三亚某项目初步市场考察报告

三美湾项目初步考察分析报告三亚是我国热带海滨旅游资源最密集的地区，在国内外堪称一流。冬暖如春，夏无酷暑；境内聚集着阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园等十大风景资源，形成山、城、河、海、港自然结合的奇特景观，使其有条件成为国际性的避寒冬泳旅游度假胜地和理想的第二居住地。近年来，三亚市房地产每年增速百分之三十，已成为三亚主要支柱产业之一，扭转了一九九二年房地产泡沫之后连续多年的疲态。一是售价快速提高，第一季度三亚商品房的销售价格和去年同期相比提高了50％－100％。沿海一线商品房平均售价为6000元／平方米，个别楼盘价格达9000元／平方米以上；二是岛外购房者占80％左右，购房客源仍以北方人为主，沿海经济发达地区，如江浙、上海、广东等地购房者（包括温州炒房团）所占比重加大。遵照集团领导的指示，我们近期一方面有选择性地考察了一些有发展潜力的地块，另一方面熟悉、了解有关土地管理的地方法规，加大与政府的对口部门接触；经过对项目的综合比较，我们先将考察三美湾项目的前期情况报告如下，敬请领导指正。一、项目简介三美湾位于天涯海角和大小洞天，南山佛教文化旅游区之间，距凤凰国际机场20公里，离三亚市中心35公里；地理位置优越，交通便利；三美湾座北朝南，三面环山，一面临海，山坳呈狭长坡形地带，自然环境优美，因“山美，水美，石美”而得名三美湾；因红塘湾周边地段海域礁石林立，三美湾天然沙滩是附近唯一的可游泳的海滨浴场（且具有极大的私密性），是海滨旅游度假的绝佳之地；目前已被三亚市纳为旅游储备用地，故具有巨大的开发潜力。三美湾东边为红塘高尔夫球场（距离约3公里），西边是南山佛教文化旅游区（距离约5公里）；108米高海上“南海观音”赫然在目，中国传统的福寿文化讲究“富如东海，寿比南山”，居住在三美湾恰好能达到这种绝妙的境界。可以说，未染丝毫世尘的三美湾聚齐了成为世界顶级旅游度假胜地和顶级半山临海别墅的所有要素。图1三美湾规划示意图图2项目所在地现地形地貌二、项目现状及资源控制的主要障碍三美湾可开发的土地资源约2000亩左右（包括25度以下山坡用地）。其中最黄金的海湾坡地已被东莞联华集团控制了200多亩（该公司对外称规划了600亩）。剩下的大部分为25度以下可开发半山别墅的山坡地及非一线海景的山坳平地。1、三美湾的圈地情况央对于联三美冤湾所膊蕴藏贴巨大梁开发些价值郑，早即在1深0年添前就初已经糕被房向地产炉公司捏发现兼。当钥时北沫京华搂麟在搅三美雁湾圈吼地2这00染亩，尤并要新当地疲农民览修建震了一亚条简蔽易土想路（馅至今剂没有卵支付看其5奖万元乞的工谷程款沾）。谋由于旅华麟靠公司株超过桐2年请没有慧对三墓美湾最进行寨开发址，当存时政显府对检外公哗示要风收回优土地挣，据科说华已麟凭隐借其迁高干翠子弟啄背景招，使置土地羞并未永被收伴回，制最后哥华麟堂连公恰司带邮土地临全部肚转让张给了垮东莞糕联华阀，这墙也就废是东般莞联煎华控滑制三旱美湾兽的由依来盆。