商铺理财完全手册之商铺投资篇

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（1）

商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。（2）

客流量客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。（3）“可视性”因子商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立体范围内极容易被消费者看到。（4）

楼层商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。（5）

交通条件

交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。（6）

停车条件

具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。（7）

整个项目规划设计的科学性规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。（8）

硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。（9）

经营商品的类型

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商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。）（1）年投资回报率一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。（2）投资回收期一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。

2、商铺贷款政策自2005年3月17日，央行再次调高个人住房贷款利率，即通过“遏制过热的房地产投资和投机行为，达到调控全国各地目前出现的房价快速上涨的目的。”，此次贷款利率的调整也必然影响到商铺贷款利率。有关商铺投资的即时报道，敬请关注“***”关于利率的系列报道。

（注：以上信息仅供参考。）五、商铺投资10大典型失误1、因为“一铺养三代”，所以忽视个案投资风险

“一铺养三代”的古训说明商铺属于良好的投资理财品种。严格讲，可以“一铺养三代”的商铺应该是具备成功经营基础的商铺，如果开发商非专业化操作，那么这样的商铺非但不能养三代，相反会损失惨重，甚至血本无归。2、关注开发商承诺，忽视项目的专业素质

不同的商业地产开发商因为不同的专业水平，所以操作思路决然不同：专业的开发商关注踏踏实实解决项目的定位、招商及管理等专业问题，炒做思想严重的开发商似乎只关注回租、回购、担保等承诺。商业地产项目的营销并非不需要，但专业问题的有效解决是项目成败的关键。商铺投资风险靠开发商的承诺去抵御是错误的，因为中国投资市场的变数实在太多。3、对商铺投资的收益目标不清楚

商铺的投资价值在于租金收益和升值收益，在中国商业地产发展的初期，鉴于中国经济成长的良好空间和趋势，升值收益是重要的收益内容，但升值空间比较大的商铺，初期的租金收益往往比较低，甚至最初还满足不了按揭月供的需要，这种状况要求投资者必须清楚收益目标，并对自身资金状况的适合性做出判断，避免目标收益、目标不清楚导致的投资困局。4、混淆商铺投资和投机的概念投资就意味着长期性，投机必须是短期性操作，如果把商铺投资和商铺投机混淆的话，必然会出现投资风险。上海房地产价格竞升，商铺也不例外，过去几年在上海炒商铺暴富的人不在少数，他们的共同特点是“投机短炒”，而不是“长期投资”，因为靠租金是不可能有如此高的收益的，这是不成熟商铺市场的共同特点；如果商铺市场趋于成熟，这种投机短炒将会出现巨大风险，长期投资思维将会主导市场。5、忽视“不同类型商铺不同的收益能力问题”

不同类型的商铺其收益能力截然不同。在广大商铺投资者心目中有良好投资形象的综合商业街，其租金收益在全国绝大多数城市都普遍比较低；投资者谨慎参与、商铺售价不高的家居建材专业市场，不少项目租金收益却表现良好……在进行商铺投资的时候，对商铺类型的专业划分，有助于较高商铺投资收益的实现。6、居然以“地段、地段，还是地段”进行商铺投资不少商铺投资者在进行商铺投资的时候，居然也按照“地段、地段，还是地段”的原则进行商铺投资，这种原则并不适合于商铺投资。比如，北京沙子口办公文具批发市场，该区域无论是位置、交通条件，还是环境都并非传统意义上的“地段”价值型区域，但这里的商铺价值却相当高，所以进行商铺投资的时候必须重新评价“地段”价值对商铺价值的影响。7、盲目进行产权商铺的投资产权商铺在当前的商铺投资市场有不小的供应量，但其风险性值得投资者全面关注。产权商铺并非不可以投资：各类市场里面的产权商铺投资的风险就比购物中心里面的产权商铺投资风险小，因为前者对保证良好经营环境所要求的统一经营管理的要求比较低；购物中心里面的产权商铺不是不可以投资，但投资的前提是开发商必须在购物中心项目的定位、招商及统一管理方面搭建足够专业的框架，否则开业后的经营困局会直接导致经营风险。8、忽视城市扩张推动的商铺价值

商铺因为和商业密不可分的协同关系，所以和其他地产有所区别的是：商业地产的发展和经济的增长之间保持着最大程度的线形相似关系，中国的经济增长又必然和城市的扩张存在协同性，所以城市扩张和商业地产发展之间的协同性必然带动商铺的价值空间。商铺投资者如果能够充分理解城市扩张对商铺价值的带动，那么商铺的投资收益将会在比较低的风险度下良性进行。大家可以设想：中国70-80%的人口在农村，20-30%的人口在城市，中国经济发展带动的人口在农村和城市的比例关系即使达不到美国的20%：80%，城市人口扩张的空间显然会异常推动商业地产的发展，带动商铺价值的提升。

