八房地产市场调研流程

房地产市场调研流程房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：1、分析楼盘的地理位置宏观方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。微观方面讲，就是项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。2、分析产品这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。3、剖析价格组合即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。4、了解广告策略广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。5、销售执行这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……另一方面则是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所接受！吸引客户最主要的地方是什么！购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。二、线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。1、区域分析区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。2、区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。3、需求特征后需求节特征酒是指姑区域串人口安数量贸和密里度，原人口燥结构烟和家愉庭规帖模，骡购买怕力水纤平，准客户泳的需此求结郑构与肝特征阶，人乔口素况质和休习惯最嗜好幻……桐，需类求特每征是宗从客显户的遥角度膨对产瞎品的郊一种呜审视恒，把雁握需惧求特蹲征是用不断上创新车的动忧力与葡源泉智。牺蝶锡区域纲市场州的分湖析是坐建立透在单缩个楼耕盘的员详尽净市场凶调查磁基础像之上欺的。雁要写贫好区腥域市皆场分娘析报际告，项首先担应该大详细谋调查预该区袋域某舌一单另个楼峰盘，类而后输以这获个楼酸盘为话延伸棍，将对整个病区域扮内的斩所有府楼盘长调查响仔细涉。最辩后，绝则以陶这一歉区域比为基另准，途分别猎详细神调查睬周边可的各忘条街扇道的孤楼盘脾情况匀……笑，夕由此缴从点凶到线溜，从征线到缺面，逐不断鲁的比锋较、歇分析夕，归俯纳和之总结说，区侧域市假场的缴状况艰便会耻了如脱指掌茎。凝三、箩体级——蛋宏观则环境范睬对点激、线膏、面叙的把胀握是廉市场进调查疤的主暮体，隶但不否是全蜡部，谈只有满对体雁(凯宏观控环境悲)的采深刻刚理解换，才毒可能梦将房栽地产谢的市带场调恼查作贞得更化活更冻深入是。房活地产露市场洁的体乞(宏坡观环帐境)坡包括罩政治停社会章、经仅济发茎展、默行政锐法规耀、国抢际状跟况等露各方王面的红因素难。牢1、则政治槐社会六政治习社会贞是指蠢国家喜运作滨体制骄、政疑治安念定状绩况、索社会舱治安霸程度县，房艳地产铜投资席和城杰市化刊进程瓶等方遮方面亲面的岸情况勿。政初治稳占定是蒙社会永发展恒的基躲石，离剖析禾房地杰产市桃场，鸦不能数忽视序政治来因素年。趋2、构经济鹊因素透经济燥因素护是所邮有房似地产趋宏观怨因素找中，溉对公恨司和藏个人景最为裕显现牛，最善为直据接的捉因素夜。它瞎包括阶国家雷的经万济发算展状导况，驶财政仰收支锹与物煮价，喘人口谷数量原与消眨费，斑居民代收入驳与储皆蓄卖……嫁等各诉种因忍素，嘱如1退99钻7年待存款置利率信的几铲次大校幅下块调，苹对刺栽激个唤人购筒房愿晨意的萄作用锻就是柳显而泰易见竹的，研房地平产市尝场也维因此拾几起爪波澜酬。灵3、怒行政躬法规粒行政剑法规户主要阵包含们土地州制度辰、住题房制粮度、低税收贷政策幻、城亮市发商展战泉略、怪城市坏规划剖和特崖殊政辞策等险各项盾内容设。如寨取消雾实物墨分房鼓制度颠，对味商品雨房销齿售市顽场的誓影响皂就是定显而寄易见浊的。求还有稼土地改增值猜税，究它的的贯彻迫实施伍也是狂一把乳双刃称的剑体。限返制过鱼多，精投资醒资金米就不嚼太愿乒意进何来，栗经济组发展勾速度钟就相颜对缓邮慢一犹点；疼限制流过少枝，投溜机暴齿利的绩行为描就接蚊踵而挨至，掀对国甘民经昼济的宵损害茶也不炸可低尾估。夕刺4、漏国际哨状况翻国际绝状况绞是指潮国际守间经湿济、雪军事细、政撒治等保环境册如何龙，对卖房地州产的弦影响丸不容暂忽视宅。如浴19辅97冈年末称发生蓝的东低南亚沙金融极危机磁，它司就或贷多或直少地猫影响贺我国仪房地费产市狭场。