垃2、瞧项目四对手抛的背造景介德绍戴弯吗由于缝目前驻华联堵拥有罩三美屈湾2恨00齿亩的换黄金君地段朗的土尊地使煤用权饼，是部本公岭司介铁入该托项目凯最强现劲的船对手稍。华痕联集坑团前且身是摄东莞隙广远麦建筑困工程听有限灾公司链（梁国家黑建筑告一级运企业别），臂成立拨于1梦99死3年刑。其较董事摄长、栽总裁蒸廖翊扁畅热是东佣莞一栽位年烤轻的扶民营枣企业凑家。抽他以炕房地幼产和掏建造展厂房进起家式，绢19竖99创年岂底，杏廖翊菜畅进挡军房仔地产塞业豪。利20范00啦年，仓联华仅董事址长廖肆翊畅障随东惧莞市允一位熟副市愁长到悠三亚详旅游拴，经毛介绍项，他邮找到垄了时边任三关亚市足委书家记的郑王富州玉，仰从而智开始睁了联星华在敌海南圆的房穿地产团投资泛。联甘华在浴海南所的第朵一个盏项目悼是三材亚海雹坡一酷带的零阳光疫海岸想（亲皱海型辩的高携级住略宅区陆），月结果浆一炮丹打响投。傻采此后巡，联苦华又舒相继庙物色棵了两丝个项顷目，植一是萍阳光猪王朝火，一拖是三废美湾榨的开洲发。陷乎阳光袋王朝瞎原系紫三亚次最高规的半仓拉子约大厦棚，联栗华以仍35运00级万元痛的价苗格收形归麾窄下。然按照硬设想净，将薄投入届2．祥5亿塑元，陶将其颤改造此成五榨星级障的商盖务酒顽店。亏侵三美看湾，忙联华托准备穷用4绒年时贪间，停将其妨建成肢高档屈的高盒尔夫蜻别墅夜区，扒总投铃资额注预计事11扁亿元词。鞋察三个锣大手答笔，腔奠定零了联虚华在瞒三亚膨的特屡殊地旨位。锐廖本规人没间有特居殊背镜景，玻但他响非常裤注重训和政盐府的阴关系障，通南过这罗几年袭在海扩南的屑投资夏，廖苍和海趁南省谊及三鼠亚市弹政府朗高层咳建立思了相观当的倘私人罚友谊冶，就织人脉皂关系晒而言帐，我炭们暂吴无法主和其译相比取。警经了职解，辨目前索华联显集团帮在海醉南还亲有与土海航齐合作喝的大且英山城机场舍项目予；与追海口款市政达府合剖作，各参与蒸美安巧工业菊基地景15扣00穿0亩赞土地般的开望发建停设；各以及技改造鼻海甸扒岛海级甸溪扮沿岸映，建期设劫“掘海口偶外滩节”却的几逗个项零目。惜总观痰联华晚目前稻在海佣南拥中有的陡6个魂项目四，无腾不是财动辄年10晨数亿塔的大地投入乡。如嚼果按奉联华抗现在苹向外跟公布爷的投洒资框千算，壶6个贪项目兔将高油达近纺百亿裤元。闲在此猪，我狗们不祥能肯龙定联伴华是近否有勿能力童完成凡所有攀的项明目，左在三下美湾集尽管洗做了世一些举“弱漂亮抓”悠的规颤划设泥计，登但没途有丝腊毫准乒备动薄工开勺发的仗迹象从，连扁一条戒稍微伐象样粮的车可道都控没有搂，倒努是见喊到国励土局笼在现纯场作脑储备衣规划待。绝通过赏分析泊、了拴解及动与国拖土部级门沟抓通，壤三美政湾项谎目目歪前仅缝凭三淡亚农呆场公傻司是侍没有灯能力话拿到括的。孙对于习三美借湾这蓬样众孕人看考好的晌项目举，政盟府部遭门朋建友的症建议局也十借分明执确，国必须塘是高咸层对谜高层狐的洽趴谈。歼在集僵团领鸡导认轨可该园项目勾后，饼一定雄得由宰集团虽的高滨层领盼导亲毯自来踢三亚掏和市屿委、近市府福一把照手进圈行联描谊和栋磋商墨。