深圳写字楼市场调研报告

2005深圳写字楼市场研究报告总体判断人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：深圳市金融平稳运行，深圳市金融机构存贷款小幅增长，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场持续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。1货币信贷概况一、写字楼宏观市场环境2005前三季度深圳写字楼市场成交统计

套数建筑面积（㎡）金额（元）均价（元）第一季度5一五7947093409863011754第二季度38574583862一五80161一五60第三季度一五32907234922425412023合计1053一八31252145480900117161.有效供给不足，成交量下降两成指标2004前三季度2005前三季度同比成交套数19221053↓45.2%成交面积230163㎡一八3125㎡↓20.4%成交金额2,199,934,3362,145,480,900↓2.5%2005前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积一八3125㎡，成交金额21.45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。2005年1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基本处于存量消化阶段，上半年成交量与2004年同期基本持平，进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。2.第四季度市场全面爆发，成交创历史记录进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。3.价格整体走高2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。二、市场特征1.高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。2.二、三级市场联动，空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业，从2003年开始，空置率已连续11个季度保持下降的趋势。助3.舱谋送荡供求读结构惰性失抛衡践从全弱市写装字楼号产品补未来肿两年悬的供盏应结插构来能看，如高端梳产品暴的比妙例超晓过6苏5%未，且糊主要咳分布歇在中造心区袄和华挡强北宴一带栏，集伙中了雄卓越对时代价广场傅、新穗世界道中心歼、国毙际交耐易广好场、泉现代咽商务招大厦哗、江夹胜大鞭厦、晚财富诵大厦堪、经腊贸中叉心、黑中航祖广场施、华茂强广宪场等猪一批械高端用项目伴，且鄙主要拨走大绞开间臭高档雷写字谢楼的绒路线界，目块标客膝户瞄疫准具嘴有较记强实曲力的寄国际庙国内狭大企找业及捕投资野客，短产品现、价赢格和天目标惠客户悔的定镇位基售本一证致，扰竞争喇日趋隐白热载化，哲而中垄端和钉中高跪端市愤场的梢供给啄则相救对不将足，楼存在谎较大粥的市铺场机厘会。叙义4.艰鸣饺姥供求满阶段药性失侮衡剖受城丢市总喝体规糠划和赠政府监土地遭拍卖那节奏束的影然响，欧中心辽区写堵字楼岁的入半市相电对集肌中，拣呈现食出明财显的议阶段副性失疗衡特崖征，豪20尸05潜年前沾三季玻度写断字楼洲供给运严重室不足雷，而艰第四郑季度酬突然撒放量怖，新谣入市含项目怜体量枝接近岔50瞧万平蹈方米造，尽马管销塔售场战面火呈暴，余但激誓烈的鹊市场疾竞争左不可怒避免袍。从精长远服来看赴，中池心区铅写字起楼物甩业具范有高鸟度的宋稀缺爷性，雹虽然昼短期性内供桃求矛诞盾突出出，深但随喜着深滑圳经迫济的碌持续炊快速泥发展殊及国今际影纺响力狸的逐突渐扩资大，延对中鸭高档肠写字宗楼物忠业的籍需求伴依然所旺盛价，中穴长期头依然岭看好搬。松5.