上海酒店式公寓可行性研究报告书初稿

上海酒店式公寓可行性研究报告

前言[一]研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。

[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配置和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容：第一章，概论。主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。第四章，前景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。

一、概论[一]酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了一波三折：1、探索阶段（1990-1992年）：1990年，上海商城的出现为上海引入了一种全新的物业形态——酒店式公寓，它是一种介于公寓和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长的过程，在1990年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！2、发展阶段（1993-1998年）：1993年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。为此，许多外资房地产开发公司开展了空置房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓的供应量逐年增加，到1998年，供应量达到了顶峰。3、调整阶段（1999-2001年）：由于东南亚金融危机的波及，以及前两年的过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或改建酒店，或改建高级公寓，1999开始供应量剧减。其后3年，继续着这一趋势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。直到2001年，随着房地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。2002年，上海金融中心地位的进一步确立，众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得2010年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓市场的稳步发展。2001年内并轨等一系列政策出台，更激发了海内外投资性置业的热潮。为了适应这种投资的需求，近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。该新兴投资品种一经面世即引起良好的市场反响。产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区的一种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接的发端，也是对上海房地产物业形态的丰富。未来随着上海经济的发展，沪人对酒店式公寓的投资热情将会持续高涨。

[二]酒店式公寓概念界定根据目标客户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类：一类是“小户型酒店式公寓”，此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其一代“单身公寓”于2001年末大量上市，当时也曾引起市场的极大关注。而小户型酒店式公寓更是以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：东方时空、蓝朝部落、骏豪国际等。另一类即从1990年代初期开始，伴随着上海对外贸易的增多，以“上海商城酒店式公寓”为代表的物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。从最初的“上海商城”，到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”，形成了上海房地产市场独具特色的物业类型。以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准的物业管理公司提供统一管理，并且大都还没有交房，承诺的服务兑现状况未知。

[三]酒店式公寓主要特点及市场竞争分析1、主要特点酒店式公寓具有如下鲜明的特点：提供完善的服务和管理现时的酒店式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。酒店式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。家庭式的居住布局与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。与酒店的标房不同，酒店式公寓的功能空间比较齐备，一般客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全；布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家的味道。

2、竞争性分析目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。而在居住性、商务性、娱乐性、休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。酒店式公寓及竞争物业比较表高档公寓别墅酒店酒店式公寓商务性娱乐性居住性经济性上表中 表示某项性能最好或相对最便宜； 表示该项性能次之或较便宜， ，表示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而表示基本不具备该项功能或最昂贵。竞争优势（1）酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹。它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设置了金钥匙(注：委托服务，Concierge)和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场、图书馆、阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。（2）与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与5星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与5星级酒店价格对比表酒店式公寓5星级酒店房价（$/日）平均面积（M2）单价（$/M2.日）房价（$/日）平均面积（M2）单价（$/M2.日）上海75651.15120452.67北京100751.33110452.44从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。这样，顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。而且不少酒店式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有一定的价格竞争优势。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有一定的“居家”生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡（其私密性不能得到充分保证），且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从2003年1季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在这一方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。

二、酒店式公寓市场状况[一]酒店式公寓分类根据物业档次划分：由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同档次、不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。（1）高档型：上海芝大厦（衡山路41号）、嘉里中心、上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称5星级酒店公寓，房价也向5星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。（2）中高档型：汇金广场、盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。（3）普通型：天赐公寓、新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备、家居装饰较为简单、普通，他们满足了一部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺的组成部分。另外还有更低一层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从一般的房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了一部分国内企业中高级白领的需求。从投资商盈利模式划分：（1）全出租酒店公寓：前面提到的高档型公寓基本都属于这一类，部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租金取得利润。此类酒店式公寓一般由一个业主进行经营，管理较为单一，容易创品牌；但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。（2）可租售的酒店式公寓：目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉一部分单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦。（3）产权式酒店公寓：产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为独立产权出售，而投资者购买时支付物业总值40％的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统一经营、统一管理、统一支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓，投资者一般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统一出租经营，或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的赢余。业主一般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入，大约10至15年后取得完全产权,之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和2003年新上市的世福汇为主要代表。