听三、确其他络控制咽资源滑方式胞的可丧行性局为了恐寻找让其他坡的资分源控裁制途状径，惕我们绸一直强想采树用土稼地租宇赁的赚方式慎先把写联华谦圈地眼以外桃的2跃5度减山坡袖以下脚的地逢块控夏制起吗来，侦并多滤次与悬土地馅主和宴天涯伐镇主歪要领稳导接逼触、前洽谈均。但层根据炸海南调省和艘三亚叉市的弄土地县政策牙规定态和接乓触天湿涯镇猛镇委损书记促的表若态，规三美券湾的馒土地禾（包汉括天拌涯镇爹原看挽中的政20时00喜亩海慰边地付）已怎规划忍为旅欧游用蛋地，桨在目描前已矿经不内可能滚用以记农林案开发谋的名道义、嘱大面扮积、欲长时筋间、师租用昨的方辅式控惧制。涛对于堤三美狂湾开语发，价市委滥书记部对天珠涯镇起领导平强调掉现阶稼段要平维持糠现状统，不锯能自烧行开鄙发。欠所以妇说，甲未经毅市土伞地储欢备委留员会役批准芽及市肝委、贞市政丸府一规把手茫点头裹，三伙美湾骂所在督地的芦村镇沾政府盆都无猛权以窃任何矛形式雾转让应、租碑赁或朋改变册三美灯湾土钥地的碰现状蛮（除柱非是魄短期留租赁聚种植压经济疲作物皇）。樱如冤我们胶现在污冒险捷与当垮地村具委、退镇政轮府签杂订任争何形凤式的惧超面畏积（苗或化衡整为渣零）颤、超鸟时间毯的土晨地租桥赁、端使用摊合同枯均为腊无效茧合同恳，将士来的这开发柜补偿浸得不嗽到法辨律的锯保护慨（作略为一依个专出业、潜大型仗的上起市公薄司来切讲，币这种缩未来萝损失库是应过该避鲜免的摔）。道四、雷有关趋土地谅管理乓的地漏方法万规史《私海南沃省农宣业开哀发用净地管谋理若川干规柿定》震．．蹲．．睡．．壳集体基所有乡土地砌对外抖承包抬合同劝由乡弄（镇次）人面民政厉府批否准。北有下内列情姑形之超一的脖，乡败（镇屿）人叛民政伴府应立当先晕将承射包合题同报糊市、筝县、聋自治俘县人商民政楚府核息准后奶，再药予批腔准；灾勇郊陡（盟一）征连片硬对外润承包钩土地结面积壮超过知6．鄙66怎公顷障（1勤00进亩）摔，并蛙且用塌地年查限超项过3妥年的持；删审批钱机关楼在审抱批农冻业开闭发用慰地时抬有下柳列情稳形之异一的洁，其忽审批嗓行为誓及相哨关的怎批准淘文件骨无效症;种贯瓦（一洪）违誉反法今定审稼批权兴限的笛；居为知（二街）违曲反法崭定审仆批程单序的寺；立圆掠（三延）违主反土吩地利肌用总枣体规鸟划确太定的撒用途贼的；美（四革）违恐反法闷定用雅地期探限的屋；术．．根．．聋．．碌三亚融在去葱年建秩立和抽实施桨土地归储备割制度逃，并秘成立洒了市聋土地棵储备誉委员廊会和哭市土稻地储手备整臣理中始心。烘目前置，三暂亚已济将近篮几年尚来收购回的质尚未裹供应妈的近桐40扑0公洽顷游土地具全部遍纳入季政府捕储备姑库。吩通过移实施起土地忽储备善制度顷，三侍亚逐幅步形喷成暂“疏一个债池子围储水宵，一估个龙溜头放护水筋”岁的政问府高婆度垄愁断建掌设用泥地供煤应局拴面。嗓门三亚诚全面酬推行丸国有与土地鲜使用饺权招紫标拍榨卖挂蹲牌出换让制偶度，附通过枝市场显来进顶行土掘地资扁源的佩配置洋。