房地产投资的基本概念及其基本销售技巧培训

房地产投资的基本概念及其基本销售技巧培训（一）房地产投资的基本概念所从事的房地产开发销售这一角度而言，深刻地感受到中国的城市正在经历一场变革，一场划时代的变革。就拿目前最热门的城市经济圈发展来讲，以前主要有以广州、深圳为核心的珠江三角城市经济圈，以上海为龙头的长三角城市经济圈和以北京、天津等为依托的环勃海城市经济圈。而现在随着开发西部、振兴东北、中部崛起等新政实施，又逐渐形成了以沈阳和大连为核心的东北大沈大城市经济圈、以成都和重庆为中心的西南大成渝经济圈、以武汉为核心的中部大武汉经济圈以及以西安为中心的西北部大西安经济圈、以青岛和济南为中心的大青济城市经济圈。这些城市经济圈的形成预示着各类市场、资源要素的竞争已经从一个、两个单个城市的竞争，演化为城市经济圈的地区竞争了。就房地产开发与置业投资来讲，这些蓬勃兴起的城市经济圈是机遇，更是挑战。首先，要明确“房地产投资”是一个什么概念。一般置业都包含了自用和投资两层意思，这也是不动产作为商品与其它日用消费品的特殊性。比如消费者去商场购买一台空调，只是为了它的使用价值，不会考虑到它的投资价值。而购房者购买一套住宅，哪怕是自用也必然会考虑它的未来升值可能。而纯粹作为“房地产投资”来讲，是只考虑其投资价值不用去考虑其自用价值的。从这个狭义投资角度讲，“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某个股票，是因为听说或自己分析它要涨了，搞清楚的是什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去调研这只股票的公司的组织结构和产品原料。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”主要考虑的是该物业的未来增值预期有多少。对于不动产来讲，它的未来增值预期和其所在地的城市，所处的城市中的位置和其本身的房型、品质有不可分割的关系。今天，就先谈一谈城市地位和房地产投资价值之间的关系。第一，要看该城市的当前整体经济规模与实力以及它的增长率。这个数据直接影响到房地产行业在国民经济生产总值的地位，决定了房地产行业的规模与增长速度。第二，要看该城市的目前人口总量和其增长率。因为有一个人，就必须有一间房给他或者她居住，住房作为一项生活必需品和人口数量之间的关系是不可分割的。简单来说，这两个数据直接反映了一个城市住宅的需求规模及其增长速度。第三，要看该城市目前的居民人均收入和其增长率。因为房地产特别是住宅类产品的市场需要除了和人数数量有关系，还和其居民收入的“可分配收入”有密切关系，想住而买不起也不行，居民购买力的高低直接影响到住宅的市场价格和投资潜力。....中国最大的资料库下载第四，还要看该城市的住房、办公楼等物业的出租率和租金。总的来说，不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个城市的不动产销售数据有时会失真。诸如上海某些地区的“空住率”问题，就是出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，明确地告知你该城市物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。当然，去一个陌生的城市置业投资，除了研究这4项重要指标以外，还要考虑文化、习俗以及售中、售后的管理与服务等问题，寻找好的可信赖的中介服务机构，免除异地投资的后顾之忧，安全轻松地享受中国城市化进程所带来的稳定可观的收益，何乐而不为。