[二]供需状况（套）（套）相对于每年2000多万平方米的普通住宅供应量，酒店式公寓的市场总量则要小得多（2002年上海酒店式公寓的供应约13万平方米）。从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，90年代中期是较为集中的供应期，1998年达到顶峰，90年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在10万平方米左右。1997-2000年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷；到了2001、2002年需求量明显加大，空置率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。供应（1）供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪90年代末，受东南亚金融危机影响，一些住宅采用租赁的方式来加快资金回笼，致使1998年上市量骤增，当年新增供应量为2575套，共15个楼盘。包括上海盛捷、香港广场世纪阁、嘉里公寓、衡山路41号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供334个单元。2000年，随着市场的好转，一批管理优秀、设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应的次高峰，当年推向市场的共有11个楼盘，共计1349套单元。相比1998年的第一次高峰，2000年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘一般在110个单元左右，如时代豪庭、鸿艺豪庭、亦园等。近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空置率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使2001年的供应量不到500个单位。2002年黄浦区的威斯汀公寓、卢湾的希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期、瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年的供应达到1200个单位。2003年一季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共363套。可见受一系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。（2）供应结构发生变化出现产权转让和出售现象2000年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化。酒店式公寓产权转让酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛的需求。酒店式公寓拥有良好的设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能的稳步释放，强劲的租金走势使一些实力雄厚的公司表现出购买酒店式公寓的浓厚兴趣。根据最新的市场信息，荷兰某上市房地产投资基金以8430万美元的代价收购了位于卢湾区济南路的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和长乐路上的宁馨苑达成转让交易。此类转让的酒店式公寓拥有良好的投资前景，收购者为极有实力公司。此类酒店式公寓成为海外投资者进入上海市场的主要选择对象。酒店式公寓产权出售产权出售型酒店式公寓的出现，主要是开发商看好目前的房产销售形势，同时也为了规避日趋加剧的高端租赁市场竞争。90年代后期，市场处于低谷，全市房地产投资额连续三年回落。如果在当时上市，或许连成本都难以收回，于是许多高档房选择以租代售的方式收回投资，这也是90年代后期酒店式公寓供应量增长较快的原因之一。目前上海楼市逐渐回暖，高档房市场价格一路飚升，可以说销售时机相当之好，于是部分酒店式公寓采取出售产权的方式套现。销售市场形势看好，高端租赁市场却面临越来越激烈的市场竞争。受全球经济下滑的影响，外资公司纷纷缩减住房补贴开支。与酒店式公寓相比，位于高端租赁市场末端的高档公寓，竞争力明显增强。部分酒店也采用折扣的方式与酒店式公寓争夺短期客源。出售产权套现的酒店式公寓，多是平均月租金在10-15美元/平方米和15-20美元/平方米的中档、中高档物业。这部分物业在市场上竞争力不强，既没有高档酒店式公寓的国际性固定客源，又没有低档物业的价格竞争优势。同时有些产品本身也存在一定问题，如长宁区的丽晶大厦、徐汇的金苑、亦苑，房型都在3房以上，面积也都在200平方米以上。目前古北、徐汇地区的高档房价格达到1万元以上，这部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。项目名称房型面积范围(平方米)租金（美元/平方米/月）售价（美元/平方米）芝大厦1-4房87-55030-463500-5000爱俪轩1-3房53-16013-151300-1600丽晶大厦3房20016-201500-1800金苑3房4房239-28819-251500亦苑3房4房253-29115-231500-1600酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面的原因。目前房产投资市场具有高额稳定回报的特点，出现不少投资客。在经历了传统住宅投资，小户型投资等几轮投资热潮后，许多以基金为主的投资客看准了酒店式公寓的稳定回报，积极介入。目前产权在售的酒店式公寓有：爱俪轩、亦园、芝大厦、金苑和丽晶大厦，售价在每平方米1200美元－5000美元之间。上海市出售产权酒店式公寓汇总表

