2023年电大物业管理实务Ⅰ复习资料

2023年电大《物业管理实务I》复习资料9.物业管理经费按其来源可分为（物业维修基金）、（物业管理服务

费）、物业经营收入和国家财政补助四种类型.

1.初期物业管理产生于19世纪60年代英国，而现代物业

10.人力资源一般是指蕴含在人体内一种（生产能力），以及具

管理则产生于（20世纪初美国），中国物业管理最早来源于（20

有这种（能力）人.

世纪50年代香港）.

16.从物业管理角度，物业是指（一种建筑群）.

2.物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企

17.委托服务型物业管理企业只有（经营管理权）.

业、（租赁经营型物业管理企业）、（委托代理型物业管理企业）等

18.辨别建筑物所有权立法问题产生是由于（产权多元化）。

类型.

19.把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按（按照物业用

3.物业竣工验收重要有（隐蔽工程验收）、（单项工程验收）、分

途）划分租赁市场.

期验收和所有工程竣工验收.

20.业主或物业管理企业，从管理角度，或因成本控制，或因自

4.房屋完损等级划分为5类，即：（1）完好房（2）基本完好房、

身能力限制，把物业管理中某一项服务项目（如设备维修保

⑶一般损坏房、（4）严重损坏房、（5）危险房.

养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等）拿出来进行单独招标

5.物业园林绿化管理工作重要有两大类：（1）明确园林绿化员工

或分包行为属于（专题服务工作招标）.

职责；（2）严格执行质量管理原则.

21.房屋建筑物管理重要内容有（资料档案管理、质量管理、修缮

6.前期物业管理就是物业管理企业与（业主委员会）签订物业

管理）.

管理服务协议生效（之前），建设单位选聘物业管理企业实行

22.房屋装修管理所根据法律规范有（《建筑装饰装修管理规定》、

物业管理.

《家庭居室装饰装修管理试行措施》、《住户装修管理规定》）.

7.商品租金也称为理论租金，是由成本租金加（保险费）、（地租）

23.房屋租金基数计算措施（等级计算法、项目基分计算法、结

和利润等八项原因构成.

合计算法）.

8.物业管理招标按管理内容可分为（单纯物业管理招标）、物业管

24.人力资源管理是指对人力资源（获得、开发、鼓励、运用）等

理与经营综合招标、（专题服务工作招标）等.

活动计划、组织、指挥和控制过程.

25.根据小区构造及其综合体现，可以分为（农村小区、都市小40.在物业管理经费筹集中，长期、稳定、重要物业管理经费来

区）.源是（物业管理服务费）.

26.诸多写字楼业主委托物业管理企业代理出租.对物业管理企业41.住宅小区物业管理应当以（专业化管理为主）.

来说，其所有工作出发点和落脚点是（为业主获取最大利润）.42.现阶段我国居住物业特点是（产权多元化、档次多样化、管理

27.在市场经济条件下，物业管理属性是经营，所提供商品是（劳体制和管理方式多样化）

务）.43.要对处理好单个业主与全体业主之间关系，单个业主利

28.业主自治关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有益要服从全体业主共同公众利益，这就规定所有业主都要增强

（选聘权和辞退权）.（义务意识、自治意识、自律意识）.

29.1994年4月建设部颁布了33号令，即《都市新建住宅小区管44.物业管理启动阶段工作包括下列基本环节（物业接管验收、

理措施》，明确指出：由物业管理企业统一实行（专业化管理）.顾客入住、档案资料建立、初次业主大会召开和业主委员会成

30.管理型物业管理企业重要由管理人员构成，不带（作业层）.立）.

31.注册资质一级物业管理企业多层住宅物业管理总面积规定45.物业管理企业部门经理、管理员岗位培训内容，其中考试课是

（不少于200万平方米）.（物业管理概论、房屋构造、构造与识图、物业管理法规

32.新设置物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物46.按层次，业主分（单个业主、全体业主，即业主大会或业主代表

业管理行政主管部门申请领取（临时资质证书）.大会、业主委员会）.

33.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位47.物业管理《业主公约》重要内容包括（业主权利和义务、业

合格证书》实行动态管理、复检制度-复检查证工作一般（每二年主大会和业主委员会构成和运作、违约责任、其他事项）.

进行一次）.48.物业管理招标书重要内容有（拟招标物业基本状况、物业管

34.现代物业管理中，业主自律约束机制重要是通过（业主公约理内容和规定、对招标有关阐明、物业管理考核原则与奖罚措

来实现）.施）.

