奔达项目投资营销及定位报告

奔达项目投资营销及定位分析报告第一篇奔达项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。本报告通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前经济环境及市场的供求状况，对项目进行国际营销标准的SWOT的分析，给出项目投资及定位的决策依据。一、项目用地周边环境分析1、项目地块基本情况本投资项目的地块位于宝洲路与刺桐东路（临刺桐大桥）交叉处的北边，占地面积2460M2，土地平整，项目前有一近千平米的市政绿化。2、项目地块的周边环境项目地块所在的宝洲路原为泉州城市边缘带，多为民房和工厂，近几年，大泉州城市架构的发展，城市建设东拓南进的加速，宝州路沿线的楼盘陆续开发，并座落了宝州大酒店、宏昌宾馆、东海酒店。但本项目周边围绕着农机厂、清洁楼、生猪屠宰场及汽车修理厂等不良环境，直接影响降低本案的产品形象和居住品质。3、项目地块的交通条件本项目的交通条件潜力较好，道路交通状况畅通，运行良好。但又因刺桐路与宝洲路均为泉州市进出的主要交通干道，车辆过往频繁，以及本案斜对面的丰泽客运站皆对本案产生负面的影响。酿4、迁本主案周常边市它政配广套设千施锣项目麦周边乒市政壳配套谱缺乏捐，居汤民生蛇活较旷为不窃便。穴二、舟区域麦市场万现状牺及发浇展趋瓜势判鸣断程1、耍国望内宏医观经渡济运毁行状寸况厦①吊、据点相关另部门寸统计车报道猜，2依00助2年逃1-妨5月由份，含全国犯商品监房空演置率铺继续工加大局，同堂比去市年，勤今年酿1-评5月紧份，三全国喝商品息房空导置面可积增穗长幅吧度达谢8.澡2%捉，高廊于去旋年2术.3均%的摧水平谦。绩②银、全星国商灰品房跑销售役速度折放慢特，与贞去年唱同期钻相比奥，今谱年全辰国销毁售面观积回哗落8燕%，灰价格女亦下固跌3职.3民%。则③驱、福洲州房怕价今鼻年亦废有回纺落，及今年谊一季街度，惠福州询市区索成交袍的商高品房控41凯.8强6万爸M2韵，金台额1遵1.冤44戴亿元嫩，商义品房燥平均节售价煮为3猴12贸1元躁/M揪2，新比去储年同痛期下骂降5撕%。香④厚、泉炼州同傲期商咏品房挥交易总量下另降，原上半蛋年泉绩州住迁宅成菊交2抚15肯3起忍，成肉交面农积2晴6.晋63慕万M若2，莫金额乡6.尊08柴94杏亿元课，比亚去年偶分别浓下降公9%台、8悉%和愈0.细7%索。凑2、臂泉割州经壳济结院构与惯房产树概况播及总外体供疼求现男状分寺析霸1）圣、泉兽州产湖业经亡济结扒构霜20姐01贪年泉欺州的赌国内分生产野总值元11痒25时.1阶0亿燥元，旦其中括一、潜二、蚊三产窑业的度增加瓶值分绞别为井83咱.0驼4、暑59井3.索06侮、4均49劳.0笔1亿俗元，猾比增蹈分别超是3租.0视%、御12担.1些%、沙10禾.9筛%。采产业吵结构傅进一旷步优悬化，检第二右、三美产业五的比博重持现续上临升，烫比例党分别隔为去约年的令7.竹8%茄、5晴3.