某楼盘营销计划书范本

永新花苑三期营销计划书（草稿）计划概要本方案是在了解了三期项目建筑初步设计的基础上，根据项目已定的规划和房型的基础上，通过对目前市场状况的调查、SWOT分析、市场营销策略的设计以及行动方案规划的突破，目的在于：发现并找到需求、提高产品的附加值，能使永新花苑三期项目的个性在设计的基础上更加突出；并且通过周密的计划能有效地控制销售成本和销售周期，尽快达到销售目标和回笼资金的目的。其间不乏有些大胆的设想，定有不少不妥之处，请指教。日后再作调整。市场分析一、大气候翻看近一年的上海房地产大事记，可以发现从2003年至今从中央到地方政府对房地产行业的政策、调控可谓风起云涌，导致业内外对2004年乃至今后的走势众说纷纭、各有见地。但在近期一系列资料和事实的理性分析支持下，日渐明朗起来：房地产仍是经济支柱随着市场化、国际化程度的不断提高，房地产对经济增长、城市建设的贡献和对城市市民生活改善作用越来越大，房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位，从1992至2003的十一年间增加了5.5个百分点，已经成为国民经济发展的经济增长点，被列为“十五”期间新型产业结构的六大支柱产业之一，作为高速建设发展中的上海尤为如此。继续繁荣是上海房地产市场的主线，不仅如此，房产还将繁荣10年：20年内，上海要基本建成国际经济、金融、贸易和航运中心，基本建成现代化国际大都市，对海内外的吸引回进一步提高；居民收入增长可以支撑住房消费；居民居住面积只有发达国家的60%；动拆迁；城市扩张，吸纳农业人口；海内外需求。房价稳步上升2004年房产市场呈现多元化发展特征，各不同层次、不同区位、不同类型产品，呈现出了不同的态势，今后的上海楼市新房成交量会进一步提高，供需放量；平均房价依然走高，但增幅相对趋缓。举除去城产业孩政策洲与结兄构、的经济廉增长庙、世局博题狼材等恶社会令因素骄，丈土地蛮成本而、建煌材成淘本、枕金融呜成本绝的增泥加也废是影秒响房淘价的范重要潮内在穷因素厕：交20皱03轰年上牵海楼屑市的己快速马上升菠，海怀内外松地产怠商们升对上皮海房侮地产码发展渗充满遍乐观切预期叮，急拉于增蔑加土茎地储滩备，割土地厘叫价输趋高踩，部赛分外违环附男近的破地价盲已经撞超过具了村30喉0末万一饿亩，碗郊区孟中心浇城镇裤的地最价也仁超过板了畅10池0有万一励亩，欧由此袋看来薪未来渔二级智市场激的楼泼价上春涨是波必然务的。彼需求妻结构献出现爱变化柱购房现者的辈构成湾比例码在不弄断发管生变咸化，达在本俩地购廉买仍规占大色比例诊或绝达对比竖例议的情悼况下过，海忆外或朝者是绿外省挺市的泻买家怖正在睁逐渐询增多闭。所铃谓的淋“疼外资努看好碎中国大”塑其实式多数李指看依好上候海和狠北京地，约叙10醋.5胀%挣海外名资金牙在中娱国房愤地产剧市场筐，理搭由是童欧美妇国家允经济吓增长喊缓慢拘，房今地产敌不景侍气。消作为康一个砌国际没瞩目舌的大肝都市秒和典躁型的阶外向蜜型经弊济城奖市，蝴上海我面对窜的是缠全球步买家痒。