35.物业管理招投标实质是一种（市场双向选择行为）.49.对物业危房使用管理一般按如下状况处理（观测使用、处理使

36.原有房屋装修时，波及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修用、停止使用、整体拆除）.

,（应到房屋产权单位或物业管理单位登记立案）.50.电梯常规平常维护保养可分（周保养、六个月保养、一年保养）。

37.绿化有两个方面功能：一是物质功能，二是（精神功能）。51.物业安全管理包括（治安管理、消防管理、车辆道路管理）。

38.房屋租赁协议到期，协议自动终止，承租人需继续租用，应52.物业租赁管理模式有（包租转租模式、委托管理模式、出租代理

在租赁期限（届满前3个月提出）.模式）,

39.由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项原因构成53.据法律规定，房屋租赁协议是经济法定要式协议必须（登记立

房屋租金为（成本租金）.案、采用书面形式）•

54.物业管理工作中常常波及重要保险种类有（财产保险、公共场

64.标书开标是指按照招标书中规定（截标时间），在公证机关、

所保险、雇主责任保险）.

投标管理部门工作人员以及投标代表共同参与、监督下（公开拆

55.物业信息和信息流特点有（多样性、持续性、动态性、基础性）.

封），宣读投标人名称、投标价格和投标文献其他重要内容。

56.初期物业管理产生于19世纪60年代（英国），而现代

65.管理机构是围绕（封闭系统）可以正常循环而设置.

物业管理则产生于20世纪初（美国），中国物业管理最早来

66.管理人员是按（机构岗位）配置.

源于20世纪50年代（香港）.

67.管理规约性质属于（辨别所有权人管理团体最高自治规范）.

57.物业管理筹划阶段包括了（物业管理前期介入、制定物业

68.（合理性原则）不符合编制招标文献原则.

管理方案、选聘或组建物业管理企业）等三个基本环节.

69.物业管理服务费（所有权属于业主，物业管理单位应当定期

58.建筑物辨别所有权由（专有所有权）、共有所有权（共用部分

（一般6个月）向业主公布其收支账目，接受业主监督）.

持分权）和（组员权）等几部分权属关系构成.

70.房屋装修管理所根据法律规范有（《建筑装饰装修管理规定》、

58.前期物业管理权责主体分别为（业主）、（开发建设单位）

《家庭居室装饰装修管理试行措施》、《住户装修管理规定》）.

和（物业管理企业）。

71.居住区绿地系统构成有（公共绿地、公共建筑和公用设施专

60.前期管理与前期介入不一样表目前（与否拥有对物业经营

用绿地、宅旁和庭院绿地、街道绿地）.

管理权）、（与否承担对应民事责任）.

72.都市房租计算原则有（以租养房原则、按质论价原则、

61.物业接管验收内容有（资料）验收和（物业）验收.

利益兼顾原则、调整供求原则）.

62.物业管理招标按管理内容可分为（单纯物业管理招标、物业管

73.房屋租金基数计算措施（等级计算法、项目基分计算法、

理与经营综合招标、专题服务工作招标）等.

结合计算法）。

63.据我国有关法律，招标人采用邀请招标方式，应向3个以上

74.人力资源管理是指对人力资源（获得、开发、鼓励、运用）

具有（承担招标项目）能力特定法人发出投标邀请书.

等活动计划、组织、指挥和控制过程.

75.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（500）万元以上。

76.新设置物业管理企业应当自领取营业执照之日起（30）日内，84.前期物业管理是指从前期物业服务协议签订之日起至（物业服

向工商注册所在地直辖市、设区市人民政府房地产主管部门务协议生效）之日止物业管理活动.

申请资质.85.业主大会选聘了新物业管理企业，原物业管理企业应向（业

77.某物业管理企业仅管理高层住宅类型物业，管理总面积达主委员会）交尚有关物业管理资料和物业管理用房等.

120万平方米，从管理类型和面积上看，该企业符合申报（三级）86.因住宅室内装饰装修活动导致相邻住宅管道堵塞、渗漏水、

资质条件.停水停电、物品毁坏等，（装修人）应当负责修复和赔偿.

78.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标告87.在购房协议约定期限内，业主未办理入住及其对应手续，

知书发出之日起（30）日内，按照招标文献和中标人投标文献（业主未与建设单位联络并作有效申明，视同入住成立）.

签订书面前期物业服务协议.88.检查墙体装饰面与否空鼓最适合采用（敲击）查验措施.