慌5%矛、3怎8.之7%豆调整棚为今划年的仆7.芒4%葱、5泛2.稿7%互、3继9.甲9%这。丝2）孙、泉搏州房补产市泥场总岔体供矩求现响状分微析项目开19块99溪20答00姜20辉01泰20温02资预计职房地企产开荐发投抢资每19爹.1耀5亿急21寿.9锣6亿旷25棵.5茶9亿段25万.6泳亿困房地舌产竣叶工面厌积邮68孕.4忍6万矿㎡妹11壮5.搭89稿万㎡泄17产9.苏62湖万㎡似17抚5万懂㎡贴商品好房销牌售面膨积丘60炼.0丸7万榆㎡雕11林3.渐47或万㎡家14沫3.毯39敌万㎡校16贴0万指㎡嗽商品枝房空摧置面抖积普62带.3克3万脸㎡今51直.1默0万月㎡不62园.6中1万筒㎡顾商品敲房销球售额筛9.两18宋亿追19斯.4扮1亿艳26厦.0拿6亿受城镇磁居民庸人均赶可支姐配收倚入旁78针80辫元利83哄20韵元品88妄20治元制市区骡居民疫人均票可支巾配收加入象94彩77森元到96尽68缘元结11营02油6元毁农民挡人均饥纯收诞入浅42俯27扰元练44耳40虑元受46臂43从元为城乡蛾居民杰储蓄柱存款棵总额黑42趋6.宁43茎亿滑44收3.裙92写亿鸽51稠3.窗69雀亿蜜居民放对居货住的煌人均付消费埋支出注59距6元幕，占懂消费送总支筑出6使30昨3元史的9绕.4获6%少。晓从上扶表的艘数据螺中我闯们可留以得鸟知，撒20驻00萄至2伞00梳1年当，泉蜜州全破年房愤地产扯开发征投资蓄分别宏为2薪1.食96望和2泪5.供59埋亿元绪，而春20艇02慧年泉女州房杜地产昂的供郊给量哑还将兄保持虎去年姜的增叨长水纯平，尿加上线去年耐的6底2.券61铲万㎡统的空遭置面质积等基待消晒耗，警供过透于求悲的市逗场供龙需矛补盾将抹进一贸步加岔剧。裤20袄02惨年6妖月份燕开始岁，泉绣州房乌产出臣现了陡较多踏的新晕面孔匹，一峰些建鞭筑面尖积在涛5万者平米搜以上漆，乃功至1敏0万荐平米难的映“米大盘们”钞的社星区项少目已冲开始味鲸吞年泉州棵有限烟的市额场，结如卷“贵世纪勤巨星辜”障、逆“挡冠亚念城市周花园芝”板、跨“狡中远拦名城劝”窄陆续财面市浊，于香整个饼市区纷而言跃，在挪下半乞年内柳共有蝶大小悄项目攀二十事来个臂，总乓面积蜜超过碗百万浴平方镜将陆采续推驻向市军场。水3、宏泉愁州市努房产包开发情概况赴泉州善城市菊东扩爸发展竖战略牵的大蜜力实明施，斗使得元泉州科东部薯区域冰房地盈产开没发热抱浪频东频掀松起高辱潮，秘房地废产住跟宅开嘴发以技温陵桥路为正界线帆横向概扩展祥，围掏绕凭“驳五轴备”悠即丰倦泽街上、湖疫心街歉、津禾淮街椅、泉渔秀路猪和宝阻洲路莫等市租区五股大主伸要交叠通为垦主轴蹲道逐践步开盏发，林形成姨了最筝为集刊中的滑湖心扰街、坦丰泽垒街、串津淮控街和叹泉秀忠路等恩四大写区域固板块珍，并耐逐步愤由北坦向南盟辐射谨依次锻形成兆“批三线赛”短即田屈安路誉、刺舱桐路净、坪眉山路密等三介个阶衡段的宜纵向惨发展迁，总叹体上裤形成愉了稍“镰五轴跃三线蔽”翠的开围发格服局。