惠州建艺大亚湾项目市场

惠州建艺大亚湾项目市场分析一、市场分析区域界定1.本项目位于国家级经济技术开发区大亚湾西区，目前大亚湾开发区正在进入跨越式发展期，大亚湾的经济环境、政策环境以及房地产市场现状对本项目影响巨大，因此对大亚湾地区的市场分析理所当然。2.从地理位置上看，其中本项目所在地位于大亚湾西区，大亚湾开发区位于惠阳区的南部，项目用地距离惠阳市区约15分钟车乘，项目的开发与发展无疑会受到惠阳市区的辐射与影响，因此有必要对惠阳的经济政治及房地产市场进行分析。二、惠阳房地产市场分析（一）惠阳区概况行政区划：2003年3月6日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等，面积1184平方公里，人口50.77万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市。区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城--惠阳正在以前所未有的速度向前发展。交通：经过20几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。（二）城市规划及定位1.总体规划惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成惠阳总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。2.近期重点规划目前重点是做好“一心三轴”规划工作，优化惠阳中心城区。“一心三轴”就是“打造一个中心，培育三大发展轴”。一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。从产业发展趋势上看，随着工业化、城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区8.8平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。痒新秋属公路直发展挥轴以续新圩证镇为酿重点伴，承蓝接深捧圳、饲东莞劣的产坑业转众移，碍大力双发展柴外向事型工慰业，绿形成宋传统引工业答走廊磨。锐（三押）惠桌阳市鸟宏观举经济帽环境胆1.四国民谢经济球持续授走好姿，投熟资环高境良侨好我分析洗：由怎图标财数据冻看出淹，惠督阳近志年来钥国民势经济慰持续粉走好胶，增举速较扔快，朴宏观誉经济吗的快且速发拜展必鹿然有胞力地联支撑姓当地必房地复产的后发展素。定2.声居民醋消费较水平脸不断波提高壮，消弓费结干构逐蛇步改射变熊分析援：由纱上图辱可看岁出惠病阳人惠均国司内生径产总屈值已饮接近萍20叙00出美元阵大关贯，据酬行业沫研究网表明迁，当债人均坏GD品P处花于1炼00冲0水—挎20阔00菜美元仆时，移人均蚁可支秆配收廊入将旬会快屯速增亚长，壶恩格段尔系牢数也剥将大毫幅下羡降，摩居民园消费软观念写和生却活方伶式将视会向寻更高制层次娃转变肃，教绣育、撕文化卧、旅敏游和脱投资存消费帅所占葵比列奴将会财越来时越大漆；特摆别是扮住房隶、汽检车等判大宗党消费疯开始累群体毛出现遥。由孤此表盏明，吨惠阳塞的房伞地产迹正处氧于高铸速发启展阶踪段。织3.脖国民网经济涝结构平渐趋凤合理危近年矿来第灰二产为业和姿第三轮产业盖占据笼经济旬主导节地位棕；别趋势信发展申：第艳三产妥业比跃重增歌加，滴反映支出当净地第涂三产袋业的纸发展借势头项更加惠迅速楼，产躬业结镜构更柴趋合低理。灭（四洋）惠篮阳市范房地仆产市沸场宏土观环夹境拨1.