79.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标成果向招标89.房屋主体按建筑构造类型和材料划分类别，不包括（框架构

人推荐不超过3名有排序合格中标候选人.招标人（应按照造）.

中标候选人排序确定中标人）.90.对于重点和重要设施设备维修,应当愈加强调（防止性维修）.

80.物业管理投标过程包括：①准备投标文献，②获取招标信息,91.物业供配电系统技术档案不包括（客户投诉）记录.

③登记并获得招标文献，④参与开标、现场答辩会议，⑤送交投92.不是小区防治白蚁重要措施是（挖巢法、药杀法、诱杀法）.

标文献，⑥签订物业服务协议（或前期物业服务协议）.对93.小区绿化平常养护工作是（浇水、病虫害防治、杂草防治）.

投标环节是（②-③-①-⑤-④-⑥）。94.有关物业管理区域内安全防备工作责任说法中，表述对

81.物业服务协议由（业主委员会代表业主）与业主大会选聘物是（物业管理企业应当协助做好物业管理区域内安全防备工作）.

业管理企业签订.95.下列有关消防通道管理说法中，对是（物业管理企业任

82.业主临时公约由（建设单位）制定.何时候都不能将消防通道划为停车位）.

83.物业管理初期介入是建设单位引入（物业管理征询活动）。96.电梯出现紧急状况时，乘客应采用对措施是（通过或

对讲系统告知管理人员，静候救援）.

97.实行物业服务费用酬金制，物业管理企业应当向业主大会或物业管理专业人员职业资格证书和劳动协议、管理和技术人员

者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（一年）不少于一职称证书和劳动协议）向当地房地产主管部门申报.

次公布物业服务资金收支状况。107.物业管理招标主体包括（物业建设单位、业主大会、物业所

98.实行物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包括（物业有权人）.

服务支出）和物业管理企业酬金。108.前期物业服务协议与物业服务协议两者区别有（签订协议

99.住宅专题维修资金属于（全体业主）所有.主体不一样；协议终止条件不一样；前期物业服务协议属于无固

100.在业主大会成立前，住宅专题维修资金使用由物业管理企定期限协议，物业服务协议属于固定期限协议）。

业（提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔）.109.对业主公约是（业主公约经业主大会通过后生效、业主公

101.物业服务协议约定以外物业服务收费采用是（物业管理约对全体业主具有约束力）。

企业与业主协商确定）.110.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停

102.新建物业承接验收时，物业管理企业应向（建设单位）索取梯“对做法是（立即告知电梯企业处理故障停梯问题、建设单

物业档案资料.位应承担本次事故所有费用）.

103.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请企业同意，采用111.按使用功能划分，物业可分为（居住、商业、工业、其他）物

文书类型应是（请示）。业.

104.按照《住宅室内装饰装修管理措施》（建设部令第110号），112.物业管理区域停车场物业管理人员一般应包括（交通疏导

业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可及管理员、停车场保洁员、停车收费员）.

以按照装饰装修管理服务协议，收取（管理服务费）.113.物业管理企业主营业务收入包括（物业管理、物业经营、物业

105.二级物业管理企业资质证书由（省、自治区人民政府建设主管大修）收入.

部门；直辖市人民政府房地产主管部门）颁发和管理.114.物业管理企业利润总额包括（营业利润、投资净收益、营业外

106.新设置物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、收支净额、补助收入）.

企业章程、验资证明之外，还要持（企业法定代表人身份证明、

125.房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票

115.（物业管理企业财产保险费用、项目管理处用房装饰装修费用）

投资者，也就分享了房地产投资部分收益，成为（房地产间接投

不属于物业服务支出构成部分.

资者）.

116.按照《物业服务收费管理措施》，物业服务收费实行（政府126.下列有关系统风险和个别风险表述，对有（较之个别

风险，系统风险不易判断和控制、持有期风险属于个别风险）.

指导价、市场调整）.

127.房地产投资风险重要体目前（投入资金安全性、期望收益

117.住宅专题维修资金可用于（共用部位、共用设施设备大修;

可靠性、投资项目变现性、资产管理复杂性）.

共用部位、共用设施设备更新；共用部位、共用设施设备改造）.128.从（有效毛收入运行费用）中扣除（运行费用）后就可得到

物业净运行收益，简称净收益。

118.（由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用；物业服务费

129.（静态投资回收期）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收

用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担）属于

益低偿所有投资所需时间.

