南京雨花项目前期整合营销策划报告

目录：分析篇一、项目概述………………………4二、项目SWOT分析………………………………5三、项目整体战略确定……………………………10四、项目客群定位…………………13产品策划篇五、项目规划定位…………………16六、项目规划布局建议……………………………17七、项目商品力设定………………………………23营销篇八、营销总方针（便捷与舒适）…………………37九、项目市场形象定位……………………………38十、项目销售价格定位……………………………39十一、项目行销策略提示…………………………39十二、项目销售组织………………………………52企划篇最十三缴、倘案名秆…宜……编……脉……酱……缩……勤……编……男……闷……席…救……誓……择……递……桃……岔……君……脱……钢……筐……贩……姿……仓……毅……揪…锦……巨…玻61瓣十四头、广阴告推查广总遣精神漆……危……索……远……刷……舍……太……谨……遣……遗……蛾……无……甲……此……宏……互…读…挖……览……灭……详……安……蚁……援……王…量65矿十龟五值、突VI岗演示妨…米……税……侍……怕……踏……梨……选……值……薯……骨……等……帽……蚕……堡……框…滋……行……臭……选……夹……肌……等……吵……俊……遮……盾…访66香十韵六与、聪Sh签ow酬稿颂演示珍…压……疮……误……思……盾……骨……芹……薯……击……而……贼……揭……途……索……址…沫…怖……盖……颂……打……握……恐……进……厦……愉……谅70鼓附件绵…型……枪……垫……著……步……忠……后……塘……爪……拳……界……丝……袭……学……州……棍……如……眉……局……寇……糟……群……圈……束……较……葡……雕……境73育分析砌篇银一、丛项目坦概述趁项目向座落拒：项吧目座顷落于押雨花瓣西路亦、雨惊花南贷路交者界处但，原普有南恼汽厂就房处雅。群项目恒总用俱地面深积：准约1缘2万固平方尝米。叨其中外，项和目一旷期占决地：学31忠,5衔40肿.6烤7平耽方米睬，徒建设是用地黄面积罩22则,0慌34煌.4芽1平皆方侧米裂米。愁项目仁一期饿容积沉率：朵1.摩7查，整战体综片合容覆积率叹有望虑达到把2。脾项目兴一期究总建逗筑面敬积：烫约合持37谢,4卧00填平方肚米塌。灾项目挂一期英建筑冻密度朽：2颠6%程项目脂一期助绿化沟率：菜35济%钻项目慧一期桐建筑荒高度叙限定村：泼35民米屡。城项目疑一期郑建筑富间距络系数付：零1.泉3满项目附情况席概述劲：兵脱让趟随求着南雀京市志地铁吼一号听线的粘贯通亏与营班运，踢使南府京市寺区居宜住人卷口外例迁力影度加勒大，集城市机空心抹化程下度提笋高。册对于秒城市汁外延夺居住概生活蹦板块甲的开桌发成飘型与浮成熟致，具俗有直少接的已促进滩作用调。同态时，疤随着挥城市估人口谨加速伸外迁隔，地速铁沿偶线板鉴块居勾住类可地产仍将具桑有较境强的势升值钱空间糖与购呜买预峰期。腿对这虑些板喜块内忙地产但的开省发运贡作提县供良蛇好的灰市场删支撑承。太项目毫位于复南京化地铁凉一号造线中柴华门转站与外安德爆门站麻之间桨，地产理位画置较扔为优合越。英项目密位于羽雨花贡区板寒块中听，西丽面与苦南面燃，为廊雨花贯西路疤与雨室花南明路所倘环绕尿。背耕面为唉已入聋住的备新型锄社区嘉——怜四季猜阳光霸，吼东面专为原武有老夏式居祸民新呆村盒。鹊项目缺周边深缺乏状大型掌生活仇机能高设施渣配套店，对纽大型膝高标呆准居斥住社龄区的配开发塑运作谅存在楚一定暂影响罩。但辞，随秘着本岗板块旦新兴屯个案爆的不估断开畏发及由其交狸付，旁结合撑区域雕人流首导入忽速度再的不钉断加沈快，仰相信旺本区炭域的桐生活巾设施队配套燥将日垫趋完悉善。冈二、高项目伐SW逮OT部分析岭2.睛1项枪目客鄙观优具势分龟析虾所在屯区位百优良才，交逃通配为套齐普全城结合驶前文捐所述宝，项疫目所酒在雨象花区崭域，午凭借虚地铁里一号厦线贯液通之施先机碎，哗为项茶目所康在区杨域实骄现大床量人肤口与穗住宅刃购买余人群裤导入谈提供抢便利栗。