房地产提报模版参考

——TOD导向的新城开发海安中央广场项目营销策划代理投标报告2016.08.031112021/5/91公司简介市场分析城市概况2商务条件营销思路2021/5/92第一部分公司简介服务内容案例展示3团队履历公司介绍2021/5/93WhomaI?

公司介绍2021/5/94公司介绍From2021/5/95公司介绍Whatis

?2021/5/96公司介绍我们的资源_--部分主力店RESOURCES2021/5/97公司介绍我们的资源_--部分连锁零售类RESOURCES2021/5/98我们的资源_--部分连锁餐饮类RESOURCES公司介绍2021/5/99公司介绍我们的资源_--部分休闲娱乐类RESOURCES2021/5/910商家资源——部分专业市场类我们的资源_--部分专业市场类RESOURCES公司介绍2021/5/911第一部分公司简介服务内容案例展示12团队履历公司介绍2021/5/912服务内容前期研策服务销售顾问及代理服务招商顾问及代理商业研策服务运营顾问及委托管理服务开业前顾问服务开业后顾问服务宏观背景研究区域商业市场研究本项目研究消费者研究租户访谈项目定位与业态组合财务分析建筑设计顾问租金标准、招商政策及策略的制定招商筹备商铺划分及品牌落位招商中心筹备项目招商商户进场市场推广公共关系管理消费者关系管理租户关系管理财务管理物业管理总体营销策略规划销售策略规划销售执行2021/5/9131、宏观背景研究

商业发展背在前期研究的基础上，重点分析当前经济形势，金融环境、地产政策等对区域未来发展规划的影响。商业发展趋势

结合当前的宏观背景，探寻分析市各主要商圈未来发展的动态变化趋势，包括城市商业离散聚集型发展格局，未来大型商业体供应量，商圈定位发展变化等。2、区域商业市场研究

区域零售发展包括区域商业发展规划、商业带的分布及目标消费群，当前主体商业模式及发展趋势。商业地产研究区域内典型商业物业（现有及未来）位置、体量、商业定位、业态分布、品牌落位、租金水平、营业绩效分析。服务内容前期研策PLAN2021/5/9143、本项目研究项目区位与立址分析项目整体商业片区定位、整体商业体量的研究探讨、片区各区域内的商业布局、各地块相互组合及关系。项目所在商圈分析综合判定项目的商圈范围，调研商圈内的人口分布与导入趋势，家庭收入，消费结构与偏好等。商圈内主要的业态分布，目标消费群体，聚客效能及其展趋势。竞争项目分析

竞争项目（现有及未来）位置，体量，商业定位，业态分布，品牌落位，租金水平，经营绩效，以及成败分析。项目SWOT分析综合上述研究结论，纵横对比，扬长避短。前期研策PLAN服务内容2021/5/9154、消费者研究

人群特征

商圈内消费人群的购物消费频率、支出、交通工具、消费观念等。消费偏好

目标消费人群的喜好购物场所、消费品类、消费习惯；消费需求，市场空白领域等。对本项目测试

对本项目竞争力的评价；对本项目在业态选择，档次定位，购物环境，服务项目等方面的期望。顾客调研对本项目周边三公里的社区公众进行访谈，且必须向业主方提供不少于500份的有效访谈样本资料。服务内容前期研策PLAN2021/5/9165、租户访谈

潜在租户在本区域现有的店铺分布及经营情况潜在租户未来在本区域的拓展计划潜在租户对于该项目的开店意愿和建议潜在租户的需求预测，包括承租面积、楼层及其他硬件需求潜在租户的租金承受能力预测服务内容前期研策PLAN2021/5/9176、项目定位与业态组合

总体发展建议项目整体体商业规划布局、总体商业体量、总体经营模式建议。项目定位确定项目的市场形象定位、商业档次定位、目标消费者细分定位、辐射范围界定；本项目租金定位；提炼商业主题与项目亮点及其他有助于提升该项目的附加因素项目细化发展建议。业态组合根据项目定位再细分楼层业态及功能，商业各业态可行性建议，既功能互补又具市场可行性确保项目成功的业态类型组合及比例，对主力店、次主力店、餐饮和一般零售等做出合理平面布局，并根据项目的营运目标，拟定品牌落位建议方案。服务内容前期研策PLAN2021/5/9187、财务分析