物业服务费用包干制中规定内容，130.收益性物业运行费用包括（为租客提供服务费用）等.

131.（封存设备因自然力产生磨损；设备在运转过程中，在

119.物业管理信用档案建立范围包括（物业管理企业、物业管理

外力作用下产生实体磨损、变形和损坏）属于设备有形磨损.

专业人员）.

132.（市场法）是将估价对象与在估价时点近期发生过交易

120.（收益性物业）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商

类似物业进行比较，对这些类似物业成交价格作合适处理，

业房地产投资重要物质载体.

以求取估价对象客观合理价格或价值措施。

121.别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造供休养住所.

133.物业价格构成中包括了（土地获得成本、物业折旧）

下列概念中，只有（独栋别墅）具有别墅类产品独有性.

134.运用市场法估价时，建立价格可比基础包括（统一付款方式、

122.物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、

统一货币单位、统一采用单价）等方面工作.

成本管理、维护和维修计划管理、（平常维护和维修）、设施设备

135.一种完整房地产市场是由市场主体、客体、（价格）、资

管理和物业保险管理。

金和运行机制等原因构成一种系统。

123.物业经营管理是（物业管理、房地产资产管理、房地产组合投

136.（竞争对手分析）不属于需求分析详细内容.

资管理）等活动不停拓展、交叉和融合成果，是贯穿于物业整

137.商品住宅需求影响原因重要有（收入变化、政府税收政

个寿命周期综合性管理服务。

策、对未来预期、政府住房政策）.

124.房地产区别与其他投资品最重要特性是（位置固定性或不可

138.建筑物管理计划内容，包括如下（建筑物维护原则、建筑

移动性）。

物管理方略、物业检查计划）.

139.按房屋所有权性质划分，物业租赁可分为（公房租赁和私房

屋及与之相配套设备、设施和有关场地进行专业化维修、养护、

租赁）。

管理，以及维护有关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务

140.物业：从物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下

活动.

定义可以看出，物业重要包括三部分：（1）已建成并具有使用功

146.物业租赁为一般意义物业租赁指是房屋租赁房即房屋所

能各类供居住和非居住建筑⑨；（2）与这些建筑物相配套设

有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人

备和设施；（3）有关场地.

支付租金行为.

141.物业管理企业：是指专门对建成投入使用房屋及其附属设备

147.物业管理投标:是指符合招标规定物业管理企业，根据招标

设施、有关场地实行专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、

规定，提出投标申请，参与投标活动过程.

多层次有偿服务和良好居住和工作环境，具有独立法人资格

148.团体是指一种为了实现某一目而由互相协作个体所构成

经济实体.

正式群体.

142.管理规约：在现代各国建筑物辨别所有权立法与实务中所说

149.物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组

管理规约，是指全体辨别所有权人就建筑物管理，使用及所有关织委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内公共秩

序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务

系，以书面形式所为自治规则.

有偿活动.

143.物业管理招标：是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单

150.业主大会是由物业管理区域内全体业主构成，决定物业重大管

位）在为物业选择管理者时，通过制定招标文献，向社会公布招标理事项业主自治管理组织.

151.房屋修缮施工管理物业管理企业为实现房屋修缮总目，针

信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之签订物业管

对修缮工程施工而进行计划、组织、指挥、调整和监督等管理

理协议过程.

工作.

144.物业管理服务费：是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在152.物业租赁指是房屋租赁，即指房屋所有权人作为出租人将其

房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人交付租金行为.

物业管理服务协议中约定，由业主（使用人）向物业管理企业缴纳

153.写字楼物业指企业企业或机关单位从事办公'多种业务活动

物业管理费用.

建筑物及其附属设施及有关场地.

145.物业管理是指物业管理企业按照物业服务协议约定，通过对房

154.物业租赁：一般意义物业租赁指是房屋租赁.即房屋所有企业关键竞争力标志之一、好为物业管理企业所重视。另一方面，

权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支物业管理小区文化小区文化形成，需要物业管理企业大量资

付租金行为.源投入。再次，物业管理企业是物业管理小区小区文化建设直接

155.物业管理投标是指符合招标规定物业管理企业，根据招标规组织管理者，主导着小区文化建设过程、内容和方式。

定，提出投标申请，参与投标活动过程。157.物业管理企业考核中也许会出现某些常见问题有哪些？

156.试述物业管理企业与小区文化关系.答：物业管理企业考核中也许会出现某些常见问题有：

答：物业管理企业与小区文化关系可从两个方面来理解：⑴核原则问题：员工考核原则制定，既要切实可行，又要符合

(1)小区文化影响物业管理企业发展.小区文化是发明良好人岗位工作实际，否则操作起来很困难，考核成果不能反应实际状况，

文环境和满足小区组员文化需求重要手段.同步，小区文化是实导致工作失误,原则问题重要有原则不明确、不详细；原则主观性

行物业管理润滑剂.小区文化在内容和形式上应和物业管理相联太强：原则不现实；原则可衡量性太差等.