己妖脊糠写字饮楼市斗场在毙20匀05咐-2屯00俘6年猫达到堂阶段抹性顶揭峰殖从深蹲圳写马字楼愧市场催的供晋求趋岩势预搞测，女在2坝00错4年伯实现滨快速躲发展监的基渡础上节，心20央05鸟-2淋00风6年剥写字速楼市黑场将歉达到枕阶段计性顶地峰，碧实现嫩历史升性的委突破卸，2时00剑7年唯整体楼写字驾楼市兴场将应开始译逐步椒趋于揉平衡用。浊6.旦摩恶酬市场钓细分奶主导贺未来捧竞争督格局狠尽管毅目前钻写字笔楼市棍场交命投活琴跃，练价格腾仍处谨于新们一轮妹的上换升通骑道中捷，但眨供求妹的结漫构性素和阶牙段性戒矛盾催依然致突出冒，投肤资市废场的赶发展闷明显春快于叨自用吐市场爪，将弯在一贵定程充度上局影响判写字出楼市侦场的象持续释快速蜻增长子。中劈端和匙中高慧端细首分市话场仍睬存在伯较大难的市捞场空熟间，月但高随端写营字楼含市场腾的激脖烈竞伏争不永可避根免，贤差异叠化的暗产品晴及形供象定汇位将产主导姻未来痒的竞汇争格食局。绒深中过心区缎11栗月猛猾推写辱字楼刷价嗽格将测大幅冷上升疯预计丈推盘迅超过步35醉万平失方米溜，将询创全俱年写程字楼授单月奏放量份之最悲，价甜格也朴将再侦创新严高亮10证月2棚9日宿，位混于中岩心区裂的金将中环家商务世大厦惩率先夜开盘闯，从潮而拉指开了往中心他区写转字楼晶巨量疑投放轮的序抛幕。颠据记敏者统绵计，剃11献月中碗心区挤将有境超过瓜35烤万平溉方米饼的写畜字楼修上市魄，为佩全年脂最集碑中的揭一个秩月。兴盆价格送或将伙大幅隙上升需跟记者声获悉赚，在格11舒月将留要上史市的姓这些虚写字验楼中豪，包个括了棕已经俭上市帅的金疑中环别商务专大厦就，和政已经苗明确娘表示文本月既一定闲开盘序的星本河世慨纪、佛新世潜界中误心、泛卓越驶时代唱广场白等项坟目。南悄几天矮前，蚊卓越念时代之广场属以1梢.4亏万元仆/平魄方米猫的价反格起怖价，特进行裁整层与内部鼓认购迅，一怪天销孤售9涂层，庆创作宣了中屋心区弟写字号楼销刻售的苦好成押绩；诉随后桑，1寒0月幕29毒日开梯盘的恰金中者环商麦务大芝厦虽球然没绕有推皇出写评字楼虹单位鹊，但景是就童其商般务公副寓销柱售的毒情况谜看，滋市场返反应雷良好果，目隶前推蜘出的破单位师已基养本售我空。侵据了析解，泄这一逗项目裕即将旱面市束的写竖字楼砌的价牢格将蔬在1吧.5菜万元施/平洞方米躺以上显。酬卓越甜集团对总裁衫李晓习平在壳接受疯记者涌采访撞时表溪示，扔他对姨中心衰区写拣字楼乱市场惜表示记乐观筋。他扎称卓叹越时塔代广规场会肾坚持遮按照佛预定页的价隙格销矛售。熄他同驱时还狠透露淘，卓却越时垂代广划场的至出售归比例壤仅占河6成练。容此外雾，据瞧新世嘴界中灭心策自划经茂理刘随清平据介绍闲，新明世界雀中心岸11茧月肯疲定会牌面市粥，而对且价徐格会虑比现疗在中鸣心区乘所有绢的楼恳盘都减高。艇对于签业内其传言舅的2础万元河/平捎方米矛的价灿格，屯刘清申平并荷未否绕认，先但他赚强调翼，目录前价浇格还被没确贪定。沫洒市场妹需求傲已经撞升温宣环20职05锐年，烛写字望楼市副场有剪良好萝的开桶端，烫但在烫新政姨的影捎响下防，前驱三季勿度成雾交反谎而同湿比去狗年有皂所下廊降，拾直至炸9月招，下圈滑势劝头才弊止住糟，重铲新表屑现出爪了活痛跃。逼招据中丙原地住产深闯港研甘究中醒心“陪20丰05津年前答三季燃度深振圳写化字楼起市场飘研究零报告皂”显遵示，相在深支圳G夫DP屋稳定送增长捉、新趣盘集掩中放罪量等打众多降利好荷因素杨的影询响下谜，预停计第桑四季餐度市帜场需齐求会灵表现已强烈弓，成胀交将条大幅抄上扬范。而式其中塔，现归代物惠流业阔、金界融业衔、高连新技胶术、浆文化大产业从将继途续扮岩演着垂写字赢楼市著场需泪求的程主角车。蚂在这症样的岂情况必下，志全市故的写驳字楼绸都出租现空障置率狐下降法的局仍面，话记者封目前污掌握理到的讨数据井显示重，南慕山的若平均绑空置赢率在败5%船以下基；罗婶湖人旬民南叼、蔡防屋围售商务单圈办塑公楼钩空置街率仅照为3摔%。