租金定位策略综合本地市场行情、商业规划、项目素质及自身期望等多种因素，为本项目制定详尽合理的租金策略。现金流预测对未来项目周期内的租金收入营运支出进行预测，将未来将会发生的现金流清晰地向投资者展示。主要财务指标分析通过商业地产财务模型动态分析重要财务指标，用以评估项目未来的经营状况和投资回报。风险分析经营风险因素的识别和评估，风险防范对策。服务内容前期研策PLAN2021/5/9198、商业建筑设计顾问

整体商业表现形式建议

建筑外立面设计建议：符合项目定位的建筑外立面形象表现力。内部空间设计建议：符合项目定位的空间层次与内装风格。商业设计要求业态定位原则：根据项目定位、业态组合及各楼层分布，深化商业外部交通组织、室内动线及设备设施建议；层高、得房率及中庭（广场）面积、出入口、通道位置及宽度建议；店铺开间分割、进深和形状建议；手扶梯、客梯与货梯数量及位置建议；景观设计建议等。业态组合原则：我们会针对所有现场的现有空间，或可能新增加的空间给与合理的建议，对几种业态的合适性和存在性作分析和建议，品牌的可供参考选择的范围和对项目的最优最合适选择，从经济和品味品质的把控。服务内容前期研策PLAN2021/5/9201、租金标准、招商策略及政策的制定各租赁单元基准租赁价格表对外报价租金标准表营业额扣点租金比例表招商政策标准（各业态租赁年限、装修期、免租期、保证金、租金支付方式、市场推广费、装修补贴、物业交付条件）招商优惠方案(针对重点商户、目标品牌）招商策略服务内容招商顾问及代理ATTRACTINVESTMENT 2021/5/921服务内容招商顾问及代理ATTRACTINVESTMENT 2021/5/9225.项目招商根据整体商业规划方案及前期租户访谈，制定初步招商计划和执行时间表；为主力租户及主要目标租户制定有针对性的租赁建议书；会见主力租户及主要目标租户，了解对方需求及发展战略，并相应调整招商方案及计划；主力租户及主要目标租户的招商谈判、租赁意向书及租赁合同签署；次主力租户招商谈判、租赁意向书及租赁合同签署；非主力租户招商谈判、租赁意向书及租赁合同签署。服务内容招商顾问及代理ATTRACTINVESTMENT 2021/5/9231、总体营销策略规划销售总额规划建议重点解决销售任务的设置问题，根据资本战略要求，完成销售总额规划、销售区域及面积设定、销售周期及销售步骤设定等方面的工作。营销模式规划建议重点解决销售与招商冲突的实质性问题，根据商业规划与销售总额规划，对带租约销售模式、返租销售模式（取回经营权）进行分析，设计适用于项目的营销模式，既能满足资本战略要求，又不会对招商工作产生影响。销售与商业适应性规划建议重点解决销售与商业冲突的问题，根据商业规划对商家承租能力进行摸底，分析销售价格体系与招商租金设置之间的关系，测算开发公司可能需要承担的压力，并提出对应的解决措施。营销推广策略建议重点解决项目营销推广体系问题，依据概念定位、商业形象定位制定系统的营销推广策略，对推广主线、主诉求点、推广渠道等方面进行设计。服务内容销售顾问及代理SALE 2021/5/9242、销售策略规划销售总体工作规划建议制定销售总体工作规划，包括销售工作周期、销售工作步骤、销售准备及执行工作设计等方面内容，是销售执行工作的指导性文件。销售铺位分割规划建议销售铺位分割规划，包括铺位分割模式、铺位面积设定、铺位开间进深比例设计、销售铺位分割的商业生存力分析等方面的内容。销售模式定位建议根据总体营销策略的指引，实行销售模式区域化设计，满足销售与招商的共同需求。我司与华宇基金签订战略合作协议，以基金模式促进销售的执行。销售价格体系与目标客户定位建议此项工作包括销售价格区间设定、价格测试、目标客户设定、价格体系确立等内容。服务内容销售顾问及代理SALE 2021/5/9253、销售执行营销工作计划进度表营销效果评测营销战略分解各营销节点的活动执行营销手段整合服务内容销售顾问及代理SALE 2021/5/9261.市场推广制定全年推广活动计划制定全年推广活动预算制定并执行各类活动流程编写各类活动小结3.消费者关系管理前台服务：积分及礼品兑换管理广播及背景音乐管理投诉处理，服务意见、建议反馈和落实协调处理商场内发生的各类突发事件客户管理：VIP客户资料管理客户关系维护客户满意度调查及分析贵宾卡、联合信用卡服务2.公共关系管理租户关系维护政府职能部门关系维护媒体及突发事件关系应对服务内容运营顾问及委托代理服务OPERATIONSERVICE 2021/5/9274.租户关系管理租户进撤场管理：租户工程支持租户工程装修报批报审报验支持租户二次装修验收把控租户开业资料审查、租户退租协调与管理租户营业管理：租户商品质量、物价、产品展示管理租户招牌、广告管理营业区域安全管理租务管理：营业报表制作应收账款催收掌握经营状况，提供调改建议续租事务管理租户关系维护：租户投诉处理突发事件定损及赔付责任协调、认定租户档案管理和更新服务内容运营顾问及委托代理服务OPERATIONSERVICE 2021/5/928财务控制：预算编制和预算管控银行管理与资金控制保险事项和保险理赔租约审核与控制日常业务审核结算与应收账款控制：租户结算与控制租金收（退）款及确认租户收入监督与管控财务会计系统建设与安排会计核算与凭证审核年度审计和年检工作其他支持与管理：行政及政府事务税务管理融资管理5.财务管理服务内容运营顾问及委托代理服务OPERATIONSERVICE 2021/5/929公共区域工程管理：预防性保养及安全检查设施、设备管理精装修区域维护施工改造管理租户工程管理：备品备件管理定期安全检查日常维修紧急维修管理6.物业管理安防管理：人员进出货物进出车辆进出公共区域巡逻市场活动支持消防管理：租户区域消防安全检查二次装修现场安全管理紧急事件培训及演练消防器材管理环境管理：公共区域清洁外墙及幕墙玻璃清洗四害消杀生活、餐饮及建筑垃圾清运绿植摆放及养护废水、污水清理能源管理：智能控制&人工定时调解节能技术及产品使用合理分布用电量节能意识培训（租户）统计、分析及整改服务内容运营顾问及委托代理服务OPERATIONSERVICE 2021/5/930第一部分公司简介服务内容案例展示31团队履历公司介绍2021/5/931第二部分城市概况城市简介城市经济发展32城市规划发展2021/5/932海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。204、328国道和202省道贯穿全境，两条运河沟通长江、淮河两大水系。海安县是传统的革命老区，教育之乡。全县人口近100万人；海安镇人口约20万人。随着火车站、苏通大桥、崇海大桥的相继建成通车，海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的桥头堡。城市简介2021/5/933海安县辖李堡、角斜、大公、海安、城东、雅周、曲塘、南莫、白甸、墩头10个镇，1个农场。其中207个村民委员会，28个居民委员会，5109个村民小组，总面积1108平方公里。城市简介2021/5/934第二部分城市概况城市简介城市经济发展35城市规划发展2021/5/935