晌单就重投资柜成本居这一霞点分双析，乱因为漫在东各南亚揪金融轿危机备中，抄中国天周边旧国家应的货宽币均他贬值邀20坝%～盾50伪%，引而人阻民币敌则巍街然不绵动。控作为稠一个屑投资雷商人调，他庸在作闸出决拼策之仗前，节肯定编就会淡对人继民币呜的未幼来稳无定性押和现夏阶段属的相着对成鄙本作并一评抓估。炒在势承态尚婶未明汪朗的撇时候公，他桥必然泄裹足犹不前麻。遥点、狠面(组线)谣、体作构成丝了房筒地产委市场倍调查识基本爽框架拢，它反的融另会贯泻通则打是房胀地产杜市场柱深入卫研究进的有垃效途冰径，哈只有袄认真杏地进苗行市咏场调投查，势科学青的进胖行分纯析整优理，初我们截才可获能成趟为真膊正的济市场毁专家诸。贩一、余单友个楼匀盘调王查页1.耀楼爱盘地回理位睬置熄宏观困方面鹊：否a.厨区域次历史愁沿革瓜b.段区域机特性寿(商使业中捆心、邀工业怠中心歪、学购院社舰区等音)确c.租区域州交通设状况逼，(构公交宁、地焦铁、赌高架塌、轻假轨、胡省市给级公哀路、侍区县月级公犯路等掉)摸d.阿公共滤配套修设施和(水监、电恒煤等删市政堂配套供；公絮园、鼓学校歇、医搞院、草影剧宇院商祥业中呆心、藏超市欧、宾宣馆、仪图书们馆、目体育爸场馆厘、集丛贸市被场、虽著名灭餐馆撕等生猾活配泽套)板e.抖人文卡环境唯微观标方面摊：创a.恼所处拨位置始、项异目区煌域汗b.抹楼盘筝地块扣的大仆小形破状抹c.暖进出狭道路叉、是平否临彼街牺d.霉周边花竞争堤对手业2.晌分析压产品捞基本淘情况什：许楼盘剧的占捉地、克建筑何面积络、容墓积率摇开发骄商、似策划省公司萌、代析理公黄司想土地渠使用叮年限弄、绿急化率盐、外茫立面逆材质痰及颜烦色赛产品移力情视况：车a.店产品躲类别轿与规袍划栗b.施建筑巾设计继与外感观执c.跑面积粪配比挑、户篇型格诱局潜d.区建材眉标准调e.拳智能遗化系盼统（看可视脚对讲求系统林、视绞频监防控系叔统、挂煤气肾报警丑系统备、背陈景音傍乐系必统、而紧急侮呼救呈系统与、宽析带网窄络系赤统、捎三表腐远传渗系统殿、远己程遥脚控家呆电系叹统、证周边搁防范稍系林统扯）躁f.猜公共似配套道设施前（卫矿星电卧视、号空调械预留减口、耽肯通讯雕分布岛、热找水系孕统、屡消防赴设施栋、电存力额接定功钞率）标g.闸会所似设施代h.宪施工菌进度疤3.乏定价暂策略燕单价浮、总遇价、爸折扣轰、付称款方生式和拼促销敞活动喷4.慎广告丑策略胁a.吸媒体可选择它b.含广告精密度钳c.事实施耕效果棋二、赢区域及市场彼1.北区落域分酷析（嘴侧重灰于整达体的藏分析寇和宏考观评脖估）录a.央区域窃交通屿状况得b.污区域上特征还c.执区域副发展碑规划浇2.衣区域央产品末（研验究区童域产剑品共蛙同性誓特异副点及占市场锣反映稳强俩析卵弱茫）比a.酿楼盘晌的总锻量裳b.择类别迁、位爷置、播分布斑、加c.至单价趴分布虽、总正价结触构妙d.捆各类对营销农手法妹的市杀场反计映样e.绢市场仍空白计点的壶捕捉钉3.矩需摔求特渡征坡a.响区域悠人口宅数量辱和密杂度宁b.识人口言结构牲和家疏庭规稠模斥c.贵购买瞎力水密平浮d.夺客户宜的需泳求结杂构与晌特征端e.惕人口必素质许和习匆惯嗜支好舰三、驶宏宾观环晴境烦1.巡政倚治社细会李a.停国家区运作得体制壁b.没政治赏安定岩状况酷c.自社会葛治安握程度世d.描房地勺产投蔑资和灶城市绝化进化程慧2.聚经醋济因墙素倒a.廉经济禾发展桥状况节b.塌财政款收支月与物龄价吼c.扎人口经数量诸与消凤费辅d.融居民批收入神与储缓蓄常3.习行鹅政法臂规边a.违土地鬼制度弯b.绒住房救制度占c.雾税收柄政策调d.肺城市叶发展届战略踢e.泉城市或规划技和特健殊政羊策速4.款国际并状况累如何弹填写治楼盘奇市调骨详表努对单撤个楼食盘进挠行详杆尽分颂析的廉时常病调查盖，是吵每一撕个房貌地产鸟初学拔者入病门的酿必经绩之路劫，更拦是所果有从早事房践地产术人士恨据以坑研究钞市场继的基征础。写这里扭所介乒绍的眨《楼夜盘市页调详素表》悟后简晒称《腐详表乎》（楚见附持录3虎-1棒），仰是对余单个歌楼盘着进行姻详尽肥分析湾的市堪场调权查专症用表零格。框它主添要是娘根据摊产品竿（地尺点）拢、价头格、拣广告酸和销念售四份个方剪面的明依次盈顺序凭对一决个楼拆盘进踩行全倦面的狼剖析扇。因爸为它医的制宏定是转以实运际营滋销工淋作的承需要尖为指室针的浆，所列以相选对看执来涵瓦盖面落比较利广，匀但又哪不是可无目女的伪面面刻俱到柔。尽彻管有聪的方狐面不压是十作分严缝谨和恳全面角，但上运用龙《楼感盘市跃调详脊表》惨进行必分析喂却是争很有柜实用由价值棵的工您作方巾法。肉（一疮）产疲品卫产品估涉及骆到的躺方面药很多读，是熟《详成表》抖最基意本、脾最主倾要的士部分霞。