射上海钻的房假地产盒市场将是由斑实实拐在的淋需求铲所支骄撑的浴（语爬出焦村杨）族。监据保搜守估穿计，哲20蛋20德年上坐海人督口总爸规模古将达悉到宇20凳00内万左续右，招近告5流年内玉上海甘每年亚将增帝加直25户—困30继万人仗口，谈每年翼需为幕这部逆分人芦群增独加住溪宅供蛇应量甩75威0拆万平鸣方米岔。茅3页、市功场格悬局的巡重新长整合踩从近现期上姿海的版不少眯开发施商开买始转极战外掀地现延象，坛不难裤看出谣资本迅门槛事的提原高，史直接异削弱暗了本墙土开朝发商锻的竞毒争力泊，未盆来几文年土蛋地市苍场和男资本揉市场转这两于把筛陵子将交筛选笼企业飞的命秩运，械部分干小型掀的企滋业将周会被蜘淘汰络，怨资源陵将被需市场扬重新卷整合吉，胃直接柏导致待市场顶格局踩的重弱组。鄙房产雀开发永的暴俊利时烧代结葛束躲随着羞市场柄的成梅熟，女我们蒙可以揭看到伪开发涌利润挡在变绕化，洪继而咱说明服了房侍价的挪构成帝经历婆了从鱼高利法润底肉成本堆到了朱现在固的底菠利润勉高成际本的劳发展悠过程玻。诸19贼92牙—才19折93比曾经疫出现压的一屿些利鹊润率乘高点嗽奇迹甜，之傍后挡19珍94疼—促20维00滤数年银的宏状观调徐控，掏东南内亚经讨济危桑机雪镜上加就霜，全时至偿今日金，许另多的侍所谓佣的土“糊烂尾扣楼催”存还让转人望束而兴扎叹，之目前们的市忙场低裂利润粪趋势杯的情姿况，预其实开也代造表了铸投资短风险算的降铅低，魔透视扩了市宁场的后透明碗化和垂成熟各度。浊高价决楼盘言呼唤租高品飞质和浴文化切内涵贷中国鱼在经薪历了舌房地狠产风以起云擦涌的贫十多另年，笋在饰“耕信息变爆炸爹”惹的信胃息时硬代的肾催生农下，愉不同希学科围的视匠域导供致了惊人们刑认识晴的扩胜展，粱思想嚷异常选活跃赴。上栏海的姻房产敬业正抖在迎今候一俭种可姿能由阔智能家和思丙想引氧发的券一场背大规驰模的揭“巨地产扇新文史化运添动权”异。笔房地帝产与梳文化勤的结仅缘侵在上饿海这宰个大渣都市骑里有眯着深冲厚的耍历史奋和现撒实背单景：括从外奔滩的屈万国仿建筑荷博览假到陆到家嘴识中心讯；从淹一大兔会址倡到新社天地仍；从笨龙华挂寺到搭龙华资旅游情城渐……育现在柴的钳“痕上海阁滩花度园洋截房跨”勿还在数延续任着十肉里洋挑场的振旖旎崭，而杀“席安亭艇新镇黑”岭正在返欧洲乐德国胡的严递谨高两质文乒化氛产围中渔实现脊着一密个造厉城的途梦。嚷定位年颇高位的高纲价楼呼盘更熔应安注重送“宿第四逼只手房”续和创鲁造条“谁第三荒种生收活忆”仿：斯第一腾只手芽是政必治和诚体制写，第就二只鸭手是吧市场盛机制像，第霞三只留手是运科学震技术痒，第翅四只色手是炕文化跑。柳第一侮种生砍活是耍温饱螺，第技二种盘生活票是物眯质享落受，讽第三删种生彩活是部随心束所欲樱、心周灵安仓慰、株品位吉与格朴调。票6年、投济资炒符楼还睬将长愧期存唐在钥前一规阵子饰，有绳大量竞媒体参把上韵海房汉价的滚上升神仅仅愿归结梅于江铲浙资嫌本，顽那是袋一种棋误解妇。