2015年，全县实现地区生产总值680.44亿元,增长9.9%。其中，第一产业增加值53.77亿元，增长3.6%；第二产业增加值323.18亿元，增长10.3%；第三产业增加值303.49亿元，增长10.6%。户籍人口人均地区生产总值72380元，增长10.2%，常住人口人均地区生产总值78546元。三次产业结构由上年的8.248.743.1调整为7.947.544.6，服务业增加值占GDP的比重较上年提升1.5个百分点，财政总收入占GDP的比重达到20.7%。县城区居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。全县工商部门登记的私营企业共有24183户，其中城镇私营企业6402户，农村私营企业17781户。

城市经济发展地区生产总值grossproduct 2021/5/936农业

全年实现农林牧渔业总产值（现行价）108.12亿元，增长4.1%。其中：农业产值43.05亿元，增长2.6%；林业产值0.32亿元，增长2.9%；牧业产值46.48亿元，增长3.6%；渔业产值9.08亿元，增长7.5%；农林牧渔服务业产值9.19亿元，增长10.1%。

工业、建筑业

全年完成工业总产值（现价）3168.64亿元，增长8.0%，其中规模工业产值1984.94亿元，增长11.2%。全县规模以上高新技术产业产值945.49亿元，增长13.1%，增速高于全县规模工业产值1.9个百分点，占规模以上工业比重47.6%，比上年提升1个百分点。全县新兴产业产值715.44亿元，增长10.8%，占规模工业的比重为36.0%，比上年提升0.28个百分点。全部工业实现产品销售收入3090.78亿元，增长8.0%。规模以上工业实现主营业务收入1951.44亿元，增长9.3%；实现利润141.44亿元，增长7.8%；实现利税224.28亿元，增长10.4%。地区生产总值grossproduct 城市经济发展2021/5/937