下态面一盈组概就念开避始切绸入，由分类效加以络详细绍说明摸：按1、冲地段能对地含段的贞切入晃是从港地点击、交根通、内位置惜和环够境这宪四个颠概念向开始哄的：准（1岸）地波点。以这里肺的地皱点，继不但户是指浸绝对揉意义净上的薄地域握标识逗——枯地址午，即哥文字滚上所裹表书租的奋“丈某市州某区救某路挽某门辫牌号救码壤”倍，还玉指由隐这个屯“熟点辰”债所引尸发的携相对傍意义忧上的衰距离厘概念语，即壮这个快“宇点刊”蹄离某毕某商另业街端、某恐某火捎车站奖等主耗要标剧的物财的相依对直返线距蜂离。警（2厘）交犬通。垒指的集是楼苏盘附肥近的晨主要缘交通奸工具肌和交宁通方牲式，钟如铁藏路、挡飞机仗、地环铁、蚀主要筐公路峡、道紧路等绍。膊（3痛）位塘置。峡位置谅主要嫌是指峡楼盘确的具虫体坐制落方盘位、布地块付的形拼状和义大小嘉、楼牧盘的脾主要汪展面奖朝向哭和相示邻的拢其他艳房产河状况戴如何皱等。采（4往）环援境。惭环境礼指的童是楼肆盘周唉围的薯物质铃和非帽物质殊生活羡配置嚷。泻“慢环境婚评估丰”萄一项接，是峰对周而围具拜体环距境的颗个人武感受彩和总胖体评陪述，锦用文论字来令表达乒，填即写时私应注滋意行没文的帽条理辛性与纪真实燕性。熟2、伶公司较组成窄发展限商斩、爪设计伯单位怨、承灶建单葬位、园物业忘公司化，分汗别是急指项场目在甩投资诉建设领、建乘筑设侮计、弱工程票营造屑和最翼终物栽业管掩理四肥个方辆面的饶主要法营运越组合顾公司醒。透因为肃房地享产投答资建洒设是吨资金草大、瘦周期酸长的蚊一项跑工程渡，没搭有足离够实烈力的弟公司宅投资沸于房完地产讽项目奶，往眼往隐及藏着肆较大抽的风龟险。龄一般森而言棵，营粱运组趣合的根强力市搭配包，四区大公造司的义充沛欣实力哗和骄宽人的久业绩艳，不投言而症喻，亚都是宇楼盘严日后翁品质帝的绝纹对保裹证。落而在婆这四临个营环运组部合中切，发泡展商设是谁门又是障最为歪关键保的，邪它的连好坏箩也往云往决瓣定了妥其他孕三个虑公司扣品质军的优毛劣。任3、牧基本址参数女（1够）基宇地面本积。秆基地集面积茶是城饺市规拿划管饮理部雷门正蝶式划弹定的着建设首用地尤面积湿。孝（2有）总油建面绢积。今总建缸面积例是指兰由城罩市规花划管炎理部袖门正途式确威定的路、按饿《建哗筑面炉积计赠算规阁则》颜计算锐的建锯设项塌目总随的建件筑面壶积。过根据鲁总建煤面积仙，一配般可栋以知很道楼着盘的徐建筑苹规模骗，并壁从中厕估测厦大致彻的建茎筑周股期。监（3遵）规脊划形唐态。僚规划辩形态漂则是眯指这恩一项配目的悼具体挤建筑目构成皮，譬失如一屠个项得目一也共由榆几栋州楼宇暂组成蜂，每况栋楼婆宇的副使用乖性质耽是什乖么，皂单栋灵楼宇叛的地很上有伪几层燕，地历下有香几层来，每翻一层姨有具弦体用午途是傍什么岭。敏例：腥两幢蔽28浅层带响2层龟地下浑室的骄公寓肆楼，区我们罚通常寨表示肺为患“纱2-轻--吉28议F赌/2果B公得寓连”梢。董（4言）容鸟积率剩。容县积率负又称居建筑宏面积虑密度深，是暴建筑掘的各匀层建齐筑面厕积总锯和与壶建筑沃基地兔面积糕的比扛值，坐由此挂，我渴们可肾以估歇测建诞筑的障大致豪层高级。譬脏如，系多层涉的容碗积率雷大致萌为3垦，高必层的视容积毅率一闻般为赔4-堆--绞5，竹超高刮层的鱼楼房诞大于叨7，难有的母甚至烧更高凯。对章别墅揪而言益，标颜准的烘容积酷率是容0.此45撕。绿印化高这、独纲栋别永墅多尺的社政区，党容积线率是结0.梅30精左右谎。禾4.只建筑慎类别突所有胶楼盘围，按咳售卖资对象钳不同矮，可拖分为德外销傅房和著内销垄房；袜按使剃用功西能的热不同室，可掀分为宗公寓地、纯拐办公子楼、将商场三、综次合楼渠和别摘墅等刃等。妄（1类）外感销房想。外迎销房旅是指鸦房地管产开僵发企校业按哑政府筹外资谋工作检主管半部门妨的规页定，趁通过刑实行叹土地付批租鲜形式驼，报应政府辽计划桌部门锣列入钳正式充项目臭计划桨，建展成后洽用于齐向境自内外邪出售诸的住含宅、张商业慈用房攻及其卸他建价筑物康。判（2技）内制销房它。内瓜销房古是指罩房地愚产开申发企馋业通铺过实耽行土渗地使嫌用权怜出让员形式拆，经辰过政迈府主钉管部悔门审氏批，收建成烟后用弦于在战国内内范围典（目存前不派包括董香港过特别刻行政杠区、局澳门住和台庭湾）烘出售哨的住止宅、孤商业佣用房接及其灾他建弃筑物狭。斑外销霜房与间内销拣房的侨主要摩区别虾在于作它的荣土地橡成本抱不一循样，哈售卖变对象嫂不一岔样。拌其他贩的差痰别都肌是这哨二点症的外甩部延狸伸。另随着银经济矩的不盆断发够展，粘这种感差别构终究前会消凑失。龟（3挺）公猛寓。旨公寓香是指冈二层宜以上嫌供多疤户人真家居供住的喘楼房脖建筑管。记（4斩）纯趁办公构楼。差纯办尤公楼背是指沙专为摔各类亡公司啦的日串常营腰运提罗供办册公活落动空象间的壮楼房蛇。刚（5拨）商挥场。邀商场察是指惜规划淹为对镰外公白开经拾营的娘建筑愚物。柳（6雁）综丰合楼验。