双休日人；一三：30—一五：30人、双休日人；17：00—19：00人、双休日人；20：00—22：00人、双休日人第二商圈(半径500-1000米)约有住户户、约人、人均收入元，16—40岁约占%、上班族约占%、从商人员约占%、当地居民约占%、学生约占%、游客约占%

第三商圈半径1000-一五00米约有住户户、约人、人均收入元，16—40岁约占%、上班族约占%、从商人员约占%、当地居民约占%、学生约占%、游客约占%

E.第一商圈内店铺营运分布概况竞争对手分析(半径500米内)店铺营运分布概况大型超市□有□无、日平均客流约人、距选择店米、学校□有□无，有家(其中小学所，学生约人、距选择店米，中学所，学生约人、距选择店米，大学所，学生约人、距选择店米)

竞争对手分析竞争店：□有、□无，有家、第一家距选择店米、营销模式、规模平方米，经营品种、营运状况：□优□一般□差；第二家距选择店米、营销模式、规模平方米，经营品种、营运状况：□优□一般□差

F.SWOT分析Strengths:Weakness:Opportunities:Threats:

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