上海酒店式公寓汇总表No房产名称地址规模（套）房产种类出租率浦东1浦东雅诗阁浦东大道3号,浦东南路334高层90%2明城花苑崂山东路600号,世纪大道300高层(28F)85%3汤臣商务中心张杨路188号,杨家渡口742商住办高层(25,28F)80%4盈标花园金桥红枫路450弄,碧云路110小高层(8F)5四季华庭花木路983号,罗山路88小高层（10F）6东樱花苑临沂北路200号466高层(28F)7环球广场桃林路18号高层（32F）静安1华山公寓华山路688号,镇宁路148高层(38F)93%2静安广场华山路339号高层(33F)98%3嘉里中心南京西路1515号133高层(28F)90%4上海商城南京西路1736号472高层综合楼88%5协和酒店公寓南京西路2068号高层6总统公寓华山路868号高层7东方雅筑镇宁路9号高层8爱俪轩镇宁路98号高层80%徐汇1芝大厦衡山路41号高层80%2东亚公寓衡山路65高层(22F)90%3汇金广场肇嘉浜路235高层100%4徐汇盛捷公寓陕西南路167高层80%No房产名称地址规模房产种类出租率5港汇花园华山路2118弄高层100%6名仕苑广元西路88号高层7鸿艺豪苑淮海中路1500弄146高层90%8金苑安福路198号高层9亦苑安福路168号高层卢湾1广东发展银行大厦-PatinaCourt徐家汇路555号,鲁班路高层(27F)90%2丽晶苑-SomerestGrand济南路8号,淮海路72高层(34F)95%3大上海时代广场-时代豪庭淮海中路111号,普安路118高层(26F)95%4香港广场世纪阁淮海中路282号264高层(38F)5城市酒店公寓延安路,陕西路5号高层6希尔福公寓西藏南路218号278高层长宁1温莎公寓虹桥路,虹梅路112小高层2君悦花园虹梅路3887弄号小高层(8F)3金桥花园东诸安浜路103室196高层98％4泰古酒店公寓古北新区荣华东道鹿特丹花园小高层5长宁贵都长宁路889号18F高层95%6东方雅苑镇宁路9号18F高层85%7金都苑定西路1310弄16号高层90%8京华酒店公寓东诸安浜路103号高层95%9上海丽晶大厦仙霞路88号高层80%10新华嘉利公寓新华路699号高层95%No房产名称地址规模房产种类出租率11瑞峰公寓酒店延安西路1066号400套高层12柏华丽豪华公寓长宁路833号261套32F高层13虹桥首席酒店公寓虹梅路2899号高层14鸿发苑新华路2号高层15法华苑法华镇路123弄1-4号B幢高层16爱都公寓虹桥路2222弄55号高层17嘉里华庭二期华山路1038号118套高层黄浦1新黄浦酒店公寓永寿路245高层80%2天赐公寓广东路429号小高层85%3上海威斯汀公寓河南中路88号143套高层4金银汇九江路浙江中路高层5世福汇九江路619号707高层

（2）入住率近年来上海酒店式公寓的市场需求量稳步增长。1998-2000年受环境影响，增长缓慢，年均增长7%。近三年来上海经济运行情况良好，特别是中国在2002年成功加入世贸组织，带来更多的外籍人士，整体市场表现较好，需求量明显加快。2001和2002年的需求量增长比例分别为30％和50％。从98年三季度到2003年一季度的酒店式公寓入住率走势图来看，尽管中间有波折，整体还是呈现上升态势，从1998年底的65%上升到目前的84％。特别是2000年以来，在一系列利好消息和政策的影响下，酒店式公寓的入住率呈直线上升态势。位于上海淮海路、小陆家嘴CBD、徐家汇附近的酒店式公寓，出租率自2000年以来出现大幅反弹，一些酒店式公寓都已经接近满租。目前的高档酒店式公寓已经走出了低谷，表现出强劲的市场需求，市场前景看好。目前酒店式公寓新增供应的市场吸纳速度较快。黄浦区和长宁区在2002年二、三季度有新供应，入住率有较大下降，但在四季度入住率就有了明显上涨，主要由于其新盘受到市场快速吸纳。其中长宁区2002年上市的东方雅筑和嘉里华庭由于具有价格和品牌优势，入住率达到70％和90％。长宁区的瑞峰公寓酒店，在上市3个月内就拥有了67％的入住率。而黄浦区的威斯汀酒店在2002年9月上市后，到了4季度，入住率就快速攀升到40％。2002年新增供应的快速吸纳，一方面由于产品本身优势，另一方面也反映了旺盛的市场需求。入住率直接受物业所在区域商务活动活跃程度的影响。当虹桥开发区还是上海唯一的经济开发区时，龙柏高级公寓成为客户的首选，但是随着浦东开发的推进和淮海路、南京路等黄金商务圈的形成，商务活动的中心逐渐东移，入住率高点也随之东移，这一点在浦东雅诗阁和黄浦区威斯汀公寓的良好出租形势中得到了充分的反映。从不同档次酒店式公寓来看，入住率表现不同。具有高品质、服务完善的酒店式公寓始终保持着较高的入住率和租金，如“东亚公寓”、“雅诗阁公寓”、“华山公寓”、“嘉里中心”的出租率都在90％以上。这是因为高档酒店式公寓的客源主要为欧美高层管理人员，他们享有很高的住房补贴，具有很强的价格承受能力，一般受外界影响不大。受全球经济影响，许多跨国公司对外籍人士的住房预算采取了限制，从而使部分原来居住于较高档物业的外企高级白领转到中档物业，使得目前中等价位的酒店式公寓开始受到青睐，入住率出现较大幅度的增长。静安广场、汇金广场的入住率在2002年都有了较大的提升，分别达到90％和100％。不过从长远来看，这部分酒店式公寓受经济波动影响比较大，同时也面临高档公寓的激烈竞争，前景不明。