综暖合楼躬是指污兼有恢住家益、办暂公甚博至商赢场的久楼房坑。刷（7躁）别霸墅。骨别墅华是指芳在郊萌区或痒风景但区建思造的饮供住萄宿休禁养用征的花蜓园住摘宅。肃其中转3户内或3庸户以央上连皂体的毙别墅载为双倦拼别猾墅，欲单楼桶独栋触的则遣为独凤栋别社墅。救5．挥面积派与户际型页面积宰的大贷小和小户型伏优劣倒，不捉但是乡房地搭产产箩品买剖卖计跟算的黎一个妈基本惰尺度追，而截且也野是我须们据饲以判城断产晓品品拌质的哨一个惕重要兄角度玉。弟（1势）居彩住面葡积。犬居住谋面积叫是指湾住宅他中供济日常联生活欠起居童用的典卧室涛、起哥居室好等的棒净面富积的党总和起。缓（2枕）使揪用面芹积。协使用概面积钞是指米住宅陶中分狐户门碍内全就部可在供使裕用的汤净面慕积的崭总和赚包括诸卧室暑、起雹居室耐厅、案厨房穴、卫渐生间稳、壁挑橱、地阳台姐和室提内走货道、棒室内动楼梯毛等。谨（3佳）建挡筑面快积。抗对一夏栋楼日来讲劈，建蓝筑面麻积是老指房顿屋各搅层面愉积的谱总和册，而歪每层机建筑崖面积戒则是考按建侄筑物畅勒脚趁以上销外墙赴的水专平截月面面残积计您算的喜。对能一套饶单元冒来讲订，每确套单桃元的哪建筑赠面积翁等于丸套内说建筑板面积确与分礼摊的茄公用傻建筑榴之和松。其建中套光内建江筑面途积包沾括套观（单稻元）延内的太使用揉面积异、套均内墙今体等庭结构尽占用帝的面克积和膜阳台宾建筑祸面积疗三部迹分；圆分摊责的公枪用建笔筑面抱积包茅括公亭共厅最、走荷道、症电梯助井、用楼梯擦、设暮备间究等，殿但它挡仅限灰于本稍栋楼功内的汁公共仗建筑完面积膛，与爹本栋睬房屋剥不相妙连连滨接的摔公共送建筑延不得驶分摊法到本孔栋房蚁屋内浊。特（4间）得步房率哀。得淋房率狡是指卷套（搞单元塔）内户的建半筑面贴积与爬套建掀筑面昨积的直比率罗。一画般来钓讲，葵得房要率的和高低男与两疏个素婚有关森：一橡是产膛品定康位，搜二是编建筑例设计肠。产讽品定奇位高戴，公存共活乒动空钢间大切而舒秋适，垫得房己率就丸低；把产品栏定位卵一般柱，为骆经济爬实惠剂而促赠进销太售，掘公共姜活动暴空间谷便在侧规定陶许可杠的范客围内粮尽可张能小棋，得扔房率披自然趣就高海。另尖一方手面，铜建筑颈设计责若合饲理紧点凑，藏得房垃率也弯会走坑高；终建筑之设计段出现蒸空间午浪费院，得遭房率雪就会赤自然粥下降钢。目天前，粥标准榨的得帽房率降，多篇层住组宅为画85首%，挣高层触住宅没为7题2%刷，办定公楼横为5酱5%脱。赏（5岔）花棍园面筑积。宵花园胞面积喝是指晴房屋吃建筑袍物周铲围、擦围墙拳或围琴护物欣以内盛的园牲地面食积，柴它一畜般是航相对场于别浮墅而房言的英。求（6秒）面醉积配拨比和帮格局民配比强。面蜻积配对比是锦指各幸种面馅积范氧围的剩单元宅在某舟一楼疤盘的括单元致总数盟中各巾自所稠占的信比例语的多魔少。舞格局咳配比胸是指奶二房心二厅遮、三暴房二轮厅等搞各种简格局遗的单煮元在查某一茧楼盘巧的单瓦元总堪数中倍各自英所占贫的比留例的庭多少聪。面揉积、项格局得配比毙是楼谦盘细著部构鉴成的寺具体究描绘鸽，是棕产品傻特质庄的一嗓种表职现形竟式，址它在崇一定岭程度朴上决婶定了德产品贿应对吴竞争长市场城的抗统风险蜂能力与。禽实际困上，僵面积头、格斥局配呢比的列分析斜，适敌用比伶较多得的是堤公寓优。办键公楼斩和商兔场由姐于是凉弹性控空间自，一爬般仅匀按照骨其实匆际分子割后奋的面反积进寒行分搬类研辜究。晚至于活别墅覆，除烛了面乞积的破分类剥外，卸X室使X厅椒X卫宅的格察局分匀类已翁相对倚没有吨意义轧，而氧对独罢栋、熔双拼乞、连览栋的伏划分隆，对竟自然道层数寒多少恋的分烈类，耍则变吓成我招们研读讨别宰墅物愈质的画基准弓。扬《楼县盘市应调详予表》馅中，匆我们木通常骆有两露种方贞法来姿表示劳和说猫明面珠积和替格局电配比芹（见绸表3舰—塔1）四。别表3堆--堂-1压兆垫面积稀、格壳局配看比表推格局仍（X岸室X佛厅X辽卫价敌建刑筑面戏积（恰使用始面积拢）桐纯好遣单元书户数郊究芬否所存占比誓例雾二室腰二厅视二卫夏慰盈幸氧掀劝7锋0（害52薯.2蓄）米填2日颂肝援慎胀拢虾锤双蔬10丑套拢等窃柴1副2.丈5%皇二室翼二厅欢二卫幕染遥奇1圈00闭(7胞5)克米咳2腾割贡答坊横奏音典尘骄40员套塌梅烂极5荐0%件三室离二厅躲二卫旋探命1宇00让--帅17敏0(尼75最—研97尼.5使)夹米租2袋穷棉搅都呈谈20熄套挥哥厘削2辩5%岭四室滚二厅棵二卫罩泊剂弦15度0(寿11鸟2.砍5)坝米指2患拢监祖遣搅帖10颠套丹征资振1今2.蹲5%葵6.防建材绩装潢巡公用岛设施通建材础装潢虚分两券大部蛋分，坟一是中指公饥共空妄间的绣外部蚂装潢冬，包骄括大浓门的长造型洪，楼颜宇的此外立诸面颜现色材怎料，略电梯难的品幼牌、丝数量酬和修肿饰，适以及啦大堂馒、走慎廊等爆各公替共活球动空亡间的传地面副、墙接面和趴天花塘板的基装潢病美化虑，等盗等。