德州某房地产代理项目营销策划提案

序策划宗旨：实现项目开发价值，提升项目品质，使本项目成为德州具有划时代意义的标志性建筑物。我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。我们的目标：为宝林公司项目的开发建立利润保障发展模式；为宝林公司项目的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式；为宝林公司项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案；提升宝林公司的品牌；【战略目标】“蓝爵世家”的战略目标是：在德州市中心建立一个高档楼盘、精品社区，一个成功人士主流生活圈，并以此提升城市的形象、提供最适宜人居环境。在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场、规划好项目建设，更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的住宅产品能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。【战略手段】“因地制宜、以人为本”，这是我们对蓝爵世家项目的策划观点，卖点只是为提升产品的个性化和品质感服务的，住宅产品自身的素质仍是决定项目成功与否的关键。就本项目我司对德州的房地产高端市场做了详细的分析，在综合各方面的优劣势后发现目前在售或即将发售的高端项目一般都以现代风格为主流，而欧陆风格的建筑在德州高端市场上却很少。对于客源来说购买高端住宅除了满足居住或投资的需求以外最主要的原因是一个好的居所往往是一种身份的象征、一种荣誉的象征。虽然在国内房地产市场欧陆已不在盛行，但不可否认的是一个纯正的欧式项目仅从外表上就能传递一种皇室的尊贵、一种不凡的气质。所以我司认为把本项目定位为一个具有纯正血统的欧式园林住宅更能奠定本项目在德州房产市场的地位，更能吸引消费者的关注。父目盈水录：棵市救场械篇：谣一、喘城市钩基本度情况猎……余……睁……驼……猪……扑……森……喇……竞……斑……料……之……土……哲……聚……钟……感……讽……汇……僵……衫……援……燕……确…桌5币二、晨德州只房地仿产市为场现脏状特摧征串及发蔽展趋狂势举……第……死……燥……护……舍……凡……垫……帐……国……酸……顺……撕……圈……订……联……摸……川……贼…鬼10抖三、册德州明高端哥住宅埋市场佣概况搜……所……着……爪……拘……届……判……筛……限……路……吐……储……竭……嘱……劫……得……福……锣……帜……斩……张……映…滔18欺四、片本案常前期疫SW际OT害分析颈……盖……揭……傅……炭……供……博……茫……圆……蛋……嘉……妥……拢……俭……益……匆……横……锡……习……南……旱……翁……腿3假4锋产养品欺篇：亦一、侮客源肉定位恶及项碌目定肉位橡……法……租……鞠……焦……动……浪……门……点……削……脚……脾……联……池……槐……袄……勤……黄……挨……努……扑……待……俗36蔽二、孩项目丛建议尽……恰……踪……浸……贫……著……丹……曾……膏……精……躺……桂……醉……演……蚀……旦……歇……灵……萝……沾……超……勉……赠……龄……拖…璃41恒推耀广封篇：陷一、环案名帮建议摘……诸……姜……钩……挪……拐……烦……敲……兴……刮……茫……陶……削……率……园……畅……拆……书……常……折……登……福……碍……震……垂…固61姐二、蜂VI墙设计抓……顷……食……彩……闯……凉……音……功……孝……波……犬……制……繁……朴……笼……生……巴……符……露……捎……竹……室……蛾……蓬……散……摆63贤三、丹广告剧表现切……敞……乖……梦……财……顺……考……栏……许……膏……谣……过……消……茫……立……现……收……钓……俩……祖……麦……尤……滩……泽……鞭…妈68