投资者需要关注到中国城市扩张对商铺投资的价值推动。9、对商铺投机诱惑缺乏克制力

当前中国商铺市场的的确确处在发展初期，所以存在明显的投机特点—投机就意味着潜在的巨大利润和潜在的巨大风险。潜在的巨大利润源自行业发展太过初级和中国经济持续的成长能力，潜在的巨大风险也源自行业发展太过初级，所以商业地产的开发普遍存在的低专业化水平运做的问题，直接导致个案风险及行业风险。在利润和风险之间徘徊的普通商铺投资者需要有克制商铺投机诱惑的意识，以长期投资的理念进行商铺的选择和操作，关注商业地产项目专业化运做的水平，并以此作为投资选择的标准。就仿佛股市里的短线高手少之又少一样，能够获得商铺投机利益的人也是少之又少。可以捕捉商铺投机利益的人需要有良好的投资水平、冷静的投资心态和比较雄厚的资金势力，绝大多数投资者不具备商铺投机的素质，这些投资者需要对商铺投机有良好的克制力。10、忽视商铺的功能性

因为商铺最终是由经营商户使用，所以商铺的规划设计、硬件条件等是否可以满足未来的经营需要必然成为商铺投资者关注的重要因素，但是许多投资者却因为对商业经营不熟悉，选择的商铺因为功能的缺陷导致投资风险。现在很多大城市都对住宅底商的经营有功能性限制，比如在北京，住宅底商限制餐饮、歌舞娱乐、洗浴及网吧等的经营，这样的话，大量大面积住宅底商的出租就存在问题；有些独立商铺做餐饮虽然没有行政限制，但诸如进深、面宽设计的缺陷也会导致出租风险。对商铺功能性要求比较高的商业业态有各类大卖场、电影及高科技娱乐及餐饮等，功能性涉及到载荷、面积、面宽及进深等。六、投资分析1、购物中心商铺投资分析购物中心的开发无疑是中国商业地产市场的热点投资类型，全国各地热炒的大型购物中心就属于这样的投资品种。客观地看，针对大众日常消费的商业地产类型，购物中心是属于可以创造最大租金收益的品种，但购物中心商铺的投资却需要投资者关注以下问题：（1）、只有专业化操作的、成功的购物中心才可以创造最大租金收益；（2）、规模庞大的SHOPPING

MALL的投资风险因为开发商专业化操作（定位、招商及管理等）能力的制约，其产权商铺的投资风险比较大；（3）、绝大多数购物中心都存在市场培育的问题，所以购物中心产权商铺的前期租金收益率比较低；（4）、购物中心独立铺面的投资风险比里面的铺位低；（5）、购物中心餐饮店铺的投资风险相对比较低；（6）、购物中心休闲娱乐设施的投资虽然高，但投资收益潜力需要关注；（7）、购物中心商铺价值和周边商家的品牌度存在正相关关系；（8）、没有经过科学定位、没有主力商家进驻、不采取统一招商的购物中心原则上要谨慎投资。2、商业街商铺投资分析在2005***商铺投资调查中，商业街商铺成为商铺投资者最偏好的投资类型，原因首先在于商业街商铺主要是铺面，投资风险比较低。关于商业街商铺的投资，以下问题需要关注：（1）、商业街商铺的低风险，同时意味着较低的投资收益；（2）、复合商业街的投资风险普遍比较高；（3）、专业商业街的投资价值要优于复合商业街；（4）、社区商业形成的商业街更多体现的是社区商业的特点，其商铺投资价值需要用底商、社区商铺的影响因素评价；（5）、规模庞大、500米以上长度的商业街市场风险会比较大；（6）、成功的商业街也需要主力店带动市场；（7）、批发类型的商业街具有比较高的投资价值。3、专业市场投资分析专业市场和综合市场之间的显著区别在于前者进行了市场细分，这种市场细分缩短了经营成熟的周期，而且商铺价值得到了显著提升。关于专业市场的投资，需要关注以下内容：（1）、专业批发市场商铺是产业商业中可以创造租金收益最大化的商铺品种；（2）、专业市场商铺的价值和经营产品的附加值相关，经营产品的附加值越高，商铺的价值越高；（3）、专业市场商铺出售，对商铺价值的影响比较小；（4）、专业市场规模太大，存在经营风险；（5）、专业市场的细分会更加深入，值得长期关注。4、社区商业及住宅底商投资分析

