南京房地产市场调研报告3

南京房地产市场调研报告第一章南京市的区域特征和城市概况第一节自然地理概况南京市位于北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。1.1城市性质南京是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。1.2城市规模人口规模全市总人口2023年为680万左右，远景按1000万人口预留，城镇人口2023年为520万左右，远景按870万左右预留。都市发展区总人口2023年为530万左右，远景按800万左右预留。都市发展区城镇人口2023年为450万左右，远景按740万左右预留。主城人口2023年控制在300万以内，远景下降到260万以内。用地规模主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2023年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。1.3主城功能布局特征主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综合性片区。西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。1.4社会经济发展目标依据南京市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和更长的一点时间的努力，把南京建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国际影响较大的现代化中心城市。到2023年，基本实现现代化。(一)以“富民强市，率先基本实现现代化”为基本目标，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，把南京做强做大做优做美。到2005年，城市综合实力、基础设施、社会文明和生态环境等方面都进入全国先进行列。人民生活达到更加宽裕的小康水平，5年内，力争实现郊县国内生产总值和财政收入在2000年基础上翻一翻。三次产业结构实现“二、三、一”型向“三、二、一”型的战略转变。(二)进一步加快城市化和城市现代化进程，2023年基本实现现代化。成为我国重要的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息中心。历史文化名城的国际性影响进一步扩大。(三)以加入世贸组织为契机，加快南京经济国际化步伐，以建设国际化大都市的长远奋斗目标，促进和加快城市建设步伐。本世纪中叶全面实现现代化，跻身世界发达城市行列。援1.反5折城市贫发展随目标抗意购未来邀南京努城市娱发展叶目标成是：鸟烤修（一升）充宴满经缝济活镇力的旺城市遥——千长江迹下游煎现代图化的妖中心过城市父（二慈）富鼻有文缘化特塔色的富城市批——喷国际女影响睁较大拆的历微史文犁化名苏城含树估（三港）人夕居环融境优观良的愚城市香——砌人与浙自然淡和谐窗共生霜的城寒市更1.付6叶永城市氧环境毙景观呀特色越膏誓南京屿所处厉的地缘理位佳置和浊自然扬环境绒，悠啦久的导历史跨文化嫂，长窑期的霜城市挣建设宗，形盖成了凉南京光山水梦城林椒交融球、古糠今文汪化荟粉萃、胁园林丽环境按、宜挪人空详间尺降度特早色的纯景观夕环境焦。查服嫩（一饺）山准与水伏贯陕南京曾依山狂傍水贴而建徒，山拦取逆“垒虎踞巨龙盘天”鱼之势轧，水缩以江猛、河钱、湖威成网敞，在签长江企，钟闷山的攀宏伟厌气势太中，吃引入林弯曲质绕的纹秦淮嘴河，嘴以悠喜静的请玄武活湖、揭莫愁象湖形泳成了柴南京婆独特持的城迎市空法间。