斤四、诉推广撤建议疑……弹……巷……支……学……容……致……烂……兴……诞……惨……王……介……洁……循……辜……务……等……通……扑……饼……捎……菊……呆……拘…剃74晴五、诊SP圣推广萝部分胡……贞……谣……版……借……陶……进……摩……迟……球……白……扛……兆……幻……死……锣……泡……可……盟……渡……光……复……染……耀……永80变六、肉广告竟推广限预算息……粘……德……柄……搜……辣……评……秋……测……饰……忍……久……堵……同……远……朋……拦……围……汁……堂……狸……揭……蚕……资…旗93您营荒销片篇：膛一、约销售团策略装构想难……思……天……帖……循……阳……弊……惜……浑……帖……歉……迷……蠢……恭……器……驻……繁……诚……浑……穷……起……步……显……状…热95耕二、攀各阶我段销扯售任漠务及乱重点扛工作阅构想笔……侦……看……匆……粒……肤……骂……构……趣……路……踏……步……舒……正……浑……炒……载……卸……竭……灶…肆9槽7球三、血推案弄时机杯构想破……移……欠……叫……宋……嚷……授……宜……凳……步……堵……管……竖……然……洗……踏……勉……畜……黄……恶……牛……茧……苗……团…渠99借四、句价格悄体系角……壤……起……喊……暴……弓……项……敏……吐……诵……踢……毕……杠……粒……雅……敢……缠……孟……舰……丛……旧……追……突……吃……昆1辱00恐五、垒销售浆现场朗构想欲……拜……安……仅……隆……碧……鼓……昼……弄……鼻……胜……庭……笑……核……缓……糊……闲……肺……晃……磁……艘……叛……凭……虚1蓬01蛙六、筹销售狡组织牌及人鹊员构池想黑……得……殖……竞……怀……珍……放……填……碗……庄……近……赶……恼……纹……联……彻……金……寿……泰……千……嚷……话…克1祝05仇合灶作尾篇：梅一、渗公司屿优势剩分析透……胆……弹……辣……邻……阴……佛……睡……健……亡……葛……兴……和……宪……握……察……祝……局……震……钻……逗……线……族……章1短10筋二、克销售磨总代盟理合搁作方另式及贝服务僚收费位（标修准版气）谊……牌……低……撤……嫂……乐……穗……咬……悲……皂……毒……项……炼……骑……顺……太……昨…耍1便11风一、圆城市约基本柏情况葛：睬1、饼德州君市概昨况：捐地理员位置降：丝德州立市位统于黄锹河下浴游北棕岸，询山东单省西猴北部投。北职依北模京、才天津燃，南偿邻省宰会济夸南，逝西接淋山西鹿煤炭摇基地续，东测连胜县利油殊田及腐胶东隶半岛阶，处亭于华骄北、代华东晨两大喇经济旬区连雅结带贯和环严渤海餐经济森圈、旺黄河虚三角伐洲以恢及“蚂大京瑞九”材经济起开发跟带交抢汇区丢内，角兼具愿沿海豆与内氏陆双贿重优碧势。洲德州辉自古满就有玻“九迈达天考衢”骆、“凯神京聋门户恼”之因称，损是华蓝东、漆华北牌重要沿的交竿通枢磨纽。棍京沪研、德剥石、节济邯内三条适铁路委在这绝里交押汇，且5条锹国道裂、1县4条缩省道淡在境烛内纵使横交今错爸，况京福茄高速贴公路健贯穿违南北既，济鼠聊、盒青银察高速垮公路恒穿境杏而过阳，交唱通设思施的警发达肾为德绒州经静济发愧展奠序定了笨良好哄的基铁础关。洒辖区岗面积驻：组德州捧市辖谅德城疗区、座乐陵葛市、边禹城康市和输齐河己、平罩原、众夏津毯、武笼城、班陵县愧、临麦邑、造宁津熟、庆阿云一惹区二趣市八钳县，病总面座积1南03丰56脊平方铜公里普。坏人口咬与居居民生竞活：垫至2棚00检3年民末，优德州茎市总父人口掉54档6.湖02研万人抱，1己55接.2毙万户竭，其哨中非赌农业闲人口也12举5.宝93研万人放，增哈长6错.1页%，饺农业僚人口潮42易0.焦08时万人闻。全邀市城靠镇居将民人供均可身支配纱收入肢70嚼19另.3拼元，多增长荣9.冬8%仓，人卵均居申住面亩积1钓2.类4㎡戚，增五长6届.3渔%。略历史枯沿革追：爆德州舌历史建悠久发，早刺在旧戚石器鸡时代能，就报有人境类生嫂息繁接衍。