事亚实上街，上绣海楼零市的欣炒家侍可分史为三别股力疫量：只一磨是以拍温州氧民间代资本宇为代殊表的呜江浙糟游资喇；二冰是上扬海本麻地人腹，他葵们是捷随着彻海内蓄外炒狗家跟介进的羡；三招是港沿台人记士、井海外驰华人绒、境浑外基跌金为塌代表苹的海崭外炒忘家。盘这第衔三种宫力量夕是迄命今为相止未很引起抛媒体泳、公息众充霉分重电视的景投机应力量校。摩症根士辰丹利春基金哗已介伯入中都山公否园某航高档席楼盘垂的炒坚作，村整栋姿买下掠，拆活零发刘售；揭摩根灶士丹夏利还驼参与比上海矮北外晓滩的戚投资磁开发末；香间港的烛楼价某是上彻海的参3~硬8泼倍，圣所以季香港熊人热说衷于概来沪洽投资活；最乒新迹谎象表孟明，敌国外叶基金的正对振上海追的优办质物厉业发抛动收狱购，核其中菌徐汇辆商城千顶新决与大避宇的欧收购喷官司议都闹夜到国舍际上予了。弯面对慎上海丛楼市昆的激墓烈震期荡和己本地残民众圾的持姻币观傲望，观海外敞投机丢资本挤对上呀海房岩地产位市场挂的未赌来走蛇势作沸出与释本土胸资金书截然诱不同齐的判较断授，并注分道刮扬镳令，一吹路狂熊奔。久楼市脑行情喝从过抱去马4吹年的主历史燥来看醉市场童的需正求趋胀势：溉上海先房地翅产市凤场自奉20秘00风年开曲始，盼售后斧公房许全面拍提早外上市愚和租线赁公锄房差暑价置础换引焦发的硬住房泄需求闻导致井商品睡住宅雀销售雹量在辩一路国飙升介，怠20臂00缩年嫩一三粪26致.6鞋4牢万平商方米露，撞20益01近年住16任47以.9厨1概万平钻方米将，御20寸02孕年嗽一八遵39缝.0终5汁平方锤米，殖20纽03骆年桶22沸24康.4穿7别平方必米。篇20骂03趣年商爹品房景批准啦预售粗量在敢34环00瞎万平地方米密左右牲，其闯中商突品住方宅批标准面穷积为洗28孙00匀万平敞方米业，实粮际销酸售面染积啦22掘24炕.4恭7抢万平弟方米筒，另床外商公业和岁办公捕房销系售面社积在烧33式5叉万平辆方米狮左右蠢。沉从统乐计来洪看，火04龟年的殿供应经量将挂在佣23搏00跪—咐25将00声万方炉之间欧，（皮其中桨徐汇头区的讯供应谨量为炭10军5汽万平减方米助，仅才占两5%汁左右吨）低肠于牙03软年的轻28富00维万方披，因培由碗03忘年的递发展贺超出图常规妖，预漠计叫04铃年将宿回归倍到正凑常趋衔势，疮从中罚长期嫩的持沿续需过求量蓝来看墓，预盖计今邪后兴年实兄际需颤求量爹将维伐持在期20垫00扫万平邀方米木左右帅。困住宅胡市场逐房价蜜回顾昂今年澡4捏月份极政策亦连续宣出台涝后，锡上海发的一秤手房贤住宅购市场悼新增念供应翁量仍趴然酱持续惑上升所，市率中心佛和郊口区都回有不映同的马新项做目推脊向市肿场，烛中低奖价的僵楼盘导仍然用“祸紧俏继”薄，同匆时，喘中高扇档的擦住宅诚产品丢占有糟市场槽主流笑。珍从价谋格来虫看，架今年到4誓、颠5施月份畅，上驰海新阵房市瘦场的刮均价缝为蜂75唉14验元愈/懒平方蜓米相此比今述年身3辣月的疏统计总上涨艺了职3.掠4%马，全塘市的娱均价饲并没消有受桂到政僵策调选控的尊不利尿因素唤的影燥响，陵仍然族继续既保持哗上涨手趋势脸。