某地房地产市场

德州房地产市场分析第一部分：市场分析篇德州房地产市场分析第一节德州概况德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近50万人。德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。德州商贸发展情况，德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站。市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。商贸型城市已见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。目前，全市各类市场共772处，其中年交易额超过亿元的87处。全市十大商品流通部门(集团)完成销售收入171亿元，全市城乡集市贸易成交额达到351亿元。德州金融业发展情况，德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功能互补的金融机构组织体系。2002年末全市金融机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，全年现金收入1302.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。全市证券经营机构2处，股民4.12万户，客户保证金余额1.01亿元，年交易额24.96亿元。德州城区房地产行业发展现状德城区目前人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方公里，是各县市人口密度最高的。成立地级市10年来，德州经济蓬勃发展，GDP连年增长，呈不断上升趋势，2003年德城区实现国内生产总值（GDP）39.73亿元，按可比价格计算，增长22.6％，是六年来增幅最高的一年，人均首次突破7000元大关，达到7069元。其中，第一产业增加值3.82亿元，负增长-29.1％；第二产业增加值18.56亿元，增长9.6％；第三产业增加值17.35亿元，增长7.3％。固定资产投资2003年完成5.29万元，比上年增长98.39％，其中房地产投资开发额为1.42万元，比上年增长27.8％。德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。调从房涉地产访的普台遍发翠展规众律来丰看，注一个疑城市肤人均福GD溪P的港增长倒、城泳镇居号民人倍均可叔支配验收入及的提外高、芽伴随缴着城沉镇化纹进程苹加快裳而产璃生的绝城市享人口译的激斗增、物新区醉的开犬发等貌等因纳素都垦会对拿当地遭房地狐产市被场发而生较曾大的魂影响锯。结在合德停州实桃际情理况，厚目前口我司档认为亲，德春州的梳房地获产呈追现以读下特载征：盐房地喝产投蛙资量娘连年矛增长去，建略设规炼模连网年突响破唉自1量99彼7年掏来，岸德城但区房存地产摩投资宇总额袍连年膀增加唐，其富中2天00津1年矿完成苦投资屯1.储73康亿元膛，比除20站01帆年增鹊长7笔3％怠；2苗00印2年导投资肥扩大惯到2愈。5年5亿砍元；境20屿03鸦年已吉达到注3.迹26花亿元鼻，预言计2来00径4年栽将高叠达5隙亿元骆。策20比01割年、刑20舅02屑年、开20跪03题年施倒工面揪积分鞋别为士20撤.1粥7万揭平方旨米、财23君.1收8万机平方口米、假29番.6串1万驴平方赴米；侨20销02死年比仗20辱01椅年增佣长1侨4.桨9％代，2音00震3年叔比2将00残2年佩增长治了2公7.棕8％躺。华开发该区、捐新区说的开犹发带冤动房叔地产眼投资椒目前困市中寸心德捏城区研可供举开发部土地划越来端越少物，且姻相应朝的土月地价霜格也县日益房趋高钉，加超之政但府在逝新区甩开发洲建设渔初期锡给予夜特别月优惠鸦的土收地出杏让政航策，泥势必管会导改致开上发商扬的投饱资倾固向东孩移，伯新区齐房地葱产市茂场的膨繁荣锄指日挤可待厘。据典市场歼资料屿显示烟，德昏州市桌中心突房价岛自去建年至静今，资上涨岩了近扩30衔0元偿/㎡居。房省价的摔上涨争促进干了消县费者沾对房报地产饰业投扑资的畜兴趣贩，尤喘其将缓目光奖锁定垫在具肿有较县大增疯值潜揪力的江区域候。一匙般而恼言，校开发鼻区都扁具有治较大叔的投棕资价陕值，孙二则般相对糕于市脂中心隙，它刷无污设染的勒自然激环境过和超陕前的揭市政贤规化膊优势闯无可省比拟奥。开温发商伸和消限费者确之间拐的双转热效盛应会凤给新拔区和枪开发乖区带萌来无却限的洲活力浙。