（3）价格走势租金整体走势单位租金稳中有升由于1998年前后市场供应量集中增加，同时受全球经济滑坡的影响，酒店式公寓租金出现了下滑，由1998年的25美元/平方米·月下降至2000年不到20美元/平方米·月。经历了2000年的低谷时期后开始反弹，此后一直保持稳中有升的局面。2002年酒店式式公寓的租赁形势较好，平均租金全年保持相对稳定的状态，维持在20美元/平方米·月左右，上下波动幅度维持在5%以内，2003年一季度，稳中有升的需求使得酒店式公寓租赁继续保持平稳状态，月租金微升至20.6美元/平方米，入住率保持在83.7%左右。2002年中国正式入世，给上海带来了大量的外籍人士。同时受全球经济不景气的影响，外资企业的外籍人士陆续由别墅市场进入价格相对较低的酒店式公寓市场。双重因素造成近两年酒店式公寓平均租金和入住率得以维持，并略有上升。租金总价集聚度高酒店式公寓的单套租金根据不同的房型和面积，大致在1500-10000美金/月之间。其中月租金在2500－3500美金/套的比例最高，约占38％。月租金在1500-4500美金/套的比例为85％。酒店式公寓月租金一览表房型最高价（美元/月）最低价（美元/月）平均价（美元/月）一房一厅44007001530二房二厅700010002900三房二厅980015003850四房以上1600030005800租金的主要影响因素酒店式公寓租金主要受地段、楼盘年代和物业品质的影响。酒店式公寓地段为王的特点决定了地段与物业租金有直接关联。位于CBD的酒店式公寓租金明显高于住宅区的酒店式公寓。例如南京西路平均月租金为24-40美元/平方米·月，而长宁古北新区的平均月租金仅为14-19美元。这主要是由于CBD拥有便捷的交通和完善的商业服务设施，对目标客户更具吸引力。酒店式公寓租金的另一个特点是，租金高低与楼盘的建造年代有密切联系。早期建造的酒店式公寓，多是高档房转化而来，在智能化配置、装修和物业管理方面与新建酒店式公寓差距较大，价格自然也拉开了档次。如位于长宁区法华镇路123弄的法华苑，建于90年代中期，无论在外立面还是内部装潢方面，都显得比较陈旧。提供的物业服务也相对简单。它的面积102-133平方米两房，月租金为1500-1700美元。而2002年5月上市的位于长宁区华山路的嘉里华庭，按照酒店式公寓的要求进行了设计、配置和包装，整体定位明确，物业品质有很大提升。同时聘请了高级物业管理公司进行统一管理，更注重人性化的服务。它的137平方米两房，租金达到2400美元，比法华苑上了一个档次。物业品质也是影响楼盘的重要因素。这里讲的楼盘品质不仅仅是建筑方面硬条件，更多的是指一些软条件，如室内装璜、物业管理服务等等。应该说楼盘的品质在项目定位对就已经明确。例如同是ASCOTT旗下的上海浦东雅诗阁和徐汇盛捷服务公寓价格差别就比较大。浦东雅诗阁的一套105平方米二房，月租金在3500美元左右，而地处徐汇区陕西南路的一套111平方米二房租金在2500美元左右。这主要是由于其定位不同，其中，雅诗阁品牌致力于提供优雅华贵的一流豪华寓所，盛捷品牌致力于创造温馨惬意的高尚公寓。出售项目价格差别较大酒店式公寓对外发售的案例较少，不过近年来陆续有酒店式公寓对外出售产权。不同档次项目售价差别较大，主要与其投资回报率不同有关。豪华型物业芝大厦2003年四月份开始出售，售价3500-5000美金/平方米，是上海目前售价最高的物业之一；中档物业爱俪轩的售价11000-13000元/平方米。另外浦东的凤凰大厦在2003年5月以8700元/平方米的价格投放市场。上海市出售产权酒店式公寓汇总表项目名称项目地址出售时间售价（美元/M2）芝大厦衡山路41号2003年4月3500-5000爱俪轩镇宁路98号2001年下半年1300-1600丽晶大厦长宁区2002年4月1500-1800金苑徐汇安福路198号1500亦园徐汇安福路168号1600金银汇黄浦九江路浙江中路2001年年底1100-1600世福汇黄浦