馆挡险（二荣）城牢与林部周过都城细布局罗与自铜然山亦水结创合，貌以明仿城墙游保护姓为中叉心的舞绿化满系统馆、水伸系、干步行档系统趴的建排设必袋将保茅持与蒙强化气城林腔的空须间特示色。或拒乓（三遵）路枯与树舟伸言由于仅南京李冬寒赠夏热尚的特迈点，攻树种钥系以书落叶肠树为高主，捏夏季缩成荫枕快，渔因此缩南京鸭的绿亲不是璃以草柱坪见滩长，袜而是旨以袜“杰绿色巧隧道拣”朋（林房荫道却）和写“末林夏”雹为特励色。被第二右章痛南京毙总体洋房地蛛产市辩场分干析铁南京叼房地杨产市理场愿以地倦理位壮置来培划分堂可分皮为五吃大版疫块读——宴城北糕、城谎南、跪河西往、江茶北、盖江宁旗版块拳。训第一凝节肾南京母城北躺板块局发展狱综述秒2.好1.捏1部城北烈板块杆简介瓶城北灯位于环南京开城的详北部告，区碗域东邀到红殃山路喷及周宰边，舍南临旱中央急门以摔南部洲分，潮西面芽、北闹面均拒被长咏江环斤绕。份整个腔区域屡面积犹约惯50沟平方籍公里寿，常茎驻人从口悔55较万，屈土地剖资源荷丰富桥，自贺然景匆观优完越。家城北起下关篇区内顶主要壤包括快中山鉴桥、咏车站怎、热沾河南群路、基建宁别路、馋宝善古桥、蛮小市韵六个贿街道邀，以齿中山伍北路症为主午干道隐，四擦通八的达，洪是一念个生岛活机太能较货完善厌，市仗政配耐套较池齐全加的小辫区。偶而红茶山片吩区内汁以一挤条红席山路县贯穿他南北车，北内接和共燕路短，南榜通新铁庄立稻交桥基。整江个城谜北辖絮区内掀有南橡京长仆江大挥桥、举铁路蹄南京锈东站芒西站涛、南籍京长偿途汽沟车站醋以及蛾最大淹的内俊河港顽口袍—恒南京聚港，罚横贯停东西崖的建五宁路猾—丙龙蟠忠路连电接沪丢宁高厅速和再绕城短公路寄，可划达沪鞭宁沿毫线城护市和习安徽榴等地凉：而呼沿建扣宁路艘向北赌，过户南京蒙长江阶大桥杀可以蠢顺利维进入蹈苏北奥地区瓣，是胞南京蹈乃至通华东教地区伴重要殃的交栋通枢笋纽，会通讯困、电笔力、喂供水期、供吗热、岂交通今等服添务设彻施完姥善。贱辖区测内有隶南京眨市重府点小夜学姜怀家园宏小学炼、天默妃宫听小学单、小剖市小敲学、桥小市滚中心快小学牛以及昨重点钢中学捉第十单二中多学、森小市顾中学咏和片防区中欧学渡肉江中脖学。光而南串京大血学第脂二附惨属医莲院、泳港口亩医院铲、迈任皋桥惨医院升、小墓市医辈院、横长江裕医院赞等基于本的扣医疗迟设施遣给人字们的鞭身体线健康羊带来医了保加障。湖各大惧银行记，例贺如交片通银茂行、股工商越银行好、招园商银倘行、膏建设悬银行观、农杀业银芬行等鸦更加酷为居逮民的效生活没提供笔了方奇便。省区域谜内的肿超市咬随处发可见撇，金甚润发泻、好困又多掀、家弟乐福积、时挣代超寨市、颂易初谈莲花量、新促一佳旦等国素内外池大型按超市逮，还胜有蔬棍菜、镰水果饥、水城产批富发交组易中裳心，盲这些垫都已孙经成风为人米们生崖活中共不可舅缺少疏的部塔分。驶区域正内自基然人扯文旅蹈游资任源丰拨富，缝山、隐水、汤城、给林相控映成予趣，宣自然亲景色慢优美犯，人氧文古士迹众弹多坝,遍具有武较大版的旅俭游开晓发价钱值。含境内洲有着姓著名壁狮子以山风塔景区爹、阅脱江楼潜、绣梳球公圆园、变渡江蹲胜利蒜纪念浸碑、排幕燕液风景评区，煌红山父森林帽动物坦园，停景色邪优美记，富播有生积趣。饲2.件1.中2贫城北街房地金产板迁块介汗绍泰城北挠的房腐地产摇市场格开发讨相对奔较晚寒，楼宵盘多丽集中偿在下聪关区和，以缺热河工南路软及大隆桥南坦路附糕近居维多，南由于市邻近雹南京榴西站模及下些关码痒头，厉该地锐区公明共交裕通设加施极凳为方芬便，彻有授18甩W六、抓16厅W珠、特搅1W番、川32五W槐、德34芒W村、裤39兽W窄、科53鸟W怕、尊57扬W尤、静30幅7W有、璃30秩2W咬等多围条公混交线筐直通林闹市盗。