场20坊05底年深踏圳市供民置杜业调残查报垂告躁普通塌白领世阶层舍为意著向购杨房主坟体，风当前超楼价妥超出望普通怜市民掏购买浪能力筛莫从调猎查结虏果分侦析，铁意向析购房曲者的销分布埋特征答为：叉年龄糕介于据26宁-3毕5岁秤，学喝历为绿大专慈及本患科，侦家庭偶年收册入介角于6焰-1例2万充元之接间，挥由此童可见竖，目女前有傲购房办需求赖的市厉民大简多为冷准备疗结婚抖或结傻婚不恋久的他年轻络人，帖作为奖普通劣的白喉领阶握层，霜收入蠢不算墓高，非也没慕有太卷多的挑积蓄喉，以还他们浴的购催买力垒所能少购买挎的是诸中档依房，斧而目顺前市道场上嫌推出慕的大紧多数蛙楼盘躬价格邮远在舱他们联的承伪受能滤力之狡上。贴从今伯年深粘圳推售出的傻楼盘香结构隔看，刻中档玩、高腥档楼援盘居蹈多，哪而符目合大滨多数临人购急买能泥力的秀楼盘威不多盟，故土而他炕们能宪力所复能及盟的楼适盘无野不出惭现一芳片火灾爆之赤景象殖。可盘以这廊么认裂为，区目前诱深圳缘市场裳火爆惰现象秃与供俘需结更构倒革挂有泻一定盼的关牢系。其砍●代商品授房供喜应与俯市民生需求恒不符伞，引胁发市范场局冬部火雨爆咐调查帽结果马显示搭，深质圳市踩民需体要的颠户型雕主要误为2塘房及蔽3房荡，分偏别占问50屿.3匀%、领40驶%，河而所挨需的塔户型浊面积征集中蓝在6扰0-德10倦0平祖方米搅；市烟民计僵划购将房的偶总价框平均创为6落4.仪1万匀元/纯套，鸦主要穿分布蚕于3使0-开80厌万元侮之间烂，预孝期支会付8蔽0万前元以披上购请房的茎不到谱两成嘴；市遗民能摊够接始受的役单价彩平均弯为6扁40酸8.蜂4/分平方飘，主吧要分券布于规40膛00针-8颈00本0元截之间蛇，能逃接受亦80笛00凉元以克上单顷价的予不到坦20振%。窗可见绝大多剧数市湿民需捉要的句是满心足基附本居去住需津要的南普通饭住宅蜂，不如用多登宽敞毕，价颈格也素不能严太高李。反匆观当众前市芽场上万推出期的楼祝盘，数2房蔽、小痒面积林户型身比较慰少，惩单价践在8归00意0元斥以下夕的楼遵盘在袄关内奸已难叔得一膊见，诉主流榨户型炭的总六价往龙往都脏在8凭0万艳元以乘上。屯反差划如此垂之大需，关查内单替价在属80觉00剖元以秃下或流小户籍型楼滑盘刚供推出婶，就敲被抢卵购一蚁空的弯景象垃就不庆难理作解了版。部●删罗湖汽区淡珠出市虑民视健野，至南山跟区渐凯成置因业新称宠汁调查过结果昨显示锐，深幅圳市干民购饰房首尼选区闷域为产南山茶，其垒次为求福田月；认奋为房揉地产兵最具祝升值转潜力保的区答域为服南山欲，其六次是申福田阳；罗千湖区齐不论啄是市扯民的凉购房行选择乔，还桃是升首值前墙景已缎退居扔二线估。随躺着城沾市中猜心西固移，斥南山滑配套巾不断帖完善捆，房量地产半开发讨量集晌中，返南山蒸成为穗市民胶置业什的热抱点区跳域已予是必艘然的蛙趋势寒。慰●知市民棒关注算开发似商诚珠信，债忽视庙市场触、政靠策等包潜在悬风险炒兼市民斤购房德比较序重视爆风险滋，6检7.拾3%地的被牧访市圣民表鬼示购教房时搜会重红视风海险，揪但关垒注点粪更多遗的在篇开发侮商，肺对政必策、文市场徐、收艳入变闹化等魔这些仪潜在贫的风哪险因阵素则奉关注筑得比剥较少逢。市世民购咬房更够多关往注眼购前看样得见男的风敞险，泼而忽弟视可毙能带壶来更犹大伤享害的口潜在惠风险致，这膀对市咸民自梨身利桌益，叔以及蚁深圳泰楼市平的健鹅康发崇展都笑是大缝隐患聚。生●禁市民教认为忠明年宴楼价牙仍将冲上涨条，对陆市场倦前景张普遍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门组织了对南方、汉唐、大鹏证券公司的清算工作，并组织实施大鹏、五洲、昆仑证券公司及20家证券营业部和3家证券服务部的风险处置。中国建银投资有限责任公司在竞拍购买原南方证券的相关证券类资产的基础上于深圳设立中国建银投资证券有限责任公司。截至年末，深圳共有证券法人机构一五家，基金管理公司一五家，期货公司11家。2005年，全市77家上市公司（其中在中小企业板块上市2家）积极推进股权分置改革，共有30家已完成（或已进入）股权分置改革，总市值占辖区上市公司总市值60.0％，市值比例在全国主板市场排名第一。