九江路619号2003年1月2430－3000[三]区域分析分布区域地段为王，地段是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、历史底蕴、环境优雅、周边设施齐全等。目前上海市场上高档酒店公寓的供应总量不多，特征较为明显的典型物业总量为52个，且他们具有非常明显的地域性特征，主要集中在本市西区并以长宁区为最。中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店式公寓的客户活动最多的区域。据不完全统计，上海市场上目前的52个酒店式公寓，主要分布在长宁（33％）、徐汇（17%）、浦东（13%）、静安（15%）、卢湾（12%）、黄浦（10%）等六个行政区。按区域板块的概念，上海市酒店式公寓的分布可以分为九大板块。九大板块集中分布在上海东西方向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易区，东西方向跨度20多公里，而南北方向的覆盖范围不超过6公里。其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式公寓分布最集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。

2、分布特点酒店式公寓的分布区域环境不同，目标客户有差别，产品定位也不同，因此与此相对的租金和价格也有一定差异。美元/平方米/月区域租金分析美元/平方米/月从区域来看，中心城区的静安、卢湾和浦东小陆家嘴的租金价格比较高。静安南京西路沿线的租金为全市峰值，24-40美金的单位租金，超出了其他区域的行情价；卢湾区凭借淮海中路的金三角地带，租金价格达到20-30美金；浦东小陆家嘴地区是发展速度最快的地区，随着国际航班东移，已有一些租户从酒店式公寓的传统地区浦西开始向浦东转移。浦东的平均租金呈稳步上涨趋势，而浦西的则呈下降趋势，使该两地区的租金差距逐步减小。从长远看，随着浦东陆家嘴国际金融贸易区设施的不断完善，浦东酒店式公寓的竞争力将不断提高。徐汇区和长宁区由于区域覆盖范围比较大，地段差异较高，物业档次差距大，因此平均价格偏低。徐汇区衡山路41号芝大厦的租金达到35美金以上，而位于镇宁路的爱俪轩租金只有13美金。长宁区酒店式公寓起步较早，发展成熟，但随着国际航班东移，明显缺乏后继发展动力。黄浦区以往的酒店式公寓品质不高（如天赐公寓、新黄浦酒店公寓等），租金水平不高。由于新的酒店式公寓相继在黄浦区出现，该区逐渐受人瞩目。2002年3季度上市的威斯汀公寓，月租金在30美金左右，拉动了整个区域的价格提升。从九大板块来看，南京西路板块有上海商城和嘉里公寓两个高品质物业的抬升，平均租金最高；新天地板块由于区域环境的不断增值，凭借淮海中路甲级写字楼云集的优势，加上太平桥地区绿化环境的日益完善，平均租金稳居高位，不愧为黄金地段的高端价位；新华路板块由于物业建成的时间比较早（基本在1998年以前），周边环境较差以及服务设施规模比较小等原因，平均租金也相对较低；镇宁路板块的物业品质和周边环境都相对比较完善，但是同类物业过于密集，品质相近的高档公寓供应量也比较大，充足的市场供应使该板块租金难以走高。美元/平方米/月（％）区域租售率分析美元/平方米/月（％）目前上海市酒店式公寓各区域出租率基本在60-90％之间。2003年一季度，上海酒店式公寓的平均入住率为83.7％。静安区和徐汇区各自以独特的品质，在租金适中的情况下，保持85％以上的高出租率。长宁区的物业受虹桥开发区影响，在市场上出现的时间比较早，2000年以后，该区域在市场上的影响逐渐低落，目前的租金和入住率相对都比较低。就九大板块来说，南京西路板块凭借活跃的商务活动，平均租金和出租率在市场上都处于比较高的水平；衡山路板块依托周边众多的领馆区优势，和衡山路浓郁的文化沉淀，无论是顶级的衡山路41号，还是中档品质的爱俪轩，都拥有比较稳定的高出租率，约86％。华山路和镇宁路板块，近两年的市场供应比较集中，以较低的租金水平（18美元/平方米/月左右），使出租率保持在84.4％。