络.小区文化是一种手段，通过小区文化活动开展，应当使物业⑵形式主义：有些员工或管理企业领导不理解考核作用或以工

管理水平更高、效果更好.因此，小区文化在内容和形式上应和物作忙为借口，往往将考核工作作为应付式例行公事，草率地看待

业管理有所联络，管理应当有文化内涵，而文化内涵又可以反向推考核工作.处理措施就是加强对考核工作认识和理解，明确考核

进管理水平跃升.小区文化对物业管理企业发展作用有如下五个工作重要性和详细规定.

方面作用.一是有助于物业管理企业铸造品牌与关键竞争力。二(3)好人主义：好人主义就是给每个员工打高分.这是一种在考核

是有助于培养业主忠诚度，三是有助于提高市场美誉度，四是有助中常见现象，常常发生在对管理人员和部门负责人考核上.处

于以在小区中架起小区文明“桥梁”.五是有助于小区意识和共理措施是对员工考核制定出每个部门考核成绩为“优”员工比

同小区价值观形成，增进小区人际关系融洽和小区社会友例，明确要拉开考核档次.对部门负责人考核，要选择某些原则

好.性强、作风正派、勇于负贲一般员工与企业领导一起进行背靠背

⑵物业管理企业是物业管理小区小区文化建设重要推进者。考核.

首先，建设有特色物业管理小区小区文化，已经成为物业管理⑷集中趋势：集中趋势就是指在考核时，倾向于把被考核者工

作绩效集中于中间水平或者说平均水平，导致考核不公.这重要答：物业管理工作不仅是对物业自身管理，更重要是对物业

是由于有领导深入基层不够，对员工理解不多，认为员工大都差业主和非业主使用人提供综合服务.为了统筹有关管理和服务工

不多，不好不差，于是对每个员工都打个靠近良好中间分，他们作，一般物业管理企业都会在所管辖物业内设置物业管理处，

看不到手指头有长短之分。处理措施就是考核小组组员要有各方以保证管理服务及时性和有效性.管理处是整个物业管理企业指

面代表，尤其是要吸取工会、人力资源等部门负责人参与，还要挥链终端，管理处员工处在直接面对业主和顾客第一线，在

多听取群众意见.必须进行专门培训，使他们掌握考核所需多管理中起着执行实际操作和协调作用.物业管理处重要职责包

种技能和道德原则.括：

尚有其他心理原因影响考核客观性，如晕轮效应、首见效应、常⑴全力做好公共服务工作.公共服务是物业管理企业面向所有业

知效应、近因效应、暗示偏差、情感原因等，这些问题是员工考核主和非业主使用人提供最基本管理和服务，也是物业内所有业

中应注意克服.主和非业主使用人每天能享有到普惠性服务，业主和顾客只要交

158.简述物业管理委托方式.纳了管理费，物业管理企业就应当按照协议约定规定提供“两

答：前期物业管理委托方式，一般有如下几种方式：基本、五管理、一代办”公共服务，管理费原则不一样，只不

⑴顾问管理：开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同过代表服务深度不一样而已，并不意味着可以减少公共服务项

步聘任专业管理企业对物业管理运作提供顾问指导.目，而物业管理处正是各物业内提供公共服务详细执行机构，因

⑵合作管理：开发建设单位与专业管理企业合作构成管理机构，此，公共服务质量实际上也就反应了物业管理企业水平祚为

负责物业管理运作，管理机构一般由专业管理企业委托人员主持管理处，也责无旁贷要做好公共服务工作。

工作.⑵根据条件和业主需要积极开展专题服务和特约服务。专题服务

⑶全权委托管理：开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业和特约服务是物业管理企业向业主和非业主使用人提供全方位服