篇如今早，温班陵路荒、田局安路奏乃至吐刺桐庭路之戏间房致地产掀开发蜻已基驳本饱脏和，些房产傲开发详随着宫泉州未东扩敏的战尽略而蓄向刺惊桐路讽以东协与坪苗山路妹区域圆之间闹发展帽，是设近几隆年内授，泉坡州房加地产讽开发扎的重份点区匆域。木4、爱泉诚州住瓜宅市杀场平避均价跌格走啊势分嚼析钥泉州壤20民01嚷年的层平均徐商品辽房售拳价每厌平米颤约在高22踏00坛元，顽其中肿，田盒安路遍沿线辩上的虽楼盘际均价明每平崭米达液25丑00止元，开目前理，田跟安路波已基辽本无灶房可土售，瘦而持盘续走帐高的垒房价返为丰召泽街收沿线煤的楼钱盘，拿其平验均售巨价亦鞭已逼要近2锤50晌0元桌/㎡龙。除骑此之卫外，哈其余窝区域进的平粒均房姻价在迫17出00贷-2帝10偿0元角之间稍。霜虽然忽在全夹国2碍00瞒2年慈的房谈地产挺市场奴整体膊出现醒回落喉，但腔在泉捕州区脚域的号房产寿市场锋，市依场价似格将崖有升雀有降炸。其叔中商瓶业物袍业与劝产品农设计困过时三、地庙段不睡佳等志综合悼竞争播力较贝弱的得住宅订产品款，因款受市辨场供怀需情知况的邀变化狱而将掠出现杂一定宫的价龟格回折落，衬而那阿些新岔近开颜发，判产品腐新颖妹、富蓄有生颗命力偷的项宰目，烛其售减价将虽稳中嫌有升罚。佣从市敞场总现体上架分析自，泉剃州房挠地产促的潜抵在需铃求是钻巨大田的，保一泉女州东嚼扩南胖进的摇战略概实施挥，城骂区不税断扩绳大，坦以及付各项烤优惠奴措施雁的实滔施，磨和国肃家对冲户口笛制度成的重扰大改敬革，铜都将伪刺激闻周边铸县市鼠人口殃构成满进城详入户稳的有欣效需纱求；效二是登人口踩的自服然增筛长与耻家庭读结构挥的不价断解什析，须一次虽购房归与二懂次购诚房将嫁同比剂持续淹增长活。送市场搁潜在白需求撤虽然估巨大柿，但品针对处具体捞产品必其有订效需甜求却骑表现笨出明流显的被不足寨，因持此，鞠细分叨目标悄市场钱、寻沉找产宴品与前需求办的差认距，注则成备了项券目开增发前驳的关聪键。蝶三、寨项目鸟区域厚房产砖开发侮概况肌及趋想势分俘析兽目前赔本项揉目所架处宝买洲路界沿线漏区域策的房志地产伍住宅甲项目奖有：载南丰耽新城喂、力虑丰商膜城、证灯星湿公寓寒、阳我泉花束苑和俗将（旧正）宵开发微的鑫块亿大仪厦以枯及本泽案等诸周边士尚待担开发建的空薯地。玉1、惰从售当彀项氏目的睛力丰悠商城酒和灯满星公龄寓的混价格套因素轮来看沉：力净丰商哪城从津20帝00惜年底纱——纳20岩01铃年初社，售存价在陈15吓00山元/奖㎡篮—弓17咏50嗓元/僚㎡之羞间；蹈20森01软年中兼旬推组出的肢灯星少公寓嫂，售这价在慈20毙00休元/狼㎡左炎右；垂今年摆七月桨推出顾的鑫蒙亿大蓬厦售希价已丹涨至俯20种50梳元/际㎡。汉从以掠上价淡格数则据走剖势看宇，随逃着泉裳州市喉房地魂产市饰场的传发展矿，宝爷洲路众板块脂的商悦品房榴价格爹呈逐于年上挪升趋奶势，羽这说斜明宝舟洲路才还有扔增值绍的空素间可裂供挖恋掘。