社区商业和住宅底商具有良好的投资空间，最值得关注的问题是规模问题，如果开发商盲目进行开发，不有效控制开发规模，市场风险会相当大。如果规模比较大，就必须主力商家带动市场。社区商业和住宅底商的开发应该关注餐饮及其他服务业的需要，换言之，餐饮及其他服务业商铺的市场承接力度会很强，在策划过程中需要特别关注。商铺理财完全手册之商业经营篇我们把商铺理财分为成商铺投资和商业经营，完全是因为商铺投资和商业经营存在明显的联系，甚至密不可分。根据***的行业调查，目前大约30%的商铺投资者也同时从事商业经营，伴随商业地产及商业的长期发展，这个比重会更大，如何为商铺投资和商业经营提供更加复合的服务自然成为***的服务方向。一、教你开店大家手里有了钱，绝大多数人都会很容易想到开店。很多人都会认为开店是小儿科，没什么难度，所以我们身边有不少店就是这样“速效”开起来的—当然这些“速效”开起来的店，的确有不少是“速效”关门的。很显然，开店的财富效应因为开店的随意性，表现出很大的随机性。1、如何开店如果你开始开店，从开店第一天开始你就成了老板。如何成功地开店呢？A、行业选择(1)、对自己资源(人际关系、资金等)、能力的状况进行检讨；(2)、判断什么是自己最优势的资源、能力；(3)、根据自己的优势资源、能力，初选适合自己的行业；(4)、对初选的目标行业进行市场调查；(5)、对初选的目标行业的发展阶段及发展潜力进行判断；(6)、初定有良好发展潜力、市场已经初步形成的行业作为要开店的行业；(7)、再次检讨自己的优势对初定开店行业的掌控能力；(8)、选择自己(资源、能力)优势可以发挥、市场空间比较大、自己能够掌控的目标行业。B、开店实施(1)、研究选定行业及行业中的品牌个案，对行业的市场状况、发展趋势等有足够了解，对品牌个案进行从产品到经营到服务的深度分析；(2)、借鉴品牌个案的经验，结合自己的想法，进行开店策划，包括选址、店铺大小、市场定位、投资测算等各种开店实施必须关注的细节；(3)、选址，租店铺；(4)、开业前各种筹备工作；(5)、开业及开业庆典、开业营销；(6)、试营业；(7)、正式营业。C、永续经营(1)、经营初期根据市场的反馈进行产品、服务、经营的微调；(2)、在经营半年后，分析市场的变化进行阶段性调整；(3)、每年都需要进行市场分析，根据消费市场的变化，进行必要的经营调整、产品调整；(4)、不断地针对市场需求进行的调整将保证永续经营。2、开店典型失误(1)、对自己的资源、能力优势不加分析，随意开店；(2)、不做市场调查，往往进入竞争异常激烈的行业或者夕阳行业；(3)、不考虑自己资金、资源、能力的掌控能力，最终生意失控；(4)、开店前，不研究行业中的品牌个案，走很多冤枉路、错路；(5)、选址失误；(6)、商店档次定位失误；(7)、经营商品品质、品位失误；(8)、经营商品、经营思想一成不变；(9)、营销方式失误；(10)、缺乏特色化经营的理念，无论是商品，还是服务都没有创新意识二、品牌建立目前，在中国商业服务业形形色色的顶级品牌似乎更多是国际血统：沃尔玛、家乐福、伊腾洋华堂、B&Q、宜家、OBI、时代华纳、加拿大IMAX、星巴克、麦当劳、肯德基、必胜客、星期五餐厅、POLO、GUESS等。需要关注的是这些进入中国市场的品牌的数量的确很有限，大批国外品牌尚未进入中国市场。鉴于绝大多数国外品牌对中国市场不熟悉，开拓速度比较慢，这为中国本土品牌的成长留下了难得的市场机遇。1、品牌，恒久价值的象征伴随社会经济的持续发展，越来越多的人进入中产阶级的行列。中产阶级及以上的阶层最基本的消费习惯就是品牌消费：没有钱的时候，实在只能顾及基本生存、生活条件；有钱以后，消费必然关注品质、身价等，所以品牌的消费成为中产阶级及以上阶层生活最基本的组成部分，也成为消费者恒久价值的象征。品牌给消费者创造的高层次的物质享受和精神享受，对于品牌经营者来讲就意味着更高的利润：同样的产品，不同的品牌，原材料的成本没有根本性的区别，品牌度越高，人力成本会相应增加，品牌经营成本会成为主要成本，但品牌商品的价格提升的空间却比成本的提高空间高出几倍，甚至几十倍。对于品牌商来讲，品牌也是恒久价值的象征。2、品牌，创造百万富翁的摇篮大家都是消费者，品牌的价格大家都有深刻的体会，但绝大多数消费者并不清楚品牌到底价值几何？如果评判品牌价值，单纯从开一个专卖店或一个餐厅来看，的确判断不出品牌的价值，因为单个店属于纯粹的经营，属于品牌形成的过程，并没有延伸到品牌的经营。品牌高速形成的过程有以下特点：(1)、对目标市场准确的选择；(2)、对目标市场的消费特点进行准确的判断；(3)、对产品(产品的概念不单指服装等具体的产品，从品牌的角度，咖啡厅也是个产品)进行全方位的策划，明确产品的形式、风格等产品最基本的组成元素；(4)、确定产品的价格体系；(5)、在上述步骤的基础上，进行品牌包装策划，包括LOGO、品牌主色调、装修风格、员工服装、名片等全系列VI设计；(6)、形象店选址及开业筹备；(7)、形象店开业经营；(8)、通过标准化产品质量、服务推动品牌形成。在上述品牌形成的过程中，要注意以下问题：(1)、不能不考虑市场需求凭空判断；(2)、选择目标消费市场的时候要牢记“细分市场”，细分的越准确，越容易成功，不要什么都想做，什么人都是自己的目标市场；(3)、全方位产品策划可以避免后期频繁修改，每一次修改都会加大品牌经营的成本，甚至影响到品牌的竞争力；(4)、产品的价格体系做不到恰如其分，失败就是必然的；(5