衡房地评产投烛资快户速增幕长宾自2茶00宪3年慎以来短，惠洪阳房恶地产泰开发顾投资圾保持需快速遍增长订趋势缸，平别均年唐增长舒率超散过3团0%展，快西速增梨长的宝投资济预示扰着市沈场供忙应的拐急剧晶增加圈。截2.纪施工造竣工月面积汇大幅大增长顽与房钳地产绍开发梨投资妇相对污应，秆施工疗面积没与竣衔工面符积都沈有大辉幅度的增长撤；翻3.纱商品蚂房销浸售面望积创杆新高幼，但级增长心率有荒所回顾落迎20燃02筹年前经，惠床阳区唐的商愤品房蓬基本赴上是注以消堆化历康史遗饮留的哭空置夹物业寇为主归，2唐00室2年卷在中白海壳都牌项私目启泳动等百众多节利好凉的带咽动下损，市蔬民对备新楼令盘需仓求开炼始趋婶旺，写当年榴不但敏消化踪了余丝下的签商品动房，龄更有纷82类79撒平方税米的赌销售填量；漠到2苹00故4年陆，销悬售量犯更创日历史禾纪录喘达1肉4.豆2万婚平方盘米辨。驴20售05违年，描惠阳生预售河商品翼房面浙积为泻51用.3属万平训方米守，铃同奋比增坏长弟26妖0％闹，商红品房娃成交位面积奴达2陈0.够23债万平后方米外，增匪长3亚5.勾3%躺。旁虽然甜总体胞销售懒面积沸与收纽入再财创新传高，潜但自惠阳疾商品规房销恐售面咬积和犬销售识金额为却均对出现筐负增兽长，份市场使需求垃明显舍萎缩双。远主要涌原因栽是：责（幼1）亡惠阳停人口晶有限箱，而刊且主尚要的焰消费吓者都味集中顽在淡蜻水，测淡水城镇只搭有1妹8万副人，耻单靠范本地渐市场阀很难层消化饭如此姜巨大戚的供辈应量干。皮（2横）从伤收入够上看乘，惠睬阳购旦买力景有限奔。羽（3竟）自赛建房旋过多呆，阻率碍了很商品躁房的葡发展夏。充（4你）黑南海滨石化羡效应熔对惠忧阳房锤地产罗市场爱的刺谣激未鱼充分偷显现笼。桂4.应房价午上涨傲迅猛猾，上侮涨空洽间依育然巨麦大姜据市锦场研翼究，球20戴02通年，所惠阳蚕重新湿盘活蛛烂尾军楼时朴售价触80掏0元水/㎡打左右颜，目伪前中将心区穴普通琴住宅名最高启价格闸已超叼过3使00柳0元熟/㎡拳。刊以中着铭豪鞠园为讯例，言20友03范年6办月推守出一虑期房威价起计价1紧98四0元责/㎡公，2晋00挤4年秤2月敬上升草到2惩48乏0元圆/㎡丝；娱20姻05走年乌11碌月，恶中铭列豪园帮二期向推出需的房对价起还点为唱每平述方米诊24筝80哀元逼/㎡技，均扣价2扭60持0元猜/㎡脉。由茧于与震周边霉城市顿较大卷的价稍差，戴长远携趋势扭来看储，惠透阳的招房价因将继挽续向默上挺短进。朱（五筑）惠铺阳市敢房地驱产市候场微亿观环净境誓1.王典型兼楼盘段调查布分析区目前之，惠决阳区样的楼躁盘开栋发主陡要集猪中在艰淡水减市政弊广场敬中心窃点至留澳头傍方向洒新城志地段作，在抚售的摇主要意有中句铭豪图园、烧东方泽国际泡、本泄因坊股宝椅家园校、中旦区华克府、滴锦江晴国际糖、尚乳城世奔家、社半岛蹲一号护、驻棕榈撒岛蔬等项温目。浙根据北我们奸对惠坡阳市仙场上燃典型棕楼盘矛的深暑入调森查分装析，毕我们缎发现规惠阳左商品往房住赤宅市远场呈换现出堵明显甚的三物极现饶象，位这与指目前餐惠阳球经济挽的高皂速发涌展所伞带来附的人穿口结在构与价市场爆特征派有关授，根钞据楼甘盘地扔理位齿置、背档次然、产泼品、聪客户溉特点方等因迁素可妻以明纳显划延分为吹三大转类：珠资源筐性高厉品位痕产品丸、中恐心区丹物业搏、投背资型位项目铅，下还面我仗们分培别对季这三芹类产彩品做送深入刮分析馋。田（1涝）资糟源性撕高品铸位产终品蛛这类搭物业诊的最滨大特练点是墓具有滨不可引复制楚的稀狱缺资简源优受势与暗区位叫条件肢，针辨对高预端客硬户群端开发确出高哨档次轻、高单品位帆、产锄品多年样化爪的具幕有巨等大影钥响力废的大走盘。梦就惠省阳目绣前市准场状霞况来嫩看，香该类识物业珠主要抛有半脏岛一跨号，已棕榈第岛玻，东刊方新母城，锯建祥副花园雅等，吊下面槐我们朋分别虾从项单目规间模、谦户型蜘、客迁户、鸦销售亩状况香、营股销、滨园林包等方纹面来吗分析待该类想项目侧的特恭点。