老外部捷装潢疾是楼志房或行社区淋的门底面，绪大多动数发艳展商榨都倾职力而渗为，育使其失在日杨后的业销售船中有率个很敬好的怕亮相蚊。牺二是罩私家中单元授的内死部装量潢，涉包括柄门窗钳的用仆材，协客餐苗厅与揉卧室惨的地弱面、抢墙面乌和天浙花板摇的装新修，摇厨房器、卫栗浴的疏设备袖配置谊和用赤材装组潢，符等等狸。房钳间的有内部刑装潢如对一冒些中染低价捷位的居楼盘区而言窄，一醉方面穷为了倾客房映二次洽装修厨的方辅便，购另一秋方面皇也为闷了减宣少建哀设成帐本，瓦大多兄减而宗又减第，仅让维持后最基相本的圆标准惭。但却对一奖些高袖品质式的楼昨盘而矛言，舟房间偶的内杯部装论潢又例是必吊不可躲少的队，不丈但在耕用材搂上你滋追我陪赶，午而且牵更着摊重于圾设计遗与搭励配。调公用援设施驶也分灯两大连部分以：一泥是指绒日常热生活域中最动基本帐的配匹套设薄施，悦如水茄、电译、煤怜、通库讯、庄电视跳、保划安、修车库脖、等间等。养二是颂指为垂楼房金或社垄区的泊住户催专门也设立盐的额纽外功绩用设糟施，殊如室乡内俱僻乐部迁、室挡外运抚动场淹、小恩超市特、小驼商务放中心做或其眨他半绩营业天性的凯设施蛇，这税些设燃施一洞般不肃对外葡营业伸，仅云为更班周全工地满厨足于孟本楼衔房或想本社砌区客佳户的迫日常销生活巴和休珍闲娱旁乐所简需而掘设，吉它从巨另一吸方面书反映棍着楼涉房或腐社区受的品存质高渣低。仪7、怜施工秘进度胃、交菌房日旱期红对期饱房而邻言，阅施工催进度蛇和交箩房日盛期，披是客恳户据欺以买愈卖决恋定的佩两个织重要镰因素叙。但奏是，里施工算进度寺往往妈受各纱种原呈因的辞困扰遗，很喉容易贴停工衰缓建削，从欲而造补成交外房日灶期的盏拖延踩。即番便施博工正脚常，趋许多斑人也宣无法卧把握主正确浪施工初进度贼和交教房日膨期之蚕间的可关系呀，从跨而造幸成判静断上揪的失叔误。差下表惰是最该常见划的三紫种公怕寓楼泼，在锁正常键施工适条件馒下的鸭施工疤进度获一般苍情况舰。遮壤栋牵劝马蹄夕零垮舍致灯丘应忙嗓岸表虹3痛—秒2寨楼劝盘施群工进暮度表宰票段嚼蔑融歼截瓜绒竭劣斗疯戒递论养善身宏昆从土需妙遮常山击某开工甚晕继音霜分出洞地面勤责缝竖浮瞎色结构休封顶猫释爽株趁典依竣工蒙交房迈赚师跳挠危新总裂计周多层秆6F陶维蓄渡印桥帝即0碧旬医孟微壤热2雀个月璃管但威炒2伟个月羡叠环耽锡砖事皇快4个誉月沉则纺灶屑天投势8个增月绍高层洽（1各8F比/1膨B）箭趋络丙止0响扒乏蚁哈诉4赛个月化础纠袍楼5你个月表距慰奶穷末钟醋愈8个旬月广臂具舒语斜播1优7个副月散高层辟3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好的众设想诵和大激量的驳资金愤投入阅便会米集中丰在这应个方路面，估许多殖营销喷话题稍也由爽此产违生和义得以惯发挥倘。奸璃驶和价衫格策垦略、你广告包策略劣、销蹦售策午略相芹比较贤，对势产品拣本身漫的投焦入可熄以说保是看跪得见雾、摸往得着群的实谈实在事在的礼营销维行为拒，它宰对销狂售的摇影响务力是夕其他跌营销炕方法已所无为法取奶代的爆。但欺有的优发展岛商，霉对产掀品的燃投入付也算跪不惜斥工本铃，价沙格策慈略、需广告司策略偷和销劣售策泥略也坝没有德什么语差错怜，可抱实际建结果侧却是匆依旧难得不刃到市表场的劳青睐宜。这管主要声是因笼为，摊产品铅策略致不单广纯是殖费用吉增加恋、功签能提音升的叹问题恋，它牛更应刮是顺浊应市幼场的拨一种历营销惩行为翠。苦庙躬（二舱）房末地产凡产品跃规划奇的要口点目副对房地证产产孔品规状划的忘要点沫一般哲可分葡为以纸下几渗个方博面：缠基批1．横产品绝规划机应该榆和客书源定棍位相指吻合允段她什么增样的蜘客源源对应箩着什泉么样晴的产成品，忠否则龟的话辨，市梅场不捞认可批，产欲品无思法变株为商警品，嗽再好青的房设屋也睡不得钟不面合临空美置的使尴尬野处境婶。堂士劝客源骑定位寺虽然僚涉及般到客索户的峰职业虾年龄薄、生痒活习乒俗等威各方汉面的勾基本尽情况脉，但仿最根读本的明一条违便是灵客户祖的收炕入水弯平，呜反映雹到产告品上弹来，雷便是核房屋去的总惕价区各别。映同样设，产端品规费划的敌不同倘也主毛要是富区别彩在产警品具午体构危成是咽否更感精美筋、更购丰富至上，负而要效做好盾这一路点，胃势必告要追桶加投恳入，恰要增呆加费般用，垫自然级，房膛屋的揪单价其和总嫩价也劈会相碰应上绘升。烟合二板为一附，不蒸难发叨现，期总价蜓的设主定其江实就雄是产皮品规罪划和观客源右定位眉的最慨根本叶的一矛条标垫准。咽佣烟人们先常常铸会看鄙到：蓄30北00扫元／臣米躺2臂的动低迁安障置房惨，配解置的柄电梯锦却是餐进口丽的高优级名燥牌货狸；高愿单价开大面归积的蚁户型展格局辟，主嘴人房乌不但养不朝饥南且俗不够杠大，议而且牲还没样有独医立的捡卫生乎间和唉衣帽逃间；诉豪华哪的办剖公楼店不配抵备一呆个气祥派的肉大堂昏和充称足的林停车殊位铜……季所有此的这粘一切化其实挪都是霉决策描者对胶产品妹总价挥的忽皱视、涨对产克品规壤划和骄客源铃定位犹的不哥当理捎解所宿致。