在准区域艳板块傍整体从利好恩的前悟提下谦，项珍目凭粥借雨圆花西抢路，著这一楼快速群干道变实现面对南蕉京市幻固有烈城市制中心雨的地星面交众通连溉接。禾并借舞助1冬9、言44久、8佣6等场多达输16衬条公逝交线嫩路印满足略无车族人士短的基对本出李行要脾求。僚由此塞，则术项目烦未来纤居住炭者可皂凭借尤快捷总的轨潮道交举通，席结合伪丰富恭的地家面公前交设椅施加泼诸快握速干帅道，伯达成搂与南狭京城怀中与杰各处扔的昏良好悟连通种。蜘地块吸相邻窑关系愧较好峰，便飞于住仍宅区拆营建场项目亭地块社南面践与西汉面分类别为党雨花悠南路脱与雨秩花西权路，攻其北亮面为影新兴慧居住怒社区指，东魂面为抵旧有飞居民拜新村跟。眠地块楚进深都较大兵，地摊块腹夸地便邀于构暴筑变绿化龄覆盖缴率较机高，格私密疫性较泄强的挣高档掉物业抛。胡2.倾2项井目客烧观劣课势分晒析悔一期跨地块还狭长清，不拴利于棉产品耍合理妙排布革项目粱一期乱地块迈较为吉狭长磨，罪最雪宽处谢仅防75侨米法左右具，瓣并向蜂东侧邪逐渐旗收窄惜，呈各不规亏则三护角形怒。超在考扩虑到传规划色退界课与建狸筑密匠度限提定，导结合狐土地旱利用嫁率，滥则项螺目用便于住谱宅建挣设的喊地幅删宽度胳将进萍一步办缩短肆。凭容积胀率概援定的毫情况看下，疲在项市目规装划设普计阶陷段，非将对腰建筑惯形态号、绿蚕化组联织与年景观若设置洲等方体面形芹成制朝约，断进而趋影响乘项目胸产品哲类型骗选择干面及曾其组煎合殿。汉雨花主西路味地铁龄线，群影响奏项目栗车行塔出入末项目裙毗邻率之主治干道枯——讨雨花感西路雷上建子有地忆铁架基空线惯，导经致项锻目无躁法凭已借雨湾花西院路达福成有讯效的明双向口南北桶交通躬联动免。影泪响拥列有自宏备车脱业主抢的出坛行。啦项目嫌地块益规划汤路，劣影响腰小区葬未来椒规划映项目始地块楚内被丝一条竭规划坦道路悔南北吴向贯给穿，丙将项慰目整锯体分胶割为直二个当区块此。抢此举仗破坏乖项目烤地块泻完整之性，苹提升捐项目嫩整体搏规划稠设计墓难度樱。同牙时导陕致项幕目内戏部动伟线复宗杂，轮为项弊目未趣来实缠际使诞用埋窑下隐找患，语对小掌区未煌来的有物业屈管理昆带来铁难点灾。尝项目惜周边刺商业娘生活咽机能厦配套藏设施蹈较少项项目牙所在氧板块瓶旧属菊城郊以结合蒸部，享区域蛙整体穿商业铅生活获机能容设施居配套恼稀少粱，日崭常生脾活采酷买不泰便。好同时蛇，基览础教旺育设微施配拣套较姜少，由且整约体水葱平不脸高。储此两匀点将穴对未赌来客剃群导研入产抱生一讲定影赶响。兔多种对污染妥影响院项目诉项目益毗邻邻主干持道与渐地铁县高架航道，面日夜坊车流鹅量巨辨大，米噪音扶污染竖严重挺。亦舍产生臂一定结的空秧气污制染。酒以上障将对垦项目留进行纪居住共物业满的营被建产歪生一忽定负扭面影田响。翁2.驻3小幅结膨统观近项目姜整体芹优劣塑势分促析，浓我们抚可以盲发现梦。项技目所尾具备计之客希观躺优势等，隔基本脱为项硬目所挥在板询块所裤有个错案均鞠具有腐的区缎域优氧势。溜如无帜法通塔过项斧目产浮品规仆划与嚼产品众力设性定打半造特巡质化殿产品景，与永本区巴域其仁他竞风争个互案形拦成本沿质性题差异粥，则舟，将枪陷入咱本区捷域内瓣的同黎质化因竞争继中。嗽而项习目所个具有系的客颂观劣绪势，秋虽对柄项目赖整体笔产品栏力与啦品质飘提升尼有一凯定制网约。牧但通据过合括理的粒产品察组合粱、产革品规忧划与固产品庆力设勺定，窄加诸疾一定阳营销企推广分手段备运用结，奇将在慧一定赌程度起上予包以消不弭或霉规避躺。连综合啄项目鱼客观零优劣薯势分恐析可抖以发微现，掘项目挂本身固并不石具备坝明显庄优势这与致绍命劣殖势。蛙项目声整体惰运作杏预决健成功卸的关荷键应行在于华，市库场机湖会与挑时机辩的有练力把这握，田产品既定位串定型杀对市妄场范需娃求的索有力培呼应钳，李针对获有效涛目标欢客群治的桐采取找合理夫手段轧进行筋高效束推广碌，此偿三层卸面。照该点埋将在妈下文姜中，自逐步叠阐述便。甩2.念4项暴目市棕场机众会点阻市场所大势壶支持殿随着肝南京臣市整渴体经腥济快专速稳豆定发言展与芬市民址可支稼配收误入的薯不断融增长钟。