城镇低效用地再开发专项规划编制规程

城镇低效用地再开发专项规划编制规程范围本标准规定了XX省城镇低效用地再开发专项规划编制的总则、规划编制内容和规划成果要求。本标准适用于XX省市、县的城镇低效用地再开发专项规划编制工作。规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T19231土地基本术语GB/T21010土地利用现状分类TD/T1023市（地）土地利用总体规划编制规程TD/T1024县级土地利用总体规划编制规程DB34/T5071市县空间规划编制标准术语和定义GB/T19231土地基本术语中确立的以及下列术语和定义适用于本规程。城镇urban城市、县、镇和乡人民政府驻地，以非农业人口为主的居民点。城镇低效用地urbaninefficientland经第三次全国土地调查已确定为建设用地中的权属清晰、不存在争议和法律纠纷，但布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。低效用地再开发inefficientlandredevelopment通过多种途径对已认定的低效用地进行再开发和再利用，优化城镇土地利用结构，改善居民生活环境，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。总则规划定位城镇低效用地再开发专项规划是国土空间规划体系中重要的专项规划内容，是设区市和不设区的市及县城镇低效用地再开发的纲领性文件，是低效用地再开发监管的基本依据。规划任务主要任务是：——提出城镇低效用地规划的目标；——对城镇低效用地的空间布局、用地结构及强度进行优化；——对城镇低效用地再开发的时序进行控制；——制定区域城镇低效用地再开发政策；——对城镇低效用地再开发效益进行评估；——加强城镇低效用地再开发的监管。规划范围城镇低效用地再开发规划范围为设区的市、不设区的市及县国土空间规划确定的城镇开发边界范围内，经当地政府认定的低效用地。规划期限规划期限一般为5-10年，目标年应与国民经济发展规划、国土空间规划相一致。规划期内，重点做好近期项目安排，期限一般为5年，同时，要提出每个年度的低效用地再开发计划安排。编制依据——《中华人民共和国土地管理法》等国家有关法律法规及地方法规；——国家有关土地资源利用、保护与管理的政策文件；——《城镇低效用地再开发规划编制要点》等涉及低效用地再开发专项规划编制与实施的行政规章和规范性文件；——国民经济和社会发展规划；——经依法批准的各级各类国土空间规划；——年度国土空间开发保护现状评估报告。编制主体市级规划的编制主体为市级人民政府，县级规划的编制主体为县级人民政府。市级规划的组织编制工作由市级自然资源行政主管部门负责，县级规划的组织编制工作由县级自然资源行政主管部门负责。承担规划编制的机构，应当具备一定的编制技术水平。规划编制内容城镇低效用地现状分析城镇低效用地现状分析：结合各地社会经济发展水平以及各级各类国土空间规划，分析规划范围内城镇低效用地的类型和开发利用现状，重点从分布空间和用地类型两方面分析城镇低效用地的总体分布情况，客观总结城镇低效用地特征及开发优势，分析其存在的问题及原因。城镇低效用地规模分析：规划应根据城镇低效用地现状调查及结果分析，结合调查工作中获取的相关资料，综合分析各类城镇低效用地的现状规模。城镇低效用地潜力分析：规划应结合调查工作中获取的相关资料，对不同类型的可再开发城镇低效用地的现状用地结构、土地利用强度及投入产出水平进行分析，结合城市建设相关规划利用强度、用途规定及国家和省、地方相关控制指标或标准，分析和测算城镇低效用地再开发土地利用规模潜力、经济潜力，同时分析城镇低效用地再开发产生的综合社会、生态效益。规划应综合考虑规划期内经济社会发展水平、用地供需矛盾、开发建设成本、资金投入能力、再开发难易程度、原土地权利人意愿等现实因素，对城镇低效用地再开发进行可行性分析，确定规划期内可实现再开发的城镇低效用地的规模、类型和分布。城镇低效用地再开发目标确定总体目标：以国民经济和社会发展规划和国土空间规划为指导，与相关规划充分衔接，依据规划期内可再开发城镇低效用地的规模和可实现潜力，确定规划期内城镇低效用地再开发的总体目标。定性目标：规划应从城镇的实际出发，在符合国土空间规划和产业发展方向的前提下，推动产城融合，从盘活城镇低效用地、提升土地利用效率、促进产业转型升级、优化土地利用结构及改善人居环境、推动民生和公共事业发展等方面确定再开发目标。定量目标：依据定性目标，明确规划期内城镇低效用地再开发总规模、各类型低效用地的规模、可实现的规模潜力和经济潜力等方面确定定量开发目标。城镇低效用地再开发优化路径空间布局优化：结合城市城镇低效用地现状及潜力分布，在与国土空间总体规划、控制性详细规划等充分衔接的条件下，以有利于城市功能再造、产业结构调整和人居环境改善，合理确定城镇低效用地再开发功能引导、项目区布局、开发模式及开发利用方向。用地结构优化：结合城镇低效用地现状用地结构，在与国土空间镇总体规划、控制性详细规划等充分衔接条件下，合理安排产业用地、基础设施、公益设施等各类用地规模，明确再开发项目区块用地结构调整优化的方向，各用途规划与现状面积和比例的变化情况。用地强度优化：在与国土空间规划充分衔接条件下，按照国家建设项目节约集约利用相关标准要求，充分挖掘低效用地潜力，合理确定再开发项目区开发利用强度优化目标，明确规划前后容积率、建筑密度等重要土地利用指标变化的情况，工业用地可明确投入及产出指标开发前后的变化情况。