耗俯规2．谦产品捉规划续还应庆该顺述应和仗引导李消费丛时尚罗器伞产品海规划善要与平目标缠客源孝相吻誉合，瞒并不毫是简四单地箭迁就垂客户贫，而绝是更廉应该彩善于桥挖掘危和满疲足客院户的帆潜在吧需求蚊。同伞样，穴为了倚要使滨自己腊的产房品脱好颖而蔬出，场一些果与众蜂不同违的规肾划配牵置是均必不谣可少脾的，林所以锈，作阴为一旱种更标为积价极主着动的灾企业你行为刘，产殃品规魂划应稍着眼袋与顺塌应和径引导口消费评时尚证的基寄础上仍。譬还如：骑住宅裹小区拨的纯衬水供炼给系扩统，搬是为传了满塞足客乌户饮专用水荐的更龟高要寸求而脑设置铃的；耍高过放30季％的慧绿化书率，刘是现压代人床对居客住环辞境的才执著击追求脉；人季车分肚流，碗社区卵管线贼集中程埋设普，电编脑网弊络化绘管理永等等否，更抱是楼畅盘细紧节规过划争具取市蚊场优塘势的指强有将力保读证。础咬碑和其菌他营凳销组艺合一治样，啄投入疮和产灵出的跌价值手比也音是产货品策骂略的阁最后迅决策丘准则挎。但丽在这日一章老必须识着重棚强调按的是桑，和纸其他位营销杂组合药不一德样，拣产品龟策略瞒在产字品规名划方申面的撤投入刺，尤巨其是蛇在产推品磁“砖骨架皆”槐的方伙面的蹈投入秋，往益往是柱巨大粘的、桨很难剧修正米的，葵只有涌顺应播市场疲需求灿的产计品规考划才兔能最封终取骑得丰返厚的溪回报教。星二、寸面积欺配比表与格闸局配苏比全不少景发展惹商往雄往有纱这样漂的经萝历，经在陶寨醉于引开盘得时迅厌猛上台升的臭销售冈业绩盛后，吹慢慢仓地又军为其纽所剩扩下的滋背离赔市场洪需求等的单酿元套敢房所痒愁眉汽不展骗。这面往往精说明袜，这疫些楼极盘在织前期筛规划萍设计怠中，宿在面岗积配唇比。是格局烧配比遇上未行能很排好地宝适应骨市场通需求杆。久（一扒）面永积配晶比无面积特配比傍，指币的是肆各种碧面积沾范围扯内分测布的炕单元乘数，郊以及召在整挡栋楼脉房或骆某个漏销售殃单位高的单屡元总彻数中贤各自绸所占悦的比寄例的胁多少所。努若一缘栋楼类去清客一色犬全是旨二室水二厅会，1司20纤平方摸米大极小，详则说流明此卖产品净面积话配比消、格感局配沿比单句一，舒缺少雨变化嫌，换判言之蒸，就揉是产择品品漆种单尸一，善客源杰供给例面狭撕窄。挥若以如此推托向市捏场的揉话，放则抗贯风险肚性就途差。竭相反召，若贼一栋仙楼房通在前剩期设挡计中宋，除稠了二罢室一迅厅，弹还有谎一室丹一厅烘、三圣室一喉厅，捉相互削比例挂又是章3：轨2：摩1，割面积狡范围若也从年80窜－1患50浑平方省米大恩小不搏等，热则产饰品就怒被有育机地请分解轰成好蛙几个佩层次惨，产糊品系附列就扰显得栋错落葡有致肾，充篇实丰冶富，纸客户输挑选手余地圾大，欢市场披风险谅也就上较小谋。粉面积截、格许局的谋配比蒙范围酱拉得尘开，虑只能晒说明样在同灿样对弯市场牲需求舍认识粗模糊湿的情晕况下究，未揭来销谨售的舰风险罚系数邪少一美点而敞已。摊究竟斜是多年少的考比例洗恰当支，这负并不黑是凭套主观巡的臆者想，芦而是滔经过哗对市很场的言深入忆了解余才得舒出的稀。房一般谱来讲标，面震积配映比所嚷对应薄的是所一个命总价眯市场载。因宁为在卫单价狭一定循的基茂础上喷，略药去楼展层差伍价、插朝向全差价焦等价慎格微籍调因士素，顺面积挨小势到必总鼻价低箱，面忘积大欺势必晒总价亡高。愉而房花屋总茄价则毛是消壤费者粪购买久力水养平的竭集中垮体现躲，是沉区分市目标猴市场获最基夜本的即标准宅参数庸，因侍此，线理想葵中的掉面积汽配比急是应警该与幅目标狐客源殿的总疲价市勺场相攀吻合妖一致敌的。松（二障）格墨局配裁比数和面浓积配档比相垃配套屑，格来局配明比也矛是前洋期规腰划设沃计中唤的一男个重杠要参皆数。宗腾弱这里尿说的至格局扎配比速，指少的是走二室猪二厅障三室捆二厅鸟等各拨种形丝式格斑局的防单元籍数，悼在整跨栋楼按房或介某个迷销售俗单位圆的单潮元总祖数中私各自铜所占剥的比框例的追多少飞。小爱为正如帅二室览一厅度的单显元面扫积并隶不一进定大犁于一蚁室一貌厅的头单元拍面积麻一样四，格键局配敞比并急不镇—幅一对降应于燥面积绝配比驼，两搜者既没相联好系又攻有区地别。言格局析配比经虽然育也同沸样对将应着港一个构总价拔市场蚁，但绸它所寿反映限更多奶的是蛮消费源者生房活需顷求结撕构的刮某种额状况帽。如裹以青溉年夫河妇为毛对象载的产撇品，锈一般渡面积飘不需傻要很脂大，浆但考蛮虑到妖日后痛小孩音降生冤，格继局也枯多以摸二室致一厅指为主喇；再违譬如面，办绕公区哄附近盯的公钳寓，坚为吸禾引投屡资人颈日后汇出租站获利你，就颗有以目小面那积的没套房安规划聚为主蜘的产结品。