（二）房地产升值的原因房地产价格的形成和涨落，与诸多的社会因素、经济因素有关。这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一种共同影响价格的合力。一般情况下，人们在购买时，往往考虑最多的是房地产能束升值的问题，包括房地产价格和租金价格的上升。针对上述问题笔者在从事实际房地产价格管理工作的同时，经过学习和调研，认为影响房地产升值的主要因素有以下几个方面。一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。修一条合格宽阔的道路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房地产价格自然也就直线上升。因此，购买者在购买前要仔细研究城市规划方案，研究城市的基础建设情况，积极寻找房地产升值的关键因素。能否使所拟购房地产升值的关键问题，是要掌握好投资的时机。投资过早，资金可能被压死；投资过晚，可能丧失升值空间。二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会使房地产升值。房地产能否升值的关键总是研究城市规划、了解各种环境、适时投资。三、物业管理。以提交为目的购买房地产更应关注物业管理。这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用好这一因素的关键是在购买房地产时，应将物来管理公司的资质、信誉和服务水平重点考察，还要研究拟购房地产所在小区是否形成规模，就近和年东胜地区的开发情况而言，形成规模的小区就有升值的可能。四、社区背景。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区房地产越具有升值的可能。五、配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题，是现代中国小区模式的最高标准。小区内的配套设施越是齐全，房地产升值的潜力越大，配套完善的过程，就是房地产的升值过程。六、房产质量。房地产价值的高低，首先取决于房地产内的价值量的大小。一般情况下，房地产商品的设计标准和建造质量越高，它的价格就越大，相应其价格就越高。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提高到重要议事日程上来。宽带网络，环保节能，智能化供水、供电、供热、保安等设施，为房地产升值提供了较大空间，房地产的品质越来越高、质量、科技水平等，切记不要购买“过时”房产。七、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要，购买者要熟悉价格规律的同时，还要掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响。八、期房合约。投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般说来，风险越大收益也大；如果能够合理地应用好期房合约的话，应该可以获得比较理想的回报。九、经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行房地产投资，也可以使房地产升值。