城镇低效用地再开发时序安排根据城镇低效用地再开发的总体目标、城镇低效用地现状及分布、再开发改造难易程度等情况，合理安排城镇低效用地再开发的建设时序，包括分年度开发建设项目的个数、规模、比例和分布情况等。城镇低效用地再开发政策分析分析再开发投资估算、资金筹措渠道、方式以及利益分配情况。依据低效用地分类，结合国家、省、市低效用地再开发相关政策，逐类明确再开发建设适宜合理、切实可行的土地、产业政策。例如，原国有土地使用权人自主或联合改造开发；城中村集体建设用地改造开发；产业转型升级，传统工业升级为先进制造业，利用存量土地进行制造业与文创、科技服务融合发展，5年过渡期内按原用途使用等。规划实施效益评价土地利用效益评价：对照现状及规划用地强度及投入产出变化、城市用地强度及投入产出平均水平、国家和省有关节约集约标准，对比区域单位建设用地GDP产出的变化情况，分析规划实施对提高土地利用强度及投入产出水平的影响，。基础设施配套情况评价:对比现状及规划基础设施配套情况，分析基础设施配套完善的程度。社会综合效益评价：规划应结合规划目标就城镇低效用地再开发可能带来的城市功能提升、产业结构升级、人居环境改善和历史人文景观保护等社会、经济效益进行综合分析。实施风险评估：从生态和人文保护、城市更新、资源利用、人居环境等方面对规划实施过程中可能面临的风险进行评估。环境影响评价：对规划项目实施过程中可能对土壤环境、水环境、大气环境、声环境造成的影响进行评价。规划实施保障措施从行政、法律、经济和技术等角度制定专项规划实施保障措施，确保规划有效实施。规划公众参与规划编制启动阶段，应深入了解各部门、各行业、社会公众及土地使用权人的意见和需求。规划成果论证阶段，应充分咨询土地、资源、环境、经济、社会、文化、安全等多领域多学科专家意见建议。规划成果报批前，应通过各种媒体和信息平台，及时发布成果信息，保障各阶段公众参与的广泛性、代表性和实效性。规划论证和审批各级自然资源主管部门负责组织规划成果的专家论证，同时征求各部门意见。规划成果要求成果内容城镇低效用地专项规划成果主要包括规划文本、表格、规划图集、规划编制说明和数据库。规划成果城镇低效用地再开发专项规划文本应包括总则、区域概况、低效用地现状及潜力分析、规划目标及任务、低效用地再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化、再开发时序安排、再开发建设土地政策分析、规划实施效益评价、保障措施和附表；并应符合下列要求：——总则应包括规划编制背景、指导思想、规划原则、规划依据、规划范围和期限等内容。——区域概况应包括自然地理概况、经济社会发展状况、土地利用状况、城市发展方向等内容。——低效用地现状及潜力分析应包括区域低效用地现状和再开发潜力（理论潜力及可实现潜力）分析等内容。——规划目标及任务应包括规划期内低效用地再开发目标和任务阐述，明确再开发类型和市场运作方式等内容。——低效用地再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化应包括合理确定低效用地改造的功能、再开发项目空间布局，明确再开发用地结构调整优化的方向，合理确定规划容积率、建筑密度等土地利用指标等内容。——再开发时序安排应包括根据规划目标，结合再开发任务，统筹安排开发建设时序等内容。——再开发建设土地政策分析应包括投资估算及资金筹措，逐类分析再开发建设适宜合理、切实可行的土地、产业政策等内容。——规划实施效益评价应包括从再开发土地利用效益、基础设施配套情况、社会综合效益、风险评估和环境影响评价等方面进行评价等内容。——保障措施应包括明确规划实施保障措施等内容。城镇低效用地再开发专项规划表格应包括以下内容：——城镇低效用地现状分类面积统计表（见附录A）；——规划期内低效建设用地再开发地块清单（见附录B）；——规划期内低效建设用地再开发建设时序安排表（见附录C）。城镇低效用地再开发专项规划图集应包括以下内容：——土地利用现状图；——城镇低效用地分布图；——城镇低效用地再开发利用功能引导图；——城镇低效用地再开发利用强度引导图；——城镇低效用地再开发建设时序图。制图图示应符合国土空间规划编制标准的有关要求。城镇低效用地再开发专项规划编制说明应对规划的组织编制过程以及文本中的主要章节、条款、数据来源、规划引导、政策实施情况等重要内容进行补充说明。城镇低效用地再开发专项规划数据库应符合《XX省城镇低效用地再开发专项规划数据库规范》的要求。附录A（资料性附录）表一XX市（县）城镇低效用地现状分类面积统计表单位：公顷，万元/公顷行政区总体住宅用地工矿仓储用地交通运输用地商服用地特殊用地公共管理与公共服务用地其他城镇低效用地集体建设用地集体建设用地面积平均容积率平均建筑密度面积平均容积率平均建筑密度面积平均容积率平均建筑密度平均投资强度面积面积平均容积率平均建筑密度平均投资强度面积面积平均容积率面积平均容积率平均建筑密度面积平均容积率**市（县）注：农村宅基地放入集体建设用地中进行统计。

附录B（资料性附录）表二XX市（县）规划期内低效建设用地再开发地块清单单位：万元/公顷地块编号土地座落面积现状规划再开发主体再开发方式拟供地方式土地使用权人土地权属用途容积率建筑密度地均固定资产投资用途容