成都高新国际广场营销策划方案

目录TOC\o"1-2"\h\z1、市场调研分析21.1、成都市商务办公市场总体概述21.2、本区域商务办公市场概况221.4、本项目调研结论402、项目SWOT分析402.1、项目概况402.2、D、E座产品细部特征分析512.3、类比项目开行国际产品比较分析582.4、项目SWOT分析633、目标客户定位683.1、成都高端商务物业目标客户群体分析683.2、成都市类比项目客户分析733.3、本项目目标客户定位784、项目营销思路提炼844.1、项目的总体发展目标844.2、项目竞争策略建议84轮4.厌3途、营泼销构培想唐85禾5畅、项师目营钩销策脊略制预定翅85背5.进1颠、项没目全尝程营罗销战卡略规紧划和握定位蓝85调5.免2斜、各元阶段誓营销泉策略亩制定五86肥5.臭3穴、产丘品推拒售策另略制晨定绕86瘦5.州4宿、项善目卖湾点提绘炼啄87抱5.接5抹、项燃目营奋销主饼题建鲁议踢88图5.醋6蚕、项珍目核脏心价斩值体肺系分抓析和织建立怖88脖5.斑7器、项故目全秒程营掠销战拳略的土营销浩控制真要素街88失6扁、项厕目价富格策移略制往定死94偷6.鉴1落、影弱响价爬格定暖位的些市场快因素征分析胞94唤6.腐2厚、竞锦争对蹲手价肚位分随析条95首6.摸3善、定刘价原霉则序95侵6.火4饮、定桌价方颗法雨96都6.引5轮、定叫价依丈据袄96碍6取.6条、价略差制背定东97我6.毫7科、价抓格体衣系制搁定筒97叛6.球8碧、价础格营幻销策丽略棒10暮0剧7含、阶各段性乖销售领策略底制定棋及实橡施个10绵1巾7.意1耍、销朋售分鸡区歉10裳1概7.姑2地、销轰售动目线的尸建议纺10徒3敢7.柱3纽、销氏售中征心的项选址科、分谱区、纱装修售建议夹10王4晶7.捉4袄、项嘉目销党售方垫式的划策划遮10牲5歌7.差5稠、项宝目入挣市时诸机与桌姿态毅的控订制目刺的及表内容逆11撑3怠7.哗6庆、销招售节酬奏的烤控制哥11货4骂7.捕7危、销萝售进将度的轨阶段小控制平11何7毁7.毅8炉、销牺售策龙略的扔阶段携控制恭12春1据7.否9们、项垂目销桥售的麻组织喊结构眉策划盈、销损售队村伍的都组建慈及培哭训建梨议裕12迷5缓7.冤10妙、销凝售管艘理、甩人员弦权限言和义恨务的观建议纲12荡8谢7.疲11涛、付城款方煤式建县议邀13张3梁7.搜12俯、存B蜜栋针殿对性驶策略冰13浸3令8乒、项肢目推普广策琴略坏13魂4歌8.病1倒、推衫广策吹略垄13斑4渡8.姥2都、媒我介策鸽略耕13含8紧8.诉3跟、广系告推屯广执京行方茧案符15当5惩8.蔑4马、公谨关活瓜动策朽划及赤现场势包装赌16尘4何8.飞5报、软坑性销闸售包丛装有16吗7嗓1、折市场雨调研仿分析锡1.果1、奏成都驴市商复务办啄公市誓场总抓体概凶述评1.秘1.必1渗、发皆展历折程台目前兴成都勤在用属写字知楼多急数是追20楼00刺年左返右开号发的齐；在烫售写扶字楼筐主要究集中恨在天狠府广堆场－螺蜀都临大道柴－顺疑城大贿街－究玉带欧桥－扇人民敲南路演各大绘干道株区域破范围紧内。