四、保险业驶入良性发展快车道2005年，深圳保险市场体系不断完善，各项业务良性发展，服务地方经济社会发展成效显著。截至2005年末，深圳保险市场主体35家，基本形成门类较为齐全的市场组织体系和较充分的市场竞争。辖内保险专业中介发展迅速，促进了保险市场专业分工的进一步细化；外资保险公司的市场份额高出全国水平3.6个百分点，国际化程度较高。2005年是深圳保险业近年来效益最好的一年，大部分公司实现盈利。全市保费总收入首次突破100亿元，达到106.41亿元，同比增长16％。其中，寿险业保费收入同比增长一八.53％，高出全国平均水平10个百分点，增幅居全国各大城市前列。深圳寿险业务结构实现了平稳调整，年内辖区寿险期缴保费比例高达69.8％，其中新单比例占到50％，比全国平均水平高1.4倍，为深圳保险业可持续发展打下良好的基础。产险方面，以意外险、信用险、责任险为代表的非传统险呈现快速增长局面，对产险业务增长的贡献率由上年的32.4％提高到39.3％。2005年，深圳市保险业为深圳经济建设提供了近6万亿元的风险保障，参保人次达560万，累计赔款和给付支出28亿元，同比增长一五％，保险深度为2.16％，比上年下降了0.54个百分点，对保障正常的生产、生活秩序发挥了重要作用。五、黄金市场建设取得突破性进展截至2005年末，深圳共有上海黄金交易所会员一八家。年内，深圳全部会员黄金成交量、交割量、交割库累计出库量占全国的比重分别为9.6％、29.7％和47.2％。2005年深圳黄金市场建设方面取得突破性进展。2005年9月30日上海黄金交易所深圳备份交易中心成立；12月一三日深圳黄金夜市交易正式开业，深圳黄金市场与国际接轨。六、民间借贷不活跃，月利率在一五‰左右深圳民间借贷以村镇企业、民营企业和个体工商户为相对活跃的融资主体，房地产业、商贸业、服务业是发生民间借贷的主要行业，很少流向制造业，与“长三角”地区截然不同。民间借贷利率，目前企业短期融资的月利率一般在一五‰左右，个人短期融资的月利率一般在10‰－一五‰。七、金融创新独具优势，前景广阔2005年，深圳金融市场的业务创新以跨市场本外币理财业务、利率产品为重点，服务创新以网上银行为重点。集合受托理财计划、特色信用卡服务、开放式基金质押贷款、集合委托贷款、动产质押短期贷款，都是值得称道的业务创新品种。4区域金融生态2005年，深圳被评为全国金融生态一级城市，金融生态不断改善，表现在：一是金融基础设施建设扎实推进。建设深圳金融配套服务基地被提上议事日程，并已形成总体框架和初步方案；建成覆盖全市、联通香港、融入全国、较为完善的现代化支付结算系统，2005年深圳跨行资金清算总量20万亿元，日清算量平均800亿元，占全国的十分之一强；银行卡刷卡消费比例在全国处于领先水平；在全国率先建成了票据影像处理系统。二是信用建设取得积极进展。在全国率先开展了外汇违规负面信息披露工作；征信体系建设取得重大进展，2005年，企业信贷登记咨询在我市覆盖了近80％企业，个人信用系统在我市覆盖了约600万人口；人行、公检法、海关、工商、税务等有关部门紧密合作，对拖欠银行贷款的企业继续公开曝光，全年对1一五家拖欠银行贷款的企业进行制裁，建立信用风险提示名单，通报被剥离的不良贷款的借款企业共101家；全体商业银行、政策性银行与部分企业自发组织成立了深圳市信用协会，该协会与市总商会举办了“诚信与发展”论坛。三是同业自律规范有序。发布了银行和企业《诚信倡议书》，国内银行同业公会签订了大额现金提现收费等公约，资信评估公司签署了行业自律协议。5房地产行业分析2005年深圳房地产市场的供给压力依然较大，商品房价格在第四季度大幅上涨；国内金融机构房地产贷款增速放缓，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道。一、房地产市场供给增长赶不上需求增长，房地产价格大幅上涨1.房地产投资规模持续下降，市场供给略为增加。由于土地供给紧张，深圳市房地产开发投资持续减少，2005年末为419.59亿元，同比下降3.37％。深圳全年新开工面积、施工面积和竣工面积分别为