十、误区：房价是惟一指标悠目前光，购沾房人佩在购絮房时茧，无匹论是栋用来径自住赛，还汁是用鸟来投掉资，孩都把览房子权的价纸值空递间作剂为一铃项重故要的鸟参考注指标博，但照许多滥购房邮人对寒房子泥的升里值空售间并唐没有羽非常坡清楚弯的认寨识，摊那么劲，究摊竟什贸么样播的房稍子才期具有准升值钉潜力瞒呢？眉酷号一些积购房从人将江房价兼作为隙惟一管的判章断标鬼准，塘认为补只有稿房价老涨了耻才是党升值慨，这货其实印是购灵房人唇不理骂性的谁一种纲表现祸：一陵方面球房价彼表面唐涨了板，但萝不一饥定有晨价就甜有市倒；一丰方面屯房子歌升值间与否叶并不吸一定应仅仅往体现愤在房俗价上舍。一役些有岩经验俗的开文发商量和购剩房人震提出楼，房落子交浑通、半环境畜、配僵套的竖改善脸及好爆的物弄业管孕理、枕社区昌文化难所带花来的炭居住归品质涝的提桨高，江也是氏房子仿升值季的一刃种体揪现瞒.寺（1泼）柱住得动好才填能卖延得好巧罗逃人们牌生活彻在社刷会中吧，必晕然要侨依赖冶于社欺会环忧境。框交通哄是否挨便利某、生男活配券套设秀施是宁否齐炊全会霜直接考影响妥到人召们生弹活质冰量的垃优劣议。试拥想，醉如果访业主准每天默上下名班都源要倒弃上三六四趟壳公车犯，买灭一点比生活么用品膊就要贩花半浸个小辣时在邻路上脆，生需活品沃质就布无从律谈起惕。冠各城园宿副总你陈德确清认输为，钩对于亲居住拌型的皱项目朋来说技，能至使居趣住者亭更方兽便、寿更舒刮适的洽交通星、配续套、摇环境恐等硬率件的贪改善心，也缴是项围目升票值的涛一种兽体现唯。另自外，林有实框力的秒开发榴商会讨在搞浙好楼速盘质票量这蓝一硬疑件的铅同时惨，也奉把软录件做离好，衣为业毅主们疗创造容良好嚷的生否活环愉境，直让业袍主们谅乐于乖在社项区中柏享受池生活径的种秀种乐时趣。邪只有美业主绞们认核可了桶项目累的居贴住品比质，浊才愿银意到晓这个宇社区里中生沿活，寄才会便对房赴价有织良好归的心嫌理承擦受力缓，楼基盘才慈可以兆保有字价值般甚至套提升掉价值陈（2稀）僻高品吉质软纷件提皮升房阶子价耽值元代楼盘苹项目呀就像稿一台症计算会机，持良好喜的硬衬件设帐施固竹然重会要，牌但如勇果没警有过虹硬的拜软件慎，整据个体陆系就既会瘫猪痪，孤变得奇毫无信用处偷。物仍业管仍理就直像是希操作道员，文时时扭维护育着这炮个体敏系的禾运转灿，所公以优创秀的悲物业活管理党队伍孙也是望房子眠高品穗质的拐一个公重要导体现帝。作觉为入韵住多雕年的刷成熟俱高档氏社区林，房吨子保掏养得杰好是苏房屋陈升值子的基革础。酱好的趁物业铸管理跟会给仆房子陶做定夕期的拴维护桂，保弃护楼融盘原轮有的冒外观球，这深样的浅房子舍才不条会在脊市场闷中失序去竞撒争力翼。不约仅在沾楼盘隐的外绳立面识上做选文章窑，还石根据盆季节撞和节恳日的诚特色妻将一饱楼电辆梯大者堂布湖置成链不同艇的风窜格，额为业翁主们支营造锈出个句性的突生活庄空间仔。个“孟披母三坦迁”链的故牵事尽胖人皆帖知，路可见速良好表的人粪文环玉境对滔人类缓的成叨长和施生活骨来说厘是十版分重栗要的字。现涂代的惹人们迟不仅乐要求达高品蹈质的中物质菊生活康，更颤需要绕高品蔬位的脊精神寨生活柏。因芦此，预社区补文化结也就汗成为单了房闹子能即否升沫值的协一个慧重要爽因素垮。陈母德清钻指出高，目后前，香很多教购房蔬者在棕购房垦时也咱越来续越关甘注项诵目的应社区辫文化笑。业更主们寻期望屡邻里诵之间类能有效更多令的交处流空恼间，号老人暗、孩啊子们绞能得缓到更挨多的煤关爱计，社档区中薄有更斜多家牺的感量觉。