使两城市什居民坝改善料居住逢环境融的潜物在需防求不蹈断增腥加，缎加诸杰城区乎改造量力度纷持续劳增大驳，使罪居民着购房队需求哭持续揭递增夫。通帽过阶狗段性止公积欺金贷渡款额杀的增惩长幅竞度，拦可以抓看出址南京侧市潜饼在购北房人垄群不沈断壮水大的膛趋势睬。结滥合南搞京市械人才宝引进邻与外文来人刊口比斧重的棒持续字增长诊，更讲将极虚大充牺实城怒市购牢房群镰落。裳在此个大前茎提下丙，本鼠项目婆适时穿推出密，抓罗住南絮京市侧场发敌展契仔机，节将大见有可吩为。疏区域内市场泡倍受诉关注伸本区纤域凭浮借良水好的元外联介交通拥，优喜于奥投体板浓块的删区位蹦，合情理适跳中的吓区域孝价格页，庄使其共获得与诸多仁购房镜者认梢同与庭喜爱艳。位亚东以国际吉大体道量去探化与东君悦炼城市街开盘舌畅销柴更证摸明此陆点。床通过渴项目哑需求绩调研旷发现朴，本量区域重以其乎较高制的性烫价比滋，成乖为南牺京市扭民能热衷研的购膜房地塘。认故项蝴目未武来营勤销推庭广时由，应弓牢牢斩抓住直客群超对区叨块的孕良性洗认知燃，为索项目混营销郑提供幅充足鸦坐点潮，湖对项惨目未胃来销嗓售产吉生有耽效助纤益。笼市政浓规划蜡对板吃块发吊展的竞有效揉促进驻南京鲁城市声整体盛市政聚规划舌限定匆，河沉西奥帅体板联块将亚于5通年后匠成为穗南京计市第督一高超档居饭住区搂，然滨而目辩前该淹区域塔综合防环境壮与配寿套无应法满屡足其仍成为何高档笔居住傍区所贩需的燥必备身条件控。而辩成熟计聚居食区的遮养成带与培钻育，处非一扮朝一行夕，稻非自望然而取可形名成的般。需狸要大装量的米人口研导入辜，政救策支狱持与约招商逮经营详，相失互作诱用方煎能成冲功。蹲而本证项目高所处暖雨花拢板块苏，不段但可刻凭借闪地铁蝴强大凯高效绪快捷挠的交况通运炕能，豪且更爱接近牧旧有饰城市漏中心春。氧现有奶居住干区常楼住人恶口量歌大，趴人气标旺盛铅。下腾可借答助宁乖南信恼息园便的开载发发触展带图动区救域买盏气与泰人气功，加珍诸城诊市发厘展所羞带来疗的人驾口导域入与技地价匹上扬凝，结帖合相彻较于笛周边怎板块榆的价总格低来谷，弓则，践项目予不但鸦能吸恢引客利群选就购，法并可您拥有距一定兄的价光格上烫涨空轰间，祸支持约项目肉进行饥精致镜高品炸质个汇案营桌建。技2.钓5项匆目威暂胁糊区域棵供求洒畅旺欠，竞其争项框目林使立蚀结合洁区域景市场别土地杰供求塞状况艇，未腾来区杀域市寇场供淹应量型将极反大提狭升。翻结合驱区域歼目前锹销售获状况童看好许，必例将吸通引更油多大竭型开乓发商访入主发雨花治区域排。从瓣而在说带动宴区域船房价抱上扬延的同腾时，恩亦加漂剧了脚区域没市场夜竞争刊。因泪此，铺项目宅应在驳产品蜜设计嘴阶段畏即考穷虑差扬异化渗竞争密因素决，以愉产品萝为先著导，搬进行系市场胶预决永。确泛保项杠目不伐会堕垦入价爱格竞具争误茧区。牺大体过量个好案固斥有威相胁扮项目阅整体终占地垒约1造2万勇平方陆米，盏开发堂体量浇在2嫁0万擦平方碑米以踢上。伍决定落了项店目无暑法一科蹴而剃就，裹必将渣经历午较为护漫长柏的分什期开硬发。文而漫切长的杰开发鹿周期孝中，替不可盒预见览的政港策性索改变厦与市捏场危茎机柳将时素刻威宪胁项乐目开鼠发营庙销与雾推广葛。因袭此，败通过走良好傻的产垃品规隐划设呢计，据增强贵项目丰“垄体质闯”腹应对绳市场存突变旷。有翁效地暑营销所组织鹿与推廊广，鹊缩短早项目氧整体掉运营储周期沉，灾从而姿对不蚀可预吴见危黑机进志行适球当规筒避。行良好档的资凯本运亡营，虫保证栏项目纤开发萝进度馆。从剂而确我保项年目整梁盘运幕作成玉功。跳三、肉项目讨整体攀战略脊确定棉云栖年机构迈认为看本项重目发狂展商沫企业幼战略含并不延仅仅浪是将抢项目善去化敲尽净壁，实麻现资妹本回政收及最其运靠作收董益。宏而是宗要在控资本俩良性汽运作敲的前裕提慨下，稳实现僵资本暴收益摇最大腊化与决快速慨化、四企业葱品牌竭的缔易造与沿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