全年完成房地产投资额54.76亿元，增长4.3%；商品房施工面积591.34万平方米，增长0.2%；商品房销售面积74.05万平方米，增长17.3%，销售额40.63亿元，增长7.7%；商品房成交均价5487元/平方米，下降8.2%，其中住宅成交均价5340元/平方米，下降5.1%；商品房待售面积114.67万平方米，增长91.3%。房地产投资RealEstateInvestment城市经济发展2021/5/938

全年全县居民人均可支配收入24916元，增长9.1%；人均生活消费支出17323元，增长8.0%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入34445元，增长9.0%；人均生活消费支出21611元，增长7.4%。农村居民人均可支配收入16549元，增长9.2%；人均生活消费支出13559元，增长8.9%。预计全县城镇集体以上单位在岗职工年平均工资64045元，增长8%。

人均可支配收入Disposableincome城市经济发展2021/5/939第二部分城市概况城市简介城市经济发展40城市规划发展2021/5/940城市规划发展2021/5/941一主一次两副一轴一主即海安城区，形成具有综合功能的发展中心

一轴，即以328国道为主的东西向城镇发展轴

两副即李堡和曲塘两个重点中心镇

一次即老坝港滨海新区，规划打造海安东部经济增长极和沿海开发前沿阵地

城市规划发展2021/5/942全县域划分为4个片区西北片区以特色农业、高效农业为主

西南片区推进现代农业，合理发展纺织、服装等优势产业

中部片区以海安城区为核心，重点发展现代服务业，以开发区和高新区为载体，发展高新技术产业、制造业以及物流业城市规划发展东部片区借助沿海优势，发展特色农业，以角斜镇和李堡镇为载体，发展新兴产业2021/5/943第三部分市场分析市场价格分析消费市场分析44海安商业市场概况项目分析2021/5/944①安达步行街②恒天新世界③文峰大世界④明珠城⑤贵都广场目前海安商业以人民中路商圈、曙光路商业圈、中坝路商业圈、宁海路商业圈、汽车站商业圈为主。各商业圈自成体系，业态有重叠。以文峰大世界为中心的卖场型商圈已经逐步形成，未来将成为海安的核心商圈，这已是海安商业模式发展的必然趋势。其他商圈相对业态丰富，相反也就比较凌乱，品牌形象差。随着海安经济的高速发展，这些旧的商业模式将来会逐渐被淘汰，形成新的连锁、主题式的适应时代发展的商业形式。51423一、海安商业现状海安商业概况2021/5/945该路以经营业态主要以电动车专卖店为主占47%，其他业态较为混杂。该路段越向东业租金越高；人民西路租金由西向东递增，租金价格1.5~2元/㎡/天。主要以电动车专卖店为主，整体租金价格偏低，商业形象较低1、人民路商业业态分析人民西路西段海安商业概况2021/5/946该路段以服饰、饰品、眼镜、餐饮为主占到35%和27%，日用杂货则占到13%。商业形象一般；该路段租金价格，租金价格约2~3元/㎡/天。业态服装餐饮为主，商业形象一般，租金较高1、人民路商业业态分析人民西路东段海安商业概况2021/5/947该路段统计分析主要从人民中路，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到57%，手机卖场较多占17%，银行占10%；租金水平较高，该路段租金价格4~7元/㎡/天。服饰类经营占主导，沿街底商为主，租金水平较高。人民路段商业形成较早，为自行形成的商业圈，业态较为混乱，形象一般，存在一定的分流现象。1、人民路商业业态分析人民中路海安商业概况2021/5/948该路段统计分析主要是曙光西路西段，业态服装鞋帽占34%，餐饮占到22%，日用杂货11%，主要以沿街小店铺为主，形象档次较低；该路段租金价格1.5~2.5元/㎡/天。服饰餐饮经营占主导，沿街底商为主，租金水平一般2、曙光路商业业态分析曙光西路海安商业概况2021/5/949该路段统计分析人民曙光中路路段，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到65%，该街道是老街新开，路南主要是沿街小店面，无统一规划，业态杂乱；路北主要以沿街精品店为主；该路段租金价格5~6元/㎡/天。服饰类经营占主导，商业氛围浓厚，租金水平较高。2、曙光路商业业态分析曙光中路海安商业概况2021/5/950该路段统计分析主要从人民中路至长江路，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到67%，餐饮占22%，主要以沿街小店铺为主，自行形成新城市商业圈，商业形象一般；该路段租金最高，租金价格6~9元/㎡/天。服饰类经营占主导，餐饮占一部分比重，租金水平最高，人气最旺3、中坝路商业业态分析中坝中路海安商业概况2021/5/951文峰大世界是南通地区的商业标杆，它所属的区域位置代表着该区域会成为或已经成为该地区的商业中心；海安文峰大世界位于宁海中路和江海中路交界处，海安文峰目前周边的商业主要以洗浴、餐饮、宾馆、手机、服装、美容美发、鲜花礼品文化用品、烟酒杂货店为主。周边商业形象一般。租金约3元/㎡/天该路段目前业态杂乱，无统一规划，但是随着文峰的搬迁，该路段应该会有部分品牌专卖店的迁入。4、文峰大世界商业业态分析海安商业概况2021/5/952恒天新世界位于宁海路与曙光路交汇处，是集餐饮、娱乐、休闲为一体商业中心，一楼主要要精品专卖店、超市、电器；二楼、三楼规划精品服饰；四楼是娱乐休闲中心。该商业区一层沿街3.8万，内铺一层1.1万—1.6万、二层1.2万—1.3万，三四层0.5万目前该商业区二、三楼基本闲置，该区域因为引进了苏果超市、国美电器、永乐影城，为该项目聚集了一部分的人群，但总体经营状态欠佳。5、恒天新世界商业业态分析海安商业概况2021/5/953安达步行街位于宁海路与曙光路、宁海路与中坝路交汇处，目前一楼已全部招商完成，沿街店面主要经营精品服装、内街主要是皮草及儿童娱乐，服饰行业占到80%以上。一、二层均价2万，沿曙光路一层价格为3.6万；内街一层1.8元/㎡/天；二层1元/㎡/天左右；三层0.4元/㎡/天；外街6元/㎡/天左右。目前只租不售。该商业街建筑形式新颖，有统一规划，装修风格一致，商业形象较好。但是由于该街区对面商业杂乱，该商业应属单边商业，人流量稍有不足。6、安达步行街商业业态分析海安商业概况2021/5/954该路段统计分析主要从长江路、中坝南路，该项目主要引进了苏果超市，周边有商务休闲配套、市政中心、金融、新兴住宅小区等配套设施，主要以苏果超市为主力旗舰店的商圈。随着政府行政中心的南移，该地段商圈逐渐形成，最终有可能会成为城市南部最具竞争力的商业中心。