建从其阻分布讨方向屠与分位布区舍域可瞒以看梨出，卫绝大亡多数企办公克物业表分布欠在交雀通便沫利、密配套枕设施眯齐备悔的城争市中裂心区建域。诱从产定品升否级上徒划分云可以晨将成见都市哄写字答楼分董成以吉下五扒个发恐展阶物段：证写字面楼市盘场各零发展龟阶段领列表怖时间蛇阶段锹典型羽代表骨19镜95泛年以注前曾无代皆表性雨且发贡展混妥乱，池主要探以中不低档倦多层休写字厉楼为近主，粒设施简简陋框，外耐立面中以瓷被砖为柔主，卸没有挺专属棒大堂纠，物姓业管虚理很兔不完顺善。狮锦城杂云天恳楼等非19持96乱年～农19锈97刘年抄96景年芹32朴层高枯的新助时代贞广场僚的开悄发，更标志常着成阻都第僵二代挖写字炮楼的浩诞生说，市量场的客特点百是玻子璃幕揪墙开糕始流狐行，拼外资坡企业角开始芹进入钥，公19规97援年写蕉字楼烛竣工叨面积贴、实老际销纵售面跑积、聪施工袜面积吧均达摄到历熄年来糊顶峰前，实律际销韵售面培积比透19疼96腿年翻咬了一钥番，贞呈井局喷行闷情。挽王府叶井商庄务楼臭、凯柱乐广芒场、础云龙逝酒店崖、成恢物大选厦等下19浅98浊年～更20申00影年援该阶怖段极骑具代妨表性套的楼版盘有班19羽98种年的剖川信酱和链20挽00窝年面蛋世的购冠城茶广场惰，整缺体上萄提升恐了成疗都写共字楼声的综惠合素猾质，术并相类应带踢动了投中高湖档产较品的养蓬勃怒发展羊，这伙是成拣都写龄字楼友的第叫三代绘，并胁且此电阶段甘骡马羞市商培务圈疼开始踢逐步临成形绵。税川信幅大厦嫩、冠详城广滥场、策总府签大厦熊、四锁川建棵行大捉厦、漆娇子唯大厦姜等法20醋01话年～军20趴04雷年庆20取01爪年以宜后成宝都市夺写字昨楼市仔场发稍生了脏巨大享的变削化，饼开发峡类型妄开始趋趋于港多元食，如牺出现矮烂尾春楼重臂新包剑装上北市的啦现象海，如套威斯道顿联喝邦大位厦、岭城市内之心怎等，严由于策高档攻写字肢楼市唇场需饲求持惊续上稳升，铸以及毁城市颈副中社心规芳划对蝶人南该路沿晋线的忙支持懒，使勾以上尺项目斧在面豆世后翼热销祖，并艰且定巾位很智高。舅而小郑面积煎商务桶公寓鱼、酒萌店式袭公寓眨等群SO绵HO影、答HO绒ME谁－彻OF展FI澡CE勾概念食的新甜产品砖也成蚂为市材场新救的热稻点，密并开脚始分讲割中辆高档偿写字磨楼市枣场。帝钱江阻铂金就时代惧、国胀泰现偶代之职窗、井世代腥锦江巾等均近期业从2江00材4年正至今委，新享建和绣在建希的商瞎务办径公物鉴业陡灾然增缎加，补而且孤规模悟和档炼次较爆之以终往的衔写字慕楼有依了明争显的聪提升扶，如烫时代组广场舍、丰奴德国焦际、配开行蹦国际姓等大等规模壮、高切档次忧的物励业正栋以猛味烈的累态势荒冲击麻着成凉都的马商务梨办公抬市场中，并倾逐步隆填补舅高档毕写字币楼的刮市场粮空缺针。恩时代医广场拳、丰去德国费际、风开行寨国际田等栗调查丑发现帐，成便都市柏写字登楼建味设基拉本从品19碧96消年开隆始，启其供快应面匀积在佛19剩98裳年达题到高瞧峰，稼然后贵则开浮始持现续滑挤落，精20竿01照年曾热跌至欲历史筹最低爪点。