同求时，农一些信较大燃型的昨批发献市场雷，如敲果菜瓣批发撒商场猴，茶舌叶批碑发市激场等隶也在富下关禾区内鹊，部敢分楼骆盘其士售价酸已超沟过姥60奸00侵元妹/m剖2谋，至大于铁薪路线基以北式地区警地域抄广阔彻，但桂交通惕目前肾相对摇不便镜。不港过，介这种抹情况厘有望士得到高改善枪，地秃铁励1听号线符直达皇迈皋荡桥。猪其附荐近的查楼盘只也具凑有一阔定的做升值谦潜力斑。仁一条住铁路沈线、伟一个侵城门押洞之验隔，帅城北杰板块逝的境兵遇与己城中馆、城刮南等淘热点症板块裹绝然茂不同吓。目钞前城庭北板爪块的求楼盘邀售价饭相对段处于洽较低凳水平宴，每丘平方鼻米约召45覆00耗元，怕但其幻中也主不乏遮售价颜冲高响者价淋格超敢过了证60槽00蚁元够/却m2擦。目券前城混北的循购房敢主力曾仍集滋中在择本区故域居拦民中周，板仗块在点整体喉上尚肃未走滑出地狼域限类制。章城北渐板块踪中南尚区的吊楼盘采多集寇中在生热河赞南路拘及大隙桥南修路附绕近，制周边贩便利膝的公松共交购通及便大型售超市故布列骗左右章，对音解决趋第一扶居住咳问题掠的购斗房者柱有一扑定的唤吸引悲力。狡老城屡环境丛整治讲扩大者了城趁北板旱块的室发展抚潜力掩，狮捆子山骗、绣坊球公洋园、鄙小桃期园市阁民广佣场的钩重塑封对楼屈盘的手环境真影响愧巨大因。通2.蔽1.徐3证城北君板块悄区域煎市场救分析偷城北句房地连产市毕场主卸要包紧括：鼓下关竭片区早以及选红山驶片区哲在内谈的两括个片地区。稠华腿太赔下关类片区踩下关呜区位丸于南执京城高西北矮部，般西临下长江尚黄水吹道，幸东倚设明代察古城候墙，望具有淹长江摸南京仙段最赖为开倘阔、亏直观轨的一大段江脉面和默最主玩要的饼生活萍岸线舅，是耐“灶六朝母古城砌"瞧主城没区之吨一，亿濒临负12框公里核长江刻黄金康水道敌，素芳有金擦陵北杜大门驳之称发。总严面积搜约爹31冲.3吐8谷平方急公里旷，人贷口井37诉万，扮辖区临6艺个街望道办膛事处蚁、一纸个社承区居吼委会康、一毅个村弯民委蚂员会余。去个年全舅年完饼成国贪内生泉产值洁6.犹63浇亿元擦，增袋长般13线.5绿%始；实躲现财还政收元入批4.美08浩亿元缓，增顿长沙22听.2壤%猎；地将方财待政收遍入务1.撑91剂亿元引，增慢长捐16传.3惯%含；完崖成固祖定资蕉产投扒资击8.纸8繁亿元箱，是戒一个蛮南京貌建设乎融古滑都特蔽色与境现代浓文明弄于一桂体的仅现代余化滨消江城扰市的北窗口护性区眠域。风境内匹从大称桥南备路高薄架桥利到中堡央门范立交勤桥近朽3毒公里讲的建户宁路刘地段取，已奖经聚烧集了谱百货套、服领装、赴汽车帆、五赞金、及化工荐、家誓具、羡装饰嘴等央15共个初愉具规避模的至专业圾市场县，一凉个特很色独造具的岂南京诞“流第三染商圈戴”腹在这赚里迅螺速崛刑起。治同时女“齿第三葱商圈乌”以内平罗均每盘天约证32恳万人式次的寸人流巩量几通乎与眨新街碗口、裕湖南马路相呢当。刘区别色于新夏街口轰的大碰商场始和中翻高档消商务仗区、血湖南括路的烤小型臣精品荣店，内“很第三拼商圈飘”潮则形鹊成了奇大众坦化的即经济滑实惠辫型市供场特仁色，早同时左也为渐城北盛的房姐地产恼经济为带来政了无竹限商榨机。砍在经陆济日情益发碧展起浅来的排形式天之下朴，下宽关的怎房地仅产市谷场日婆日更抓新也捞是必肚然之绑势。宗目前倡下关茂区内胜的房稀地产创开发庄量是滩整个引城北援区域汤内开埋发量驱最大倍的一贷个片阿区，岗从朗20姿00歼年以诚来，绪很多演楼盘脏象雨矿后春蛛笋般穿拔地折而起公，四过平苑亭、佳傻乐福三新寓隙、方娘圆绿漫茵、柱北苑众景虹朽、金脾川苑穗、紫招云苑后、绿健城花浩园等尝都是树耳熟少能详伯的小责区，跟百合廊果园柄、桃肚源府泄、亚们都锦垒园、裂金源绣·漏太古颤城、向好风克如水扭、星变河翠富庭、爪田园超美居浮、欣随芝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