尚传说喊射日搁的后溉羿就葵生活良在这暑里；都大禹给治水午，三慰过家桑门而匙不入供，留假下千蜓古美临谈；呆三国肺时期美，刘昆备曾遭在平盆原任完过县岭令；晋唐代博书法树家颜支真卿刮任平相原郡剥太守戴时留期下千劈古书扮碑—摔—《婚东方先朔画纱赞碑川》。咬德州捞自秦眨汉以俱来，便为历愈代封荐建王锄朝州堆府县醒衙所沙在地准。1廉94武6年感6月瓦德州摇解放碌，当铺年经坏中央觉人民称政府祸同意局设立家县级误德州睛市。季解放纷后，坊德州元地区仆的划筝区有利过几逗次变车动，元19香90赏年1叉月商眨河、预济阳谅两县艳划济唱南后度即成前现在蛛建制昨。1扇99茧4年锋12询月1雪7日劲，经左国务党院批段准，奴撤销忧德州静地区蜡设立咳地级虏德州津市。往气候筹特点凤：廊属暖息温带野大陆勒性季远风气炊候，响气候激特点盐受季能风影守响显恳著，颂四季伪分明遣，冷敬热干聚湿界肢限明绩显，继春季航干旱史多风降回暖招快，卸夏季协炎热江多雨阔，秋片季凉丹爽多澡晴天愿，冬待季寒恢冷少风雪多祸干燥齐，岸光照卵充足血，年糠平均脊气温锻13扯.1伶℃，夺无霜忆期2智20泊天，蒜年平辨均降魄水6穴00具毫升克。棍灯经济骗发展菜：零综葱合暖：爷近年掘来德廉州医围绕誉建设谱“城冲郊型辆农业堂、商未贸型红城市染和能蛛源、考化工稀、纺年织基俘地”认的环发展盈目标鸭，大棍力实多施工四贸和悼开放诚带动昨战略智，工巡业和奔商贸耽流通毒业砖发展按迅速阔，哈同时占放手适发展戴民营纽经济隙，工经济愉总量极取得隆了较革大的效提高故，产卫业结葵构得登到了液进一妨步优时化，拍20蠢04肌年全薯市国猪内生像产总乱值6云86晨.9室亿元君，比箭上年擦增长挎17捡.1童%,辣是七软年来帽增幅俯最高遗的一颗年。椒三次欧产业丑比例蚂由上妨年的馅18渣.4墙：5简0.路3：刻31按.3傻，调炉整为纸17及.2窗：5厨2.瘦5：料30赚.3臭，产莲业结牌构更膜趋合趣理。静工棕业股：夸截烤至棚20荐0酿4茂年末晶，全猫市规票模以谣上工阴业企站业（佛全部们国有路及年向销售矿收入别50姿0万监元以飞上的眠非国如有独版立核荷算工棕业企平业）烦突破挡14如00酬家，仁比上愉年增献加2喉43清家，哥资产名合计沉60兰0秀亿元酿，肌比上摆年增羡加9感1.雾2亿吓元，腐实现颈产品乒销售漠收入聪80徐0听亿元漂，鱼比上版年增舰加2形70驼亿元六，烧利税雾突破戚10犬0盆亿元存。利两税过剩亿元舞的企俘业达刚到2临1家抖，比坐上年浓增加辱11液家。约其中翻恒升胜、恒辆源、仔莱钢世永锋耕、德功齐龙欧、齐瓣河晨毛鸣、院泰山怨体育娘器材挎6家埋企业蚁利税江超过略2挑亿元捡。2本00楚4年浩德州衰市工肆业规芽模和厘效益卫提高劈幅度旷较大镜，工熊业成简为推层动经烘济快上速增浇长的渡主要挨力量劣。唤目前挨已形耀成纺微织、垫机械葬、电脚子、称化工骨、建讽材、怨食品饶等8洗大门逢类2律5个站行业蚀为主李的工僚业体益系。啄棉纺展、建蜘材、鞭地毯鼻、玻魔璃钢快、太卷阳能斗热水巴器等展已发聋展成护为全膨国重形要的逝生产待基地全。些农冤业芝：横德州寄土地严广阔垒而肥凑沃鸣，政是中疫国北骗方重木要的逝粮棉昨果蔬面生产努基地伶和珍中国枕有名弊的秸贡杆养届牛示拘范区昌。淘全市劫农业疾人口茶42嚷0皮万人英，饼已形秤成粮限棉、臭瓜菜组、畜扔牧、茄林果畜、水部产、材花卉范6大袋主导衔产业叶和牛产、鸡潜、菜渗、瓜侧、枣麻、蛋胞、鱼硬、蚕旬、花示9大董主导宏产品绑，是习国家另重要鄙的农戏副产僻品基萍地。伐农业时产业鲜化龙驰头企客业达块69慨0家长，金揭锣、声双汇狱、鲁擦西牛蹲业相犁继竣锦工投侨产，焰扒鸡鸟集团富、中定澳禽萝业已条进入哲国家垫级产焦业化劈龙头粥企业肠行列训。畜半牧业零是该竹市赤农业坡的一织大支峰柱产标业，广被列功为全逗国6雅大秸弦杆养棋牛示罗范区倾之一锤。平惜原、死禹城羡、乐共陵、守齐河兽4县昌市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