盖但从绑20幅02怠年到休20罢04夫年供廉应面饱积开考始逐保年增时加。联20规03锻年，犬受“柳非典竹”影震响，旨成都枕市写界字楼骑需求忽大幅笋度减泥少。主20品04清年，情成都挖市写雕字楼则市场驾走出灭“非抛典”拔阴影脉，需诞求稳绿步上令升。疏另从秤销售吊单价差来看读，从晋19拐96趣年到营20剧05鱼年，吊成都适市写步字楼阵市场悔也历悬经了案两个辨低谷拥期。贸一个网是1缸99愈8年胳，受辈亚洲绿金融坡危机苹的影最响，糊成都暑写字愚楼销炉售单呼价跌晓至2拐75谜0元适/平惩方米稀。另介一个匙低谷吵是2寺00族2年盐，由叨于前棕期库海存写阴字楼瓜的低嘱价释密放，升造成寿该年坏价格皆出现疗大幅乓下降券。2厌00臂3年剂销售需面积独虽然愁较少玉，但幸销售懒单价驴却在塞20屠02漫年的北基础眉上保忠持上辆升的明势头碧。2聪00向4年柿成都顶市写农字楼傻均价妖达5隆31鸦2元接/平框方留米，害同比串增长隐57像%，柴时代玉广场蔬、城虹市之益心等疫一些吧高档旷写字默楼抬狐高了糕成都皂市写狠字楼食整体酱均价暑。而主20演05河年随件着开王行国索际广要场等督甲级辫写字浇楼的档销售挨，写芬字楼没均价补进一族步上欢涨。梁纵观宋整个艺成都分市写涂字楼园发展锣历程卸，可工以发海现，至经过茧近1熔0年张的发普展，颈成都舌相对衔于北脚京、远上海贴等国冒际性游大都粒市，道其高怜档办尖公物境业较伐少，升甲级铜写字榨楼仅望有为析数不张多的津几栋筝，自赴身具遣有特妨色的跟写字兽楼更它是凤耳毛麟闭角。口由于贫经济市发展初原因炎，目彩前正截在使扛用的炒写字宴楼中欠有相善当一富部分卸为商浇铺加费写字隐间，杆或住训宅加落写字拥间，柳纯写拆字楼炊的数场量仍伪有待错增加浆。园1.控1.如2观、物诸业类垃型岭目前聋成都系办公摩物业矿类型挖多样弯，有皆纯办闻公物差业、语与商伤业物领业结语合的笛办公棍物业颈、酒煤店类牙办公剥物业午(酒巴店商散务楼汽)、放商务三公寓距、城计市建泛筑综迁合体恭及偏谁向写秃字楼狸特征忧按住挠宅报争建的燕混血嘱产品采。久纯办织公物涨业：伯大多举处于街交通逢方便订、商圾业氛甩围浓福厚的混区域鸽内，狐拥有坛成熟允的办些公环损境，烛优良至的孤硬件质设施稳、完梁善的桐配套潮。一婶般以保租为扇主、批以售村为辅季。踏与商蓄业物算业相椒结合衡的办钓公物鞋业：童大多洗处在夺有相激当商挣业规轮模的垂区域种或地们段，抵与大始、中漏型商碍业场特所的仗开发死、经耍营、倒管理器一体筹。商谜业设冶施完甩备，察入住傍企业斧多为处与周舟边市更场相雕近的稿行业深，但扎办公佣环境村相对集嘈杂型，交被通欠梢缺顺占畅。辛酒店姥商务驰楼：链如锦渡江宾葵馆、秆皇冠吨假日呈酒店傲、绿笛洲大休酒店羡等四漂、五笔星级浩酒店在内都状有此恰类办滑公物嚼业。庭依托销酒店故内成络熟的链配套游和完精善的惭服务遗，以断及酒傻店的病高尚拣品味叼，聚夜集了臭很多象外资尾企业妈和办北事机闪构，扬优势桑是环凭境清向静，晒但没亏有办吹公气踩氛。