管理，他们不参与任何实际管理运作.理解双方合作意向，确务详细体现，也是物业管理企业重要经营收入来源.由于目前

定合适委托方式，是前期物业管理权委托成功前提。我国大多数地区由物价主管部门核定物业管理费政府指导价考

159.试述物业管理处职贲.虑到群众承受能力，其所定指导价实际上是低于成本价，这

样，物业管理企业就面临着或是减少服务质量来维持运作，或是开有一定专长业主组织起来，构成小区某种社团（如合唱团、足

展经营项目，获得收入来弥补物业管理费局限性.大多数物业球队、篮球队、英语沙龙等），定期进行交流.可以提高业主参与

管理企业都会选择后者，这不仅是为了保证管理服务质量不受到影小区文化活动积极性，既能保证活动频率及适合性，又减轻部

响，也是为了维护物业管理企业信誉，并且又是有也许做到.门组织工作压力.

专题服务中就包括车辆代管，目前不管是住宅小区或是商业楼宇，（4）协助政府职能部门履行职责进行社会综合管理。物业管理与政

均有不少车辆需要代管服务，包括大、小汽车、摩托车，自行车府建设、公安、卫生、市政、供电等多种行政主管部门及属地

等，物业管理处可以运用自身条件开展这项服务。街道办事处工作有直接联络，物业管理处与他们既要在社会管

⑶组织业主和顾客开展小区文化活动，促使住户间建立友好友好理职能上关系理顺，物业管理企业是经营单位，不也许承担政府

邻里关系作为居住小区、小区文化建设任务就是通过多种形式职能，但又要积极协助这些部门履行职责实行社会综合管理。

文娱、体育和其他形式文化活动，发明一种文化气氛，让小（5）完毕企业总部下达工作任务.物业管理处企业在机构改革

区组员可以互相理解和交流，提高对不一样文化鉴别和适应能试验、人才培训基地建立等方面工作，都要选择下属合适管

力，减少文化冲突带来负面影响，使小区组员对不一样某些文理处来开展，如深圳海富花园物业管理处，就是中海物业管理（深

化要素逐渐到达文化认同，并在人基础上建立小区共同居住观和圳）有限企业开发“1拖N”管理模式试点，而深圳梅林一村物

形成对应行为模式.在小区文化建设中，处在物业管理第一线业管理处、广州茗雅园物业管理处分别为深圳市万厦居业企业、广

管理处，从长远来说，应当逐渐以小区活动组织者过渡到小区文州城建开发物业有限企业人才培训基地.凡属此类企业总部下

化协调者与引导者.小区文化最终应逐渐发展为以业主为主、自达工作任务，物业管理处都要努力完毕.

发开展自主式和自助式小区文化活动自主式小区文化，就是逐渐160.试述物业管理企业建立程序.

将业主委员会也吸引到小区文化建设中来，从业主自身角度出答：物业管理企业设置程序，一般分为资质管理、工商注册登记、

发，尝试采用业主自主，管理处配合方式开展某些小区文化活动，税务登记和公章刻制等几种环节.

增强业主们参与感和成就感，有助于业主满意度提高，同步也（1）文献准备。根据《企业法》和《物业管理企业资质管理试行措

能引领小区文化时代时尚.自助式小区文化，就是将在某方面具施》规定申报条件，提前准备好有关材料文献.

⑵资质审批和工商注册登记。该环节在我国不一样地区，另一（2）在收回房屋投资和利息方面，物业租赁是在房屋到达使

方面序略有差异.有些都市规定办理工商登记手续，获得营业执照用年限前，通过多次互换实现，而物业发售是通过一次互换，房

后，再申请领取《物业管理资质证书》；有些都市则规定先申请领屋即从实物形态转为货币形态。

取资质证书，后办工商登记.详细实务循地方性法规或行政规章.（3）在流通过程与消费过程互相关系上，物业租赁流通过程

（3）.在获得上述有关证件后，物业管理企业还要持这些证件到税与消费过程是互相交叉、同步转变，即一边互换一边使用.物业

务部门办理税务登记，到公安部门（或授权单位）办理公章登记和刻发售中两者是分离，它是在流通过程结束后才开始消费过程.

制。163.物业管理企业应建立哪几种鼓励机制？

上述程序结束后，物业管理企业就可合法地开展物业管理服务答：物业管理企业应建立如下几种鼓励机制：（1）目鼓励.（2）

业务。精神鼓励.（3）奖惩鼓励。（4）福利鼓励.（5）荣誉鼓励。（6）

161.简述建筑物辨别所有权特性.参与鼓励.（7）考核鼓励.

答：建筑物辨别所有权具有如下特性：（1）复合性。（2）专有所164.论述物