早这哈些钩活动戴既使零业主揪们身饲心得冬到娱妥乐，亩也让丈大家楚在活告动中累增加裕了交谎流；障交通岂、配妙套、稠物业下管理墓和社阅区文震化是黄房子特内在捡的品个质，视这种陡品质古的外兰在体厉现就老是房混子的死升值极潜力毫。在缺购买欲过程箱中，跳对楼浪盘的纵硬件酷和软踢件做敌全方笑位的恋考察拥是十堪分必诸要的窝。房晴子附彩近的犬交通他条件死、购掩物环册境、称教学番设施趁的配从套、尖物业畜管理革的素澡质以快及社剥区文虹化的屑建设筝等都同应被继列为猎考察舅的条竟件。仪良好侍的软啄环境字对于焰生活污的品桌质来扰说是淡至关帝重要头的，冈更是锐房子崇在日沫后能承够保睬值、唐升值贼的基穿础。乏焰（三欲）香沈阳和房地陪产升水值空迁间大搏慕来自眨房产抗部门镜的统暮计显姜示，罪去年贤沈阳映市全依年商方品房畅销售岩合同尘备案瑞面积扰达到搏51猴8．老2万友平方背米，森销售刃额1套64后．9绪9亿花元，牧分别桨比上泽一年吧增长菜33架％、蚕34仰％。育二手挽房销勒售5欠53断．3托万平控方米屿，销首售额价90励．4的亿元恭，分寄别比本上一市年增帅长3馋9％柳、5该5％业。到睬去年遇11袖月末艘，沈返阳市士商品仁房的徐平均誉价格走为2轿79率4．偏9元唤。在闲温州题人看誉来，增沈阳钢市的像房价蓄有上腹涨空昏间。菌殿由于厨沈阳而市投必资环碰境和炭城市灿建设液发生裂重大残变化联，吸自引了魔全国穗各地亚及境秘外房碌地产祖开发供商，宅同时屡也刺虚激了钢本地辛房地熔产开暗发商疾的投奸资热纤情。丰去年垦，市岭长陈游政高块在视倘察秋斥季房孝交会制时乐胖观地栽预测丙：沈笑阳市虏房地念产市帮场的基火爆蛮至少而持续滨5年常（四烛）投廉资产蜘品销塘售技迈巧：插（涛1）塑介绍竹投资惯房地飘产的竿好处仔投资贸是一熟门神何奇的刘学问夹，在宣投资疾的过美程中卧，财域富不湖过是债一串摆具有异弹性乞的货蜡币化缩数字刺符号雁，可许急速宰暴涨窗，也邻可转背眼消牵失。迎收益舒的幅剃度取氧决于塞环境沟，更炒取决默于投邪资者振正确倦的投治资选凶择和适熟练弦的驾膝驭技餐巧。臭房地饼产历勿来是丢优质喷的投雪资品同种。阔房地山产投丢资与聚股票柏，证杆券，号储蓄索，期剧货等报投资胶品种膝相比啊，确促实有篇许多孙优势锤。亩首先累不论盐你是抬买房陆自用远，还泛是待灰价而这沽，腿房屋兄都是统一项钱较为赶安全忠的投判资。侄不动秧产不缸会被闪偷，岂遗失衰，也搅不会纷被搬朝走，呀只要晋适当掘注意姿管理嗓，它笋是世均界上汁最安碍全的独投资咱。西其次戴，投筝资购纹房较诵之独蛙有之冒处是议，它秒在保置值增首值的鞋同时悠，还课兼有振满足改消费攻需求松的功核能，绿绝大字多数横商品项在你抚消费吗它的凭同时太，它龄的价才值也肌在逐坦步减练少，蔬直至认消耗坑光。棕而房伶屋在通使用明中较未少的盖折旧茧外，嫩因地供理位闹置，贪经济紧发展盒，人而口增恨多等但因素寨带来执的上锈涨率邪往往肾超过揭折旧北率。螺这也殿是房赖地产扯作为绕商品奏所具吧有的魄独到茎的双抹重功狗能和晨优异窝之处昨。束（2扭）有桶所侧伴重的洲介绍失投资倦不动萄产的摊赚钱号方法镜装修低后增覆加附膏加值字销售杰2、娃将大贡的房墨屋分柿拆出丰租或虾出售芹3、底转换新房屋验功能垮，提滩高收于益率南4、店做期溉权股馋东重（3燕）以妖置业替顾问朽的形笨式指廉导其辟投资礼计算储方法逆房地拍产投保资租隔金回信报计趟算方枪法梨简介叮一般削的投可资者租在选揪择物蚂业时马，往辈往是豪根据雅自己秃对一怜个物鸟业的统喜好潜、物轿业宣杜传知基名度志和人载气来溪判断瓣，大勤多是窄凭感音觉而志且有章一定姓的盲菊目性披，这战样虽突然可责以买匆到好皇物业持，但执总是悠缺乏洗科学宁的根风据，罗投资坚的成控功率恢不高缴。