遮从区杂域情眯况来馅看，童除浦符东均召价微桨幅下陈调外衡，其讽余各貌区域慰呈现团上升扰趋势贷，而欺中心隆城区滥、徐乡汇及逮杨浦斧涨幅洒居前认。中敢心城鼓区的词房价恒随着维近期谈楼盘估的放炕量呈滴现上宏涨趋森势，臂4蝶月份愿均价烛达到清10爷40仁7辜元碧/墨平方咱米，涛相比斤3押月份滚上涨勉了雁6.完9%齐。徐奴汇区笼的仿“容明圆浙小安界桥柿”间（中陪山西兄路）鼠，以肉98泥00倍~1字00洒00放元开弟盘，误4军月达奸12雷00外0梢元，偿而且油销售英状况弹良好舒。慕上海喇的二勾手房挡交易低同样描活跃相，今意年一杨季度亡统计振交易逮过户隶面积贤达到以37今3毕万平往方米岛，同介比增烈长于28影.3框%着，相侵比之炎下，两一季龙度中欧高档砖二手膨房的板售价昼为经84网48熟元必/挂平方丘米，啄尽管威多数葬区域要中高捧文件需二手锈房售同价处豆于微顷升状汁态，形但全宰市整善体售和价仍到较去鞋年底飞微跌费0.盛8%揭，徐自汇区昌二手夕房显4听月成难交量劳比俗3识月上饲升县45根%熔，居盟各区僵之首叔，由群于其鸭希缺快的商欢圈地各位，闸颇受练境外明及歉“苍海归亡”落的欢竭迎，甚需求咐以二些、三木房为支主，晋大部承分目芝的自图住。这目前抚这一久地区拍均价准14董00咸0当元，腥个别裕楼盘岁的单判价甚净至已质经达粱到欲一五晶00淘0~棒16划00割0剃元，鼠抗跌连性很艇强。条商业随零售渔物业授市场适（略街）充写字附楼市清场（露略）碗本案散竞争律楼盘犯情况痕本案淘附近壁的楼赠盘大鹿多如闹莱诗微邸般植楼盘性形象疑不错作，内抄部装译修中扮高档傻，房葬型配切比为表：二踩、三罪房主论力房览型，隙带少四数一墙房，背和四丸房及持复式腰，面企积控刊制在厅一房仰60医—凳70翼M果2述，二群房在域11罗0弱M擦2腰以下葬，三站房为掠一三腐0搭—伙一五塞0勒M方2唇，少割数四绢房复商式甚杰至达环到2资50号M别2南以上废，以艇12牛00塘0避—刚一三浴00赛0元熄/小M久2省开盘比，高吃走至桥均价孟一五把00记0元丛/萝M奋2盏，容愁积率末大多马在3抗.5用左右拳，绿初化率饮20摧—菜35湿%，睁楼盘厌多没星有个欢性，碑卖的最也只太是徐相家汇胞这个是黄金哲地段母，换牺言之允，开援发商采们都饿明白翅：险在徐搅家汇另这个优高档剃居住识区，步控制盘好了葡面积刘，房出屋总革价控沿制在获20芝0万叮左右他，总磁能卖糊得不孔错的筒。窄孙东方厚曼哈鹊顿凭参着5宪万多石的占千地规漠模，赏和既巨靠近腥中心董商圈蜜，又核自成喷一隅炭，安纷静小惹巧的向文定磨路，种一开作始就品把自案己定千位成竞徐家浅汇第谅一豪团宅桑，在泄规划改、建漠材、催景观载、配哪置、甲装修社、营绘销、律定价译等方黄面处疑处高茶人一配筹，盗时至市今日头，虹端桥路毫以南造文定屋路一训域俨逮然成在了塔“撞东方演的曼彩哈顿汁”壶了。妨该楼栗盘很斜明显哈房屋品朝向饺、日仅照有黄缺陷馅，但折装修颗和品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