凡野是进桂入土及地市集场的逮建设帜用地止，包猛括各即个开仔发区梢的建潮设用染地，渡以及凤已经巷列入礼城市趁建设铃用地周范围扛的村沙镇建蜻设和狠乡镇气企业税用地京，都甚必须线纳入治市政慕府的学统一窄土地顾供应盘计划打。景为防欢止政恐府行址政划还拨用苗地非让法入绳市搞插房地障产开含发，纺三亚弱市委驴、市咬政府贿禁止烘划拨马土地尾自发助交易明，未诉经市挎土地旦储备膏委员蜜会批榴准，鲜不得坏擅自壶将划种拨土果地对案外招卵商或酿进行搅转让进。市赖区范鲁围内排企业贵改制焦等原捕因确殊需盘飘活的淹划拨典土地半，交攻由市食政府名收购雪和储饰备，筝企业剃不得第自行篮招商棕或私旦下转刊让（义实际株操作荷中部丧队和信农垦坑系统计产权牙土地宗，三聋亚市召对其禽控制您的力菠度要孔小）催。评五、桌相对弄可行牛的解肉决建秃议勒三美骗湾（欧包括品其他瓜已规快划为似旅游蹦用地式的农尖林地呼现状搁）以模农业季或旅瓜游的梨名义哨，如研通过属租赁雄的方候式控樱制其蜓资源浴没有军合法誓性和赠把握嚷，风驼险大蔬；而鄙通过迟挂牌保竞拍窑，一府是成皇本巨利大，场不符收合集纹团的乌土地等储备住思想仪，且主受到侮2年医开发侵期限袋的限堂制；桥二是腊目前荐尚不锄具备样开发叨的条齿件；晕但三贿美湾完等类蚊似资赤源的铺稀有命性，李如不咸争取狂囊入朱其中睬又实程在是宜一大江遗憾汪。贸我们期从多碌方渠叫道了工解和炭分析值，自如集究团想钢介入漠三美辈湾（虑及类胜似的盾有发窑展潜咸力的禁地块鼻）资凉源控专制而蛾不花太太大作的入呀门费问的可冈行途句径是架，和志三亚揪市政敬府合沫作搞欠土地或的储成备开桌发。叙即政窝府出傻地，就企业赌出钱抛；利进益共桂享；爆政府请将现赵行地铸价（踩地租昂）作禽价入塞股，蛛开发锈企业摄出资摔进行耐规划础设计裙和基例础设指施的糊建设狱，完检成哗“厨7通佣一平横”驱，把唯生地储变为掏熟地港。然政后根道据企猫业得赛大头欲，政愤府得五小头泊的原室则，阁从政庸府对轻三美伶湾宗农地挂纸牌拍快卖中挤获得鸡利润垃。当迷然，您开发邻企业桨也可蔬以竞吗拍。驱渣拆六、悼和市骂政府沾合作跃搞土郑地储页备开勾发的扬主要店优势蛋：化其一台，投市资不量大，虏回报幸丰厚鹅。由喉于是呀和三彻亚市购政府别合作备，所件以，衣控制费土地蚁的方忽面不馒要花间钱。罩前期秧投资茶主要曾是进桨行三谢美湾反的规凝划设稻计和污配套葱设施刺建设产。脖我们欲通过堪实地尸考察表和向排当地骄村委史会了澡解，剧从三怪美湾贫海边画到省源级公听路的笋距离我为糟2公毫里短，到滑高速喇公路陈的距宽离为盈3公灰里小，距紧离短涌；整扛个项姿目用罚地的犹面积吸不大毙，项芝目用鸭地范昨围内姥没有牢承包集给村绝民，览民房劣少、普经济充作物土少、志拆迁紫难度察小；违山坳慰地种槽植物张主要测为小拥叶桉搏林，钓因系矩村民督自发嘴种植征，青粉苗补茶偿费筋不高园，故素相对卖其他老风景化区来勇说投面资较靠小。掀而三民美湾牧不亚动于亚休龙湾支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