皂牵拳（三孔）面渐积配网比和谦格局类配比较的确单定柳低繁由此辣可见毛，面余积、酷格局盈的配喇比的跑拟订精，是哪对市僻场的财深入筒了解东后才晴得出榜的。络然而蒜，我剑们如初何在仗具体植的操混作中南确定美面积膝、格赔局的炕配比于关系托呢？弓镰胞1．拖了解习现有麦的市原场供址给状砖况域帜匙通过统在规远划楼号盘所揪在地鹅区的哑区域更调查妨，将踢所有碍竞争样楼盘姿的格寨局、施面积胸分别险加以压统计漫，即摔整个档区域抢的单瓣元格用局中搏的一愚居、唯二居虹、三施居等紧分别康有多歪少户龙，各泼种面上积范泄围中驼50黎平方正米以也下、抽50捡－7尼0平改方米产、7家0－叨90伶平方朗米、岂90聪－1伯20妨平方祸米等斯各有累多少懂户，部同一仅种户愤型的就面积掌范围稍如何宜，每估一个分面积足范围钱所对戏应的污格局朝有什泉么特备征，呆以此调建立典现有鼻的市艘场供族给状煎况的唯咨询津资料狂库系直统。努另锄2．找判断昼消费汗热点脆，发叔现市叛场空谦白点捐遍肾一方求面，僻我们肺可以旗通过饰对销早售结允果、点销售迈顺序页的分木析，俘判断考现有偶的消漫费热谦点，咽规避旷已经词滞销交的面倒积、驼格局贱的规愈划；篇另一压方面晌，结战合对胜潜在淘的消廉费者省的抽见样问期卷调莫查，淹了解阳未来盖购房舌者对悦面积吐、格墓局的属需求气特征深，他跪们的寄潜在咽的购匆买力役水平企的高歉低情爪况，蜂并在朴此基答础上跃，结档合市娘场调诱研中赌得到纪的相择关数鞠据，负努力援发掘迫市场盟空白妇点，贝为自尼己的递楼盘妄寻求刺市场引机会深。如串某区访域内眨二室病二厅球的面沫积大陪多在滋10馅0平功方米助以上怕，8烟0平朝方米葱的这鸡种规昏划很析少，于而在观销售贼中，丛又有村许多抛买二饼居的驶客户签在询搜问有闪没有滥更小大的面沃积，究则8董0平顿方米钟的二腥室二击厅就辞是我黑们所泊必须辣重视且的市泄场空覆白点腿。波院蒜3．聚确定倍合理置的面翁积配蛋比、届格局仇配比袭倾宜根据仗所掌垂握的步市场需供应毙状况屯及消素费者鲁需求罗状况竖，研肯讨自乱己的陷楼盘驴在未鹅来市跟场推庆出的状那一蕉刻，朱现有王的消复费热役点是妈否会野持续症，目翁前所器发现扰的市屯场空尚白点毁是否锤真的届存在坟市场偿机会堡。据忘此，朽才能妖合理爽地安侦排各伏种户止型比预例及咳面积森比例甩，才严能科够学地恶确定杀各种样面积俘范围割的各驳种户叹型的尺厅、买卧、斜卫、松厨等彻的面防积。音这样盾，在太未来率的销柄售中泊，才气可能贼最大婚程度指地满洋足市涂场需蒙求，链才可虏能取何得最静优秀岸的销膛售业步绩。零蚀覆总之汁，对输市场屡的深机入了锣解和疑及时自反馈鞭是制祥定最闭佳面柏积配尾比、筝最佳混格局娘配比丰的关削键所聋在。堂而一照栋楼界房只总有具强备适架当的鸣有针颂对性厘的面听积、洽格局啊配比浅组合满，才稿能形棕成丰化富的柴产品沿品种朋系列调，才矮能满济足市拿场的惭苛刻嫁需求静。这慢也是宁楼盘瑞前期国规划祖所必贤不可案少的趁步骤星，更葬是房吓地产轻营销针致胜哀的关屋键所筛在。剖顷猫需要携特别井指出鸦的是等，房中地产始产品搏策略夫还需锁要考增虑的相一个找重要誓方面悼是住律宅区裕规划拼和建寺筑设宁计。停因为述房产畅销售栽业绩勺的好假坏，赴在很湿大程呢度上贱受建孟筑物默本身崖的规杜划和淡设计浊方案叼优劣窃的影歉响。志经过挎十分宵严峻额的市诉场搏裳杀之股后，模发展潮商们产开始宽意识吗到，抗营销劝策略肾的第恭一步胃应该股从规写划和凡设计惭开始兵。寻第三前节妻君房地案产价量格策叫略胶一、慢商品虏房定欣价崇驾写从本欺质上校讲，映价格纷是商殊品价左值的寄货币细表现负；价霸值是某凝结彼在商侧品中帝的抽愧象人功类劳睡动。班从现无象上挂讲，铺价格渡是为灿获得扛一种谱商品暂或劳妇务所壮必须丑付出胁的东抬西，煎它通厉常用挠货币塔来表抵示。敲房地丛产价聚格是狐由房碍地产毙的有旦用性习，房贫地产炒的相驰对稀齐缺性涝，以冈及对厘房地侄产的铁有效鬼需求诱三者宪相互缠结合沾而产沫生的胆，是厚为获倘得他太人房财地产刃所必温须付森出的荷代价雪，通拜常用兰货币枝来表漏示。付粒萄研究纹房地粗产定演价策锁略，分主要犹是从悄现象总上把紧握房中地产宪价格横的量弦，关冬注影鞠响价灿格的刊诸多伴因素搅。和让其他辆产品扣稍有搂不同刷，房馋地产尺价格话的表仔现形关式要日相对倡繁琐羡一点抢。房瑞屋的乌定价叔，往蓝往要移考虑皂它的章单价仁、总洪价和市付款牺方式付三个呀方面匙。单抱价满凉意，膀总价彻、付并款方酿式不墨尽人穿意，帜房屋们定价践不能音算好纷；总川价可戚接受队，单聋价偏羞高，脑付款阵方式朽不轻刷松，途房屋抄定价其也不按能算菊好。正只有园对这炭些价概格形坊式的转组合物及影姐响因暂素进里行综痒合的近评定咸后，学商品磨房的星定价赞才能布确定反。醋一般贩情况损下，浙房地于产的箭定价遮策略羡涉及辨二个溉方面扇：一诞是差粉异定群价；既二是淘竞争杠定价耗。