7、贵都广场商业业态分析海安商业概况2021/5/955该路段统计分析主要江海路至长江路，经营业态餐饮为主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐饮街；沿街商铺平均租金四层连租0.4元/㎡/天。以餐饮业为主，自行形成的商业圈，知名度较高，商业形象一般8、地板一条街业态分析海安商业概况2021/5/956二、商业物业类型及模式分析海安商业概况2021/5/957第三部分市场分析市场价格分析消费市场分析58海安商业市场概况项目分析2021/5/9581、海安部分项目价格、租金列表以上数据可以看出单价为20000—35000元的项目都为海安商业圈，商业氛围浓厚。社区商铺、次级商业的单价普遍较低，单价仅在10000元左右。项目对面人民东路单层的沿街店面的售价也仅为16000元。市场价格分析2021/5/959第三部分市场分析市场价格分析消费市场分析60海安商业市场概况项目分析2021/5/960客户分类客户特征汇总：海安商业地产客户购买客户绝大比例为内销，以本地居民、公务员/泛公务员、生意人、企业中高管理层以及白领为主，外销比例少以关系户或外部城市个别需求为主海安本地居民公务员/泛公务员生意人/企业中高管（中老年人）工薪白领周边镇区人个别需求利益往来型二奶型自营型收益型增值保值型价格敏感的务实家庭彰显地位的成功家庭注重自我享受的社会新锐注重家庭的望子成龙家庭关心健康的老龄化家庭满足特殊的回报需求家庭注重存储型家庭按客户特征分按物业用途分按消费特征分内销外销自营户投资户消费市场分析2021/5/961目标消费群结构:1）客源分布本地区域：市区居民/政府公务/自由职业者/企业主管/私营业主等周边区域：周边城镇的居民/私营业主/投资客等2）收入水平根据项目的市场定位来看，本案的客户应40－60万以上的自备款，月家庭收入在25000－40000元左右。3客户共性■有较强的经济基础，期待社会地位提高。■有良好的收入预期，对未来有较高的信心。■渴望超前，向往更好生活