橡人口宜增长琴使住污宅需笔求更颠加旺学盛输随着械德城讨区经洲济的这发展而，市路政府沿大力蓬启动旁招商来引资偷，加坚强各刑类园牵区规巴划建奔设，滋国内斩外诸铸多企添业的际入住临，使弓城区季人口新也得预以迅定速膨型胀，闹住房刚需求抖相应必产生净。据牌德城既区控借制性劲详细台规划守，阵开发庸区远采期发锋展规抢模为锹15勤平方蜜公里锋，城撇市人系口为蚊12怒万人基，新耗区发控展规县模为盘25谣平方剂公里拘，城布市人当口将吴达到茧32柏万人阅以上处。按予平均卵2.额3人候/户挂的标誉准量种计算忍，仅糟住宅银需求望就在走19宏.1三1万拜套以恶上，旅而开哭发区捧、新寄区在贷建项遣目较腊少的样供应僚量使姻得这瓜种需萌求更币加明使显，亲这种踩需求邪又从屿另一谱层面译带动秒了老磁城区级的购束房需政求劝，购泰房需扒求更纲加明搜显。近房价狗会随哄着开暗发程巷度的茄成熟荷而趋似高干一般灾来说峡，定德城落区附开发水初期后，为亩刺激鼓投资布，土校地出点让数肺量多弓，速块度快恐，在织进入期成熟静期后温，出称让速突度逐恰渐减尤慢。宣大量胆的土懒地出肥让势休必会救造成只城区柔开发僵热度应频频窜上升狗，新蹦区的目投资述价值欢也逐姥渐显僵出。农房地千产开旬发机特会与说风险捐并存议德城惯区经沈济开狮发给宾各行悬各业箭，尤摩其是呼房地仙产业笋带来屈更多允机会雹。但役同时纺，风宿险也仁相应柳存在缓。众星所周姻知，标德州锦市是纠经济店欠发悲达地隐区，六工业钓基础疫薄弱喇，高婆素质滔人才石缺乏炕，阻栋碍了渣本地吃经济冷的快克速发菜展。双据投20撕0库4如年统讽计资壮料，倾德州稀市人混均年偏收入浸仅为努85妄68乔元。渔经济厕收入智过低藏使住农房需悄求转隶变为纵有效络需求常的份伯额也书相对赴较小鲜。同艳时，棚近年衣来随剑着德棒州市章房地乘产迅颂猛发咸展的纤影响惹，在樱此形崭势下雁，粪市中典心、巷开发伤区的夸高档屡楼盘朋的开废发、遮投资树客对盗新区哄、开跌发区道远景捆规划粘的概炎念炒额作，芝使德取城区鸭房价捡与收目入比让渐趋鸦偏离拢正常亏轨道有，房剪地产兽泡沫垫成份貌增加西，购坑房者师比以匠前更挺加理诸性，比所有振这些伸因素向对开咏发商作提出积了更员高的为要求租，要绪求欢产品趟的自护身品罪质应裤符合勺市场颠需求秋，痰实行然准确会的价学格策益略和绞独特证而具您有冲软击力衔的推摸广策拴略和茅销售翠策略叔。房德泰州房指地产把市场锻的供静需情泄况份市场铸供给闹情况疮薪马彼腿20奴00河年以贞来，汪受全菜国房母地产美大好壁趋势伞的影垃响，液德州悔房地低产市致场由师于市蚊场空辉间的佛扩大史和政晚府招米商引丢资政芬策的含引导零，省马内外雁大型具一流侵房地室产开付发企革业纷色纷进齐驻德羽州，址而且板通过年一年汇的运爹作后予，在档市场廊上取沉得了郊骄人煮的业究绩。沟这些挎企业吃凭借允雄厚予的资临金实娇力、可优越武的管俯理团虾队、持先进量的全混程策校划理蚕念和福滚动称式发光展的线企业姥战略辞，不真断在悼强占填德州拌房地院产市你场份秃额，战而德登州本婆地房驱地产筋开发洗企业寨，由甘于观挤念落匙后、烈人才贿匮乏麻、管叨理松晶散，叹又发小展多参元化衣经营抵造成割资金买不足成，企吐业竞目争力礼不断艇下降所，市赤场份盆额不斑断减玉小。楚器食茎沾在锻此机摸遇与都风险伞并存桥的形翅势下伴，本倚土开逮发企赢业开册始觉户醒，踏慢慢删开始灾剥离刊其它坡产业究，把仆主业艇集中亚到房档地产拨上来恳，并普通过疯与强佳手联琴合和匙出让亭股权榨等形圆式与厉一流康的房鸣地产愉企业窃联合旺，企盲业竞荷争力劝不断朴提升粱，市犹场份促额逐叫步扩羞大叫婆面拢派截至钢20售04悄年1星0月句，德害城区竭住宅葵房屋信施工叫面积绪为4鼻5.胞61已万平葛方米生，竣祖工房蚂屋面不积3讨9.恰35连万平干方米押，竣缩工房痛屋价乱值为场74因76麦5万表元。蜓市场道需求地方面键伴随还德州抄经济撑的快篇速发树展和减德州骆国民雁经济丈的高寇速发冷展，宴市场点需求馅不断毙扩大讲，并知且向晚多样苏化、立个性乏化需魔求转拢变，脆市场慌需求忍前景令广阔劣，有虹以下丹因素专促成债市场珍需求介扩大岔：罗德州肝市经洋济的爷快速白发展御支撑合了房士地产奖业的栋发展猫，市胃场供点给增抱加；自德城婶区河兰东新捷区、暗开发疏区的岩规划晋开发著，城今市化免进程板的加期快，换拆迁恒量加约大促离成购蛋房需往求增哀长；叮随着坝居民奸收入庭的提背高，框增加宇了对富住房迟的需猜求，目导致痕商品准房价劳格的骑提高葬；端居民趁住房授消费纪观念厌改变垦更新忍增大雪了市久场需忍求量级；短外来扬人口殿的大扣量涌吗入，祸外地校企业它的进散驻又扒进一注步加撒剧了者购房效需求同德命州发创展规挨划对基房地吃产业端的影迎响摊德巴州市仔总体侨发展谊构想款图跃鞭20刚03楼年5欠月，蚀德州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