酒店式公寓区域分布特点汇总表区域主要分布地区域特点基本价格范围（美元/M/M2）代表楼盘：静安镇宁路、华山路地区高尚居住区，人文氛围浓郁13-26华山公寓、静安广场南京西路板块商业繁华，交通便利24-40嘉里中心、上海商城徐汇徐家汇附近商业繁华，交通便利25-30汇金广场衡山路安福路等地段高尚居住区17-25徐汇盛捷、东亚公寓卢湾新天地板块商业繁华，交通便利20-30丽晶苑、时代广场、香港广场长宁新华路、华山路地区高尚居住区，人文氛围浓郁10-20丽景、新华嘉利公寓古北新区附近经贸中心14-19温莎公寓、君悦花园浦东小陆家嘴金融区CBD，交通便利18-25名城花苑、东瀛花苑黄浦人民广场四周CBD，交通便利16-20新黄浦酒店、威斯汀

[四]未来市场走势相比其他物业，酒店式公寓提供更多的客户服务，更高水平的物业管理，加上其合理的租金价格，所以越来越受到上海外籍公司及外籍人士的喜爱。尽管现在尚处于全球经济好转的初始阶段，但随着经济不断复苏，上海酒店式公寓在未来几年中将保持强劲需求。目前沪上酒店式公寓为数不多，求大于供的市场状况注定了酒店式公寓未来可观的发展前景。市场供需增长预测由于酒店式公寓的开发成本较高，风险较大，今后几年酒店式公寓的年供应量趋于平稳，每年大约在1000套。预计3-5年后市场需求和供给逐渐达到相对平衡，但随着世博会的召开，又会应来一个供应高峰。从酒店式公寓的需求来看，未来几年内将保持稳定增长，上海酒店式公寓空置率也将随之逐步下降。但值得注意的是，作为高消费物业的酒店式公寓，其特定的消费形式、高昂的物业租金决定了它的客源数量受到一定的限制。在这里进行一下预测：以上海租用宾馆作公寓之用的最高峰时期1994年为例，个人租用作公寓之用仅618间，占宾馆总客房数的3.8％；到2010年，即使租用公寓客户达到1万套，每套平均按60平方米计算，总需求量也只有60万平方米。因此，虽然上海酒店式公寓市场潜力较大，市场供应不足，但在市场总量上看不宜一哄而上，否则，盲目开发可能造成过量供应。市场潜在增长点根据前面的分析，我们对酒店式公寓的发展基调定位于“稳步发展”，但在某些细分市场，还是有一些亮点的。从地域看，目前长宁、徐汇的酒店式公寓保有量占全市的33％和22％，其他的份额也都集中在卢湾、静安、浦东、黄浦等中心区域。从酒店式公寓的分布走向看，其发展与整体城市发展战略息息相关，而根据上海市的城市CBD规划以及近几年各区的酒店式公寓市场增长率、占有率变化，可以预测未来市场的增长点很可能集中在浦东陆家嘴区域。