蚁城市阁建筑候综合概体：价城市除中商趁业、刮办公倘、屑旅店隙、居脾住、尼展览梁、餐晨饮、鸭会议访、文碍娱、扇交通伞等城而市生搅活空两间的扶三项筐以上式进行芝组合此，并衰在各慧部分量之间姨建立内一种裁相互迟依存挣、相器互助伏益的信能动著关系构，从辰而形别成一困个多逮功能额、高斗效率蚕复杂俊而统勇一的舞综合杂体虽。建钩筑综同合体落内的懂写字顿楼商无务配容套较盯完善宁，且贿与其鉴他物需业形唤成互掌补关似系，环如世麦纪城乓、丰式德国毛际广虫场等悦。名商务纱公寓枣：验大多找位于拜城市着中心做或城颈市交评通要铲道，翅交通撞便利踩，周捡边配侦套设返施完拦善，执商住啄混杂扰，商宾务配院置高剪于普凭通住艘宅，桨入住专企业会大多半为成虹长型夕中小祖企业乓，如精凯莱封帝景岸、冠颗城花辩园、依金色稳夏威荒夷等侦。命偏向里写字岁楼特蝇征按蝶住宅岸报建态混血栋产品异：垫此类旺型产天品商绑务配豆套与姿写字界楼类公似，刮并享馒受住奇宅银仓行按线揭、分地价握、市露政费米用及研水电浅气等祖相应钞优惠里，刻相对梯于写惨字楼吐更利灶于销革售，卖相对闯于商灵务公影寓有违更大雕价格槐张力穗，润也就浴是偏针向写孝字楼步特征铜按照稳住宅棒报建旷的混源血产迷品，总如丰晓德国返际广此场、宵时代改锋尚袍等。械1.报1.掩3命、物诵业档因次眨按照品物业亦的档脆次给当写字蹲楼项康目分社类，兼是目脂前市毕场上制最常付用的拾分类距方法椅。一释般是探通过既对项晶目的滥地段月、交帽通条徒件、北外立芽面、包硬件办配套丘设施宋、车跌位等从各方陷面条讽件的静评定绿，从薄高到评低划筛分成垂甲级造、乙伤级、诵丙级傲等多批个不润同档览次的辈类别筑。冈但是因，随笋着现陡在各厨种写强字楼宿项目瞒的建庆设标躲准越赔来越找高，颗项目撕之间换的档拥次分挣类边挥界也号越来穴越模拉糊，敞而且旅，在企市场福上除劲了对汇甲级面高档计写字宇楼项盼目有芒一定焦的评答定标伯准条俭件之亡外，配对于恭划分助其他菌档次窑的写圆字楼瘦并没锯有明析确的盟标准暴。逐因此诉，不拆同档膨次写捉字楼械物业捏逐渐不被归偶纳成声为两稳大类泪，一浪类就教是能全够达送到较贩高配紧置标代准的棋甲级果高档丛写字匪楼，满另一柄类就宏是尚击不能膜够达浅到甲蛋级标段准的险其他旺写字疫楼项估目，崭我们立可以及统称桐做乙拥级写罢字楼解。现责在市蝇场上黄大量光涌现西的商任务公校寓、姐商住筐楼等快写字梨楼市组场的顽边缘魂产品千也可弦以划赢归乙伟级写也字楼冲的范磁畴。禽【资恒料：坊国际昆甲级悲写字探楼寒(G印RA涨DE无AO斗FF暑lC伤E)业标准乏】佳交通明便利欣，基毛础建龟设完拿备，趟位于榆城市捐CB冠D捡，行粉政配鞠套齐杏全狮建筑追设计纵风格赔鲜明貌，气眯势宏劲大，信外立龟面装换修质虾素较悠高哥平均威每惜20卸0修平方雷米至而少您1筝个停栗车位已楼层阀吊顶派后；再净高羊2马．寇6深米以英上决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