豪项目兆基本榴情况挨项目林名称酸位置门占地件面积梦（寇㎡）少建筑咱面积拐（联㎡）炼定位喜现状久半岛丸一号钉淡水杰镇中置心社迁区内离淡水望河的释泗水共地段枪20泄0万锻共六脸期，唯首期渴14维万部产品阁多样吗化的伍超级纯高档找楼盘编部分规已经症面市械棕榈田岛朴位于庸淡水薪镇，已紧邻另半岛料一号调项目数15类0万冒65托万敲满足学家庭急式度拘假需壤求的再高尔也夫别说墅月部分陆已经拦面市含东方夜新城勇秋长躲政府叙南面钩，紧垂邻棕钥榈岛倍高尔季夫球悉场坛34咸万合24菜万购高档鱼别墅关将于野近期太开盘绪富可率达国帽际新曾城狐惠阳屠区北歌部，滚东靠扫惠淡坦大道首，南飞邻北至环路吧10倡0万完38牌万油华南伏首席离山水皮名校晕大盘笋在建燥阳光校新都勿淡水执镇东迁华大陈亨村磁水库架地段倡60塞万折80刑万芦--僻--烂--原--哭在建仓新阳黎城节惠阳蛛中心燕区淡啊水河岭两岸挎43夏万务28齿万打高档摔商住琴区木在建妈从上上表可轻以看区出，杠目前就已经顾上市矮的与傻在建盲的几绳个大购盘规柱模巨寺大，骆建筑妥面积爆都在控20焰万平武方米箩以上隙，走纱的是惰高端与路线类，它托们的册共同跌特点纳是占典据重乓要的裹地理俩位置愤，如门半岛上一号骆、渴棕榈迟岛青、桐新阳盆城唤都靠蒜近惠拐阳中形心区将，区完位优准势明领显，修更重扬要的挎是大爽多数毛大盘马都拥哄有独唇一无巧二的朽资源静优势轻，有店依靠土湖景倡的、掠有依袍靠山席景的摸，还谨有山假湖结灯合为踩一体祸的，般正是简借助择于不纷可复毙制的套资源吩优势小，这役类楼眯盘起呢点高惹，影值响力伙大，显在一碑定程墙度上判将成马为惠估阳楼本市的违领跑饱者。捆由于翠该类自产品炭定位姨为高猎档社歪区，只对社昂区配烈套、芽环境苍要求头非常添高，风加上葬项目脚规模乖大，线投资耽周期诱长，榆通常销都是盒分期粉开发际，同委时会赞把房补地产评业与追其它暮产业肃结合镇起来店开发素，比手如以符旅游茧业、商体育蚕业、吃休闲点业等于产业烫来带害动房评地产叉业的青发展域，以饲房地访产业慌来实宜现项邪目的遵终值胖价值观。颤产品次分析江项目刷名称插产品年类型处容积桃率士户型伪（志㎡）门园林摄配套悔半岛单一号狂（一列期）幸独立汽别墅独双拼供别墅尼叠拼理别墅爪洋房透0.么88楼别墅抬：2贴10字左右臂洋房弟：7元0的赔两房访1迫20浅-1掌30乎的三姨房践西班案牙风踩格，惨风情岸商业辞街、商会所律、泳阅池等葵棕榈兴岛搁叠加末别墅单高档备公寓慕0.肢7荷别墅恒：2名00彼左右雕公寓呼：1忠08揭-1处80迷东南涌亚风伶情捷，芽会所谱、小27脖洞国在际高碧尔夫针球场铅、亦乡村桂俱乐天部顽等毕东方掘新城质独立康别墅神、合积院别愉墅、杆双拼怕别墅刘、小杀高层速、多酱层洋吩房、着豪华田公寓受0.差75甲独立竭别墅关：竹32首0-恭47倡0读双拼离别墅救21职0-拾30庙0脂洋房泥：1火32罩的三摘房象17俯0的冻五房本85天.3迅-9霸1.怪28经的两陷房绒美式嘱风格拔，笛引入看生态斜水系论，社苍区规氧划为桥“两姻岛、绘一洲去、一挤湾”盘的独北特布君局雀，绿耗化率免超过决40疫%。萌分析蜻：遮产品亡以别覆墅为烘主，杰辅以肺公寓冬洋房仰从上辜表数李据可喂以看抱出，弊该类限项目誉主推重产品尝是适居合于哑高端咳客户宿的别盲墅型良产品走，包辽括独用立别崇墅、忽双拼颂别墅验，叠胆拼别株墅，牧搭配完部分槐高档结洋房价、公渗寓，资产品饼密度技低，歉绿化碧率高基，舒访适度搬强，酒功能将复合伯，适糟合居田家与忍度假螺等多晓方面峰需求迅。武大户苗型面版积是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