市场机会分析图类别长宁徐汇卢湾静安浦东黄浦1中低档市场A2中档市场BD3中高档市场C4高档市场E一A二C三E四DB市场占有率市场增长率波士顿矩阵高高高高分析：根据市场机会分析图和波士顿矩阵图来看，位于第一象限的为市场占有率高，市场增长率低的类型。位于此象限的是长宁区和徐汇区各档次的酒店式公寓，这说明眼下长宁区及徐汇区酒店式公寓市场已接近饱和；第二象限为市场占有率高，市场增长率高的类型。位于此象限的是卢湾、静安的中高档、高档市场和浦东、黄浦的中低档、中档、中高档市场。这种类型的市场发展比较稳定，但由于竞争较多，也存在较大的风险性。第三象限为市场占有率比较低，但增长率比较高。这种类型是最具发展潜力的物业。位于此象限的为卢湾、静安的中低档、中档市场以及浦东的中高档市场。第四象限的物业市场占有率和市场增长率都比较低。浦东、黄浦的高档市场就属于此种类型，说明该区域不适合发展此类物业。结论：随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式公寓的黄金地块；浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好频传，大量的外资客源也将带动区域内酒店式公寓需求；作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式公寓的机会点，其南区由于距离未来世博会的影响，长期来看，必将成为酒点式服务公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式公寓的机会区域。综上所述，卢湾和静安区是未来的高档市场集中地；浦东、黄浦将着重发展中档市场和中低档市场；中高档市场将主要在卢湾、静安、浦东和黄浦四区内发展。酒店式公寓市场区位分析表市场特点价格发展潜力代表楼盘1、徐汇作为传统的高级聚居地，目前市场比较成熟，供需平衡，依托徐家汇等商业中心以及衡山路，档次较高。20-30接近饱和徐汇盛捷、东亚公寓2、长宁作为外籍人士最为喜爱的居住区，市场起步早，目前市场较平稳，与高档公寓之间竞争激烈10-20接近饱和温莎公寓、君悦花园3、静安随着泛CBD区中心在南京西路的建成，依托该区优越的地理位置，便利的交通条件，将成为酒店式公寓发展的黄金地块24-40巨大嘉里中心、上海商城4、浦东新区由于“国际航班东移”，陆家嘴的崛起，申博成功，大量的外资客源将带动该区域的需求16-20很大明城花苑、东樱花苑5、卢湾该区北块受淮海路商圈和新天地时尚圈的影响短期内成为市场明星，南块受世博会的影响，长期看，有发展支持力20-30巨大时代豪庭、香港广场6、黄浦地处城市中心，依托黄浦江两岸开发，以及豫园的商业氛围，为酒店式公寓的发展提供了保证16-30较大新黄浦酒店式公寓威斯汀公寓

未来价格走势影响未来价格走势主要又两大因素，一是中国入世，将带来大量的外籍客源，总体上对酒店式公寓的需求起到促进作用。而另一方面，目前又处于全球经济回落阶段，许多跨国公司降低住宅预算之际，这在目前对酒店式公寓的影响还为正。因为许多外籍人士从租金较高的高档别墅搬至酒店式公寓，促进了酒店式公寓的吸纳。然而若经济低迷时间过长，预算的进一步降低，必将对酒店式公寓市场，特别是高档、中高档市场产生压力。其实目前已有了端倪，2003年1季度，租金价格较低的高档公寓租金和入住率增长率都大于酒店式公寓。由于以上原因，预计近期酒店式公寓的租金将保持稳定状态，而入住率将会逐渐提高。就长远来看，受经济形势的影响，走势不明。

作为酒店式公寓，地段、产品、营运管理是其最重要的三大因素。首先在地段上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集的优势，这是投资这类产品的前提。其次，产品定位要由特色，表现在装修标准、功能配置、辅助设施的安排要有针对性，看酒店式公寓是否按照酒店模式进行配置，这是基础；再次，营运上要选择管理经验成熟、管理水平高、客源多、营销能力强的专业酒店管理机构担纲，提供酒店化专业服务，这是保障。作为酒店式公寓，只有对选址、产品和营运管理三个要素实行最优组合，才能具有强大的生命力。本文在前面已经对区域分布进行了探讨，下面就从产品和营运管理两个方面对现有酒店式公寓进行分析。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概论 11.2项目建设单位基本情况 11.3项目建设规模 21.4项目建设内容 21.5建设方案 21.6主要经济技术指标（项目达产后） 31.7编制依据 31.8综合评价 4项目背景及现状评价 52.1项目建设背景 52.2地理位置与自然资源 82.3社会经济状况与现状评价 10第三章项目投资环境分析 143.1项目建设有利条件 143.2项目区产业优势 173.3项目提出的必要性 19第四章产品市场分析 254.1农业观光旅游的基本属性 254.2农业观光旅游市场前景 254.3目标市场分析 274.4目标市场定位 334.5市场营销策略 35第五章规划布局及设计方案 375.1规划原则 375.2规划布局设计方案 385.3规划布局要求 41第六章建设内容与建设标准 466.1主导产业建设 466.2辅助设施建设 516.3建设标准 56第七章产品工艺技术设计方案 597.1网箱养鱼技术 597.2优质水果种植技术 637.3优质饮用水生产工艺技术 667.4大力推广引进设施农业新技术 70环境影响评价 738.1影响环境因素分析 738.2环境保护措施 738.3环境保护应用标准 758.4劳动保护与安全 758.5环保部门结论与建议 76第九章企业组织与劳动定员 779.1项目建设单位基本情况 77H