润帮桃（一泛）差坐异定降价放高隆房地对产世仙界色最彩斑磨斓，喘产品哄的差彻异性忠随处侨可见购。不竹同产今品的纲差异欲性，爽形成倾了不收同的跪市场洪价格董表现访。一春般而恰言，港房地聋产产授品的钓定价个差异智可以瓦依集炭合的乡不同凡分为同两类驻：中傍迟1．况不同蚕地块街楼盘伞之间赔的差决异陶东您这一虫类差双异，派称之恳为产裳品的泊主要百差异篮，它破基本狐上是竟两个值不同鸭“垫房茂”板和不渔同屯“伏地嗓”按之间变的差检异，压它的尖变化贯对产押品定某价的牛影响您很大键，它酱的综渠合评荐定构悟成了式产品赖价格德的总愤体认跃定。踏这一焦类差朋异通泥常有章以下烘几个婚方面膊。脖困恋（l虑）地尝理位饶置：摧靠近责市中以心，朴环境牲好，伟交通共便捷编，位扰置恰硬当，总产品均价格链就高退；若旧在市季郊，翻环境移不佳唉，交须通又势不便氧，产校品价葵格自荷然就夜低。帅残死（2星）产渴品种铜类：减因产遵品的鼓种类塘不同武，牵呼涉到夏用地叉成本废不同六（别伸墅的故用地烂比公筋寓要云多）尸，建捐筑成依本不仍同（醒钢筋为混凝企土结示构的卵高层部住宅渔楼比甲砖混巾结构少的多鹅层住票宅楼肝的建售筑成茶本要誉高）亭，以聪及功督能配腐置不卵同，小从而茶造成圣价格蓝上的计差异贿。譬紧如，难相同厌位置辽的办系公楼渡比住渔宅楼娇贵，血别墅席比公罚寓贵赌。售宗之（3泼）工羞程进久度：余工程颗刚刚丘处在香打桩辣阶段诉，价盈格自杆然便瓦宜；废工程趟已接暑近收棒尾，僵价格填自然顿高一扬些。拔案廉（4户）规勉划配戚套：岸社区冰规划隶完善歇，绿唱化好示，环为境佳适，并面提供匪专门雅的休旅闲娱星乐设愿施，绕价格随就高机；社柔区规倦划随茧意，体品质虹差，矩甚至预连水抛、电满、煤歉等基礼本生歼活配盏套设轨施也刺不尽珍人意乐，价询格自惑然就练低。蜜（5绕）平台面设奉计：告平面奇设计守灵活睬，经六济实淡惠，半符合盐生活费时尚敞，价倍格就俗高；劫平面陵设计破呆板蒜，浪饰费不稻适用肿，功浊能结联构落旷伍陈零旧，顾价格嚷则低守。骄抵须（6符）得业房率禁：得槽房率惜高，闲实际肆使用恳面积丛多，它价格豪就高辈；得祖房率揉低，错实际嗽使用委面积项少，耍价格朗就低珠。事办把（7响）公告司品帖牌：须大公劝司资松金雄妈厚，嘱信誉资好，创产品葱各项与承诺刃有保粗证，壶价格搬就高李；小耳公司访资金就缺乏刃，施装工进宗度和砖建筑燥品质养难于浅保证扬，价灰格就捎低。摄趁赏（8奔）付价款方包式：罚最轻砖松的去付款赚方式庄一般疑在价昏格上窃没有俗折扣票，一松次性判付款印，往弯往有乒很大悄的折谢扣。东习惯库上，奖不同择的付娇款方吹式对星应着喇不同求的价碌格折福扣。鲜左俊（9冒）建帆材装旗潢：销有装北潢的忘比没竭装潢果的价苍格贵古，装厦潢讲沾究的睬比装心潢一熔般的弯价格景贵。结有的迷房屋吓定价慰干脆希把装糟潢价谨格和继产品易价格键分开岸，设浴定不草同的荐装潢超等级近对应葵不同倍的附图加价坑格。致石轻（1辉0）割企划潮服务睬：包序装精鸭美，妹服务层上乘壳，房所屋价辩格就鹊有上缝升的耕可能姓。产野品说斗明、麦产品余服务防简单军到让渣人们段怀疑怠产品周的品蚕质，评房屋栽价格庸就会他下降风。店捐劳2．也同一妨楼盘绳不同乖单元落之间眼的差勉异寒粉幕这种睡差异锤是指丝同一着地块扣，同泽一楼株盘不菜同单夺元之就间的锄差异惧，它窜是产哨品的喘次要队差异稳。平软时所副说的谊差价场系数斜便是片指这浪类差栗异，亭它对弟产品梦的定此价仅春起到雹微调谈的作蔬用。批一般轿而言墙，这偏种差劳异由惨以下零几个已因素鹿构成伙：梳显微（1记）朝卧向差恶异：痕对高焰层住真宅而急言，勤朝南云的单役元较肆贵，优东南津向、缓西南庙向的鄙次之司，朝革北的尿则最仇便宜想。若如所有例的厅蹦和卧议室都窄朝南阿，则卷最贵肌；若态所有特的厅垮和卧旺室都歌朝北资，则俘最便丰宜。功其他芬的依厕次类渡推。睛牧啊（2栽）楼餐层差代异：互对六泥层多凭层住普宅而假言，像三、奉四层者最贵厕，二速、五尽层次彼之，辈一、头六层吃最便踪宜。葛对高爪层而掌言，篮通常挤是由骨低层罪向高搁层逐柄渐趋奏贵，偿但最旱顶层否便宜电。联并合（3织）边淹间差艳异：笋对公智寓而君言三迫面临姑空，弯并且另三面泳采光挎的房报屋最寸贵，昌两面胡临空点两面废采光途的房甜屋次尊之。鼻对别榜墅而族言，必四面况临空脉的独拔栋别两墅最绍贵，联三面火临空津的双偷拼别错墅次壶之，敬两面薪临空肺的连叮体别怜墅最预便宜狼。骗炮窄（4竿）景旨观差旨异：选视野点开阔坛、景赛观上锐佳的酷单元萌，如旅面向犯公园科、面跟向市坑区雄垃伟建追筑等穗，都南较贵雪；视强野狭睁窄，题被许胳多建段筑物快所遮砍挡的煮单元喷则较赞便宜党。腹做括（5穗）面寨积差涛异：腐因面征积大烤小而牧导致身的差芽价系礼数的绒不同槐，往朱往和绒总价杰配