投译资房殿产有煌没有公比较庆科学香、准班确、汽客观裙的投框资分璃析方那法呢茂？可附以比桥较科古学地舌选择旨投资界物业最和计净算出郊投资临买房碎的收剖益率注，以妄帮助雁投资搞者做渠出理挨性的超投资搞选择摸。云一：无销售燕比较液法监选购恰目标其物业控与市箭场可彼比物橡业的云单位京价格促进行来比较金，这诸一方妇法十党分简舌单，聚但要胀求市唇场上静有足茶够多私的可泡比物溪业。店同时绣，需沙要考溜虑物嚷业的漆不可竖移动总性、钞独一属无二锤性、品客户研的偏旷好、阔房地跪产市砖场不灭能实企现完览全竞果争等骗。也二：友总租批金乘嗽数法燕汇公式裙：总蛋租金湿乘数闹＝投田资价录值／耐第一可年潜滩在租溉金收晚入允投资兼者可精将目眼标物戒业的岁总租遍金乘患数与辽自己岸所要编求的沫进行博比较波，可息在不瞧同物袋业间含比较起，取棕其较别小者透。这割一方妹法未狼考虑想空置仅与欠蜻租损意失及父营业嫌费用驾、融勇资和够税收踩的影颗响。坐渣三：沙直接晓资本蠢化法各校公式熊：总肠资本鱼化率梯＝第拾一年万的营拢业净狭收入膨／投范资价京值春营业女净收振入指买扣除恢空置复与欠惧租损窜失和辞营业副费用妙后的寺实际量收入残。对搬于住脂宅来阻说，芳营业邮费用慎通常次为中据介费逢用。泡该法胶与总伞租金昂乘数掌法相绿比，葱考虑添了空扰置与屋欠租虏损失迅和营筐业费费用，捏但同劝样未洗考虑俊融资齐和税禁收的抢影响虏。溜四：骄税前斗原始否股本博收益册率法财讲公式锦：原淡始股脏本收粪益率扛＝第斯一年晓税前历现金针收入乡／初液始投模资。涌初始开投资昆指总姿投资乎额中净扣除券贷款哗部分挂后的棕自备箩金。拣对于厘大多炸投资泄者来插说，肿都存公在融棵资问叛题。悦这一雹方法捎因考略虑了笼融资辟的影鞋响而醒较前窃几种薪方法沉更为穴完善衣。掩五：锣租金劲回报茂率分政析法汪院射公式誓：（允税后故月租南金－垄每月竟物业古管理情费）光×1于2／穿购买扬房屋算总价解甲这种州方法腐算出袄的比莲值越肉大，镇就表祖明越译值得这投资发。脆厦优点至：考兵虑了小租金益、房旗价及久两种宣因素艳的相财对关收系，课是选增择“扁绩优姥地产论”的牲简捷箩方法浴。泛捆弊病须：没专有考染虑全弹部的笼投入蒸与产街出，呢没有佛考虑的资金房的时截间成些本，道因此交不能胆作为士投资丽分析洒的全送面依拘据。教对按婆揭付饼款不到能提流供具唇体的军分析吉。厘援六：茶租金废回报辉率法岭泥公式斜：（欧税后浮月租筝金－敢按揭侵月供恰款）拨×1假2／展（首奔期房身款＋景期房气时间裕内的滋按揭析款）划吸优点也：考干虑了恭租金欣、价古格和弯前期复的主笛要投鹿入，屋比租愧金回率报法还适用惧范围次更广斜，可辨估算原资金演回收猜期的侍长短婶。志兽弊病罗：未道考虑态前期系的其邪它投拖入、仁资金越的时辫间效缸应。懒不能终解决殊多套央投资龙的现孔金分吩析问塑题。钳且由白于其么固有禾的片蹈面性甘，不蜜能作酷为理著想的希投资切分析抢工具朋。斤前一个病简单驴的投夺资公绳式来殊评估倚一物辽业的跨投资奋价值女。这雷里也肚可以悉提供乔一个盘国际扇上专敬业的物理财花公司役评估芦一处煤物业传的投笨资价届值的榴简单须方法坦。据街了解倾，按催他们徐的计盘算原歪则，魂衡量谊一处诉物业焰价格看合理柄与否撑的基侦本公眉式为翅：港夜如果码该物印业的鼠年收穿益×壶15来年＝败房产翻购买毛价，泰则认炼为该赌物业赚物有判所值忧。篇形如果张该物显业的侧年收脖益×棉15策年＞役房产装购买洪价，