奸2、劣从该再片区竿已开幅发房工地产留项目家情况滩来看将：住披宅项迫目开粘发较袄少，查且楼糟盘分乱散不条集中沉，项概目综归合素早质不笋高，汽没有耽较大昆规模逗的社君区，稀不能扬形成排住宅占开发盒板块贴，因剧此地晕段价研值、搏形象骨和档府次提瑞升较跟为缓倘慢，极主要燃因素豪如下健：逢（1专）宝哑洲路术原为酷泉州涨市的苗城市央边缘兼带，熔规划袖及建慧设发眨展力乔度薄史弱，院导致样街区扇定位岂不明抖，市舟政配惭套建轰设滞淘后，共商业光氛围眨不足监且形找态单礼一，霞街区跌形象映差等借因素梢，是贤影响返、制冒约房恼产开范发发蜘展的守客观凉主要僚因素治。抵（2狂）区订域沿报线内筝为泉返州的朴城乡树结合勿部，在目前炮尚有早几个恰大的肝行政铲村，催如灯暖星、充浦西辆及大天量的腿民居荷，影袍响街右区形露象及涌价值慈的提配升，新以及料房产献开发姓的发满展。谋（3斯）区每域附京近工也厂较握多，遍吸引脑了大咸量的经外来虑务工够人员满，周密边环瓜境相密对较绪为羊“反杂、星乱、胳差双”祸，居畅住环露境及睡生活眨品质修较差汗，亦躺是影萄响房习产开怀发的赏因素妥之一纠。套3、首在大喉泉州融架构贫及跨炼江发吨展战漂略的驼具体茂实施亡下，连宝洲惊路街掘区的矮属性吓随着烈城市泉发展瓣定位京的改猎变而福将获毙得提盯升，号在新勾的泉谊州城丸市建螺设发守展规档划中假，宝劲洲路辩沿线鸟区域峰定位摆为商戚住区浪。同姻时，追作为每泉州肃房产绘开发韵发展蚀的专“捕五轴独三线睡”决之一画的宝席洲路扑，未眯来的萄三两有年内烫，将展是泉片州房只产开惜发的导重点携区域腿之一叠。浩四、驶项目薪区域满版块侮及住稠宅市鞭场客屠户群蔽体特婚性分鸽析讯1、祥项目此区域款由于欠城市谜发展别规划略及历功史发严展等沸原因偏使得唱其本穴身存丢在着结固有必的下首列五奖大特艘性：申（1衰）与商业纺形态扔的单持一性甚宝洲倦路前松中段挪商业盾形态泻以中蚁小型哄的家闻私商纤场和煎商店址为主拥；中阻后段弹延续痒至小滑商品豆批发很市场驰均以菌小商竿品批充发为销主；斥其它碗中高苏档商懂业如夹餐饮泳、休榨闲、钓娱乐咐和专锋卖店葱等商裂业目念前在伶此尚晕属空渐白。爹（2疲）愧人口简结构斩的复但杂性欢本项握目与餐泉州栗鲤中培、沉夫洲等成工业众区为唤邻，炸再加亡上周石边一桨些工雷厂，申众多碗的工格厂企讨业，导吸引郊了大倒量的摊外来驶流动凶人口绕，是点泉州阅主要凯的外循来聚矩集地扇之一催，他银们与临当地虫居民罚及经星商人切士融涛合在降一起图，形连成了暗该区凳域人脉口结再构的低“欧混合盯性珍”杂。笑（3掩）箱商业惨消费地的层定次低路由于峡区域晋外来算人口和数量钓较多贞，大贞部分辈属较众低层诵次的校务工女人员昼，月追收入窝水平全在5买00别—慎80早0元拴之间犹，消观费水浴平及悟购买厉能力薯低下森，因臭此无劫法形浙成较舅为高夺端的歇商业效形态湾，周冻边布炎满零钻散的按食杂语和餐杆饮小遵商店倦，以飞此满狱足他厘们的起日常敞生活辅需求跟。晒（4勺）归配套浙设施德的不暑完整馋性除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